沈陽國際紡織服裝城項目可行性研究報告

沈陽國際紡織服裝城項目可行性研究報告沈陽國際紡織服裝城開發(fā)有限公司2007年9月第一章項目決策背景一、沈陽城市概況（一）城市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積13萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)?204萬人，市區(qū)人口5066萬人。沈陽是建國初期國家重點建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進一步改善。沈陽經(jīng)濟和社會長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，沈陽經(jīng)濟和社會步入了快速發(fā)展的新時期。在此同時，沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進入全國百強城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。（二）區(qū)位優(yōu)勢沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。二、沈陽城市商業(yè)規(guī)劃研究分析（一）沈陽商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及發(fā)展情況2006年6月8日，沈陽市商業(yè)局正式對外發(fā)布了沈陽市商業(yè)網(wǎng)點“十一五”規(guī)劃，未來5年，大多沈城人的購物半徑都將不超過15分鐘的路程。沈城將成為七城市經(jīng)濟圈乃至東北地區(qū)名副其實的購物天堂。未來5年，沈城將重點打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。1、商業(yè)規(guī)劃（1）“一廊”即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的17公里延長到約25公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度500米1000米。重點布局北部開發(fā)區(qū)（北部大學城）、龍江區(qū)域商貿(mào)中心、北部都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商務(wù)辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。（2）“兩帶”南帶沿東西“銀帶”（渾河）實施深度開發(fā)，在全長52公里的沈陽內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點在棋盤山國際旅游風景區(qū)、沈陽植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等7個接點上建設(shè)獨具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。北帶沿地鐵一號線25公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、黎明居住商貿(mào)區(qū)7個節(jié)點，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。（3）“三圈”“核心圈”在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。“中心圈”在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系。“邊緣圈”在縣域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級商業(yè)網(wǎng)點為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化，建設(shè)新型商品市場體系，推進農(nóng)村城市化進程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。解讀未來，沈陽市商業(yè)網(wǎng)點布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開?！笆晃濉逼陂g，沈陽城市化率將達到70以上，常住人口達到1000萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由300平方公里擴展到450平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用沈陽未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。因此，沈陽商業(yè)經(jīng)濟的服務(wù)范圍不僅是沈陽城區(qū)，還輻射整個七城市經(jīng)濟圈。此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近的商鋪投資價值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力。2、功能規(guī)劃社區(qū)購物步行不超過5分鐘未來沈陽商業(yè)網(wǎng)點將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。都市商貿(mào)中心即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站3個現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。重點規(guī)劃五里河、長江、興工、東城、渾南5個都市商貿(mào)中心，10年后，使其具備都市商貿(mào)中心的雛形。區(qū)域商貿(mào)中心區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點布局按照一個大中型百貨商店，一個大型綜合超市和若干個服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。未來沈陽將重點規(guī)劃培育10個區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風景區(qū)商貿(mào)中心、長白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。社區(qū)商服中心到2010年，沈陽將通過新建、改造和調(diào)整，在127個街道的1257個社區(qū)中新建100個社區(qū)商服中心，總量達到200個，其中省級以上示范中心20個。解讀沈陽商業(yè)網(wǎng)點三級商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級主要解決沈陽商業(yè)網(wǎng)點合理布局的問題。像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費的人50是外國人或外地人，余下的50才是沈陽本地人，因此它代表的是一個城市的商業(yè)形象。而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。在這一區(qū)域內(nèi)，沈陽本地人消費的比例大約在7080，外國人或外地人消費的比例大約在2030。也就是說，在這個商貿(mào)中心里，沈陽居民到大商場購物只需要走15分鐘的路程。在這三級商業(yè)網(wǎng)點中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點、便民超市、美發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務(wù)半徑應(yīng)在5分鐘以內(nèi)的路程。3、零售規(guī)劃“十一五”末期，沈陽零售商業(yè)網(wǎng)點總規(guī)模將導控在1000萬平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點50個。新建大型百貨商店11個渾南都市商貿(mào)中心1個、興工都市商貿(mào)中心1個、東城都市商貿(mào)中心1個、北站都市商貿(mào)中心2個（東西部各1個）、五里河都市商貿(mào)中心1個、興順商業(yè)街1個、北市特色街1個、長白地區(qū)1個、北部大學城1個、北站北出口1個。新建大型綜合超市15個八王寺地區(qū)1個、滂江街地區(qū)1個、東北大馬路中段1個、龍江地區(qū)1個、砂山地區(qū)1個、渾南新區(qū)2個、道義開發(fā)區(qū)1個、文體西路1個、長青地區(qū)1個、東陵東路1個、三臺子地區(qū)1個、七二四地區(qū)1個、地鐵黃海站1個、黎明廣場附近1個。新建大型購物中心（摩爾）4個北站商貿(mào)中心1個、渾南商貿(mào)中心1個、東城商貿(mào)中心1個、興工商貿(mào)中心1個。新建大型專業(yè)店布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好IT產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。解讀單從數(shù)量上看，目前沈陽的商業(yè)網(wǎng)點并不少，全市80以上的招商項目都是商業(yè)項目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。因此本次規(guī)劃根據(jù)未來5年沈城市民的實際需要，計劃新建11個大型百貨商店和15個大型綜合超市，主要滿足現(xiàn)在還不方便購物的人。而按照摩爾的國際流行標準，實際在沈城還一個都沒有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，今后沈城建面積1萬平方米以上的大型商業(yè)項目都要先聽證，使起更好地為沈陽經(jīng)濟服務(wù)，從而輻射整個沈陽經(jīng)濟圈。解讀購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內(nèi)容。這些服務(wù)網(wǎng)點就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務(wù)網(wǎng)點更重要的意義還在于拉動沈陽的休閑娛樂經(jīng)濟。4、專業(yè)市場規(guī)劃未來5年，沈陽將重點新建12個市場，改造20個市場，形成6個市場集群。新建市場東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場、金馬（沈陽）皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心、沈陽煤炭交易市場、沈陽東成工程機械交易市場、東北機床大市場、沈陽中晨汽車交易市場、沈陽文官天和鋼材交易市場、沈陽舊輪胎交易市場。重點改造的市場五愛市場、中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽果品中心批發(fā)市場、沈陽肉食品批發(fā)市場、沈陽水產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽糧食批發(fā)市場、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民市農(nóng)機市場、沈陽鋼材中心批發(fā)市場、沈陽滑翔五金城、沈陽爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心、長青家電批發(fā)中心。解讀隨著人們生活水平的提高，沈陽現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在沈陽頗具影響力的老市場需要進一步改造升級，進一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。5、物流規(guī)劃“十一五”期間，沈陽物流基地重點沿東（北）部沈海東三環(huán)；南部渾南蘇家屯；西部張士大潘；北部望花農(nóng)高區(qū)4條物流產(chǎn)業(yè)帶進行布局。物流中心重點圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、新興產(chǎn)業(yè)集群及具有廣闊市場空間的大型項目布局，重點培育建設(shè)2030個第三方物流中心。解讀物流是支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設(shè)4個物流園區(qū)可以實現(xiàn)沈城東西南北四個方向都有物流平臺支撐。（二）沈陽鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年8月2日，鐵西新區(qū)公布未來5年的商業(yè)規(guī)劃。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。1、老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個大型服務(wù)業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè)3000平方米以上的規(guī)模項目30個，總投資378億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。2、今后5年新建200商業(yè)項目鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè)200個重點工程項目，預計2006年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項目55個，到2008年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項目70個，到2010年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項目75個。全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。酒店賓館項目20個在世星賓館、九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館12個、四星賓館5個、五星級賓館3個。大型商業(yè)購物廣場2個開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場2個。大型餐飲項目35個。商務(wù)大廈項目35個。總部大廈15個。百貨、超市項目3個在家樂福、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市3個。專業(yè)化大市場項目10個在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場10個。金融保險類項目10個。物流企業(yè)類項目5個。停車場項目15個。時尚休閑項目50個。在和平大戲院、避風塘茶吧的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)美食街、名人俱樂部、西餐廳、茶府、迪吧、影城、電玩城、夜總會、數(shù)碼公園、娛樂健身館等50個具有時尚品位的餐飲娛樂項目。此外，還將建設(shè)200個中小型社區(qū)連鎖便民店，并在每個社區(qū)、村至少建一個中小型社區(qū)連鎖便民店。（三）沈陽主要商圈分析近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導向下，沈陽所獨有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟的快速增長，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時期，沈陽已經(jīng)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。就目前沈陽市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升沈陽商業(yè)形象和增強沈陽商業(yè)輻射力有重大意義。1、太原街商圈目前在沈陽各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。萬達商業(yè)廣場的啟動拉開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。太原街商圈位于和平區(qū)，是沈陽市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認為這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產(chǎn)物，具有其合理性。代表性商場中心商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時尚地下商業(yè)城、萬達商業(yè)廣場和即將投入運營的五洲商業(yè)廣場。（1）中興沈陽商業(yè)大廈是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。（2）香港新世界百貨是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標消費者以高收入者為主，集中了大部分沈陽高端消費。（3）沈陽市聯(lián)營公司成立于1952年12月20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。先后榮獲全國“五一勞動獎狀”、“全國用戶滿意服務(wù)”稱號、“質(zhì)量管理獎”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號、沈陽市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店”稱號和遼寧省“物價計量政策法規(guī)”稱號。是沈陽市傳統(tǒng)消費的主要集中地。（4）時尚地下商業(yè)街是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標客戶群定位于年輕時尚一族。2、中街商圈相比于太原街商圈相對清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。分析認為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對沈陽市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補充的。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“4A級商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項目等項目的實施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決心。（1）商業(yè)城是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團商業(yè)城集團旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。（2）沈陽新瑪特購物休閑廣場由大連大商集團獨資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特撫順店、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。（3）興隆大家庭購物中心是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心，實施按照國際流行的SHOPPINGMALL模式，共分為7大主體公司經(jīng)營興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。3、北行商圈北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市準備重點建設(shè)的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2005年全面實施長江街改造，重點整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長江圖書大廈、科技文化交流中心等項目，啟動國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項目來打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。預計未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線700米，建設(shè)韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約2000米，引進新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約1000米，重點發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的商業(yè)格局。4、西塔商圈有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達，是沈陽重要的商業(yè)街。5、三好街商圈地處沈陽南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。6、鐵西興順街商圈是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“H”型布局。（四）沈陽專業(yè)市場發(fā)展分析如果說2005年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時代，那么2006年就是專業(yè)市場產(chǎn)品的時代。沈陽地區(qū)一直是專業(yè)市場發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場就有30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊涵著巨大的商機。1、硬件升級改造快速進行中目前在沈陽市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經(jīng)過長年累月的市場氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動運營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開始動工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場的升級改造項目溫州城的臨時市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資14億元，啟動了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到107萬平方米。2、市場融物流、倉儲、辦公為一體經(jīng)過去年的市場烘熱，目前沈陽一些專業(yè)市場的升級產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強的發(fā)展后勁。隨著專業(yè)市場商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場升級后的建筑面積可能達到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能，開始不斷發(fā)掘當代商業(yè)貿(mào)易各方面的需求。專業(yè)市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中；另一趨勢是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。3、以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴散縱觀沈陽原有的專業(yè)市場項目，一般是在社會分工細化后逐漸顯出其優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢是建立在“先育市，后有場”的前提下。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴撒開來，擴充了專業(yè)市場的領(lǐng)土。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補市場商業(yè)空缺的一大亮點。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資25億元，在東部興建占地面積46萬平方米的金馬皮革鞋材國際交易市場，對于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心銷售負責人說，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場日后經(jīng)營做基礎(chǔ)，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠。而沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對項目，看準開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項目獲利的機會還是非常大的。三、沈陽房地產(chǎn)市場研究分析（一）沈陽房地產(chǎn)市場概況沈陽房地產(chǎn)市場自1999年起進入第3個發(fā)展周期；20002002年為中位調(diào)整時期，20032004年開始進入高速發(fā)展期，2005年2006年依據(jù)行業(yè)運行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長的平臺階段，所對應(yīng)的市場狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長行情。沈陽房地產(chǎn)投資增長趨勢圖6411611773342641360501001502002503003504004502000年2002年2003年2004年2005年沈陽房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢（單位億元）就現(xiàn)實的情況而言，在宏觀政策的影響下，2005年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場成交面積、金額、銷售價格均出現(xiàn)明顯波動。與此同時，由于沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對較為平穩(wěn)。沈陽房地產(chǎn)市場的良性運行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項指標的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預見，三者互相作用，缺一不可。政府搭臺，經(jīng)濟唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵1、2號線動工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機遇。沈陽房地產(chǎn)施工、竣工面積增長趨勢圖8244349512382363217388585928053806131021057805001000150020002500300035002000年2002年2003年2004年2005年歷年商品房施工、竣工面積（單位萬平方米）施工面積竣工面積沈陽房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢圖210520613248524376132000年2002年2003年2004年2005年沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位萬平方米）銷售面積210520613248524376132000年2002年2003年2004年2005年沈陽房地產(chǎn)總銷售額增長趨勢圖沈陽房地產(chǎn)銷售額增長趨勢（單位億元）23681526947564565050100150200250銷售額565564947152623682000年2002年2003年2004年2005年1、房價與GDP增長比率合理房價與GDP、人均可支配收入增幅的比率關(guān)系是衡量房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標之一。一般來說，這個比率小于1為健康，反之則不健康。2006年上半年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值11896億元，比上年增長157；人均可支配收入56265元，比上年增長16。2006年上半年，沈陽市商品房住宅平均價格比上年增長21。按商品住宅價格計算，房價與GDP增長率為0134；房價與人均可支配收入增長率為0131，都遠低于1。這說明沈陽當前的房地產(chǎn)市場總體是健康的。2、房價收入比降幅增大按照上半年的指標預算，預計2006年沈陽房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平米的房價收入比為566，比上年下降023；每戶購房70平米的房價收入比為66，比上年下降027；每戶購房80平米的房價收入比為754，比上年下降032。若按戶購房60或70平方米計算，已接近國際房價收入比36的標準線。而按照2006年預計沈陽市房價收入比計算，沈陽平均房價為3166元/平方米，市民人均可支配收入為111926元，那么一個沈陽普通市民需要工作近30年方可購買一套100平方米的住房。3、入市商品房需大于供今年17月統(tǒng)計數(shù)字顯示沈陽市商品住宅批準入市面積和套數(shù)，分別小于實際銷售商品住宅7925萬平方米和5496套。反映出居民住宅消費需求旺盛。尤其是中小戶型和中低價位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。4、商品房空置率及總量下降從數(shù)據(jù)中看，沈陽市今年前7個月房地產(chǎn)投資銷售比為0868。通常情況下，投資銷售比070為正常值。同時，截止到2006年7月底，沈陽市空置一年以上商品房的空置率為86?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆怠目罩媒Y(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問題較多，住宅空置數(shù)量相對較少，且約有80以上是大戶型和高價位?？傮w上看，空置總量和空置率均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。5、商品交易量繼續(xù)提升17月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長35和46；其中年國商品住宅預售面積、合同金額同比分別增長43和60。與此同時，商品房預售價格比去年同期增長1，商品住宅預售價格同比增長16。二手房平均價格同比上升39，其中二手住宅平均價格同比上升40。均處于平穩(wěn)運行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢。這說明在宏觀調(diào)控大背景下，沈陽市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。6、入市商品住宅平均面積下降今年前7個月，沈陽市批準入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，同比下降08；實際銷售住宅面積每套平均為9486平方米，同比下降75。同時，沈陽市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價在每平方米3000元以下，這表明沈陽中小戶型和中低價位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。（二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析2004年以來，大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標志著住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。而相對2002年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。鐵西板塊沈城大眾住宅的第一高溫區(qū)區(qū)域特征鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項目繼04年全線飄紅后，繼續(xù)成為2005年沈陽房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。代表樓盤和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。競爭格局該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶型、精裝修的樓盤瞄準的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風情，每層跳高5米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費者提供更多的選擇空間。1、土地推量加快2006年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手。2月28日，鐵西區(qū)召開2006年土地推介會共推出32塊地塊，總面積達105平方米。值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。沈陽機床一廠和沈陽鼓風機廠的廠址備受關(guān)注。沈陽機床一廠用地面積為180156萬平方米，作為商業(yè)用地；而沈陽鼓風機廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計推出用地面積達到121萬平方米，用于城鎮(zhèn)混合住宅。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。而且緊鄰地鐵一號線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。這是繼去年鐵西區(qū)供地87萬平方米后，又推出百萬平方米土地。預計今年新增商品房130140萬平方米，人均住房面積增長125平方米。2、地價穩(wěn)步上升鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。目前，鐵西區(qū)的土地價格已由三年前的每平方米幾百元增長到現(xiàn)在的三千多元。鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價格保持穩(wěn)定的增長。幾年前，像沈陽重型機器廠進行土地出讓的時候，每平方米的土地只被標出了500元的價格。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了2500元。3、銷售量大根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局在“沈陽網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西區(qū)是2005年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。近年本、外地的開發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。4、居住區(qū)域快速圍合鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過近兩年的開發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。5、產(chǎn)品層面豐富鐵西地區(qū)受寵，一個重要的理由就是可以滿足各層次消費者差異化的要求。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風情，每層跳高5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴大，同時也為消費者提供了更多的選擇空間。6、大盤托升區(qū)域熱度衛(wèi)工仙女湖將建成30多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著150多萬平方米的大規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽人氣最旺盛的地區(qū)。7、商業(yè)配套加速建設(shè)商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開帷幕。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時機地搶占鐵西地區(qū)。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近100的入住率。在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。8、城市交通快速推進2006年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在水系建設(shè)中，細河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點部位都將成為濱水綠園。9、地鐵利好初步顯現(xiàn)2006年對鐵西房價影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號線的開工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時候房價勢必繼續(xù)攀升。10、拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動遷大軍”。2003年是沈陽的“拆遷年”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有10000戶左右。其中60左右的拆遷戶，選擇購買商品房來重新安家。如此一來，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。11、后市發(fā)展?jié)摿薮箬b于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房價。鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房價將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設(shè)大路以北則將達到皇姑區(qū)的房價水平。而保工街以西地區(qū)房價增速略慢，未來兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類房屋價格持平。（三）沈陽商業(yè)地產(chǎn)分析據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2004年4月底，沈陽商業(yè)地產(chǎn)完成投資4億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的126上升至18而前幾年的平均比例僅為10左右。沈陽的人均GDP已經(jīng)超過2820美元，城市化已經(jīng)達到了639，恩格爾系數(shù)達到306。權(quán)威城市經(jīng)濟專家指出人均GDP達到2000美元至4400美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見沈陽商業(yè)交易的繁華和活躍。沈陽商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因為許多開發(fā)商對沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場的前景看好。2005年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著20多個項目的啟動建設(shè)，2006年沈陽商業(yè)地產(chǎn)將進入成熟期。整體上看，沈陽商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗教訓后，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運營中的關(guān)鍵性問題。1、商業(yè)地產(chǎn)完成“三級跳”與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣，沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無疑也經(jīng)過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產(chǎn)的“三級跳”。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟發(fā)展，也為人們的生活帶來了便利。上個世紀80年代的中后期，沈陽商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上取代了廟會、地攤等原始商業(yè)業(yè)態(tài)。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。這是沈陽商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。從上個世紀90年代開始，沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運作模式給沈陽的商業(yè)地產(chǎn)帶來了無限發(fā)展的生計。沈陽商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。目前，沈陽已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。沈陽是“東北購物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級，尤其是地鐵的修建，將進一步繁榮沈陽的商業(yè)。沈陽的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，2004年全市新增60個3000萬元以上的大型商業(yè)項目，完成商業(yè)固定資產(chǎn)投資65億元，比上年增長1倍。此外，政府也起到了積極的推動作用。7月30日8月1日，以市委書記為團長的沈陽市代表團，赴香港開展招商活動。代表團在港期間，洽談推進了30個重點合資合作項目，有11個項目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項目將落戶沈陽。2、專業(yè)市場激活商業(yè)地產(chǎn)沈陽是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)統(tǒng)計，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊藏著巨大的商機。目前沈陽市比較多見的專業(yè)市場，修建的時間都比較早，經(jīng)過積累已經(jīng)形成了濃郁的市場氛圍，擁有一批固定客戶群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場建筑設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場建筑的升級改造成為主旋律。比如沈陽南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。3、政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展2005年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年，2006年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了2005年的政策風暴?！罢呖只牌凇币呀?jīng)過去，市場在逐漸恢復。從出臺的政策可以看出，“抑制”仍是主調(diào)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多的人買的起房子。但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。每項政策出臺沒有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標。商業(yè)地產(chǎn)更像一個獨立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。在出臺的給類政策的影響下，投資炒房顯然不是十分安全。相比商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項目類型多，選擇投資的機會也多。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進入發(fā)展時期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。4、商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向合理化2006年沈陽地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。與此同時，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項目。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂福皇姑店、匯寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。5、商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復合化隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快，沈陽地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂為一體地復合型地產(chǎn)。6、市場前景總體看好在2004年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項目大部分于2005年和2006年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價較上海、北京等一線城市低，隨著整個城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。第二章項目概述一、板塊分析項目位置示意圖（一）工業(yè)中心、經(jīng)濟重心鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。近年來，鐵西新區(qū)綜合實力明顯增強，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財政收入等幾項主要指標增幅都超過30。鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1768戶，規(guī)模以上企業(yè)550戶，集中了沈陽市66的工業(yè)產(chǎn)值，66的工業(yè)利稅和75的大中型企業(yè)，為新中國建立比較完整的工業(yè)體系、增強綜合國力做出過重大貢獻，堪稱“中國制造業(yè)之都”。作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強大。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。在我國有能力生產(chǎn)的24類210種成套設(shè)備中，鐵西占有50的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的77個產(chǎn)品中，有44個在技術(shù)水平和市場份額方面居我國首位。（二）投資熱土鐵西新區(qū)目前已有41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目1873個，來區(qū)投資的大型跨國公司達83家，其中世界500強企業(yè)有25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內(nèi)建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設(shè)，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率達到34，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。城區(qū)功能完善。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、社會服務(wù)體系等三大服務(wù)體系。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機場僅20分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。（三）城市新區(qū)、生活新城隨著沈陽市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已經(jīng)成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從2005年沈陽市房產(chǎn)局每個月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的27。主要房地產(chǎn)項目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。二、區(qū)域城市規(guī)劃（一）都市副中心以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項目，而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及沈陽工業(yè)大學搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。新建的SCBD定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風機廠區(qū)域為中心，占地150萬平方米。在已建的47閣大型服務(wù)業(yè)項目基礎(chǔ)上，有關(guān)部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（3000平方米以上）項目30個。這30個項目規(guī)劃占地面積46萬平方米，計劃總投資378億元，有望形成鐵西新亮點。該地區(qū)不僅臨近建設(shè)大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個空間組成部分?；旌仙虅?wù)區(qū)是以建設(shè)大道和云峰街為橫縱兩個主軸形成T字結(jié)構(gòu)的混合商務(wù)區(qū)，其中云峰街東側(cè)的縱向商務(wù)帶以板式建筑和點式高層為主，建筑下面是與地鐵站結(jié)合的地下商業(yè)步行街。專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合商務(wù)辦公為主的地區(qū)。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條狀地塊內(nèi)形成SCBD緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。最引人注目的是地下空間，在T字形縱軸上，整個地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個層面的步行聯(lián)系。以“金三角”為核心，鐵西新區(qū)還規(guī)劃了“五橫四縱”專業(yè)經(jīng)濟帶，用來突出專業(yè)性經(jīng)濟特點。金三角鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設(shè)大路91萬平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設(shè)項目為主的集散中心。沈陽工業(yè)大學現(xiàn)址25萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。而將建的SCBD正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。五橫北一路倉儲物流配送產(chǎn)業(yè)帶，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶，北四路生產(chǎn)資料綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)大路商貿(mào)景觀帶和沈遼路商貿(mào)走廊。四縱興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經(jīng)濟帶和重工街工業(yè)文化會展體育產(chǎn)業(yè)帶。（三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個大型服務(wù)業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè)3000平方米以上規(guī)模項目30個，總投資378億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)一是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，由建設(shè)大路至北一路，興工街到興華大街段和建設(shè)大路至北四路，興華街到重工街段組成的L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組成的區(qū)域，包括工業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)換的地方