廣州某地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析報(bào)告

市場研究營銷咨詢中心 1 目 錄 一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 二、 三、競爭態(tài)勢分析 四、 市場研究營銷咨詢中心 2 一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點(diǎn)。 市場研究營銷咨詢中心 3 上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。 從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。 近三年的住宅供求量趨勢圖01002003004005006007001998年 1999年 2000年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬預(yù)售成交登記總面積（萬998 年 1999 年2000 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 1批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬 75 550 43 500 年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長，勢頭較好。 在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近 易量增長了 市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到 550萬和 500萬平方米。 （資料來源：市國土房管局） 市場研究營銷咨詢中心 4 從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。 廣州今年 1房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資 1 9 2 . 3 5 萬 地產(chǎn)施工面積 3 0 8 3 . 6 6 萬 新開發(fā)面積 6 7 0 . 1 7 萬 新項(xiàng)目開工率 廣州今年 1住宅開發(fā)情況數(shù)額 同比增長幅度住宅開發(fā)投資 1 3 5 . 6 1 億元 3 6 宅施工面積 2 0 7 8 . 4 4 萬 住宅新開發(fā)面積 5 4 1 . 7 9 萬 住宅新開工率 2 99年廣州商品房新開工面積比 98年下降了 商品房施工面積僅略增了 而今年 1無論是開發(fā)投資額 、 施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長 ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了 。 住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以 40%的速度增長 ， 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期 ， 在今后 3 將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期 ， 新一輪樓市的競爭將會更激烈 ， 因此 ， 目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤 ，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性 。 市場研究營銷咨詢中心 5 300040005000600070001/99 2/99 3/99 4/99 5/99 6/99 7/99 8/99 9/9910/99 11/99 12/991/2000 2/2000 3/2000 4/2000 5/2000 6/2000 7/2000 8/2000高層住宅 多層住宅廣州市商品住宅成交均價(jià)走勢(人民幣)元/平方米2、價(jià)格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價(jià)格步步攀高。 高層與多層價(jià)格趨勢對比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 八月與七月相比 ， 高層下跌 多層則上升了 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們在價(jià)格上攀揚(yáng)帶動整體多層所致 。 （資料來源：市國土房管局） 市場研究營銷咨詢中心 6 城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對比 城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在 9000在則降為 8700元 /低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在 4000元以下，國慶期間異常火爆的第二個金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在 3600元左右。 郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 白云高爾夫由剛推盤時(shí)的 2700元的均價(jià)，上升到目前的 3900元 禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了 3%等的幅度，幾乎每一次推新盤，價(jià)格就會有或多或少的上揚(yáng)。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。 市場研究營銷咨詢中心 7 3、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。 國慶期間，廣州整個樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。 “ 生態(tài)”概念大行其道 居住郊區(qū)化呈潮流傾向 市場研究營銷咨詢中心 8 4、在多個利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。 廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。 花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)， 在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。 南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城 ，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。 北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限， 樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、 東奧林匹克花園等多個樓盤占地近 2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。 市場研究營銷咨詢中心 9 5、在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績的重要手段。 進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。 樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競爭將只能是價(jià)格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動了很多消費(fèi)者，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。 營銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費(fèi)者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。 退房措施轟轟烈烈。 華標(biāo)廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。 反“攤”大行動提前登場。 名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價(jià)，著實(shí)讓消費(fèi)者實(shí)惠不少。明年才生效的 廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定 ，被提前引進(jìn)市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。 市場研究營銷咨詢中心 10 二、 市場研究營銷咨詢中心 11 遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。 房屋自然村落式排列，隨意流暢 江景、溪水與森林走廊渾然一體 綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴 寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上 夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) 區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人： 水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的 50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。 優(yōu) 勢 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨(dú)特的水景資源 罕見的園林景觀 市場研究營銷咨詢中心 12 C 一派旖旎江景 ， 區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌 ， 專門引進(jìn)了無污染飲用水 ， 觀水 、 戲水 、 游水 、 飲水 、 用水五大水系處處宜人 。 設(shè)計(jì) 、 建設(shè)與管理 ， 均為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 共造優(yōu)質(zhì)名牌 隨意流暢 ， 點(diǎn)綴在大幅的綠緞之上 酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受 排名第一 、 第二 、 第三 、 第四分別賦予 5分 、 4分 、 3分 、 2分 ， 通過各選擇項(xiàng)的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后 ， 得到的各項(xiàng)總分排名情況如上圖所示 。 關(guān)于 從總體上看， 小區(qū)的景觀 和 整體設(shè)計(jì)布局 ，是消費(fèi)者每時(shí)每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的； 酒店式的服務(wù) 是消費(fèi)者可以切身體會得到的，消費(fèi)者關(guān)注的程度也較高；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。 市場研究營銷咨詢中心 13 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。 可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 酒店式的服務(wù)內(nèi)容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進(jìn)行包裝之后再推出，會產(chǎn)生新的號召力。 建議 市場研究營銷咨詢中心 14 消費(fèi)者認(rèn)同程度低 ： 目前市場對南村版塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。 無品牌知名度 ： 在眾多強(qiáng)勢 品牌的圍攻下，在品牌上會表現(xiàn)出較大的劣勢。 劣 勢 噪音干擾問題 ： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對過路汽車噪音的擔(dān)心。 配套不足障礙 ： 南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。 市場研究營銷咨詢中心 15 威 脅 大石版塊名牌樓盤的 攔截效應(yīng) 市區(qū)某些樓盤與 色及價(jià)格方面具有可比性，它們對周邊消費(fèi)者有 近水樓臺效應(yīng) 山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其 休閑特色 不言自喻，在概念上有近似的競爭力 市場研究營銷咨詢中心 16 消費(fèi)需求的變化： 廣州居民的居住需求已從基本的安居 希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主題能迎合市場的主導(dǎo)需求。 機(jī) 會 調(diào)查中有超過 63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個較大的市場需求，這也是我們的市場機(jī)遇。 郊區(qū)化的居住趨勢： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。 市場研究營銷咨詢中心 17 小結(jié)： 何整合其所有的資源，形成綜合競爭力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重解決的問題。 市場研究營銷咨詢中心 18 三、競爭態(tài)勢分析 市場研究營銷咨詢中心 19 、版塊競爭分析 南村版塊所面臨的競爭區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風(fēng)景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競爭關(guān)系。 南村版塊 市橋版塊 白云山景版塊 鐘村版塊 海珠版塊 洛溪版塊 天河中心版塊 東圃版塊 市場研究營銷咨詢中心 20 競爭版塊態(tài)勢 版塊名稱 競爭版塊優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預(yù)測洛溪版塊優(yōu)勢 ： 開 發(fā) 時(shí) 間 較 早 ， 已 成 為 配 套 完 善 的 住 宅 區(qū) ； 番 禺 撤市 設(shè) 區(qū) 強(qiáng) 化 了 這 一 區(qū) 域 作 為 廣 州 居 住 區(qū) 的 地 位 ； 地 鐵 三 號線 的 規(guī) 劃 又 增 強(qiáng) 了 廣 州 居 民 對 這 一 區(qū) 域 的 認(rèn) 同 程 度 。劣勢 ： 目 前 ， 雖 知 名 大 盤 內(nèi) 有 各 種 配 套 ， 但 小 區(qū) 外 整 個 商業(yè) 及 綠 化 等 市 政 配 套 較 差 ， 缺 乏 規(guī) 劃 ， 使 得 整 個 區(qū) 域 的 檔次 難 以 提 升 。從 開 發(fā) 量 來 講 ， 可 供 開 發(fā) 地 塊 已 所 剩 無幾 ； 整 個 區(qū) 域 規(guī) 劃 基 本 成 型 ， 發(fā) 展 潛 力可 謂 見 底 ， 難 以 吸 引 到 追 求 生 活 品 位 的廣 州 中 高 收 入 階 層 。市橋版塊優(yōu)勢 ： 為 番 禺 中 心 區(qū) ， 有 成 熟 的 市 政 配 套 ， 地 鐵 三 號 線 拉近 了 這 一 區(qū) 域 與 廣 州 的 距 離 ； 較 低 的 價(jià) 位 也 是 其 競 爭 的 有利 因 素 。劣勢 ： 目 前 離 廣 州 路 程 仍 較 遠(yuǎn) ， 吸 引 廣 州 居 民 前 去 購 買 的可 能 性 不 大 。吸 引 廣 州 消 費(fèi) 群 的 地 鐵 優(yōu) 勢 將 在 若 干 年后 才 能 體 現(xiàn) ， 且 主 要 是 吸 引 收 入 不 高 的工 薪 階 層 和 與 番 禺 有 某 種 聯(lián) 系 的 人 士 。目 前 ， 打 入 廣 州 市 場 還 有 些 過 早 。 總 體上 講 ， 其 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 仍 將 主 要 為 番 禺 當(dāng)?shù)?人 士 ， 對 廣 州 樓 盤 及 以 廣 州 居 民 為 主要 消 費(fèi) 群 的 樓 盤 應(yīng) 該 不 會 有 太 大 競 爭 。鐘村版塊優(yōu)勢 ： 環(huán) 境 和 空 氣 較 好 ， 山 水 并 俱 ， 有 祈 福 的 大 盤 帶 動 效應(yīng) ， 未 來 地 鐵 的 帶 動 會 進(jìn) 一 步 增 強(qiáng) 吸 引 力 。劣勢 ： 目 前 ， 廣 州 人 士 和 番 禺 人 士 往 返 上 班 ， 在 交 通 上 均感 到 不 方 便 。 在 生 活 配 套 方 面 也 不 夠 完 善 。由 于 地 理 位 置 因 素 ， 廣 州 人 將 其 作 為 度假 和 家 居 的 比 例 差 不 多 ， 但 作 為 家 居 的比 例 越 來 越 大 。 這 一 版 塊 處 在 發(fā) 展 中 ，有 一 定 的 發(fā) 展 潛 力 ， 在 地 鐵 開 通 后 會 有越 來 越 多 的 廣 州 人 士 及 番 禺 人 士 來 此 地定居。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢 在于： 距離廣州 河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。其它版塊或距離廣州太遠(yuǎn)，或因?yàn)槿藲膺^望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”； 南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力； 但同時(shí)，南村在配套上不夠完善，消費(fèi)者仍存有很大顧慮。 市場研究營銷咨詢中心 21 版塊名稱 競爭版塊優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預(yù)測海珠版塊優(yōu)勢 ： 位 于 舊 城 區(qū) ， 生 活 和 各 項(xiàng) 配 套 完 善 ， 交 通 方 便 ， 價(jià) 格 也 相 對便 宜 ， 很 有 優(yōu) 勢 。劣勢 ： 海 珠 為 老 工 業(yè) 區(qū) ， 整 體 環(huán) 境 和 文 脈 不 夠 理 想 ， 經(jīng) 常 會 有 塞 車現(xiàn) 象 。 樓 盤 的 發(fā) 展 空 間 也 往 往 較 有 限 。 在 交 通 與 環(huán) 境 等 性 價(jià) 比 中 ，在 爭 奪 中 等 收 入 階 層 方 面 與 番 禺 版 塊 有 一 定 的 競 爭 性 。樓 盤 數(shù) 量 較 大 ， 但 以 中 低 檔 盤 為 主 ， 一 些 地 塊 較 大 者 才 會小 有 作 為 ， 對 于 中 低 收 入 人 士 和 在 海 珠 區(qū) 工 作 或 生 活 的 人有 一 定 的 吸 引 力 ， 對 于 較 高 收 入 階 層 吸 引 力 不 大 。 地 鐵 二號 線 開 通 后 ， 沿 線 的 一 些 物 業(yè) 會 相 對 走 俏 一 些 。東圃版塊優(yōu)勢 ： 有 天 河 公 園 的 綠 色 優(yōu) 勢 ， 交 通 方 便 ， 有 相 當(dāng) 部 分 外 來 白 領(lǐng) 進(jìn)駐 這 一 區(qū) 域 。 對 華 南 快 速 干 線 附 近 樓 盤 有 明 顯 的 截 客 效 應(yīng) 。劣勢： 目 前 區(qū) 內(nèi) 小 盤 林 立 ， 缺 乏 領(lǐng) 頭 羊 的 帶 動 。由 于 交 通 便 利 和 環(huán) 境 不 錯 ， 開 發(fā) 潛 力 被 看 好 。天河中心版塊優(yōu)勢： 廣 州 的 高 檔 物 業(yè) 區(qū) ， 有 較 高 的 品 位 ， 交 通 便 利 ； 珠 江 沿 岸 的整 治 和 大 型 公 園 的 興 建 ， 在 其 較 好 的 商 務(wù) 氛 圍 基 礎(chǔ) 上 ， 又 增 添 了 可供 居 住 的 環(huán) 境 砝 碼 ， 商 住 兩 相 宜 。不足 的 是 ， 價(jià) 格 過 高 ， 樓 盤 密 度 大 。 小 區(qū) 性 價(jià) 比 與 番 禺 樓 盤 差 距 不是 很 大 時(shí) ， 對 相 當(dāng) 一 部 分 年 輕 白 領(lǐng) 仍 有 較 大 的 吸 引 力 。對 于 想 將 辦 公 與 家 居 合 為 一 體 的 創(chuàng) 業(yè) 新 貴 來 說 ， 天 河 北 和珠 江 新 城 是 非 常 理 想 的 選 擇 地 方 。 目 前 ， 它 們 的 優(yōu) 點(diǎn) 已 被充 分 挖 掘 ， 升 值 的 潛 力 不 會 很 大 ， 基 本 上 可 以 保 值 。 對 居住 環(huán) 境 要 求 較 高 的 一 部 分 會 轉(zhuǎn) 向 郊 區(qū) 的 優(yōu) 質(zhì) 盤 。山景版塊優(yōu)勢： 靠 近 白 云 山 ， 景 觀 及 空 氣 不 錯 ， 白 云 山 的 限 制 開 發(fā) 進(jìn) 一 步 強(qiáng)化 了 這 一 資 源 優(yōu) 勢 。 對 部 分 天 河 、 東 山 居 民 有 相 當(dāng) 的 吸 引 力 。不足 的 是 其 景 觀 雖 然 無 可 替 代 ， 但 整 個 周 邊 環(huán) 境 較 差 ， 交 通 也 不 太方便。北 部 山 區(qū) 的 一 些 個 盤 ， 已 經(jīng) 變 成 了 廣 州 的 知 名 樓 盤 ， 有 些盤 價(jià) 格 還 非 常 高 ， 這 反 映 了 山 景 資 源 在 廣 州 樓 市 的 競 爭 優(yōu)勢 。 目 前 ， 直 接 的 山 景 盤 開 發(fā) 受 到 限 制 ， 因 此 ， 真 正 的 山景 物 業(yè) 會 有 一 定 的 升 值 潛 力 ， 整 個 區(qū) 域 競 爭 力 還 較 為 弱勢 ， 只 有 整 個 環(huán) 境 得 到 徹 底 治 理 之 后 ， 吸 引 力 才 會 有 較 大的 提 高 。南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源 豐富； 番禺作為廣州未來的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。 其他版塊 市場研究營銷咨詢中心 22 小結(jié) 番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。南村在區(qū)位及景觀上的優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)，成為下一個熱點(diǎn)已是指日可待。 配套情況將會直接對消費(fèi)者產(chǎn)生導(dǎo)向作用，在開發(fā)初期， 人氣 個方面的互動影響將會尤為重要。 市場研究營銷咨詢中心 23 、可能構(gòu)成競爭的樓盤分析 格具有可比性的樓盤 價(jià)格在 差距不會太大。 風(fēng)景盤 ：滿足消費(fèi)者對住宅 環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面 有著獨(dú)特的優(yōu)勢。 較高素質(zhì)的樓盤 滿足相當(dāng)部分的消費(fèi)者 對生活品質(zhì)的要求。 同在番禺地塊的樓盤 ： 具有相同的時(shí)空、環(huán)境及 生活質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。 市場研究營銷咨詢中心 24 番禺競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)模 現(xiàn)正推盤名稱推售情況 特色與定位 簡單評述麗 江 花 園 占 地 面 積 ： 平 方米； 建 筑 面積： 平方米九 如 通 津3 期小區(qū)為 21 棟 11 層 電 梯 洋 房 ， 6 月 17日 推 出 第 一 期 ， 推 出 后 創(chuàng) 造 一 天銷售 1 5 0 的 記 錄 。 國 慶 期 間 推 出 最后 3 棟， 60 小 戶 型 全 部 售完 ， 目 前 還 有 一 些 剩 余 。 均 價(jià) 升至 3900 - 4 1 0 0 元。社 區(qū) 文 化 、園 林 人 家 、 于 整 個 小 區(qū) 的 品 牌 和 風(fēng) 景 資 源 ， 推 出 后 市 場 反 響 也 不 錯 ，其 小 區(qū) 名 字 特 別 ， 較 能 吸 引 消 費(fèi) 者 注 意 和 記 憶 。 但 此 區(qū) 位 置 較遠(yuǎn) ， 出 入 到 門 口 較 不 方 便 ， 且 內(nèi) 部 裝 修 不 夠 精 致 ， 流 失 掉 了 一部 分 客 戶 。廣 州 碧 桂 園 占地 100 0 畝 二期 二 期 共 有 1 5 0 0 套 左 右 ， 今 年 年 初正 式 公 開 發(fā) 售 ， 目 前 約 有 1 成左右 ， 只 剩 1 0 6 M 2 和 1 8 9 M 2 復(fù) 式 。均價(jià)為 4 0 0 0 - - 4 2 0 0 元。白 領(lǐng) 人 家 碧 桂 園 剛 登 陸 廣 州 市 場 所 掀 起 的 “ 碧 桂 園 ” 旋 風(fēng) ， 在 周 圍 大 盤名 盤 林 立 的 情 況 下 逐 漸 平 息 下 來 ， 其 平 鋪 直 敘 的 綠 化 和 工 廠 化的 生 產(chǎn) 模 式 已 魅 力 不 再 ， 雖 然 其 一 直 以 “ 五 星 級 的 家 ” 來 自居 ， 但 追 求 檔 次 的 消 費(fèi) 者 對 其 品 位 并 沒 有 多 少 認(rèn) 同 ， 為 此 ， 碧桂 園 不 得 不 運(yùn) 用 新 的 廣 告 口 號 ， “白領(lǐng)人家”雖然 是 老生常 談，但 仍 被 起 用 以 期 有 所 彌 補(bǔ) 。廣 州 奧 林 匹 克花園占地 16 萬 建筑 30 余 萬 平方 米 ， 綠 化 率高達(dá) 40% 。六期（ 碧 海 云天）“ 碧 海 云 天 ” 為 棟 17 層 建 筑 ，全 部 為 大 戶 型 ， 107 平 方 米 以 上 ，9 月 23 目 開 始 推 出 ， 不 到 一 月 幾 乎全 部 推 完 ， 目 前 僅 余 幾 套 左 右 ，運(yùn) 動 健 康 全 國 首 個 “ 陽 光 健 身 工 程 ”， 在 推 出 初 期 ， 將 運(yùn) 動 與 地 產(chǎn) 進(jìn) 行復(fù) 合 ， 迎 合 了 不 少 熱 愛 運(yùn) 動 追 求 健 康 的 年 輕 一 族 的 喜 好 ， 再 加上 成 功 的 廣 告 包 裝 宣 傳 ，品 牌 一 炮 走 紅 。盡 管 存 在 區(qū) 內(nèi) 密 度 大 ，運(yùn) 動 消 費(fèi) 較 貴 的 問 題 ， 但 銷 售 場 面 依 然 很 火 。廣 地 花 園 占地 38 萬 平 方米 ， 總 建 筑 面積 60 萬 平 方 米區(qū) 內(nèi) 包 括 高層 、 小 高 層 、洋 房 、 別 墅 。一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層 小 高 層及別墅E 區(qū) 洋 房 均 價(jià) 3 4 0 0 元 平 方 米 ，J 區(qū) 高 層 單 位 月 份 開 始 推 售 目 前均價(jià) 3 7 0 0 元 ， 是 毛 坯 房 ， 銷 售 勢頭 一 般 。 1 1 0 套 別 墅 目 前 尚 剩 一 半左右。都 市 人 的 生態(tài)家園花 園 的 整 體 景 觀 不 錯 ，與 生 態(tài) 家 園 形 象 相 符 ，有 水 道 通 往 珠 江 ，區(qū)內(nèi)有 4 萬 畝 天 然 湖 及 綠 地 ， 湖 邊 荔 枝 林 環(huán) 繞 ， 湖 可 垂 釣 ， 很有 情 趣 。 但 是 ， 其 在 利 用 景 觀 和 戶 型 設(shè) 計(jì) 方 面 均 不 理 想 ， 綠 化過 于 集 中 ， 區(qū) 內(nèi) 樓 房 密 度 又 較 大 ， 多 數(shù) 單 位 基 本 無 景 觀 可 言 ，戶 型 設(shè) 計(jì) 較 為 落 后 ， 且 給 人 一 種 擠 壓 感 。 同 時(shí) ， 小 區(qū) 在 宣 傳 包裝 推 廣 方 面 也 是 較 不 理 想 ， 有 過 半 的 人 不 知 道 廣 地 。華 南 碧 桂 園 占 地 超 過 1 0 0 0畝 ， 一 期 用地440 畝， 建 筑 面積 23 萬 平 方米。 小 區(qū) 內(nèi) 有七 個 組 團(tuán) 。一期 首 次 開 發(fā) 2 8 8 棟 別 墅 與 82 棟 （ 1 7 5 0個 單 位 ） 洋 房 ， 于 今 年 5 月 1 日推出 ， 別 墅 所 剩 不 多 ， 洋 房 還 有 3 - 4成 左 右 。 目 前 又 興 建 了 近 4 0 0 套別墅。每 日 的 星 級享受三 面 環(huán) 山 ， 自 然 景 觀 和 空 氣 應(yīng) 該 相 當(dāng) 不 錯 ， 廣 告 攻 勢 也 較 好 ，但 區(qū) 內(nèi) 規(guī) 劃 過 密 ， 私 密 性 較 強(qiáng) 的 別 墅 反 而 全 部 暴 露 在 公 眾 之下 。 早 期 生 活 配 套 和 公 交 配 套 較 弱 ， 較 低 的 人 氣 和 配 套 之 間 形成 了 一 個 惡 性 循 環(huán) ， 還 有 不 少 人 認(rèn) 為 其 靠 近 墳 場 ， 風(fēng) 水 不 好 。其 在 規(guī) 模 上 的 優(yōu) 勢 正 在 縮 減 ， 為 了 以 新 形 象 示 人 ， 它 也 提 出 了新 的 口 號 。市場研究營銷咨詢中心 25 其它競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)模 現(xiàn)正推盤名稱推售情況 特色與定位簡單評述光 大 花 園占地 43 萬 平 方 米 ， 總 建筑 面 積 超 過 100 萬 平 方米 ， 容 積 率 為 2 . 3 2 ，綠化率 3 3 . 5 % 。翠榕苑10 月 份 開 始 推 出 ， 8 6 - 1 8 0平 方 米 十 余 種 戶 型 。 均價(jià) 4500 元 / 平 方 米 。 推 出之 后 ， 效 果 一 般 ， 目 前所 剩 較 多 ， 國 慶 期 間 看樓 的 人 一 氣 與 平 時(shí) 差 別不 大 就 足 見 一 斑 。“大榕樹下 健 康 人家 ”， 健 康生 活 從 此真 正 擁 有超 大 型 健 康 概 念 住 宅 社 區(qū) ， 得 天 獨(dú) 厚 的 古 榕 樹 給 了 光 大 獨(dú) 特 的 形象 ， 光 大 在 成 功 的 包 裝 下 因 此 成 為 廣 州 的 知 名 樓 盤 。 區(qū) 內(nèi) 將 規(guī) 劃超過 1 萬 平 方 米 的 中 心 花 園 、 森 林 澗 、 彩 虹 廣 場 ， 但 目 前 光 大 在 品牌 延 伸 和 挖 掘 方 面 不 足 ， 因 此 推 廣 上 較 為 乏 力 ， 規(guī) 劃 中 的 種 種 美景 也 沒 有 很 好 地 傳 達(dá) 給 消 費(fèi) 者 ， 現(xiàn) 場 景 觀 對 消 費(fèi) 者 的 吸 引 力 也 較弱 。 光 大 目 前 也 主 要 是 吸 引 本 區(qū) 域 人 士 為 主 。保 利 花 園占 地 萬 平 方 米 、 總建 筑 面 積 45 萬 平 方 米 。二期 5 月 開 始 推 盤 ， 首 期 年 底交樓， 9 月 份 推 出 另 外 4棟約 4 2 0 套 ， 面 積 主 要 為實(shí) 用 率 較 高 的 兩 房 及 三房 單 位 ， 均 價(jià) 在 4750 元 平 方 米 左 右 ， 目 前 約剩下 4 成 左 右 ?！白匀蛔钍?適 ”創(chuàng) 21世 紀(jì) 中 國住 宅 的 最高 標(biāo) 準(zhǔn) ，保 利 花 園 在 硬 件 建 設(shè) 和 包 裝 推 廣 方 面 可 謂 很 成 功 。 先 創(chuàng) 造 品 牌 美譽(yù) 度 ， 在 推 出 之 后 ， 不 失 時(shí) 機(jī) 地 運(yùn) 用 事 件 營 銷 ， 達(dá) 到 品 牌 與 贏 利的 雙 贏 。 先 力 爭 成 為 國 家 康 居 示 范 小 區(qū) ， 創(chuàng) 品 牌 ， 再 在 國 慶 期 間推 出 國 寶 展 ， 吸 引 客 流 ， 營 銷 手 段 獨(dú) 特 。 保 利 在 安 全 家 居 智 能 化 、建 筑 、 家 政 服 務(wù) 方 面 很 有 特 色 ， 整 體 素 質(zhì) 很 高 ， 雖 然 推 出 時(shí) 間 不長 ， 知 名 度 也 不 是 很 高 ， 但 很 有 市 場 潛 力 ， 在 國 慶 后 的 一 個 禮 拜內(nèi) 人 氣 指 數(shù) 急 升 到 第 三 位 。 在 同 檔 次 的 樓 盤 中 ， 競 爭 力 很 強(qiáng) 。駿 景 花 園占 地 面 積 18 萬 總建 筑 面 積 5 6 萬 綠化 面 積 達(dá) 5 0 % ， 有 占 地近 2 萬 中 庭 廣 場 ，規(guī) 劃 建 成 1 0 - 1 2 層 帶 電梯 多 層 樓 宇 68 幢。三期 有面積 70 多 平 方 米 至 130多 平 方 米 的 多 種 戶 型 、及 178 平 方 米 至 3 0 0 平方米 的 復(fù) 式 單 位 。 主 力 戶型 為 二 房 、 三 房 ， 按 揭均價(jià)為 5351 元 / 平 方 米 。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去 年 被 評 為 “ 最 受 歡 迎 樓 盤 ”， 建 有 六 個 各 具 特 色 的 主 題 園 林 ， 將西 方 建 筑 特 色 與 江 南 園 林 景 色 有 機(jī) 揉 和 ， 區(qū) 內(nèi) 景 觀 較 好 ， 但 密 度不 低 。 由 于 小 區(qū) 處 于 交 通 干 線 中 山 大 道 上 ， 交 通 方 便 ， 對 在 黃 埔投 資 設(shè) 廠 的 私 營 企 業(yè) 主 或 在 黃 埔 、 天 河 工 作 的 白 領(lǐng) 人 士 還 是 有 一定 吸 引 力 。市場研究營銷咨詢中心 26 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比， 聚諸多賣點(diǎn)，綜合素質(zhì)非常高。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。 這些資源進(jìn)行整合，賦予其一個獨(dú)特的個性，準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者，才能最終找到我們真正的目標(biāo)對象。 市場研究營銷咨詢中心 27 四、 目標(biāo)消費(fèi)群體主要是根據(jù)一手市場調(diào)查資料、在與主要競爭樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。 我們認(rèn)為對番禺版塊有 較高的認(rèn)同 、同時(shí)又具 有一定消費(fèi)能力 的人群，才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的一類 。 市場研究營銷咨詢中心 28 （ 1）、年齡特征 （ 2）、學(xué)歷特征 （ 3）、職業(yè)狀況 （ 4）、家庭收入狀況 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu)特征 （ 6）、成長背景 （ 7）、業(yè)余愛好 （ 8）、購房動機(jī) （ 9）、目前日常乘車習(xí)慣 1、目標(biāo)消費(fèi)群人文特征分析 市場研究營銷咨詢中心 29 （ 1）、年齡特征 購房者的年齡主要集中在 26青年為主，其他年齡段購房需求則逐漸下降。 0616161市場研究營銷咨詢中心 30 （ 2）、學(xué)歷特征 7%7%中及以下 高中/中專/技校 ?？?本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)群番禺樓盤的潛在消費(fèi)群中，高學(xué)歷群占多數(shù)，其中價(jià)位在 4000元以上樓盤的目標(biāo)群體高學(xué)歷傾向更為明顯，比例。 市場研究營銷咨詢中心 31 （ 3）、職業(yè)狀況 管理人員 是番禺較高級樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是 高中級管理人員 所占比例較大，比例達(dá)到 36%左右。 理等高中級管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷售人員 事長 其它各類綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。 市場研究營銷咨詢中心 32 （ 4）、家庭收入狀況 細(xì)分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺樓盤潛在消費(fèi)者 6604 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)者7549 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的潛在消費(fèi)者 6983 元洛溪樓盤潛在消費(fèi)者 6673 元南村或鐘村樓盤潛在消費(fèi)者 7115 元各細(xì)分群體目標(biāo)消費(fèi)者家庭月收入均值比較 調(diào)查表明：通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費(fèi)者中目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的，其家庭收入是最高的，為 7500元左右。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 市場研究營銷咨詢中心 33 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu) 口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在，較為注重精神與生活享受 。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。 市場研究營銷咨詢中心 34 （ 6）、成長背景特征 番禺樓盤目標(biāo)群體的成長背景長大后來廣州定居或工作的人士38%其他4%需經(jīng)常來廣州人士13%土生或土長的廣州人45%番禺樓盤的潛在群體中， 外來人士所占比例相對多一些。 從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定 市場研究營銷咨詢中心 35 （ 7）、業(yè)余愛好特征 書看報(bào) 音樂 體育運(yùn)動 旅游 購物 玩電腦 打牌 聊天總體 目標(biāo)群體在個人業(yè)余愛好方面， 體育運(yùn)動 和 旅游 是我們目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動，這種情況可能與我們的目標(biāo)群體相對集中在較為年輕的群體上有關(guān)。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 總體中，擺在前兩位的是讀書看報(bào)和音樂，這兩項(xiàng)在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。 市場研究營銷咨詢中心 36 （ 8）、購房動機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說明了他們對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個適合家居的理想家園， 這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 住 商住兩用 投資 度假居住 買給他人總體 目標(biāo)群體市場研究營銷咨詢中心 37 （ 9）、日常乘車習(xí)慣 依賴公交車者的比例有所下降，出租車和單位交通車的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會轉(zhuǎn)移到公交車上，那么使用 公交車 的比例則有可能上升到 50%左右。由于 交通問題的關(guān)注會在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。 交車 摩托車 自駕汽車 單位交通車 出租車總體 番禺樓盤 目標(biāo)價(jià)位4000元的番禺樓盤在總體和番禺樓盤潛在消費(fèi)群中， 公交車 、 摩托車和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標(biāo)群中，使用 摩托車 上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。 市場研究營銷咨詢中心 38 主要群體相對年輕且學(xué)歷較高（ 26專以上學(xué)歷 ） 收入及職位較高的高級打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） 外來人士特征明顯，愛好運(yùn)動、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） 買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時(shí)間相對穩(wěn)定的白領(lǐng)或 市場研究營銷咨詢中心 39 （ 1）、對于版塊的偏好選擇 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 （ 3）、 對樓盤主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好 （ 4）、對南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識 2、消費(fèi)者的總體選擇傾向 市場研究營銷咨詢中心 40 （ 1）、對于版塊的選擇偏好 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個實(shí)力大盤的帶動， 番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地 。 河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方市場研究營銷咨詢中心 41 河北 江新城 禺洛溪 珠臨江 云山地段 圃地段 珠腹地 禺南村或鐘村 村 他地區(qū) 細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮?、較為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場熱點(diǎn)已有啟動跡象。 細(xì)分 番禺市場 市場研究營銷咨詢中心