新開(kāi)鋪書(shū)院路汽配城項(xiàng)目地塊發(fā)展思路案2

新開(kāi)鋪片區(qū)以機(jī)械、化工工業(yè)為發(fā)展主線，大力招商引資開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭發(fā)展穩(wěn)健，但另一方面工業(yè)的發(fā)展也對(duì)片區(qū)居住環(huán)境造成了不利影響。 新開(kāi)鋪片區(qū)位于天心區(qū)南部 ，路網(wǎng)稠密，交通暢通便利。 南北有長(zhǎng)沙大道、韶山路和書(shū)院南路，東西有友誼路、新中路和規(guī)劃中的木蓮沖路、肖家沖路、雨新路、韶洲路，路網(wǎng)稠密，交通發(fā)達(dá)。 新開(kāi)鋪片區(qū)人口密度大?，F(xiàn)有人口 住人口 中農(nóng)業(yè)人口近 6千。流動(dòng)人口 3萬(wàn)余人。 區(qū)域內(nèi)擁有仁和家園、新天小區(qū)、富綠山莊、南園小區(qū)、蘭景花園等十多個(gè)小區(qū)， 其入住率幾近 90%。另有大中型企事業(yè)單位 80余個(gè)，其中大專(zhuān)院校和科研院所 14家，區(qū)域人氣較旺。 新開(kāi)鋪片區(qū)緊鄰湘江，隨著萬(wàn)科等大品牌項(xiàng)目的駐入，區(qū)域形象提升指日可待。 新開(kāi)鋪片區(qū)商業(yè)格局：商業(yè)業(yè)態(tài)以建材、服裝、餐飲娛樂(lè)為主，規(guī)模小，布局凌亂，形象檔次低。 區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論 新開(kāi)鋪背靠省政府，面向?qū)Π兜钠禾量偛拷?jīng)濟(jì)中心，處長(zhǎng)株潭核心結(jié)合部，經(jīng)濟(jì)地位日益顯現(xiàn) 區(qū)域緊鄰湘江，隨著萬(wàn)科等大品牌項(xiàng)目駐入，區(qū)域形象提升指日可待 新開(kāi)鋪片區(qū)以工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升 區(qū)域路網(wǎng)稠密，交通十分發(fā)達(dá) 新開(kāi)鋪居住人口密度大，消費(fèi)潛力旺盛 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 片區(qū)經(jīng)濟(jì)著重發(fā)展工業(yè)，建立了機(jī)床廠、污水廠和混泥土廠等，致使居住環(huán)境不佳 新開(kāi)鋪片區(qū)屬于老城郊結(jié)合部，規(guī)劃較為混亂 片區(qū)商業(yè)形象檔次低，規(guī)模小，業(yè)態(tài)混亂 區(qū)域劣勢(shì) 嘉地觀點(diǎn)：區(qū)域占有三大商業(yè)發(fā)展有利因素：區(qū)域規(guī)劃 +交通 +人氣。隨著片區(qū)地位的提升，區(qū)域急需建立一個(gè)形象好，檔次高，規(guī)模大的商業(yè)市場(chǎng)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) 區(qū)域規(guī)劃 交通 人氣 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) 人口稠密，消費(fèi)力旺盛 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們自身審視 S：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、地理位置佳：項(xiàng)目坐落于省府板塊，面向?qū)Π兜钠禾量偛拷?jīng)濟(jì) 中心，處長(zhǎng)株潭核心結(jié)合部，經(jīng)濟(jì)地位日益顯現(xiàn)。 2、人氣旺盛：項(xiàng)目位于老城郊結(jié)合部，周邊居民眾多。 4、路網(wǎng)稠密，交通便利：項(xiàng)目四面臨路，距省政府 5分鐘，距市中心十分鐘，離火車(chē)南站十分鐘。 3、緊鄰湘江，得天獨(dú)厚的生態(tài)資源。 5、地塊周正，規(guī)模適中，租用地價(jià)相對(duì)市場(chǎng)較為便宜。 2、環(huán)境隱憂(yōu)：項(xiàng)目面臨高壓線、鐵路和污水廠三大 隱患，環(huán)境不佳。 1、商業(yè)凌亂：項(xiàng)目周邊商業(yè)分布混亂，檔次形象較低， 缺乏長(zhǎng)沙市輻射效應(yīng)。 W：項(xiàng)目劣勢(shì) 3、地塊為租用，無(wú)產(chǎn)權(quán)，使用年限較短，不利于后期營(yíng)銷(xiāo)。 O：項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1、省政府板塊規(guī)劃重地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)逐步提高：區(qū)域作為長(zhǎng)沙城市重點(diǎn)提質(zhì)改造區(qū)，將形成更加和諧繁榮的商業(yè)環(huán)境。 4、商業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展機(jī)會(huì)：隨著火車(chē)南站的繁華，商業(yè)機(jī)會(huì)也將逐步轉(zhuǎn)向南城。 2、隨著萬(wàn)科等品牌項(xiàng)目的駐入，區(qū)域形象將得以提升。 3、項(xiàng)目為天心區(qū)政府直接管轄、重點(diǎn)關(guān)心，為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的政策支持。 T：項(xiàng)目威脅 1、區(qū)域作為環(huán)境混亂、檔次低下的老城郊結(jié)合部形象深入人心，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位上，不利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮。 2、高壓線、鐵路、污水廠三大環(huán)境隱患威脅。 發(fā)展優(yōu)勢(shì) ,規(guī)避劣勢(shì)與威脅 ,發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目地處長(zhǎng)株潭交通要塞，交通便利；位于老城郊結(jié)合部，人氣旺盛，但區(qū)域形象不高，存在環(huán)境隱憂(yōu)；商業(yè)業(yè)態(tài)混亂且不成規(guī)模；項(xiàng)目地塊使用年限有限， 項(xiàng)目該何為？ 建集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 使產(chǎn)業(yè)集中專(zhuān)業(yè)化，形成規(guī)模，提升檔次，充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（地段 +交通 +人氣），吸引長(zhǎng)沙市乃至長(zhǎng)株潭消費(fèi)群體，將商業(yè)市場(chǎng)輻射效應(yīng)擴(kuò)展至最大化。 做何種業(yè)態(tài)的集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？ 從市場(chǎng)中發(fā)掘機(jī)會(huì) /創(chuàng)造市場(chǎng)空間 項(xiàng)目使用年限為 20年，限定項(xiàng)目必須發(fā)展利潤(rùn)高、回 籠資金快的業(yè)態(tài) 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 新開(kāi)鋪片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究 項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 我們?nèi)绾瓮诰驒C(jī)會(huì) 項(xiàng)目 新開(kāi)鋪片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以裝飾建材、服裝為主，生活休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)零散分布。 裝飾建材 形象低，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種混亂，輻射范圍只限于新開(kāi)鋪片區(qū) 百姓裝飾市場(chǎng)位于項(xiàng)目北向，由幾棟安置房組成，規(guī)模小，且外觀形象較為破爛；經(jīng)營(yíng)品種比較混亂，餐飲、娛樂(lè)、棋牌室和超市等業(yè)態(tài)也混雜其間，形象檔次低。新開(kāi)鋪木材市場(chǎng)位于項(xiàng)目南向，由簡(jiǎn)易木板搭就，極為混亂。 業(yè)態(tài)范圍：五金、裝飾、家電、木材、棋牌室、超市、餐飲、電器維修等。 服裝市場(chǎng) 以低檔服裝批發(fā)為主，輻射范圍只限于新開(kāi)鋪片區(qū) 東塘服裝交易大樓新開(kāi)鋪店位于項(xiàng)目北向，由單棟矮房組成，內(nèi)有不到一百個(gè)鋪面，經(jīng)營(yíng)檔次低，形象差，主要服務(wù)于本地務(wù)工人民。 業(yè)態(tài)范圍：普通家居服裝、鞋襪、小精品等。 生活超市 大型超市沒(méi)有市場(chǎng)，小型便利店經(jīng)營(yíng)良好。 金輝新天市場(chǎng)最初規(guī)劃為大型生鮮市場(chǎng)，群艷超市規(guī)劃為大型綜合超市，兩大市場(chǎng)由于客源不足而最終倒閉。究其原因在于，距離其不遠(yuǎn)的新開(kāi)鋪車(chē)站設(shè)有兩大湖南排名前三位的“新一佳”和“步步高”超市，分流了其大部分客源，另外，其超市品牌效應(yīng)不強(qiáng)，無(wú)法吸引高消費(fèi)力的顧客。 業(yè)態(tài)范圍：生鮮、日用品、綜合超市等。 本項(xiàng)目是否可以借勢(shì)發(fā)展這些業(yè)態(tài)呢？ 分析： 家具建材行業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。長(zhǎng)沙市東有高橋建材市場(chǎng)和萬(wàn)家麗家具建材廣場(chǎng)；西有安居樂(lè)園、郁金香、廣大環(huán)球；南有三湘、南湖、井彎子、紅星美凱龍建材市場(chǎng)，蛋糕只有一塊，食者眾多，難以飽腹。 結(jié)論：發(fā)展建材業(yè)，項(xiàng)目不合適。 利用交通樞紐與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展裝飾建材業(yè) ? 郁金香 廣大環(huán)球 安居樂(lè)園 萬(wàn)家麗 高橋 三湘大市場(chǎng) 南湖大市場(chǎng) 井彎子 紅星美凱龍 分析： 1、服裝業(yè)主流人群為城市常住人口，其消費(fèi)人群要求收入高、檔次高，而項(xiàng)目面臨的人群大部分為本地務(wù)工和務(wù)農(nóng)人口，從人群分布上，項(xiàng)目不是很適合； 2、大型高檔服裝業(yè)一般要求周邊環(huán)境整潔、美觀，本項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境差，檔次低形象深入人心，如需改變，其消費(fèi)習(xí)慣培養(yǎng)需時(shí)間長(zhǎng)，花費(fèi)大； 3、區(qū)域現(xiàn)有服裝市場(chǎng)檔次低、規(guī)模小，輻射范圍只限于新開(kāi)鋪，本項(xiàng)目如發(fā)展服裝業(yè)不能與之聯(lián)合成市。 結(jié)論：發(fā)展服裝業(yè)，項(xiàng)目亦不合適。 利用交通樞紐與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展服裝業(yè) ? 分析： 1、區(qū)域規(guī)劃的兩大超市：金輝新天生鮮超市和群艷綜合超市均已倒閉，可見(jiàn)區(qū)域不適宜發(fā)展大型百貨超市； 2、 百貨業(yè)主流人群為城市常住人口，其消費(fèi)人群要求收入高、檔次高，而項(xiàng)目面臨的人群大部分為務(wù)農(nóng)與務(wù)工人口，從人群分布上，項(xiàng)目不是很適合； 3、百貨業(yè)一般要求樓層在 47層，對(duì)裝修要求也甚高，本項(xiàng)目限于容積率，只能做到兩層，且使用權(quán)限有限，在室內(nèi)裝修方面不宜過(guò)高水平裝飾，從此點(diǎn)上項(xiàng)目不是很合適。 結(jié)論：發(fā)展百貨業(yè)，項(xiàng)目亦不合適。 利用交通樞紐與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展超市百貨業(yè) ? 借勢(shì)不行，擴(kuò)大范圍從長(zhǎng)沙市場(chǎng)中再尋商機(jī)，對(duì)區(qū)域業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)缺，進(jìn)而導(dǎo)引周邊商氣，為我所用，以最小的成本，在最短的時(shí)間內(nèi)凝聚最大的商業(yè)勢(shì)力。 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 新開(kāi)鋪片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究 項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 我們?nèi)绾瓮诰驒C(jī)會(huì) 項(xiàng)目 一般來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)高、銷(xiāo)售速度快的市場(chǎng)業(yè)態(tài)除了以上幾種，還有小商品市場(chǎng)、 配市場(chǎng)、五金、機(jī)電市場(chǎng)等，下面我們將對(duì)這些業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，以為本案尋找最佳適宜業(yè)態(tài)。 優(yōu)勢(shì)： 1、生活用品永遠(yuǎn)是消費(fèi)主流之一，目前南城并無(wú)集中的小商品市場(chǎng)，為區(qū)域市場(chǎng)空白； 2、區(qū)域?yàn)槔铣墙冀Y(jié)合部，消費(fèi)主流偏生活化，且人氣旺盛，從消費(fèi)形態(tài)上，區(qū)域頗為需要。 劣勢(shì)： 小商品市場(chǎng)一般面向的是普通消費(fèi)大眾，這類(lèi)人群普遍無(wú)車(chē)，這就要求公交車(chē)線路四通八達(dá)，而目前來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目周邊雖然交通路網(wǎng)稠密，但公交線路并不多，發(fā)展此市場(chǎng)有一定局限。 結(jié)論：小商品批發(fā)市場(chǎng)可作為項(xiàng)目輔助業(yè)態(tài)選擇。 利用現(xiàn)有交通條件與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展小商品市場(chǎng) ? 業(yè)態(tài)范圍：玩具、皮包、傘、小家電、干貨、裝飾品等生活用品 分析： 沙市東有高橋電腦城；西有岳麓現(xiàn)代電腦城；中有東塘 南街手機(jī)市場(chǎng)以及 火車(chē)站 場(chǎng)基本飽和。 結(jié)論：發(fā)展 目不合適。 利用交通樞紐與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展 寶南街手機(jī)市場(chǎng) 岳麓現(xiàn)代 東塘 高橋電腦城 火車(chē)站 業(yè)態(tài)范圍：電腦、手機(jī)、數(shù)碼、通訊器材等電子用品 分析： 1、長(zhǎng)沙目前分布有中南、南湖和雨花區(qū)機(jī)電市場(chǎng)等三個(gè)機(jī)電市場(chǎng)稍具規(guī)模的機(jī)電市場(chǎng)，市場(chǎng)仍存在空間； 2、長(zhǎng)沙近年來(lái)城市發(fā)展迅猛，武廣鐵路、 1、 2號(hào)線地鐵、兩條過(guò)江隧道、各大交通道路的修建或擴(kuò)建 大規(guī)模的城市建設(shè)帶動(dòng)了五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展。其市場(chǎng)發(fā)展前景較好； 3、五金機(jī)電批發(fā)量比較大，要求交通便利、有地理優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在片區(qū)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為發(fā)展主體，交通路網(wǎng)稠密，較符合其發(fā)展要求。 結(jié)論：機(jī)電市場(chǎng)可作為項(xiàng)目輔助發(fā)展業(yè)態(tài)。 利用現(xiàn)有交通條件與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng) ? 業(yè)態(tài)范圍： 機(jī)床，電動(dòng)機(jī)，電機(jī)，汽柴油機(jī)，清洗設(shè)備，過(guò)濾設(shè)備，干燥設(shè)備 等 利用現(xiàn)有交通條件與現(xiàn)有商業(yè)人流優(yōu)勢(shì) 發(fā)展汽配市場(chǎng) ? 業(yè)態(tài)范圍：汽車(chē)配件、汽車(chē)裝飾、汽車(chē)維修等 2009年，在消費(fèi)增長(zhǎng)和政策刺激帶動(dòng)下，中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)銷(xiāo)量成為世界第一大市場(chǎng)，并提前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)了千萬(wàn)輛產(chǎn)銷(xiāo)任務(wù)，汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)的增幅更超過(guò)了 32%。 2010年，內(nèi)地汽車(chē)需求量達(dá) 600萬(wàn)輛，保有量達(dá) 6000萬(wàn)輛，其售后配件市場(chǎng)容量將有 600多億元人民幣。 在長(zhǎng)沙，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)作為我市第二大支柱產(chǎn)業(yè)近幾年產(chǎn)量迅猛增長(zhǎng)。 2007年增 4萬(wàn)輛、2008年增 8萬(wàn)輛、 2009年增 18萬(wàn)輛總數(shù)達(dá) 80萬(wàn)輛，預(yù)計(jì) 2010增加 25萬(wàn)輛，總保有量 100萬(wàn)輛，到 2015年，長(zhǎng)沙汽車(chē)產(chǎn)業(yè)整車(chē)生產(chǎn)能力將達(dá) 120萬(wàn)輛，汽車(chē)及零部件制造業(yè)銷(xiāo)售收入可望達(dá)到 2500億元，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群將形成千億產(chǎn)業(yè)集群。 汽車(chē)行業(yè)處于高速增長(zhǎng)期 汽車(chē)行業(yè)飛速發(fā)展，帶動(dòng)汽配行業(yè)蓬勃發(fā)展。 根據(jù)我省汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與振興計(jì)劃，將實(shí)施整車(chē)帶動(dòng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)以整車(chē)發(fā)展帶動(dòng)零部件跟進(jìn)，以零部件發(fā)展支持整車(chē)升級(jí)的良性循環(huán)。 2010年，爭(zhēng)取我市汽車(chē)零部件本地配套率達(dá) 60%。 按照規(guī)劃，到“十二五”末期，長(zhǎng)沙將形成 3入跨國(guó)汽車(chē)（集團(tuán)）公司的零部件全球采購(gòu)系統(tǒng)。北汽福田長(zhǎng)沙汽車(chē)廠、陜汽環(huán)通、同心客車(chē)的本地配套率將提高到 50%以上，長(zhǎng)豐汽車(chē) (、眾泰汽車(chē)的本地配套率提高到 30%。到 2015年，全行業(yè)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 1000億元，年均遞增 40%。 針對(duì)高橋友誼汽配城、中南汽車(chē)世界、三湘汽配城、蓮湖汽配城等長(zhǎng)沙主要汽配市場(chǎng)的，我們抽樣走訪了 50位經(jīng)營(yíng)商家與消費(fèi)群體。 核心信息統(tǒng)計(jì)如下： 讓我們一起再看 一份走訪調(diào)查 愿意進(jìn)駐43%不愿意37%觀望20%愿意進(jìn)駐 不愿意 觀望1、超過(guò) 43%的人群表示對(duì)新開(kāi)鋪汽配城感興趣，愿意進(jìn)駐。說(shuō)明人們對(duì)于新開(kāi)鋪汽配市場(chǎng)整體比較看好。 車(chē)主新車(chē)改裝單項(xiàng)費(fèi)用支出（單位：元） 2、出于提高駕駛樂(lè)趣和個(gè)性化需要，多數(shù)車(chē)主在購(gòu)車(chē)后還將對(duì)新車(chē)進(jìn)行改裝或加裝相關(guān)配件。其中以改裝輪轂、真皮座椅和音響系統(tǒng)、 3290246923021836182312658498120 1000 2000 3000 4000輪胎真皮座椅音響系統(tǒng)體來(lái)看，多數(shù)車(chē)主選擇去 4不可忽視的是，在音響系統(tǒng)的改裝中，將近一半的車(chē)主選擇去專(zhuān)業(yè)改裝店進(jìn)行改裝。此外，對(duì)于 膜、輪轂和真皮座椅方面的改裝，近三分之一左右的車(chē)主也選擇去專(zhuān)業(yè)改裝店進(jìn)行改裝。 1%胎 真皮座椅 音響系統(tǒng) 膜 定速巡航 防盜器 倒車(chē)?yán)走_(dá)4 4、隨著汽車(chē)使用年限的增加以及相關(guān)維修費(fèi)用的增加，在保修期后，近 20%的車(chē)主選擇更換維修站。 8%8%26%型 小型 緊湊型 中型 中大型 體否不好說(shuō)是車(chē)主在保修期后的維修站選擇 5、在具體考慮因素上，其他非授權(quán)售后渠道“價(jià)格優(yōu)惠”、“地理位置便利”和“營(yíng)業(yè)時(shí)間便利”等方面是車(chē)主選擇其他售后渠道的主要原因。 01020304050607080地段更便利營(yíng)業(yè)時(shí)間更便利價(jià)格更優(yōu)惠技術(shù)水平更可靠 服務(wù)態(tài)度更優(yōu)良服務(wù)更快捷 專(zhuān)業(yè)性更高微型小型緊湊型中型中大型位 : %） 綜上分析，近年來(lái)汽車(chē)行業(yè)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)汽配市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，其市場(chǎng)消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，存在巨大發(fā)展空間。 項(xiàng)目所在新南城板塊是否需求大型集中汽配市場(chǎng)？ 一個(gè)不可忽視的問(wèn)題： 長(zhǎng)沙市內(nèi)東城以高橋汽配城為龍頭，星沙以星沙汽配城為領(lǐng)導(dǎo)，市中心以三湘汽配城交易最為活躍，而在南城，一個(gè)長(zhǎng)株潭融城的中心地帶，雖然建有蓮湖汽配城，但由于地段、規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)等原因而導(dǎo)致市場(chǎng)冷清，南城急需建立一個(gè)規(guī)模大，形象高檔，規(guī)劃合理的集中汽配市場(chǎng)。 南城，是承擔(dān)長(zhǎng)沙市向株洲、湘潭等地區(qū)輻射的橋頭堡，車(chē)流量高度集中，急需建立一個(gè)規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、形象高端的集中汽配市場(chǎng)。 長(zhǎng)沙汽配城分布圖 三湘汽配城 中南汽配城 高橋友誼汽配城 星沙汽配城 南城空白 從而，我司初步建議：面對(duì)汽配市場(chǎng)巨大發(fā)展空間， 項(xiàng)目依托區(qū)域便利交通和旺盛人氣資源， 借勢(shì)補(bǔ)缺，填補(bǔ)南城汽配市場(chǎng)區(qū)域空白， 發(fā)展以汽配城為主體，機(jī)電為輔助的綜合性集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 機(jī)會(huì)已挖掘，我們將面對(duì)什么樣的戰(zhàn)場(chǎng)？ 長(zhǎng)沙市汽配城概況 典型案例分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們的戰(zhàn)場(chǎng) 長(zhǎng)沙汽配城分布圖 三湘汽配城 蓮湖汽配城 中南汽配城 高橋友誼汽配城 星沙汽配城 長(zhǎng)沙市汽配市場(chǎng)正處于一個(gè)發(fā)展上升階段，近幾年已發(fā)展了五家頗具規(guī)模的汽配城。 長(zhǎng)沙市大大小小共有近二十家汽配城如 :星沙汽配城、京珠高速汽配城、馬王堆汽配城、萬(wàn)佳惠汽配城、仁康泰汽配城、中行汽配城、高橋友誼汽配城、中南汽配城、三湘汽配城、蓮湖汽配城等。但具規(guī)模的汽配城只有高橋友誼、星沙、三湘、中南和蓮湖等五個(gè)汽配城，各分布在長(zhǎng)沙四方。 長(zhǎng)沙汽配城目前大多外觀形象不佳，功能分區(qū)不明顯，物業(yè)陳舊、品牌雜亂、周邊配套不齊全（多體現(xiàn)于停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、交通、管理等），市場(chǎng)急需規(guī)范。 目前長(zhǎng)沙市內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況較好、規(guī)模比較大的汽配市場(chǎng)只有兩家 高橋友誼汽配城和三湘汽配城，其中尤以友誼汽配城交易最為活躍，堪為汽配市場(chǎng)龍頭。 12%70%18%2 5 平方米左右4 0 平方米左右5 0 多平方米面積區(qū)間 鋪 面 獲 取 方 式 業(yè)主手中租賃5%汽配城管理處租賃95%79%19%1% 0%1%汽配 內(nèi)飾 維修工具 美容汽 配 產(chǎn) 品 分 類(lèi) 長(zhǎng)沙汽配市場(chǎng)目前共經(jīng)營(yíng)配件、內(nèi)飾、維修和美容四大類(lèi)；鋪面主力面積為 3040平米；多為租用，租賃渠道基本為汽配城管理處。 長(zhǎng)沙汽配城市場(chǎng)概況總結(jié) 長(zhǎng)沙汽配城現(xiàn)處于一個(gè)發(fā)展上升階段，目前大大小小分布有近二十家汽配城；長(zhǎng)沙市內(nèi)以高橋友誼汽配城和三湘汽配城經(jīng)營(yíng)狀況最為良好，其中尤以高橋友誼汽配城交易最為活躍。 長(zhǎng)沙汽配市場(chǎng)物業(yè)大多較陳舊、品牌雜亂、配套不齊全（多體現(xiàn)于停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、交通、管理等），形象檔次不高。 長(zhǎng)沙汽配市場(chǎng)目前共經(jīng)營(yíng)配件、內(nèi)飾、維修和美容四大類(lèi)；鋪面主力面積為3040平米；多為租用，租賃渠道基本為汽配城管理處。 長(zhǎng)沙汽配城多集中在東城和星沙以及市中心，南城急需建立一個(gè)大規(guī)模、現(xiàn)代化、形象高端的汽配城。 長(zhǎng)沙市汽配城概況 典型案例分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們的戰(zhàn)場(chǎng) 高橋友誼汽配城 高橋友誼汽配城位于高橋二環(huán)橋下，以批發(fā)汽配件、汽車(chē)內(nèi)飾為主體，另有少量汽車(chē)維修、美容店。市場(chǎng)沒(méi)有明顯的功能分區(qū)，而是根據(jù)商家自發(fā)經(jīng)營(yíng)，一般一個(gè)鋪面經(jīng)營(yíng)一個(gè)系列或者幾個(gè)系列。高橋友誼汽配城除了影響湖南，還輻射江西等省份。居于中南地區(qū)汽配市場(chǎng)前列，市場(chǎng)經(jīng) 4期改造后，成為商業(yè)面積高達(dá) 12萬(wàn)平米、商業(yè)旺鋪高達(dá) 2500多個(gè)、車(chē)位高達(dá)1500個(gè)的規(guī)模。配套設(shè)施有地上停車(chē)坪、地下停車(chē)場(chǎng)、銀行等。 注 ：一個(gè)品牌的產(chǎn)品為一個(gè)系列。包括輪胎、剎車(chē)片、雨刮片、火花塞、缸墊、油管、傳感器、減震器、彈簧、助力軸等。 高 橋 汽 配 城 布 局 圖 四樓 三樓 二樓 一樓 負(fù)一樓 左邊外鋪 中間鋪面 右邊外鋪 左邊外鋪為 7層建筑，一層為商鋪，一層以上為住宅。中間鋪面為 4層建筑及一層地下建筑，除負(fù)一樓為停車(chē)場(chǎng)， 4層為倉(cāng)庫(kù)及住宿外，其余樓層為商業(yè)，一層兩邊為外鋪，其余均為內(nèi)鋪。右邊外鋪為兩層建筑，一層為外鋪，二層為倉(cāng)庫(kù)和住宿。 間隔 10米 間隔 10米 租金情況 注 ; 租金不包含水電費(fèi)。 鋪面位置 租金 優(yōu)惠活動(dòng) 左邊外鋪 100 招商期間進(jìn)駐的商家一律免租金一年，一年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況逐年遞增。 右邊外鋪 100 內(nèi)鋪 一層 130元 / 二層 65元 / 三層 45元 / 鋪面位置 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 層高（ m） 鋪面數(shù)量 左邊外鋪 約 約 5米 約 24間 中間外鋪 約 約 10米左右 約 3米 66間 右邊外鋪 約 4米 約 10米 約 3米 534間 鋪面情況 鋪面位置 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 層高（ m） 鋪面數(shù)量 內(nèi) 鋪 一層 約 約 約 3米 66間 二層（東向） 約 約 12米 約 3米 71間 二層（西向） 約 約 8米 二層（南向） 約 4米 約 二層（北向） 約 約 二層（中間） 約 4米 約 三層 約 約 10米左右 約 3米 71間 注：一層全部為中間外鋪，為通透門(mén)面可以從外面通到里面的內(nèi)通道。 經(jīng)營(yíng)范圍 鋪面位置 面積 經(jīng)營(yíng)范圍 左邊外鋪 約 25 左右 汽車(chē)裝飾、各類(lèi)潤(rùn)滑油、小型零配件批發(fā)。 中間外鋪 約 25左右 汽車(chē)電子配件和坐墊批發(fā)。 右邊外鋪 約 40 左右 汽車(chē)配件、維修、美容、輪胎 鋪面位置 面積 經(jīng)營(yíng)范圍 內(nèi)鋪 一層 25 左右 進(jìn)口國(guó)產(chǎn)各類(lèi)小車(chē)整車(chē)件、配件 二層 37 左右 進(jìn)口國(guó)產(chǎn)各類(lèi)小車(chē)用品、電子產(chǎn)品、精品、汽車(chē)配飾 三層 48 左右 進(jìn)口國(guó)產(chǎn)各類(lèi)小車(chē)用品、電子產(chǎn)品、精品、汽車(chē)配飾 高橋友誼汽配市場(chǎng)分析： 規(guī)模較大，達(dá) 12萬(wàn)平米的建筑面積，規(guī)劃較完善。 位于東城中心，地理位置優(yōu)越，交通極為便利。依托高橋批發(fā)市場(chǎng)巨大的人氣和商氣，交易頗為活躍 主力鋪面面積為 40平米，符合市場(chǎng)需要 成立經(jīng)營(yíng)管理公司，專(zhuān)門(mén)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理 入市早，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間培養(yǎng)，產(chǎn)品種類(lèi)逐漸完善，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。 成功因素 外觀形象簡(jiǎn)單陳舊，形象檔次不高 整個(gè)市場(chǎng)功能分區(qū)不明顯，經(jīng)營(yíng)品種、各種檔次品牌分布雜亂 服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē)位較缺乏，需要完善 制約因素 三湘汽配城位于馬王堆留園路，西距火車(chē)站 300米，東接 107、 319國(guó)道線、黃花機(jī)場(chǎng)，整個(gè)汽配市場(chǎng)規(guī)劃分區(qū)明顯，大小經(jīng)營(yíng)戶(hù)約390家，市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)大型汽配用品、汽車(chē)飾品、汽車(chē)零件、潤(rùn)滑油、輪胎、維修工具。 該汽配城物業(yè)陳舊，管理不規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)狀況一般。 三湘汽配城 外街鋪面 內(nèi)街鋪面 內(nèi)鋪 市場(chǎng)布局 為三層建筑，一層商鋪，二三樓為倉(cāng)庫(kù)。 為兩層建筑，一層為商鋪，二層為住宿 內(nèi)鋪兩層鋪面，分為兩個(gè)區(qū)塊，汽車(chē)配飾超市區(qū)和工業(yè)機(jī)械區(qū)。 寬約 15米 寬約 20米 鋪面位置 租金 （元 / /月 ） 鋪面面積（ ） 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 層高（ m） 鋪面數(shù)量 經(jīng)營(yíng)范圍 內(nèi)街鋪面 80 約 25 約 4米 約 7米 約 3米 236 優(yōu)質(zhì)配件、機(jī)油、汽車(chē)零件 外街鋪面 89 30 約 約 10約 3米 98 主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)汽車(chē)維修工具、汽車(chē)美容、汽車(chē)零件、輪胎 內(nèi)鋪 一層 100 約 45 約 5米 約 9米左右 約 28 鋪面環(huán)境較好，配備空調(diào)等設(shè)施，以經(jīng)營(yíng)精品內(nèi)飾為主 二層 約 5米 約 9米左右 約 3米 28 注：此處只統(tǒng)計(jì)汽車(chē)配飾超市區(qū)，工業(yè)機(jī)械區(qū)未納入統(tǒng)計(jì)。 商鋪概況 簡(jiǎn)析： 三湘汽配城內(nèi)街商鋪較多，主要經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)配件、機(jī)油、汽車(chē)零件；經(jīng)營(yíng)精品內(nèi)飾、環(huán)境較好的內(nèi)鋪和外街商鋪?zhàn)饨疠^高，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品更加多樣化 ， 61%25%14%2 5 平方米左右3 0 - 4 5 平方米4 5 - 5 5 平方米67%15%4%10% 4%汽配 內(nèi)飾 維修工具 美容汽配產(chǎn)品分類(lèi)及占比 商鋪面積區(qū)間及占比 市場(chǎng)內(nèi)，商鋪主要面積為 25平米左右，所占比例超過(guò) 60%，其次為 30者占商鋪總量的四分之三，體現(xiàn)出區(qū)內(nèi)商鋪面積以中小鋪面為主。 汽車(chē)配件占據(jù) 67%的比重，是主要業(yè)態(tài)形式，其次是汽車(chē)內(nèi)飾和汽修工具，可知三湘汽配城內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)為汽車(chē)配件和內(nèi)飾。 處于市區(qū)中心位置，毗鄰火車(chē)站及國(guó)道，交通便利 經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品涵蓋汽車(chē)配件、汽修工具、內(nèi)飾品等，品牌及種類(lèi)齊全 成立經(jīng)營(yíng)管理公司，專(zhuān)門(mén)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理 商鋪面積以 25深 8金為 80 /月，一般商鋪年租金在 25000金、面積相對(duì)合理 成功因素 外觀形象簡(jiǎn)單陳舊，形象檔次較低 整個(gè)市場(chǎng)功能分區(qū)不明顯，經(jīng)營(yíng)品種、品牌雜亂 服務(wù)配套設(shè)施較缺乏，需要完善 競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，造成內(nèi)部?jī)r(jià)格較為混亂 停車(chē)不便，影響客群的購(gòu)買(mǎi) 制約因素 三湘汽配市場(chǎng)分析 蓮湖汽車(chē)配件市場(chǎng)位于韶山南路與湘府路交叉口的東北角。項(xiàng)目由 17棟小高層組成。組要經(jīng)營(yíng)汽車(chē)配飾及少量汽車(chē)配件。市場(chǎng)商業(yè)非常冷清，早期由高橋友誼汽配城搬過(guò)來(lái)的商家已全部流失，純?cè)诖罅康目珍仭?蓮湖汽配城 寬 25米左右 寬 10米左右 注 ;全部為 7層建筑，一層為鋪面，一層以上為住宅。通韶山南路的道路還未拉通，我們暫稱(chēng)為 汽配街 。 通 韶 山 南 路 市場(chǎng)布局 鋪面位置 面積 經(jīng)營(yíng)范圍 租金 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 層高（ m） 鋪面數(shù)量 臨汽配街鋪面 約 32 汽車(chē)配飾、汽配、汽修、汽車(chē)美、以及其他綜合商業(yè)。 28元 / 約 4米 約 8米左右 約 5米左右 144間 東邊鋪面 約 24 汽車(chē)配飾、汽配、汽修、汽車(chē)美容以及其他綜合商業(yè)。 20元 / 4約 6米左右 約 5米左右 254間 西邊鋪面 約 24 汽車(chē)配飾、汽配、汽修、汽車(chē)美容以及其他綜合商業(yè)。 20元 / 約 4米 約 6米左右 約 5米左右 64間 注：其他綜合商業(yè)里面包含超市、餐館、服飾、建材、藥店、廣告、水果、麻將館等。 簡(jiǎn)析 ： 蓮湖汽配城內(nèi)街商鋪較多，主要經(jīng)營(yíng)精品汽車(chē)內(nèi)飾、機(jī)油、維修、美容；從租金來(lái)看臨街鋪面較高，多經(jīng)營(yíng)汽配店。 商鋪概況 10%50%10%10%20%汽配 內(nèi)飾 維修美容 其它注：其他綜合商業(yè)里面包含超市、酒店、餐館、服飾、網(wǎng)吧、藥店、廣告、水果、建材、麻將館等 75%15%10%2 4 平方米左右3 2 平方米左右4 0 平方米左右商鋪面積區(qū)間及占比 市場(chǎng)內(nèi)，商鋪主要面積為 24平米左右，所占比例超過(guò)75%，其次為 30者占商鋪總量的五分之二，體現(xiàn)出市場(chǎng)商鋪面積以 24 小鋪面為主， 30中鋪為輔。 汽配產(chǎn)品分類(lèi)及占比 汽車(chē)內(nèi)飾占據(jù) 50%的比重，是主要業(yè)態(tài)形式，其次是其它商業(yè)和汽修、汽配、美容，可知蓮湖汽配城內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)為汽車(chē)內(nèi)飾，其他商業(yè)為輔。 制約因素 汽配城非臨主干道，藏于紅星建材市場(chǎng)里面，且韶山路上無(wú)醒目指示牌，致使其難以識(shí)別和積聚人流 商住混合，使車(chē)輛交通進(jìn)出有阻礙 前期招商不利，后續(xù)管理不善 服務(wù)配套設(shè)施缺乏，如停車(chē)場(chǎng)、銀行、郵局等 蓮湖汽配城總結(jié)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 蓮湖汽配城位于紅星商圈內(nèi)，商業(yè)背景環(huán)境較好 規(guī)模不小，商住綜合體，由商業(yè) +住宅組成 經(jīng)營(yíng)狀況不佳，專(zhuān)業(yè)汽配店較少，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)混亂 三湘汽配城 蓮湖汽配城 中南汽配城 高橋友誼汽配城 戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)，面對(duì)眾多強(qiáng)敵，我們?nèi)绾尾拍苴A得競(jìng)爭(zhēng)？ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 銷(xiāo)售模式 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們?nèi)绾巫?高橋汽配城是長(zhǎng)沙汽配市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)最多、成交量最大、交易最為活躍的汽配市場(chǎng)，堪為目前市場(chǎng)龍頭。 規(guī)模相當(dāng)： 高橋汽配商業(yè)面積達(dá) 12萬(wàn)平米；本項(xiàng)目面積逾 200畝，在規(guī)模上兩者不相上下。 事實(shí)一 市場(chǎng)定位： 高橋汽配定位為中南最大的小車(chē)汽配市場(chǎng) 事實(shí)三 市場(chǎng)接受度 ： 高橋汽配商家爭(zhēng)相進(jìn)駐，交易非?；钴S。本項(xiàng)目市場(chǎng)接受為未知。 事實(shí)二 市場(chǎng)形象： 高橋汽配規(guī)模大、品種全、交易活躍，但物業(yè)陳舊，停車(chē)配套缺乏，品牌分布雜亂，形象不高。 事實(shí)四 本項(xiàng)目與之比較，如何打造核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 從形象上超越： 外立面現(xiàn)代時(shí)尚，對(duì)中高低檔品牌進(jìn)行合理規(guī)范業(yè)態(tài)規(guī)劃上更細(xì)分、更合理： 從功能、品種和品牌層次上進(jìn)行細(xì)分，使之整潔有序 經(jīng)營(yíng)模式上更嚴(yán)謹(jǐn)、更細(xì)致： 前期策略招商，后期聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理公司進(jìn)行規(guī)范管理 強(qiáng)調(diào)硬件和軟件，提高性?xún)r(jià)比 從而，項(xiàng)目整體定位建議： 面向長(zhǎng)株潭 最大最全最高端的 汽配一站式消費(fèi)中心 與南二環(huán)兩線汽修店聯(lián)合成市，主體輻射長(zhǎng)、望、瀏、寧與株、潭；波及湖南省及外省地市。 定位闡述 規(guī)模巨大： 項(xiàng)目總建面達(dá) 16萬(wàn)方，堪稱(chēng)目前汽配市場(chǎng)的巨頭。 形象高端： 外立面現(xiàn)代時(shí)尚，功能分區(qū)整潔有序，市場(chǎng)管理規(guī)范 品類(lèi)齊全： 融合重型汽配區(qū)、輕型汽配區(qū)、機(jī)電配件區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、餐飲娛樂(lè)五大區(qū)，包括車(chē)飾美容、快修改裝、信貸消費(fèi)、檢測(cè)維修、配件供應(yīng)、集散配送、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、商務(wù)、機(jī)電、餐飲等綜合功能于一體的汽配一站式消費(fèi)中心。 布局 陣列式布局 進(jìn)口通道 中庭主干道 對(duì)望式商鋪 出口通道 10米 對(duì)望式商鋪 25米主干道 20米次干道 20米次干道 25 米 主 干 道 名稱(chēng) 數(shù)據(jù) 占地面積 174465 總建面積 143410 容積率 層 總體 2層，局部 3層 層高 總體 部 局說(shuō)明： 1、整個(gè)地塊布局三大部分：重型汽配區(qū)、輕型汽配區(qū)和機(jī)電區(qū)。 2、布局兩條主干道成十字形，各寬 25米，兩條平行次干道，各寬 20米；重型汽配區(qū)商鋪樓間距規(guī)劃為 15米，層高 型汽配區(qū)樓間距為 10米，層高 3、整個(gè)地塊共布局對(duì)望式商鋪 51棟，靠書(shū)院路和新開(kāi)路兩條主干道共布局 7棟外鋪。對(duì)望式商鋪規(guī)劃開(kāi)間為 4米，進(jìn)深 8米，一棟規(guī)劃 2排商鋪，每排商鋪規(guī)劃 13個(gè)；兩排外鋪規(guī)劃開(kāi)間為 610米，進(jìn)深為 8米。 4、整體商鋪規(guī)劃為 2層，局部商鋪為 3層。 功能區(qū)域劃分說(shuō)明： 有關(guān)一般銷(xiāo)售區(qū)域的位置規(guī)劃，可依據(jù)經(jīng)營(yíng)理念劃分不同的銷(xiāo)售區(qū)域范圍。 1、汽修改裝區(qū)是吸引車(chē)流量的重要指標(biāo)，因而建議規(guī)劃在主干道邊上； 2、汽修區(qū)商鋪的層高設(shè)置：一層層高不低于 3、在汽配專(zhuān)區(qū)的布局上，將重型汽配和輕型汽配區(qū)進(jìn)行區(qū)分，同時(shí)重型汽配區(qū)的交通道路要更為寬敞，單鋪的層高和經(jīng)營(yíng)面積也應(yīng)稍大，以滿(mǎn)足產(chǎn)品類(lèi)型的需要； 4、維修區(qū)應(yīng)緊靠汽配專(zhuān)區(qū)，甚至可以將輕型汽車(chē)維修區(qū)和重型汽車(chē)維修區(qū)獨(dú)立分開(kāi)，各自緊鄰相關(guān)的汽配區(qū)，這樣更為便利； 5、服務(wù)中心、商務(wù)辦公中心應(yīng)位于整個(gè)汽配城的中心區(qū)域，這樣有利于各個(gè)功能區(qū)間之間的有機(jī)協(xié)調(diào)和配套； 6、餐飲、住宿等配套功能的設(shè)置應(yīng)預(yù)留足夠的停車(chē)空間，同時(shí)考慮到各個(gè)專(zhuān)業(yè)區(qū)間的消費(fèi)的便利性； 7、設(shè)置地面停車(chē)場(chǎng)臨街沿線廣場(chǎng)內(nèi)。 位置 功能區(qū)間 業(yè)態(tài)分布 一區(qū) 車(chē)飾美容區(qū) 汽車(chē)電子產(chǎn)品音響、導(dǎo)航、坐墊、座椅、貼膜等全車(chē)飾品。 二區(qū) 汽修改裝區(qū) 維修、工具、改裝 三區(qū) 汽車(chē)配件區(qū) 輪胎、剎車(chē)片、火花塞等 四區(qū) 機(jī)電配件區(qū) 維修、配件、改裝等 五區(qū) 餐飲娛樂(lè)區(qū) 餐飲、住宿、洗浴等 六區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 辦公、管理、商務(wù)服務(wù)等 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃：黃色區(qū)域規(guī)劃為汽修改裝區(qū)；藍(lán)色區(qū)域?yàn)槠?chē)車(chē)飾美容區(qū)；紅色區(qū)域規(guī)劃為汽車(chē)配件區(qū)；紫色區(qū)域?yàn)榫C合服務(wù)區(qū)；綠色區(qū)域?yàn)闄C(jī)電配件區(qū)；天藍(lán)區(qū)域?yàn)椴惋媻蕵?lè)配套區(qū)。 25米主干道 20米次干道 20米次干道 25 米 主 干 道 重型 汽修 改裝 區(qū) 重型汽車(chē)配件區(qū) 重型 車(chē)飾 美容 區(qū) 輕型 汽修 改裝 區(qū) 輕型汽車(chē)配件區(qū) 輕型 車(chē)飾 美容 區(qū) 輕型 汽修 改裝 區(qū) 輕型汽車(chē)配件區(qū) 輕型 車(chē)飾 美容 區(qū) 餐飲 娛樂(lè) 配套 區(qū) 機(jī)電配件區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 重型 汽修 改裝 區(qū) 輕型 汽修 改裝 區(qū) 輕型 汽修 改裝 區(qū) 位置 功能區(qū) 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 層高（ m） 一區(qū) 汽修改裝 區(qū) 約 5米 約 8米 約 二區(qū) 車(chē)飾美容 區(qū) 約 4米 約 8米 約 3米 三區(qū) 汽車(chē)配件區(qū) 約 4米 約 8米 約 3米 四區(qū) 機(jī)電配件區(qū) 約 4米 約 8米 約 3米 五區(qū) 餐飲娛樂(lè)區(qū) 約 4米 約 8米 約 3米 六區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 約 4米 約 8米 約 3米 鋪面面積規(guī)劃 外立面規(guī)劃 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，時(shí)尚靚麗 加油站規(guī)劃建議 建議在書(shū)院路旁規(guī)劃一個(gè) 600700平米的加油站； 引進(jìn)中石化或中石油等品牌加油站，增加汽車(chē)流通量，為項(xiàng)目引導(dǎo)商氣； 加油站可自營(yíng)，也可招商承租，視開(kāi)發(fā)商情況而定。 高壓線隱憂(yōu)處理建議 項(xiàng)目周邊布滿(mǎn)高壓線，一影響項(xiàng)目整體美觀，不利于項(xiàng)目形象提升；二項(xiàng)目規(guī)劃定位為集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，來(lái)往人流量極大，高壓線分布密度大，又低矮，對(duì)人流安全也存在不利影響，鑒于以上考慮，我司建議將高壓線埋入地下。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 營(yíng)銷(xiāo)模式 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們?nèi)绾巫?一二三層捆綁出租 全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目使用權(quán)出租，最大限度回籠項(xiàng)目投資資金。 租金反饋 針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)把握不定的商家所采取的營(yíng)銷(xiāo)策略，將租用年限分 3個(gè)階段： 5年、 10年和 15年，租用時(shí)間越長(zhǎng)，反饋?zhàn)饨鹪蕉?，一?lái)可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所帶來(lái)的客戶(hù)經(jīng)營(yíng)損失，提升客戶(hù)投資信心；同時(shí)也促使客戶(hù)更長(zhǎng)時(shí)間租賃商鋪。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議 200萬(wàn)開(kāi)業(yè)券 為加強(qiáng)客戶(hù)的投資與經(jīng)營(yíng)信心，建議項(xiàng)目與客戶(hù)簽署合同時(shí)候承諾拿出 200萬(wàn)作為開(kāi)業(yè)消費(fèi)券，以促進(jìn)項(xiàng)目投資與租賃。 項(xiàng)目招商策略建議 1、統(tǒng)一整體招商，先行引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司并招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、一般商家的秩序先后招駐，力求實(shí)現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項(xiàng)目增強(qiáng)品牌效應(yīng)，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，以快速回籠資金。 2、對(duì)投資者進(jìn)行商業(yè)開(kāi)業(yè)要求，一方面可協(xié)助客戶(hù)登記進(jìn)駐商家，幫助投資者招商，一方面則在合同中與投資者簽定確定業(yè)態(tài)開(kāi)業(yè)的優(yōu)惠條款，以確保項(xiàng)目能夠在規(guī)定的時(shí)期內(nèi)按要求開(kāi)業(yè)。 3、租金優(yōu)惠政策：建議采取一年免租、免息、免物管費(fèi)優(yōu)惠政策，促進(jìn)招商成功。 4、在招商進(jìn)度達(dá)到 70%時(shí)則進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，在達(dá)到 80%以上，則可開(kāi)業(yè) 。 招商范圍 品牌種類(lèi) 汽修、美容 馳耐普、特福萊、安萊、萬(wàn)盛 汽車(chē)配件 東風(fēng)配件 奧迪配件 奔馳配件 寶馬配件 本田配件 標(biāo)致配件 福特配件 大眾配件 豐田配件 悍馬配件 捷豹配件 路虎配件 林肯配件 鈴木配件 雷諾配件 歐寶配件 尼桑配件 起亞配件 三菱配件 現(xiàn)代配件 別克配件 長(zhǎng)安配件 中華配件 哈飛配件 海馬配件 江淮配件 奇瑞配件 榮威配件 一汽配件保時(shí)捷配件 沃爾沃配件 比亞迪配件 馬自達(dá)配件 雪鐵龍配件 雪佛蘭配件 凱迪拉克配件 雷克薩斯配件等。 汽車(chē)改裝 玩越野、我愛(ài)我車(chē)、龜博士 汽車(chē)裝飾 車(chē)爵士、寶來(lái)、圣奇雄、奧斯丁、馳耐普、迪士尼、牧寶、 耶魯氏等 經(jīng)營(yíng)管理建議 1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議 鑒于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)短特征與增強(qiáng)客戶(hù)投資經(jīng)營(yíng)信心，建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司帶動(dòng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)或引入品牌自己成立管理公司 ,以制定統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理政策，適時(shí)舉辦促銷(xiāo)性活動(dòng)，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)，持續(xù)旺場(chǎng)。 2、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 3、在局部商業(yè)經(jīng)營(yíng)上， 建議適時(shí)引進(jìn)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)公司，如龜博士、豐都等， 實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以強(qiáng)化項(xiàng)目的商業(yè)品牌實(shí)力。 汽車(chē)美容品牌連鎖公司 價(jià)格預(yù)判 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們的利益如何 汽配城商業(yè)租金與銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查分析 長(zhǎng)沙汽配城：選擇高橋友誼汽配城、三湘汽配城、中南汽配城進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)： 汽配城外商鋪主力租金在 90平米 /月 內(nèi)商鋪主力租金在 40月 。 名稱(chēng) 外鋪?zhàn)饨穑ㄔ?/平米 /月） 內(nèi)鋪?zhàn)饨穑ㄔ?/平米 /月） 高橋友誼汽配城 1000 三湘汽配城 900 中南汽配城 40 / 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 參照長(zhǎng)沙各汽配城商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格，綜合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)特征及品牌力度，建議項(xiàng)目一層的租賃均價(jià)具體如下： 一區(qū)和五區(qū)：價(jià)格為 7560元 /平米 /月，出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 二區(qū)： 5040元 /平米，出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 三區(qū)： 6720 元 /平米，出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 四區(qū)： 6720元 /平米，出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 六區(qū)： 3360元 /平米，出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 三區(qū)和四區(qū)臨主干道街鋪較少，而且位置相對(duì)較弱，所以臨街部分價(jià)格不適宜過(guò)高。 注：因項(xiàng)目地塊為租用，保守經(jīng)營(yíng)年限為 15年，按一般商鋪投資回報(bào)率 10%計(jì)算，需保證投資顧客在 7年內(nèi)收回成本。 根據(jù)以上各區(qū)價(jià)格預(yù)判，我司建議項(xiàng)目出租 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的一層均價(jià)為5880元 /平米 ，二層均價(jià)為 2520元 /平米， 三層均價(jià)為 1260元 /平米 。 價(jià)格預(yù)判 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 我們的利益如何 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá)到 注：按出租經(jīng)營(yíng)權(quán) 15年， 7年收回成本計(jì)算。 樓層 價(jià)格（元 /平米） 面積（平米） 周期 銷(xiāo)售額（元） 一層 5880 60083 12月 *7年 353288040 二層 2520 60083 12月 *7年 151409160 三層 1260 11290 12月 *7年 14225400 合計(jì) 518922600 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算基礎(chǔ)（平米） 金額（元） 樓面價(jià) 土地租金 20000 242畝 4840000 建費(fèi) 80 131456 10516480 設(shè)計(jì)費(fèi) 12 131456 1577472 建安費(fèi) 500 131456 65728000 配套費(fèi) 150 131456 19718400 稅費(fèi) 518922600 理費(fèi) 518922600 10378452 銷(xiāo)售費(fèi)用 3% 518922600 15567678 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 518922600 10378452 合計(jì)成本費(fèi)用 168283552 1280 投資成本費(fèi)用估算匯總表 投資利潤(rùn)額 總收入 資利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總成本 投資收益估算 長(zhǎng)沙嘉地置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 第一部分：公司基本概況 長(zhǎng)沙鼎嘉企業(yè)策劃有限公司是一家熟悉長(zhǎng)沙本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)戰(zhàn)型中介代理機(jī)構(gòu)，公司成立于 2001年，是一家具有 10年歷史和廣泛知名度的品牌中介代理公司。 隨著公司發(fā)展壯大， 2007年新注冊(cè)成立了 “ 長(zhǎng)沙嘉地置業(yè)策劃有限公司 ” ，鼎嘉企劃與嘉地置業(yè)同屬一個(gè)公司旗下的兩個(gè)品牌，實(shí)行 “ 兩個(gè)品牌、一套人馬、一個(gè)法人、同址辦公 ” 的運(yùn)作模式，在嘉地置業(yè)成立后，公司進(jìn)行了業(yè)務(wù)范圍及業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)的調(diào)整，嘉地置業(yè)以銷(xiāo)售代理為主業(yè)，鼎嘉企劃則以全程策劃及整合推廣為業(yè)務(wù)范圍，能為開(kāi)發(fā)商提供集全程策劃、銷(xiāo)售代理、整合推廣、媒體代理于一體的一條龍服務(wù)體系。 公司下設(shè)行政部、策劃部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、業(yè)務(wù)拓展部、市場(chǎng)調(diào)研部六個(gè)部門(mén)，擁有專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)策劃師 8名，注冊(cè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 15人，公司員工 60余人。 第二部分：公司優(yōu)勢(shì)介紹 公司由具有二十年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)者和擁有專(zhuān)業(yè)策劃能力與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)組成，同時(shí)還整合了各種社會(huì)資源，最大限度地保障開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)實(shí)施效果與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，公司的主要特色及優(yōu)勢(shì)為： 1、熟悉本土市場(chǎng)： 公司自 2001年成立以來(lái)，迄今已有 10年歷史，見(jiàn)證了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)和發(fā)展，是一家與長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)共同成長(zhǎng)的本土企業(yè)，有別于其他外來(lái)中介公司，我們更熟悉本土，我們對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)的理解更為透徹和深刻。 2、注重實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)： 我們將實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)視做公司發(fā)展和立足的根本，通過(guò)不懈努力，我們確保了所有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的圓滿(mǎn)成功，迄今為止，我們沒(méi)有一個(gè)失敗的案例，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、注重實(shí)戰(zhàn)的營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)格為合作伙伴創(chuàng)造了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，得到了合作伙伴的廣泛認(rèn)可。 3、追求不斷創(chuàng)新： 不斷超越和不斷創(chuàng)新是我們工作的第一要義，也是我們克敵制勝的法寶，我們從不停止對(duì)創(chuàng)意最高境界的追求，我們敢于超越自我、超越對(duì)手，我們專(zhuān)注客戶(hù)的期望和寄托，以不斷創(chuàng)新做好客戶(hù)托付的每一件事。 4、團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力強(qiáng)： 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，一個(gè)涵蓋銷(xiāo)售 推廣全程服務(wù)體系、朝氣 蓬勃、積極向上并具有豐富實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的精銳團(tuán)隊(duì)已經(jīng)形成，不同于其他公司， 我們所有的中、高層管理人員都是公司共同成長(zhǎng)、具有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中堅(jiān)力量， 具有駕馭全局的超強(qiáng)戰(zhàn)斗力。 5、人脈關(guān)系廣泛： 經(jīng)過(guò) 10年積累，我們儲(chǔ)備了豐富的人脈資源，在房地產(chǎn)行業(yè)相 關(guān)的各政府部門(mén)我們均擁有較為廣泛的社會(huì)關(guān)系，能為合作伙伴提供工作之外的增 值服務(wù)，從整合社會(huì)資源層面為項(xiàng)目保駕護(hù)航。 6、媒體資源眾多： 我們與湖南各主流媒體建立持續(xù)穩(wěn)定的合作關(guān)系，能夠以最小 的投入得到媒體最大限度的支持，能夠少花錢(qián)、不花錢(qián)邀請(qǐng)媒體為項(xiàng)目造勢(shì)宣傳， 此外我司旗下的行業(yè)性專(zhuān)業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站 “ 湖南房地產(chǎn)顧問(wèn)網(wǎng) ” 亦能為項(xiàng)目宣傳推廣服務(wù)， 另外，我司自有的戶(hù)外廣告資源也能以?xún)?yōu)惠的價(jià)格降低開(kāi)發(fā)商的廣告費(fèi)用投入、在 多、快、好、省的基礎(chǔ)上助項(xiàng)目發(fā)展一臂之力。 公司主要業(yè)績(jī)介紹 【 2001 2006年歷史業(yè)績(jī) 】 位于神龍大酒店對(duì)面