物業(yè)管理中的法律風險與防范.doc

物業(yè)管理中的法律風險與防范物業(yè)管理的法律風險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔的潛在經(jīng)濟損失或者其他風險，包括生產(chǎn)經(jīng)營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)的內(nèi)容不同，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的法律風險具體劃分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風險等。由于篇幅所限，本文僅就治安風險、車輛管理風險、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)合同期滿后的風險四個方面的問題提出幾點風險防范意見，供企業(yè)參考。 一、治安風險防范所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)風險。例如建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業(yè)服務(wù)工作帶來極大的壓力和風險。在這類案件中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)否 承擔責任，關(guān)鍵取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全防范義務(wù)致使建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，則企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。為了防范此類風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當注意以下幾個問題： 1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責范圍。根據(jù)物業(yè)管理條例四十七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責的范圍僅限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專有部分。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的法人，不享有行政機關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，這種安全防范義務(wù)具有預(yù)防性和輔助性，是在一定限度內(nèi)的一種有限的義務(wù)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序，防范治安風險。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控（技防設(shè)備之一）的防盜功能，認為有了技防，就算提供了安全防范服務(wù)，忽視人防工作的作用。也有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主常常將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開來考慮，認為保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防盜網(wǎng)。這些都是安全防范重的誤區(qū)。其實，物防是業(yè)主家居的最后防線，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當支持業(yè)主安裝防盜門，防盜窗，防盜網(wǎng)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當看到技防設(shè)備的功能和局限，正視技防設(shè)備的工具地位，確定保安在安全防范系統(tǒng)中的主要地位，提高保安的職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神，讓保安熟悉這些工具的操作和使用細節(jié)，提高保安和技防設(shè)備之間的人機結(jié)合程度。 3、科學(xué)安排保安巡邏，堅持對巡邏工作進行監(jiān)督檢查。嚴格履行安防職責，避免管理過錯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要嚴格履行了自己義務(wù)，就不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。 4、樹立保全履行職責證據(jù)的意識，做好、保存好巡查以及交接班記錄。 5、委托給專門的保安公司，分擔法律風險。在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將保安義務(wù)委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)。該做法實際也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他主體分擔法律風險的措施。 二、車輛管理風險防范 車輛管理損毀風險，是指在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行停車場經(jīng)營服務(wù)過程中，因車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營服務(wù)，并收取車輛服務(wù)費。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風險。此類事件的責任承擔關(guān)鍵在于停車性質(zhì)的判斷，雙方之間保管合同法律關(guān)系的成立與否決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的賠與不賠。因此，在企業(yè)提供該項服務(wù)時，應(yīng)當注意以下方面： 1、與業(yè)主或業(yè)主使用人簽訂車輛服務(wù)協(xié)議，明確合同性質(zhì)，排除保管關(guān)系。 2、完善停車場硬件，經(jīng)業(yè)主大會表決購買停車設(shè)備，與業(yè)主委員會簽約，具體約定收費和設(shè)備費的支付，降低管理風險。 3、將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。 4、對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該停車憑證上，告知車輛停放人。 5、收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，屬于占位費的應(yīng)明確注明，收取的費用收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。6、因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 7、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應(yīng)當盡量避開廣告牌，危墻等。 8、日常巡查當中，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險。 9、購買保險，分散企業(yè)的管理風險。 三、公共設(shè)施、設(shè)備風險防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等。為防止上述風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面著手： 1、接手物業(yè)時，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗與交接工作，確定責任分界線。 2、按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞。 3、對建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。 4、將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項管理，委托給專業(yè)的公司，分項發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。 5、在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進行調(diào)查，并作出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。 6、游泳池、網(wǎng)球場等健身娛樂設(shè)施屬于小區(qū)的公共設(shè)施，物業(yè)公司負有維護保養(yǎng)及管理責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對潛在的危險應(yīng)當設(shè)立告知牌進行告知。 7、日常巡查當中,及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險。 四、合同期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風險防范在物業(yè)服務(wù)合同的期限屆滿的情況下，在法律上一般存在兩個問題需要解決: 第一，關(guān)于合同期滿后的物業(yè)服務(wù)的定性問題，是事實服務(wù)關(guān)系還是原合同的繼續(xù)延續(xù); 第二，業(yè)主委員會是否有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)退出; 第三，關(guān)于企業(yè)在退出過程中的風險防范問題。 對于第一個問題，目前有地方法規(guī)對前期合同期滿后的情況做了規(guī)定。例如青島市物業(yè)管理條例第二十二條第二款的規(guī)定。但對前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束后未續(xù)簽合同的情況卻沒有規(guī)定。對此，本人認為，根據(jù)民法中的租賃合同和勞動法中勞動合同中此類情況的類推，合同期滿后的物業(yè)服務(wù)應(yīng)視為原合同繼續(xù)延續(xù)，但期限為不定期，業(yè)主大會經(jīng)表決可以隨時解除。 第二個問題，業(yè)主委員會無權(quán)擅自決定要求物業(yè)企業(yè)退出。業(yè)主委員會僅為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，只有在經(jīng)業(yè)主大會表決不再續(xù)簽后，其才有權(quán)通知企業(yè)退出，否則就構(gòu)成越權(quán)，企業(yè)有權(quán)拒