太平春城花園洋房整合營銷推廣建議

中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 太平春城 公元 、二零一零年七月 謹(jǐn)呈 :黃山祥龍實業(yè)集團(tuán)有限公司 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 本報告為簡潔版 主要核心是闡述 “ 新政下 ” 如何回籠資金 匯報 核心 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 外商投資如何捕捉 ? 怎樣挖取本地剛需 ? 焦點客戶圈層破析 ? 核心 疑問 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 一、新政下的黃山房地產(chǎn)市場 二、市場概況 三、產(chǎn)品力解讀 四、產(chǎn)品定位（反思） 五、目標(biāo)客戶群 六、如何推廣 七、談?wù)劆I銷策略（計劃） 回報 綱要 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 一、市場概況 一山一湖一太平 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 就黃山市房地產(chǎn)市場情況看，國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面，儀式外地購房開始止跌。 一是：大城市的“限購令”早以開始， 外地購房需求對黃山房地產(chǎn)市場比較看好， 外地購房戶開始入市。 二是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金進(jìn)一步趨緊。去年 4月國家房地產(chǎn)提啊看政策執(zhí)行以來，開發(fā)項目貸款收緊，許多項目很難得到貸款支持，銷售情況雖然較好，但銀行的按揭款額度很少，許多項目按揭手續(xù)無法辦理，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張。 三是：購房者成本提高，由于信貸額度緊張，部分銀行對首套房購房戶也提高了利率，一般在 10%，這對剛性需求是一個打擊。 近期，國家又放出信息， 限購政策將向三、四線城市擴(kuò)展， 而黃山房地產(chǎn)外向程度很高，一旦黃山被納入，很大需求會被排除，對房地產(chǎn)市場將是一個嚴(yán)峻的考驗。 四是：太平房地產(chǎn)開發(fā)過旺、曾在大量積壓現(xiàn)象。 一山一湖一太平 外地購房需求對黃山房地產(chǎn)市場比較看好， 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 “ 限購令”僅是權(quán)宜之計，不能解決房價上漲的根本性原因，對房地產(chǎn)市場的影響也是暫時的。黃山版限購令出臺，可能會造成短期的觀望情緒，但不能影響市場的趨勢，一旦政策放開，市場還會恢復(fù)到常態(tài)。 越來越多的購房者開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，尤其是首次置業(yè)，業(yè)主也開始惜售，等待即將出臺的“限購令”。可以說目前全國乃至黃山片區(qū)的住宅都處于大量滯銷狀態(tài)。 對我們的啟示：外來商旅客戶到太平市場投資已經(jīng)深受新政影響，大城市限購令早已出臺。因此我們必須解決好“限購令”這個難題。 政策是房地產(chǎn)行業(yè) 2011年走勢決定性因素。我國房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的外部政策性，而 2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺， 不但影響本地剛性客戶需求，更多的是影響外來商旅客戶投資。 下半年隨著調(diào)控的繼續(xù)收緊，物業(yè)稅遲早也會推出，因此有多套住宅物業(yè)的投資者，將受到新投資政策限制。 因此我們必須設(shè)定優(yōu)越的投資環(huán)境。 一山一湖一太平 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 二、太平春城產(chǎn)品認(rèn)識 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 黃山 太平春城位于安徽黃山市黃山區(qū)，緊臨太平湖旅游度假區(qū)和黃山北大門，項目北依山勢向南仰望黃山，南面緊臨合銅黃高速，北面緊臨黃山區(qū)通往太平湖、九華山的必經(jīng)之路 103省道。 太平春城由黃山區(qū)祥龍集團(tuán)超林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 黃山區(qū)首家現(xiàn)代歐式純水多層高品質(zhì)社區(qū)；黃山區(qū)首家外墻面磚的高檔社區(qū)；依托有“世界級森林公園”美譽(yù)的黃山，致力打造黃山最佳投資度假公園社區(qū)，可謂居住、投資、旅游、頤養(yǎng)天年的絕佳之選。 項目宗地認(rèn)識 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 項目總平圖 太平春城 項目位于甘棠鎮(zhèn)甘棠社區(qū)境內(nèi) ,內(nèi)環(huán)翡翠路左側(cè) ,項目占地 50畝 ,總建筑面積 總投資 2億元。 項目于 2008年開工 ,目前已完成建筑 完成投資 4500萬元。 項目宗地認(rèn)識 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 項目總平圖 項目位于長三角的“后花園” 國際旅游城市黃山市的黃山區(qū)太平鎮(zhèn)，項目所在地交通便捷，北面緊臨合銅黃高速，距離高速出口 5分鐘車程；南面緊臨 103省道 ,是黃山區(qū)通往太平湖、九華山的必經(jīng)之路。項目距離合肥約 2小時車程；距離杭州約 離南京約 3小時車程；距離上海約 目處于黃山景觀帶核心， 公寓、多層花園洋房、高綠化景觀社區(qū)， 周邊配套齊全，生活便利。 項目宗地認(rèn)識 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 太平春城位于長三角的“后花園” 國際旅游城市黃山市的黃山區(qū)太平鎮(zhèn)，目前在售多種房源，太平春城目前在售一期多層，均價 3500元 / 以內(nèi)，推出 10棟房源，面積 86。 項目地塊位于黃山太平城區(qū)，地塊周邊為城市道路，交通便利，西側(cè)緊鄰浦溪河，擁有極其優(yōu)越的自然資源和良好的居住環(huán)境。地理位置優(yōu)越，地勢較為平坦，總用地機(jī)積為 80528平方米，總建筑面積為 120792平方米 ，其開發(fā)建設(shè)將為黃山市太平區(qū)起到高規(guī)劃起點，高建設(shè)檔次的示范小區(qū)。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 外掛大理石 外墻面轉(zhuǎn) 高品質(zhì)路面 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 獨享 優(yōu)勢 現(xiàn)房呈現(xiàn) ,獨有一線山景 ,園林景觀 產(chǎn)品規(guī)劃統(tǒng)一 戶型產(chǎn)品布局合理 山景 ,坡地 , 黃山北大門 太平湖 學(xué)校、醫(yī)院等 共享 優(yōu)勢 項目品質(zhì) 優(yōu)勢 本土企業(yè) 優(yōu)勢 核 心 優(yōu) 勢 本土企業(yè)優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢 現(xiàn)房銷售優(yōu)勢 自然園林景觀 優(yōu)勢 社會資源 地方知名開發(fā)企業(yè) 位于長三角的 “ 后花園 ” 國際旅游城市黃山市的黃山區(qū)太平 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 僅在太平有知名度 開發(fā)周期未能控制 周邊缺乏大型商業(yè) 配套 . 在當(dāng)?shù)厝狈χ?，新“限購令?干擾性劣勢 項目 劣勢 企業(yè) 劣勢 核 心 劣 勢 區(qū)域發(fā)展 尚不成熟 “新政”大環(huán)境下 的綜合影響 障礙性劣勢 可克服性劣勢 不可克服性劣勢 生活配套缺乏不 方便 周邊市政、商業(yè)生活配套缺乏 周邊市政、生活配套缺乏 一期產(chǎn)品面積過大周邊交通混雜 . 產(chǎn)品層次不齊備 , 劣勢（限購） 花園洋房 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 獨享機(jī)遇 共享機(jī)遇 旅游消費資源價值 , 度假客戶需求項目將有大好的發(fā)展前景。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對周邊市縣居民的居住吸引力強(qiáng)； 便捷交通 :合同黃高速； 南面緊臨 103省道 ; 外部機(jī)遇 機(jī)遇 區(qū)域未出現(xiàn)高品質(zhì)“投資熱點社區(qū)”。 高端和多元化產(chǎn)品市場空白。 花園洋房、品質(zhì)領(lǐng)先 高品質(zhì)一線景觀花園洋房 投資機(jī)會 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 直接挑戰(zhàn) 間接挑戰(zhàn) 競爭性挑戰(zhàn) 影響性挑戰(zhàn) 可回避挑戰(zhàn) 不可回避挑戰(zhàn) 黃山風(fēng)景區(qū)其他地產(chǎn) ,是主要競爭對手，新政策阻礙外來商戶投資 太平本土樓盤大量積壓、樓盤增多，競爭加劇 黃山本市其他高端項目對客戶的分流，新政策打壓住宅 項目放量增多，滯銷累積，潛在威脅較大 居民整體收入偏低，產(chǎn)品總值高，有效投資后勁不足 交通差、區(qū)位吸引力低，外部高端客戶不認(rèn)可區(qū)域價值 外部挑戰(zhàn) 威脅 新政威脅 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 項目威脅與特有劣勢原因分解 新政策下的住宅地產(chǎn) 前期整盤營銷規(guī)劃 +不符規(guī)律 項目機(jī)遇與特有優(yōu)勢資源梳理 新政策下的客戶要的是品質(zhì)和地段 黃山太平旅游度假客戶市場 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 三、產(chǎn)品定位再思考 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 投資 居住的好地方 在售一期 11#、 16#、 17#、 21#、 22#、 26#、 27#、 29#、 30#、 36#， 面積 89價 3450元 /平方米 。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 12萬平米 歐式 新政下 真正值得投資的花園洋房 歐式 度假會所 私享黃山北大門 歐式洋房 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 總思考： 住宅產(chǎn)品價值投資化 吸納投資型客戶群體 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 產(chǎn)品功能 定位規(guī)劃 總體建議 外來投資性客戶 中小戶型、整層購買 本地剛需要性客戶 學(xué)校、醫(yī)院、政府 綜合投資性客戶 花園洋房 . 多層大三房 品質(zhì)大三房、二房 餐飲 . 社區(qū)門店 . 沿街商鋪 購買產(chǎn)品客群劃分、產(chǎn)品力解讀 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 本地投資客 本地改善需求 本地剛需求 外來旅客投資 幾乎無人投資 本土去劃率底 深受政策影響 有潛在市場需求 不足以去化產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品滯銷 產(chǎn)品價值和性價比沒有競爭優(yōu)勢 項目回款緩慢，甚至停止 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 五、目標(biāo)客戶群 誰來買 誰來投資 ？ 據(jù)銷售中心工作人員反饋，購房客群七成是本城客戶，外地客戶占少數(shù)，這不符合黃山房產(chǎn)一向受外界客戶購買和投資的 “ 營銷規(guī)律 ” 。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 目標(biāo) :投資者 本土、涉外投資客戶（購買） 目標(biāo) :購買者 當(dāng)?shù)刭徺I投資性客戶 本地公務(wù)員（政府 本地私人（私家朋友） 外地自由行游客 外地團(tuán)體客戶 家長、教師、醫(yī)生、電信 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 六、如何定位推廣 to 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 花園洋房 純多層 花園洋房 形象釋意 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 “花園洋房 ” 新概念產(chǎn)生 花園洋房公寓概念：上流階層所專屬，是 西洋 文明和生活方式與 中國文化 交織的產(chǎn)物。 6層以下多層 板式建筑 ，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 洋房 既然能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)洌虼?，項目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征： 建筑風(fēng)格 為外國風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和 北美 風(fēng)格，也有少許 南洋 風(fēng)格； 洋房 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 歐陸管家 尊榮服務(wù) 獨享私家度假旅游勝地，感受黃山棲息。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 居住太平春城 感受黃山腳下的花園洋房，一個純粹、純美而富有親和力的承諾 ， 送給你內(nèi)心的那個悠然 的人 花園 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 太平春城一個大歐式水景建筑、一個大手筆規(guī)劃，黃山它和你有一種坦誠而無暇的信任，尊榮服務(wù)，法式物業(yè)，多種選擇，滿足你不出國門感受歐式生活 ; 它不會利用因行業(yè)黑盒子造就的障眼效果 , 相反的 ,它是品質(zhì)信心的締造者 會產(chǎn)生真正的超值。 歐式 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 休閑度假 尊榮服務(wù) 帥氣亮麗的門童為您打開休閑度假宮殿的大門。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 1私家度假 洋房“咖啡文化機(jī)構(gòu)”入駐 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 七 :營銷 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 如何推廣 確立太平最大的酒店專業(yè)市場項目要深入人心 項目招商 本地客戶 外地客戶 蘇折皖戶旅游投資客戶 本地剛性需求客戶 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 營銷層面 5大計劃 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 針外來商旅投資 大客戶同時談判 一級 計劃 活動產(chǎn)品 整層產(chǎn)品 商業(yè)群樓 外來客戶 :首付 50%，余款交房前付清 本地客戶： 5年保增值計劃（本土開發(fā)實力背景） 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 捕捉十一黃金周、元旦長假、春節(jié)出行旅客 雙買雙優(yōu)惠 最大看點：每個投資者之間都會有千絲萬縷的聯(lián)系，通過各種渠道聯(lián)系的方式也很多，“雙響炮”主要是將我們吸引客源的難點化截到每個投資者身上，力求每次去化的套數(shù)都是“成雙成對”，這樣可以最大程度實現(xiàn)對銷售量的拉大。一個人買享受 1%優(yōu)惠， 2個人同時購買 2%優(yōu)惠。 “條件可能的情況下享有“首府一成”，降低投資門檻，擴(kuò)大投資人群。 大客戶投資購買開店，投資經(jīng)營家庭旅館 旅游 地圖 重點區(qū)域發(fā)送 ,（旅游地圖、景點門票） 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 捕捉十一黃金周、元旦長假、春節(jié)出行旅客 方法一：加油站設(shè)點發(fā)放項目資料 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 捕捉十一黃金周、元旦長假、春節(jié)出行旅客 方法二：高速入口設(shè)點增設(shè)廣告位 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 捕捉十一黃金周、元旦長假、春節(jié)返鄉(xiāng)旅客 方法三：汽車站、火車站設(shè)點發(fā)售 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 捕捉十一黃金周、元旦長假、春節(jié)出行旅客 方法四 :車身、車套、景點、車票 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 針對返鄉(xiāng)客 留住精英 置業(yè)心動計劃 二級 計劃 活動產(chǎn)品 二房產(chǎn)品 小三房品 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 返鄉(xiāng)族： 在太平以外城市務(wù)工人員，返鄉(xiāng)置業(yè) 特征： 收入偏高：在外地工作，收入比太平本土人員高； 外房價高：外地城市雖好，但房價偏高，無法承受，父母親朋都在太平，返鄉(xiāng)來買 見多識廣：對房產(chǎn)有足夠的鑒賞能力，能夠正確認(rèn)識房價與購房消費； 年底返鄉(xiāng)購房客兩大族群 進(jìn)城族： 同樣在外地務(wù)工的太平周邊縣鎮(zhèn)進(jìn)城人員 收入中等：以務(wù)工或做生意為主，為子女以后就學(xué)考慮 面子問題：進(jìn)城購房有面子，終于走出大山進(jìn)城了 關(guān)心價格：非常關(guān)注價格，對地段抗性不大，但同時也要住得有面子，希望好社區(qū)，大配套。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 1、都是中小戶型的主要需求者 2、對價格十分關(guān)注 3、同時也更關(guān)注社區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施 一句話 :都是高性價比的追求者 共同特征 對于此類客，可申請 “ 首付一成 ” ， 2年類完成首付 3成標(biāo)準(zhǔn)。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 對于此類客，可申請 “ 首付一成 ” ， 2年類完成首付 3成標(biāo)準(zhǔn)。 外來客戶 :首付 50%，余款交房前付清 本地客戶： 5年保增值計劃（本土開發(fā)實力背景） 因為政策影響我們必須 打消客戶對房產(chǎn)貶值心理 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 返鄉(xiāng)青年，首付一成、安家計劃 (結(jié)婚一族 ) 改善置業(yè)，二成首付、優(yōu)先享受 (改善一族 ) 針對二房 針對三房 計劃二階段主題口號： 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 二級計劃階段主題口號： 歲末抄底風(fēng)暴 貨幣通脹 =抄底時機(jī) =置業(yè)時機(jī) 公務(wù)員特供房 +1元定房 +雙買雙優(yōu)惠 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 學(xué)區(qū)防圓夢計劃 針對學(xué)區(qū)客 三級 計劃 活動產(chǎn)品 二房產(chǎn)品 小三房品 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 資源整合，組織團(tuán)購： 以我們自有的片區(qū)內(nèi)最好的明德小學(xué)為依托，與城區(qū)大型小學(xué)機(jī)構(gòu)，對其下屬的中小學(xué)的老師和家長團(tuán)購。 資助贊助，打入內(nèi)部 針對全市縣小學(xué)幼兒園，以捐款、捐物、冬令營等活動打入內(nèi)部，引發(fā)學(xué)校、幼兒園教師及家長對項目的關(guān)注，配合針對性銷售政策，進(jìn)行促銷。 利益誘導(dǎo)，口碑宣傳 在上述動作中，通過對老師的利益誘導(dǎo)，增加我們的定向宣傳面。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 奠定學(xué)區(qū)標(biāo)桿地位 太平洋房 認(rèn)購太平春城的客戶，均有機(jī)會獲得保送名牌中學(xué)的名額。與當(dāng)?shù)亟逃块T接洽，爭取一定的保送名額將學(xué)區(qū)概念挖掘透，最大化提升項目吸引力。 近百位教師選擇 太平春城 學(xué)府社區(qū)是區(qū)域樓盤共用優(yōu)勢，但我們可以借助教師這一意見領(lǐng)袖建立學(xué)區(qū)標(biāo)桿樓盤的地位，從而最大化獲取學(xué)區(qū)資源所帶來的客群。成功關(guān)鍵點是給高校教授一些優(yōu)惠進(jìn)行團(tuán)購！ 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 告別房東 /極品青春居住版 /小戶型享樂主義 /我的地盤我做主 / 三級計劃階段主題口號： 居住洋房不僅是教師 教師團(tuán)購 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 針對公務(wù)員計劃 公務(wù)員宜居計劃 四級 計劃 活動產(chǎn)品 大小三房 4（較高） 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 推公務(wù)員特供房 工作在政務(wù)區(qū)，生活在太平春城 2011年大量大學(xué)生村官進(jìn)駐，為此特推出針對要入駐、或即將入駐或建設(shè)的單位，全面摸底，進(jìn)行 至最好進(jìn)行上門推介。針對性優(yōu)惠給予拉動銷售。 啟動 1元定房策略 考慮到即將春節(jié)，不少客戶都是出來先看看，并不急定房，所以針對每日吸引過來的到場客戶，當(dāng)天推出 1元定房策略，最大力度把握沖動型客戶，（限期一天后簽訂合同，否則房號不予保留）。由此來試探購房者的意向，發(fā)現(xiàn)購買信號，以便進(jìn)一步跟進(jìn)。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務(wù) / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 告別房東 /極品青春居住版 /小