【地產(chǎn)策劃-PPT】中原-常州金凱悅大型城市綜合體的可行性報告-179PPT-2008年

2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 常州 金凱悅項目 對于大型城市綜合體的可行性思考 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于常州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的長三角二線城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進行闡述。 作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須 基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導與借鑒意義。 序 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 序 這是一塊充滿活力的土地 這里將是常州人氣最旺的核心城市區(qū)域 在常州迅速發(fā)展的時代，充滿了機遇、挑戰(zhàn) 我們的項目就立足于這里 在市場的角逐者中 我們的第一感覺是欣喜，我們的第二感覺是謹慎 面對這塊稀有寶地，我們應該有一個怎樣的思考呢？ 我們的思維經(jīng)歷了四個階段。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 序 合戰(zhàn)略篇 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 項目屬性界定： 城市中心黃金邊緣 城西副中心鉆石中央 47萬平方米建筑 高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè) 這預示著： 470000方大型城市綜合體即將橫空出世 ， 國際巨擘、露顯新都市風范！ 從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習慣將被改變 是需求， 還是趨勢？ 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 我們聯(lián)想 到了 美國 紐約的洛克菲勒中心 日本 東京的陽光城 60 新加坡 佳麗比灣怡豐城 中國 北京國貿(mào)中心 這正是我們所需要的 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 本項目 北展 南拓 拓展南北、提升中心 （ 1主 +2副 +7主 +7片） 城市發(fā)展，一般為向心增長和離心增長，常州在離心增長（南拓北展北）的同時， 政府也在加強向心增長（提升中心）的模式，這種增長模式將進一步強化常州 變?nèi)藗兊纳罘绞?，提升了稀有地塊價值，本項目承擔政府中心膨脹策略的排頭兵 。南拓北展獲得了政府城市擴張的大力支持。 那么，在市中心的膨脹中，項目價值發(fā)揮的支點在哪里？ 規(guī)劃， 意味著空白 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 機遇， 項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢， 融入 為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使 而升級并運營城市中心之未來。 目標， 立足常州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出常州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。 空白， 營城市未來 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 機遇 ， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 都市高檔居住區(qū)； 都市工作生活區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 都市休閑娛樂區(qū)； 都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 標志 新都市主義 標志 新都市主義 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 解析 ， 新都市主義 都市中心、一站式的便利和滿足 “ 新都市主義 ” 強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使 “ 居住、工作、購物、休閑 ” 等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常 “ 工作、生活、商務、飲食、休閑、娛樂 ” 在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 最具 “ 個性、時代、效率 ” 的新都市主義生活主張 “ 新都市主義 ” 生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升 “ 機遇、情感 ”等概率。 高標準生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “ 新都市主義 ” 對自然的重視，對各個生活層面的高標準追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。 追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 定位 ， 出發(fā)前，我們對常州做了思考，對項目做了初步設想 新都市主義， 住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 自由 ， 我們這樣想象 建筑是自由的，空間和環(huán)境設計；沒有拘束和壓抑的感覺； 消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； 服務是自由的，人性化的管理和服務，切合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 自由 ， 我們這樣想象 建筑是自由的，空間和環(huán)境設計；沒有拘束和壓抑的感覺； 消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； 服務是自由的，人性化的管理和服務，切合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 ， 甚至，我們還想象了 環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 ，甚至，我們還想象了 環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 共享 ， 我們想象的還更多 共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； 共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； 設施共享，一切設施和服務都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設者他們。 共享 ， 我們想象的還更多 共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； 共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； 設施共享，一切設施和服務都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設者他們。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 構(gòu)建宏筑 ， 我們羅列跳躍的思續(xù) 我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品 這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市導消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的 . 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動關系。 這正是我們要努力的方向 是標新，但怎樣立異？ 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 作品 ， 秉承“新都市主義”的設計理念 空間、時間的高效合理利用； 專門主題、鮮明的時代個性； 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 1 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導： 地塊合理劃分，精準規(guī)劃； 容積率有效利用； 重視 “ 人流動線 ” 恰當設計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對獨立 /沿懷德路、勞動路、會館浜路為商業(yè)充分利用。 占地 建筑面積 容積率 商業(yè) 4萬 16 術指標 辦公、酒店 5萬 住宅 26 體動線 商業(yè) 1個主入口、 3個次入口 內(nèi)連廊循環(huán)動線 動線支網(wǎng)：電梯、連梯、廊橋 循環(huán)式圍合廣場 住宅 兩個入口， 1主 1次 社區(qū)內(nèi)兩條主干道，支路呈魚骨分布至宅前 空間指標分配 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 專門主題、鮮明的時代個性 新都市主義提倡 “ 主題和個性 ” ，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。 商業(yè)鮮明主題 住宅鮮明主題 在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標志性生活個性； 他就是 “ 都市魅力、豐富多彩與舒適 ” 2 都市魅力 豐富多彩 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 3 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： 盡可能高的綠化率； 景觀商業(yè)成為主流； 消費、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 4 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠是時代、進步、身份、財富的象征，新都市主義強調(diào)都市身份、價值： 高檔次完善配套； 完善智能化 高標準物業(yè)管理； 建筑色彩、品質(zhì)與立面； 以上構(gòu)成 “ 都市豪宅 ” 要素。 經(jīng)典、高標準、詮釋 高標準智能化 星級物管 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 積極穩(wěn)妥的開發(fā)方案 充分考慮風險，制定進退自 如的開發(fā)方案 先規(guī)劃建造住宅，同時推進商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進酒店辦公建設，樹立項目高檔標桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營，部分推出銷售，提升所保留的高價值住宅單位。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進，實現(xiàn)整體開發(fā)價值的最大化。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 接下來 ， 我們的戰(zhàn)略思考應該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 業(yè)篇 市場 業(yè)篇 市場 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 做什么？ 對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究 做什么？ 對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 項目背景 本項目規(guī)劃建筑面積 47萬， 其 中商業(yè)為 14萬 （ 7萬 自營， 7萬 銷售 ），面對如 此大體量的 商業(yè)，而且又偏離 傳統(tǒng)核心商業(yè)點。 我 們 做 什 么 呢？ 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么 ， 做百貨能成功嗎？ 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 首先 ， 讓我們先看一個典型的案例 萊蒙都會中心商圈 萊蒙都會 ： 位置 ： 延陵西路與南大街交匯處核心地段 物業(yè) ： 總建筑面積 58萬 其中商業(yè) ： 28萬 居住 ： 13萬 辦公酒店： 6萬 萊蒙都會局部效果圖 萊蒙都會整體效果圖 萊蒙都會中心商圈 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 業(yè)態(tài)比例31%20%5%23%21% 中心百貨沃爾瑪超市中影影院零售店鋪餐飲/ 娛樂解析： 大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主， 餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。 項目確立長遠經(jīng)營，開盤 30%（小鋪位）體量銷售，其余全部進行招商、租賃經(jīng)營。據(jù)了解，項目目前 相當一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競爭壓力，經(jīng)營商戶預期投資收益風險極大的原因。 萊蒙都會中心商圈 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 結(jié)論 ？ 以百貨為主， 主題不明確，其定位的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)、特別是 百貨業(yè)態(tài)在市中心競爭激烈。 萊蒙都會中心商圈 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 那么 ， 市中心百貨競爭激烈， 是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費群有沒有可能到項目地塊購買百貨呢？ 需要對市中心商業(yè)圈進行一下分析 ! 中心商圈大體量商業(yè)格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宮商圈 城中城商業(yè)圈 中心商圈 綜合型商業(yè)設施主干道 位置： 橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場，全長 1千米左右。 業(yè)態(tài)： 購物中心、商業(yè)大廈、品牌服裝、金融服務、手機通訊設施 特征： 是常州市最主要的一條商業(yè)和長常州人休閑購物最多的去處之一 。 延陵西路商圈 中心商圈 市心最繁華綜合型商業(yè) 位置： 南起廣化橋，北至延陵西路 。 業(yè)態(tài)： 購物中心、百貨、電器、品牌服裝、特色小吃、休閑、娛樂 特征： 以新建成的南大街步行街為核心，聚集了國美電器、協(xié)亨手機連、泰富百貨等專業(yè)市場。 南大街商圈 中心商圈 市心主要綜合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)： 電器、休閑、餐飲、購物 特征： 依托文化宮廣場、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。 文化宮廣場商圈 裝璜五金一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設備專賣店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 中心商圈 北大街 城中路餐飲一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設備專賣店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 城中路 北大街 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 狀） 地理位置 ： 目前百貨扎堆市中心、競爭加劇 ； 業(yè)態(tài)定位 ： 百貨對中心區(qū)域依賴強，且已飽和； 運營風險 ： 大體量百貨商業(yè)風險巨大 ； 客戶層面 ： 大量百貨，有限客戶 ； 題） 百貨在市中 心已經(jīng)飽和 結(jié)論 中心商圈 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 把百貨的消費者從市中心拉到本項目， 他們的消費習慣允許嗎？ 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 百貨消費，去那里？ 我們于 2007年 8月 24日星期五在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（延陵西路、南大街、文化宮廣場、天寧寺）通過對年齡在 18 50歲之間的常州市民通過街頭攔截式訪問的方式，共收集了 100個樣本的信息，對其逛街的主要目的地進行了研究。 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 文化宮 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 逛街的主要目的23%39%30%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%購物 隨便看看 餐飲消費 游戲/ 電影等娛樂 旅游逛街的主要目的 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場 集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 去市中心，隨機逛百貨，觀念根深蒂固 占 50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 目前，常州人市心逛街情節(jié)根深蒂固； 去市中心逛街大多為沒有目的性的隨機逛街； 據(jù)調(diào)查，常州人逛百貨首選市中心，“購物中心、步行街、品牌專賣”是最愛逛的地方，并已開始注重特色餐飲、休閑娛樂。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 在常州，哪怕在市中心， 百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競爭！ 那么，究竟路在那里？ 讓我們剖析一下這個案例， 上海正大廣場 案例剖析 上海正大廣場 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 上海正大廣場 項目概況 項目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務、旅游” 共計最高為 10案例剖析 項目描述 上海正大廣場在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。后進行業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對單一的購物的業(yè)態(tài)，定位為“大型便民超市、特色餐飲、風情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型 “ 餐飲、休閑、娛樂” 場所，目前經(jīng)營人氣旺盛。 門庭若市 人氣鼎旺 案例剖析 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 案例剖析 上海正大廣場 &本案 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 項目解析 以百貨為主，消費線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩樂消費日趨明顯，在 稍偏市中心區(qū)域 的大型商業(yè)項目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！ 【 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 另外我們從 城市大體量商業(yè)可行性研究 角度作深入分析： 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 發(fā)展階段 沿街商業(yè) 規(guī)模形態(tài)： 分散商業(yè) 集中商業(yè) 消費需求 購物性物質(zhì)消費 題性市場 精神消費、服務消費 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 主題性市場 集中性 精神消費、服務消費 最大特點是 “ 主題性目的性消費 ” 。 路在何方？ 本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 【主題式 目的性消費 】 認準某個具體地方，帶著一定的目的去消費，往往消費者付費比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。 如去“上海正大廣場”是典型的主題式目的性消費。 認準某個區(qū)域，消費目的不明確，往往消費者付費比例不會很高，口碑傳播效果相對不是很直接。 如去“常州市中心”逛街，則是隨機性消費。 主題式目的性消費 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 我們面對著神圣而珍稀的地塊，他 在何方？ 餐飲、休閑、娛樂，還是 是藝術展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 怎么做？ 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 怎么做？ 常州大體量商業(yè)的出路 路在何方？ 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系！ 項目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 8939987810718125031 0 . 5 0 %8 . 5 0 %1 6 . 7 0 %020004000600080001000012000140002003 年 2004 年 2005 年 2006 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8城市居民人均消費性支出（元） 增長率常州消費支出現(xiàn)狀 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 5 1 5 . 84 4 4 . 13 2 4 . 12 8 0 . 62 4 9 . 51 2 . 1 0 %1 2 . 8 0 %1 5 . 5 0 %1 6 . 2 0 %1 6 . 2 0 %01002003004005006002002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全社會消費品零售總額（億元） 增長率常州消費支出現(xiàn)狀 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 5 1 . 94 0 . 13 9 . 62 8 . 22 3 . 228%2 1 . 6 0 %4 0 . 4 0 %1 6 . 2 0 %2 9 . 4 0 %01020304050602002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%10%20%30%40%50%餐飲業(yè)零售總額（億元） 增長率常州消費支出現(xiàn)狀 餐飲業(yè)零售額的增長率已超過整體消費增長率 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 對餐飲店的需求8%31%11%17%30%3%大型飯店/ 飯莊中型餐飲店小型飲食店快餐店特色品牌與美食餐飲其他餐飲業(yè)費特點分析 特色品牌美食餐飲、中型餐飲的需求占到了 60%以上。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 路在燈火闌珊處 對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認真研究，立足于項目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、品牌專賣店”的原生優(yōu)勢。 路在： “ 主題商業(yè)目的性消費 ” ，即： 集中性大型，以 “ 餐 飲、休閑娛樂 ” 為鮮明主題，輔助 “ 購物超市、品牌專賣 ” ，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費巨無霸。 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 中心商圈 本項目 隨機性消費 目的性消費 差異化定位 目的性消費解析 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)， 消費者多為逛街的隨機性消費； 項目通過 “ 餐飲、休閑娛樂 ” 的集中性主題營造， 成為一個獨特的目的性消費區(qū)域； 目的性消費有利于吸引大量的回頭客； 目的性消費有利于迅速打開項目的市場認知； 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補充，依托并迅速納入市中心范疇； 城市體量商業(yè)主題商業(yè)目的性消費的戰(zhàn)略思考： 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 項目屬性（ 結(jié)論（ 2 3 4 主題集中性大型 餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、特色化、全面性 新型消費中心 常州首座 樂 5d 鋒尚世界 項目屬性 屬性定位 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 項目屬性 打造 ， 常州首座 5【 三個基本特征：目的性、多樣性、參與性 】 參與基礎 形式 位置 樓層 面積 業(yè)態(tài) 備注 集中商業(yè) a 0萬 超市賣場、休閑、娛樂、購物、部分大型餐飲為主 自營為主 街 區(qū) 式 商 業(yè) b 3局部 4f 2萬 餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔 出售為主 c 3局部 4f 3萬 餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔 出售為主 d 2f 5000 休閑，特色餐飲為主 出售為主 e 2f 5000 酒吧為主 出售為主 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 基本規(guī)劃 各業(yè)態(tài)面積比例 鑒于開發(fā)商規(guī)劃 7萬商業(yè)自營， 7萬街區(qū)式商業(yè)用于銷售，在此基礎上建議各類業(yè)態(tài)面積比例： 業(yè)態(tài) 面積 比例 備注 餐飲 4萬 主題龍頭，比例應大，把其品牌與主題的豐富性做出來 休閑 18% 充分滿足人們享受的需求 娛樂 25% 充分滿足人們現(xiàn)代享受的需求 購物 4萬 （含 2萬 超市） 以購物超市為主，輔以“各類品牌專賣” 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 商家推薦 主題 面積 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商家建議 餐飲 4萬 歐美風情、東南業(yè)風情、韓日風情、重視風情豐富餐飲；各種特色小吃；各地品牌連鎖大酒店； 大食代、新元素、貓頭鷹、廣州蕉葉、星巴客、真鍋、泰泰小廚、大家樂、肯德基、麥當勞、盤古烤肉、富君韓國燒烤、味仟拉面、意式比薩、云南美食園、高麗苑、漢堡王、一茶一座、東北人家、小南國酒店、渝鄉(xiāng)人家、櫻之味、葡京茶餐廳、唐宮海鮮舫、喜多屋國際海鮮料理、健康諸、愛晚亭酒家、俏江南、云南過橋米線、金譽客家王、哈根達斯雪糕、 葉家、海港城大酒樓、老紹興大酒樓、金譽客家王 休閑 包括動感泳池、水力按摩池、臺灣、美國花草浴、足浴、地中海浴、健身會館、瑜伽館、壁球室、羽毛球館、斯諾克、乒乓球、咖啡吧、茶樓等 哈達瑜伽、深圳戴維營健康水城、領先康體等 娛樂 夜總會、電動電玩、歌舞城、各種清吧、酒吧、的吧、兒童游藝場 湯姆雄、都市舞工廠、威爾士健身中心、金色年華、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影院、好樂迪、 購物 4萬 以大型購物超市為主，品牌服飾專賣、禮品、個人護膚、體育用品、兒童用品、書城 易初蓮花、貝納通 /希思黎、一點紅、西雅人家、歐時力、法文 箱子、好儷姿、 臣氏、茂昌眼鏡、寶寶貝貝兒童攝影、合衣坊、大眾書局、斯沃琪、仟喜之星、時間廊、斯膚蘭、張霞美甲、御美會、阿迪達斯經(jīng)典、李寧、耐克、安踏 基本規(guī)劃 2008 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07559031789 主題 面積 主力商家推薦（面積） 主力商家 餐飲 4萬 大食代、廣州蕉葉、真鍋、肯德基、麥當勞、富君韓國燒烤、小南國酒店、唐宮海鮮舫 至少 8家 休閑 深圳戴維營健康水城、領先康體、哈達瑜伽、江南良子 至少 4 娛樂 湯姆雄、都市舞工廠、金色年華健身俱樂部、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影院、 樂迪 至少 7家 購物 4萬 易初蓮花、大潤發(fā)、家樂福、眾多品牌購物連鎖店 至少： 1家