某花園商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

) ) ) 目 錄 前 言 . 4 一、報(bào)告編制目的 . 4 二 . 報(bào)告編制說(shuō)明 . 4 三、特殊說(shuō)明 . 4 第一章 總 論 . 5 一、項(xiàng)目基本情況 . 5 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) . 6 三、結(jié)論、存在問(wèn)題與建議 . 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商概況 . 9 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 9 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 .、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) .、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 .三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) .、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 .、 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏 觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) .、項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析及預(yù)測(cè) .四章 建設(shè)條件及選址 .、區(qū)域概況 .) ) ) 二、自然條件 .、公共服務(wù)設(shè)施 .、工程地質(zhì) .、水文地質(zhì) .、地址選擇 .五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 .、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 .、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 .六章 營(yíng)銷(xiāo)策略及方案 .、營(yíng)銷(xiāo)策略 .、營(yíng)銷(xiāo)方式 .、 銷(xiāo)售節(jié)奏與策略 . 、租售計(jì)劃 .、環(huán)境保護(hù) .、勞動(dòng)衛(wèi)生與安全 .、項(xiàng)目?jī)?nèi)部安全保護(hù) .八章 物業(yè)管理與勞動(dòng)定員 .九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與管理 .、項(xiàng)目管理 .、項(xiàng)目監(jiān)理 .、項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度 .) ) ) 第十章 節(jié)約能源 .十一章 項(xiàng)目投資估算及資金籌 措 .、 投資估算的原則 .、財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)告： .、風(fēng)險(xiǎn)分析 .十二章 結(jié)論及建議 .、 結(jié)論 .、 存在的問(wèn)題及建議 .、特殊說(shuō)明 .) ) ) 前 言 一、 報(bào)告編制目的 1、在對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 4、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 二 . 報(bào)告編制說(shuō)明 本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行 業(yè)普遍慣例，對(duì)項(xiàng)目的可行性和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析、財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)則采用市場(chǎng)比較法。 本可行性研究報(bào)告的計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2012年 9月。 三、特殊說(shuō)明 在本項(xiàng)目可行性研究中，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進(jìn)行了必要考慮，對(duì)當(dāng)前稅法與會(huì)計(jì)制度對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進(jìn)行了充分考慮。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金來(lái)源與投資的特殊性，特別是建設(shè)期與銷(xiāo)售期的重疊，預(yù)售期較長(zhǎng)，故個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)可能不同于一般行業(yè)指標(biāo)。 ) ) ) 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 1、項(xiàng)目 名稱(chēng) 某 花園商業(yè)廣場(chǎng) 2、項(xiàng)目單位：開(kāi)發(fā)商： 3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 沿街東西寬 134米；南北長(zhǎng) 104米，占地面積 22畝，約 14000平方米。 5、開(kāi)發(fā)目的： 發(fā)展 某 城市經(jīng)濟(jì)，改善城市功能，增強(qiáng)城市輻射力； 帶動(dòng)滇西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樹(shù)立 某 新區(qū)城市新形象。 招商引資，推動(dòng) 某 新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 提高花馬街商業(yè)檔次，改善城市居民購(gòu)物和居住條件。 提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益，加快企業(yè)發(fā)展。 6、建設(shè)內(nèi)容： 該項(xiàng)目占地 22畝（ 14000平方米），總建筑面積約 11萬(wàn)平方米，其中商用面積 4萬(wàn)平方米（含人防和設(shè)備用房 5000平方米），辦公住宅 7萬(wàn)平方米，并配套建設(shè)道路、停車(chē)場(chǎng)、裝卸平臺(tái)及配套用房 1000平方米。 萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車(chē)場(chǎng)，約 10000平方； 裙樓 1 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 5座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 筑密度 70，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 300輛 (地下室及戶(hù)外 )。 7、項(xiàng)目總投資： ) ) ) 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場(chǎng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 中 建筑用地面積 平方米 10000 共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 中 住宅建筑面積 平方米 0 字樓建筑面積 平方米 70000 飲娛樂(lè)建筑面積 平方米 0 鋪建筑面積 平方米 40000 中 負(fù) 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 層商鋪建筑面積 平方米 10000 層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容積率 5 綠地率 % 20 6 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 45000 ) ) ) 項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行。 三、結(jié)論、存在問(wèn)題與建議 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 1、萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和 某 市對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 2、萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商： 某 萬(wàn)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司； 均具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 3、本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。 4、本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)7 建設(shè)投資 萬(wàn)元 35658 8 投資利潤(rùn)率（稅前） % 9 投資利潤(rùn)率（稅后） % 10 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 11 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 12 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 3285 13 全部投資財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 1534 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 15 全部投資投資回收期（稅后） 年 ) ) ) 目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。 5、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，其市場(chǎng)前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。 根據(jù)在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議： 1、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售及市場(chǎng)招商。 B、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可 行的工程技術(shù)措施和施工方案。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。 從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。 3、建設(shè)管理措施 A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。 B、根據(jù)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。 C、提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。 ) ) ) D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷(xiāo)售及招商代理公司。 E、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專(zhuān)業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與 配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商概況 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 某 位 于 阿 爾 卑 斯 運(yùn) 動(dòng) 活 動(dòng) 的 歐 亞 板 塊 和 印度 板 塊 之 間 的 滇 藏 地 槽 東 部 ， 地 處 橫 斷 山 脈 向云 嶺 山 脈 過(guò) 渡 的 銜 接 地 段 ， 地 形 地 貌 復(fù) 雜 ， 地質(zhì) 運(yùn) 動(dòng) 激 烈 。 境 內(nèi) 山 河 交 錯(cuò) ， 峰 大 谷 深 ， 海 拔高 差 大 ， 氣 候 變 化 顯 著 ， 是 垂 直 氣 候 發(fā) 育 明 顯的 “ 立 體 氣 候 ” 地 區(qū) 。 某 地 處 低 緯 度 高 海 拔 地 區(qū) ， 屬 南 亞 高 原 季風(fēng) 氣 候 ， 冬 春 盛 行 干 燥 的 西 北 風(fēng) ， 夏 季 則 受 潮濕 的 西 南 季 風(fēng) 影 響 ， 干 濕 季 分 明 ， 溫 差 變 動(dòng) 小 ，四 季 不 分 明 ， 年 平 均 氣 溫 ， 年 平 均 降 雨 ， 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為 ， 主 導(dǎo) 風(fēng)為 西 風(fēng) ，其 平 均 風(fēng) 速 秒 ，無(wú) 霜 期 290天左右 。作為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商 某 ) ) ) 0 這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫(xiě)字樓為一體的商業(yè)廣場(chǎng)。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了皖西北商貿(mào)城市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)拉動(dòng)力。 中國(guó)是世界上最有潛力的消費(fèi)市場(chǎng)，而以 某 為中心的皖西北地區(qū)又是中國(guó)人口最多的地區(qū)之一（ 980 萬(wàn)），具有強(qiáng)大 的消費(fèi)潛力。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場(chǎng)的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿(mǎn)足商家需要、滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場(chǎng)，在 某 卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)商家和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。 本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合商家和消費(fèi)者的需求，在城市商業(yè)摩爾這個(gè)主題上，走“大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平”的路線(xiàn)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段 、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場(chǎng)。這樣的商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合銷(xiāo)售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了 某 這類(lèi)市場(chǎng)的空缺，) ) ) 1 場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 2、項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng) 某 發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出， 某 應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成“ 某 價(jià)格”，更好地發(fā)揮 某 現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能 單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表 某 皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與 某 發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快 某 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升 某 市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目擬建的萬(wàn)隆商業(yè)廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了 某 市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng) 某 市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 3、項(xiàng)目的建設(shè)將有利于繁榮 某 城區(qū)經(jīng)濟(jì)，提高 某 城市形象； 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì) 某 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)商品快速流通、快速銷(xiāo)售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、) ) ) 2 業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。 4、項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大 某 物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍 目前， 某 物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是 某 市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企 業(yè)的規(guī)模有限，對(duì)外銷(xiāo)售有心無(wú)力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。 過(guò)小的輻射范圍對(duì)物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是不利的。本項(xiàng)目擬將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強(qiáng) 某 物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。 5、項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了 30萬(wàn)平方米。 本項(xiàng)目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場(chǎng)，一則可以帶動(dòng)皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再 則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹(shù)立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 1、區(qū)政府對(duì)皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過(guò)程中，得到了來(lái)自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。 ) ) ) 3 2、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商 某 巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。 3、本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā) 展前途。 4、項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃