完美的合同——商業(yè)地產(chǎn)合同審查

完美的合同商業(yè)地產(chǎn)合同審查與修改江楊陽 匯編13一、合同的合法性（一）合同主體的合法性合同的主體是依據(jù)合同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。審查合同主體是否合法就是審查合同當(dāng)事人的主體資格是否合法，也就是審查當(dāng)事人是否具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊資本、經(jīng)營范圍、專業(yè)資質(zhì)、業(yè)務(wù)許可等。受到法律保護(hù)的房地產(chǎn)合同，最起碼的一點(diǎn)是合同主體資格合格。1、自然人資格的合法性【案例】小林（16歲）平時(shí)生性頑劣，為償還自己因賭博欠下的賭債，偷偷將其父親的汽車賣給了錢某，后被父親發(fā)現(xiàn)，李某父親主張李某簽訂的汽車買賣合同不成立?！締枴坷钅澈炗喌钠囐I賣合同是否成立？是否生效？【法條】民法通則第10條、十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第12條、十周歲以上的未成年是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理、或者征得他的法定代理人的同意。第13條、無民事行為能力、限制民事行為能力的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。第16條、未成年人的父母是未成年的監(jiān)護(hù)人?！緦τ谧匀蝗速Y格審查】1、自然人具有完全民事行為能力，才具有締約權(quán)。否則，必須要經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意。2、要求自然人提供身份證、詳細(xì)的家庭地址、聯(lián)系方法及個(gè)人的其他情況（工作單位等）。3、代理人除要求自然人的相關(guān)證件外，還要提供授權(quán)委托書或者公證書；審查其代理行為是否超越了授權(quán)范圍，是否在授權(quán)期限內(nèi)簽訂合同，最后審查其代理權(quán)是否超出了代理權(quán)限。2、法人資格的合法性民法通則第37條、法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）依法成立；（二）有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；（三）有自己的名稱、組織結(jié)構(gòu)和場所；（四）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。【例】甲、乙、丙三人各投資20萬依法成立丁貿(mào)易有限公司?，F(xiàn)在丁公司虧損160萬原，問承擔(dān)有限責(zé)任的主體是誰？【例】下列單位那些是否屬于法人？安徽協(xié)成營銷有限公司；肥西縣工商局；安徽省廣播電視臺(tái)；嫣然天使基金?！緦Ψㄈ速Y格的審查】1、營業(yè)執(zhí)照：（1）公司的年檢審查。主要是避免與可能存在違法違規(guī)情況的企業(yè)簽訂合同。（2）經(jīng)營期限的審查。主要是合同的相對方營業(yè)執(zhí)照的有效期是否長于合同期限。2、組織機(jī)構(gòu)代碼證：對依法注冊、登記的企業(yè)在全國范圍內(nèi)唯一的、始終不變的代碼標(biāo)識(shí)，其作用相當(dāng)于單位的身份證號(hào)。 3、稅務(wù)登記證：稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)給企業(yè)的進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的憑證，企業(yè)要想從事經(jīng)營活動(dòng)除依法應(yīng)當(dāng)取得營業(yè)執(zhí)照外，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證。【注】判斷一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織是否具有法人資格，主要是看其是否有國家工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。3、其他組織資格的合法性【案例】甲公司與乙電視臺(tái)廣告發(fā)布中心簽訂廣告發(fā)布協(xié)議協(xié)議，約定：由乙在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)黃金時(shí)段的電視劇中插播甲公司開發(fā)的小區(qū)樓盤銷售廣告，合同簽訂后，突遇國家廣電中心下文，禁止在電視劇播放中插播廣告，故甲公司的廣告被挪到電視劇播放結(jié)束時(shí)間段播放。甲公司遂以廣發(fā)中心未完全合同履行而向其主張違約金及由此造成的損失。【問】1、甲公司與乙市電視臺(tái)廣告發(fā)布中心簽訂的廣告發(fā)布協(xié)議是否有效？2、甲公司該起訴誰？【法條】最高人民法院關(guān)于適用若干問題的意見40.民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：（1）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營肚子企業(yè)、合伙組織；（2）依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)；（3）依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；（4）經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體；（5）法人依法設(shè)計(jì)并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)；（6）中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；（7）中國人民保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；（8）經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。41.法人非依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，或者雖依法設(shè)立，但沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，以設(shè)計(jì)該分支機(jī)構(gòu)的法人為當(dāng)事人。42.法人或者其他組織的工作人員因職務(wù)應(yīng)為或者授權(quán)行為發(fā)生的訴訟，該法人或其他組織為當(dāng)事人。公司法第14條、公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。【對其他組織的資格審查】1、營業(yè)執(zhí)照審查：是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照，2、授權(quán)的審查：法人單位設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營單位，審查是否獲得從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。（二）審查合同形式是否合法 1、合同法第10條、當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。2、合同法分則明確規(guī)定需要以書面形式訂立的合同：商業(yè)借款合同、六個(gè)月以上的長期租賃合同、融資租賃合同、建設(shè)工程合同、建設(shè)工程實(shí)行建監(jiān)理的委托監(jiān)理合同、技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同。3、其他法律明確規(guī)定需要書面訂立的合同：勞動(dòng)合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同；政府采購合同。（三）審查合同內(nèi)容是否合法【案例】張某從某房地產(chǎn)開發(fā)商處購買房子，開發(fā)商為減少契稅，建議張某將部分購房款算作裝修費(fèi)用，張某未表示反對。后發(fā)生糾紛，張某以所付裝修費(fèi)遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)為由，請求法院對裝修費(fèi)用進(jìn)行變更?！締枴吭撗b修條款效力如何？該合同效力如何？【法條】合同法第52條、有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！就卣埂楷F(xiàn)行有關(guān)法律、行政法規(guī)對合同行為無效的規(guī)定：1、租賃合同中，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。2、商品房買賣中，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。二、合同的內(nèi)容條款（一）內(nèi)容條款的完整性1、合同文件本身可分為三部分：開頭（合同名稱、編號(hào)、雙方當(dāng)事人和簽字條款）；正文（第一條至最后一條）；簽署部分（即雙方簽字蓋章和簽署時(shí)間）。2、【法條】合同法第12條、合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任（八）解決爭議的方法當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。第131條、買賣合同的內(nèi)容除依照本法第十二條的規(guī)定外，還可以包括包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同適用的文字及其效力等條款。第213條、租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第252條、承攬合同的內(nèi)容包括承攬的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、報(bào)酬、承攬方式、材料的提供、履行期限、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法等條款。3、除上述條款外，還可以有以下條款：（1）合同生效條款。一般應(yīng)當(dāng)寫明：“合同自合同雙方（或者各方）法定代表人（或者授權(quán)代表）簽字并加蓋單位公章（合同專用章）之日起生效?！比缬泄潭ㄆ谙?，應(yīng)寫明：“本合同有效期自某年某月某日至某年某月某日止?！睂τ诜煞ㄒ?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)或者登記后生效的，或者合同約定須經(jīng)公證等生效條件的，應(yīng)當(dāng)在合同中寫明并及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。（2）清潔文本條款。合同中應(yīng)寫明：“本合同正文為打印文本，如雙方對此合同有任何修改及補(bǔ)充均應(yīng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同正文中任何非打印的文字或者圖形，除非經(jīng)雙方確認(rèn)同意，不產(chǎn)生約束力?！保ǘ﹥?nèi)容條款的實(shí)用性1、根據(jù)交易特有的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置特定條款【案例】甲開發(fā)公司與乙廣告發(fā)布公司簽訂一份戶外廣告合同，約定：甲租用乙位于桐山廣場上的廣告牌發(fā)布房產(chǎn)廣告。合同履行中，戶外廣告因長時(shí)間無人管理，某日風(fēng)大吹落廣告牌，導(dǎo)致廣告牌掉落砸傷行人丙。現(xiàn)行人丙以廣告牌發(fā)布內(nèi)容為甲而向甲方主張賠償。【問】1、行人丙能否向甲方主張？2、行人丙能否向乙方主張？【法條】侵權(quán)責(zé)任法第85條：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償?！薄就卣埂繎敉鈴V告一般是在建筑物或構(gòu)筑物上發(fā)布的，且廣告牌一般要許多金屬結(jié)構(gòu)、板材。正因如此，一旦造成人身或財(cái)產(chǎn)損害的，其所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。因此，在戶外廣告合同，廣告主必須與發(fā)布者或廣告代理人明確約定管理義務(wù)人是誰，否則可能將有限的精力卷入不必要的爭議中。2、根據(jù)違約特點(diǎn)增加實(shí)用條款【案例】甲房產(chǎn)公司與乙通訊公司簽訂短信發(fā)布合同一份，約定：由乙方按甲方的要求發(fā)布手機(jī)房產(chǎn)營銷短信。發(fā)送的目標(biāo)客戶群體由甲方提供部分客戶信息和乙方提供部分客戶信息的方式進(jìn)行發(fā)送。雙方還約定：若乙方未按時(shí)發(fā)送，則按照合同總額的20%承擔(dān)違約責(zé)任。在實(shí)際履行中，乙方因技術(shù)故障導(dǎo)致甲方提供的部分客戶信息未收到廣告短信。甲方遂拒絕付款，并要求乙方承擔(dān)由此造成的損失；乙方則以合同未約定此項(xiàng)違約責(zé)任要求甲方繼續(xù)支付款項(xiàng)?！締枴?、合同未約定違約條款能否向?qū)Ψ街鲝垞p失？2、如何在合同中設(shè)計(jì)相關(guān)條款？【拓展】以廣告為例因?yàn)榉康禺a(chǎn)廣告的發(fā)布與各種市場營銷活動(dòng)有緊密的聯(lián)系，廣告的錯(cuò)發(fā)、漏發(fā)、少發(fā)都可能對促銷活動(dòng)形成影響，甚至造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)把這種情況考慮進(jìn)去。3、根據(jù)產(chǎn)品的特性增加實(shí)用條款【案例】甲房產(chǎn)公司與乙印刷企業(yè)簽訂印刷合同一份，約定：由乙方印制甲方的宣傳單頁五千份，貨驗(yàn)收合格后付款。乙方將印刷的單頁送往甲處。因單頁數(shù)量過多，甲方無法全部統(tǒng)計(jì)，就在乙方提供的驗(yàn)貨單上簽字。后甲方在實(shí)際使用中發(fā)現(xiàn)乙方所送宣傳單頁數(shù)量不夠，甲方遂拒絕付款。乙方以甲方以在驗(yàn)貨單上簽字確認(rèn)為由，要求甲方付款。【問】對于數(shù)量較多的貨物該如何確定合同條款？【法條】合同法第157條、買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第15條、當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。【拓展】以印刷合同為例。由于印刷的單頁，需要通過計(jì)量手段驗(yàn)收或清點(diǎn)，無論是以重量、容積或數(shù)量計(jì)算，一般都會(huì)存在一定的誤差，這就需要在合同中約定誤差多少為正常的范圍值，防止因誤差而產(chǎn)生爭議。4、關(guān)注爭議管轄地條款【案例】甲房地產(chǎn)公司與乙石材公司約定：由乙公司向甲方項(xiàng)目供應(yīng)石材，石材運(yùn)送到甲方項(xiàng)目所在地指定位置。雙方還約定：所產(chǎn)生爭議，雙方均可向肥西縣仲裁委仲裁或向有管轄權(quán)法院提起訴訟。后，因乙方供應(yīng)石材有質(zhì)量問題，甲方拒絕付款，因此乙方欲起訴甲方?！締枴?1、約定的爭議解決條款效力如何？2、乙方可向哪個(gè)機(jī)構(gòu)采取何種方式解決爭議？【法條】最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國仲裁法若干問題的解釋第7條、當(dāng)事人約定爭議可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁也可以向人民法院起訴的，仲裁協(xié)議無效。但一方向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，另一方未在仲裁法第二十條第二款規(guī)定期間內(nèi)提出異議的除外。中華人民共和國仲裁法第10條、仲裁委員會(huì)可以在直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市設(shè)立，也可以根據(jù)需要在其他設(shè)區(qū)的市設(shè)立，不按行政區(qū)劃層層設(shè)立。中華人民共和國民事訴訟法第23條、因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。第34條、合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等人民法院管轄，但不得違反本法對級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 （三）權(quán)利義務(wù)的可識(shí)別性1、履行時(shí)間的可識(shí)別性【案例】甲（賣房者）與乙（買房者）簽訂房屋買賣合同一份，約定：乙購買甲的房屋一套，價(jià)格25萬元，乙方于2008年10月1日支付20%的價(jià)款，剩余款項(xiàng)在2009年5月1日前支付。乙方支付完20%價(jià)款后，因房價(jià)下跌，甲方便不在付款，乙方便書面通告甲方，若甲方于2009年5月1日前支付剩余款項(xiàng)，否則解除合同。甲未答復(fù)。2009年6月份，甲的房屋價(jià)格飛漲，乙遂于2009年7月1日向甲方支付剩余款項(xiàng)，但遭到甲方的拒絕；甲以乙方不履行合同，早已解除合同；但以認(rèn)為其僅僅是遲延履行，應(yīng)在支付違約金的情況下要求繼續(xù)履行合同。【問】甲于2009年5月1日未付款的行為屬于遲延付款還是不履行付款？【拓展】在這一問題上最典型的常見錯(cuò)誤是延期履行與不履行的區(qū)分。許多采購合同雖然約定了延期交貨和未能交貨的不同制裁，但“延期交貨”與“未能交貨”在時(shí)間上沒有度的界限，容易糾纏不清。只有使兩種違約通過天數(shù)上的“度”加以區(qū)分，時(shí)間上才有可識(shí)別性。2、履行方式上的可識(shí)別性【案例】甲超市與乙供應(yīng)商簽訂買賣合同一份，約定：甲方向乙方購買食用油500桶。按相互之間的交易習(xí)慣乙方向送貨時(shí)并提供發(fā)票，乙方供貨后遂向甲方提供了普通發(fā)票；但甲方以乙方提供的是普通發(fā)票，并非其要求的增值稅專用發(fā)票，于是拒絕付款。乙方以其以履行合同義務(wù)，向法院提起訴訟要求甲方付款。【問】1、甲方能否以乙方提供的是普通發(fā)票為由拒絕付款？2、對于履行方式條款如何確定？【法條】最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第8條、出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。3、義務(wù)主體的可識(shí)別性按合同法的規(guī)定，如果未有特別約定，將視為履行合同的義務(wù)只能由當(dāng)事人自行履行而不得由他人代勞。此外，還有指定代表或代理人的問題，這些都需要明確身份及權(quán)限。 【概念】所謂代理，是指代理人在被授予的代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實(shí)施法律行為，而行為后果由該被代理人承擔(dān)的法律制度。被代理人（委托人）第三人代理人（受托人）【概念】無權(quán)代理：1、行為人實(shí)施的民事行為，完全符合代理行為的表面特征；2、行為人缺乏代理權(quán)，具體包括：（1）根本未經(jīng)授權(quán)；（2）雖曾有授權(quán)但已過期；（3）雖有授權(quán)但超出了授權(quán)范圍。【概念】表見代理：1、行為人的行為完全符合無權(quán)代理的一切表面特征。2、唯第三人有理由相信行為人有代理權(quán)。（1）行為人與被代理人間曾存在雇傭關(guān)系、勞務(wù)關(guān)系。（2）行為人與被代理人之間曾存在授權(quán)委托關(guān)系?！景咐繌埬呈羌坠竟芾砣粘Ｓ闷凡少彽呢?fù)責(zé)人，為方便張某與供應(yīng)商談判，甲公司給張某出具了代表公司采購產(chǎn)品的授權(quán)委托書。后來張某與甲公司發(fā)生不快，張某離開公司。但甲公司未及時(shí)將授權(quán)委托書拿回來。張某拿著該委托書，以甲公司的名義繼續(xù)與某供應(yīng)商談判并簽訂合同。約定貨到付款。后張某收到貨物，拒不付款。該供應(yīng)商找到甲公司要求付款，遭到甲公司拒絕?！締枴?、供應(yīng)商能否要求甲公司付款？2、若甲公司付款后，能否向張某追償？【法條】合同法第49條、行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）第13條、被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。（四）違約責(zé)任的可識(shí)別性【法條】1、合同法第107條、當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！靖拍睢?、違約責(zé)任種類：（1）繼續(xù)履行；（2）采取補(bǔ)救措施（修理、更換、重作、退貨、減價(jià)等）；（3）賠償損失（約定損害賠償金、法定損害賠償金（實(shí)際損失、可得利益損失）；（4）違約金；（5）定金?！就卣埂吭趯?shí)踐中，許多合同中都約定“任何一方違約均須依法承擔(dān)違約責(zé)任”，這實(shí)際上沒有多大意義。一方面，違約要承擔(dān)違約責(zé)任是法定的，無須約定；另一方面，合同法中對于違約的制裁，基本上都授權(quán)當(dāng)事人自行約定，沒有約定往往無法得到充分保護(hù)。如果沒有如何識(shí)別違約、如何承擔(dān)違約責(zé)任的約定，則既未將法律所賦予的約定權(quán)用足，也未能對違約行為和違約責(zé)任的界定提供幫助，根本達(dá)不到通過合同約束雙方行為的目的，這樣的約定也就形同虛設(shè)。1、約定違約后計(jì)算損失的范圍采用這一方式約定損失范圍時(shí)，應(yīng)將處理違約事項(xiàng)而產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)、律師代理費(fèi)等費(fèi)用充分考慮后全部劃入損失范圍，以便在違約發(fā)生時(shí)將損失轉(zhuǎn)嫁給違約方。特別是律師費(fèi)問題：目前通行的作法是合同中有了約定即可受到法律保護(hù)，但律師費(fèi)的計(jì)算金額有不確定性，如果可能則應(yīng)進(jìn)一步加以約定，以便在訴訟中去的法院的支持?！纠糠且虺鲑u人原因?qū)е潞贤獬模I受人除承擔(dān)總房價(jià)10%的違約金外，還要承擔(dān)出賣人的損失（損失包括但不限于訴訟費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)、預(yù)期利益等）2、約定違約后支付的具體金額用這種方式約定違約責(zé)任，其特點(diǎn)是簡單明了、舉證成本低。但也有缺點(diǎn)，就是過高的違約金可能會(huì)導(dǎo)致對方提起訴訟要求法院予以減少，因而要把握好具體的尺度?！纠咳粢曳轿丛谝?guī)定期限內(nèi)將廣告畫面安裝到位，乙方應(yīng)按向甲方支付違約金30000元。3、違約金占某一基數(shù)的具體比例這種方式相對靈活，并會(huì)隨基數(shù)的變化而變化，可以隨損失的大小而索賠不同的金額，但一旦過高也可能受到審判機(jī)關(guān)的調(diào)整?！纠咳舫凶夥轿丛谝?guī)定時(shí)間繳納房租，承租方應(yīng)按當(dāng)期租金的30%向出租房繳納違約金。三、合同的表述質(zhì)量（一）結(jié)構(gòu)體系的清晰度1、完美的合同必須具備明晰的結(jié)構(gòu)體系，使人一眼能清楚制作者的思路，理解制作者的目的，即使不看具體內(nèi)容也能大致看出合同是否完備。2、有些合同不顧篇幅的長短，既不劃分章節(jié)，也不設(shè)置標(biāo)題，給合同的審查人為地設(shè)置了障礙。3、標(biāo)題體系不僅是合同條款內(nèi)容的標(biāo)志，更是制作者對合同不同內(nèi)容歸類和安排思路的體現(xiàn)。對于合同，尤其是篇幅較大的合同，合同的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)以標(biāo)題體系的形式體現(xiàn)，給閱讀的人帶來方便。（二）整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度1、合同整體思維的嚴(yán)謹(jǐn)度問題。所要解決的是圍繞合同當(dāng)事人的交易及制約交易的客觀條件，如何通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S判斷，有效組織合同的各方面條款共同保障交易目的的實(shí)現(xiàn)。個(gè)別嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臈l款如果不能與其他條款通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S有機(jī)地組織在一起，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臈l款也會(huì)降低甚至失去作用。2、整體