日新偉業(yè) 四川綿陽千城美地項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

日新偉業(yè)四川綿陽千城美地項目定位及物業(yè)發(fā)展建議千城美地定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈九洲千城置業(yè)有限公司25883項目地塊較為方正，利于規(guī)劃布局。地塊用地較為平整，內部有少量需拆遷建筑。項目屬性項目屬性界定中國科技城主城區(qū)邊緣，規(guī)模一般、缺乏項目資源支撐的住宅項目城市屬性區(qū)域屬性項目屬性中國科技城綿陽四川省第二大城市、西部電子城，國家確定的全國惟一的“科技城”，我國重要的國防軍工和科研生產基地，同時也是聯(lián)合國改善人居環(huán)境示范城市。1、連接主城區(qū)至高新區(qū)的紐帶項目位于高新區(qū)腹地，擁有快捷的交通通達主城區(qū)；2、區(qū)域為大型建材市場項目所在地整體屬性為五金建材市場，同時有一定的企業(yè)，居住氛圍不佳，區(qū)域配套成熟，但檔次不高；缺乏強勢資源項目用地方正平整，區(qū)域內植被茂盛，但缺乏強有力的自然資源或人文資源優(yōu)勢；項目地段價值一般，具備分解項目屬性界定命題結構化思維項目環(huán)境分析參考借鑒案例項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議項目營銷攻略1234567項目簡介項目環(huán)境分析1市場大勢分析2產品機會分析3客戶競爭分析4未來競爭分析1市場大勢分析宏觀特征城市格局房地產供需分析585881125883平米，合42畝。生活氛圍不足；區(qū)域產品同時供應電梯、多層；未來競爭激烈消費者傾向多層；三房大套型，銷售去化周期長，存量多區(qū)域現(xiàn)狀生活氛圍不足，配套較遠、項目核心問題界定情境分析問題2產品如何設計，以期在競爭中突圍（按常規(guī)發(fā)展可能）面臨激烈產品線競爭（我們期望的目標）在競爭中勝出項目情況市場情況占地285883平米，合42畝。生活氛圍不足；未來據不完全統(tǒng)計，綿陽未來供應將近45883容積率小于等于3不超過100米16/1816當前區(qū)域供應多層小高層高層價格目前區(qū)域多層競爭樓盤還未對外銷售預計售價3700元/目前空白市場，之前價格3600元/34003800元/之間客戶關注度關注度有差別，并不強烈，主要對價格敏感度高主要對價格敏感度高抗性減小，基本接受，主要市場供應高層為主去化速度與高層基本一致銷售速度與區(qū)域和產品面積段掛鉤，高新區(qū)銷售速度低于主城區(qū)本項目多層小高層高層評述客戶無明顯關注，項目容積率做不滿，建筑面積減少，銷售價格無法彌補建面損失。建議本案不采用多層。市場空白點，同時可以滿足容積率指標。建議可以作為創(chuàng)新產品推出市場主流產品，完全滿足項目控規(guī)指標，同時銷售價值不受損失，建議本案采用高層產品及物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積配比物業(yè)類型小高層（11層）高層（33層）商業(yè)（2層）容積率069231建筑面積19297102647524991715298建面比2257552占地面積175428219621968576占地比384319注建筑密度按16計。產品及物業(yè)類型客戶需求面積分配5070709090110120140140以上客戶需求比例323407384117597客戶需求套型分配一房兩房一衛(wèi)兩房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房客戶需求比例5122812156115612551832分區(qū)可售套數(shù)可售面積萬銷售情況60以下1080395滯緩609024071985很快9012012231243較慢12014415302018一般144以上11252271滯緩合計73657913本項目一房兩房一衛(wèi)兩房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房判斷需求較低建議不采用需求度較高建議主力套型需求度略高建議少量房源需求度一般,但從客戶關注價格方面，以兩房變三房滿足客戶心理建議主力房源需求度略高，但總價高，去化速度慢建議次主力房源需求較低建議不采用戶型配比分析戶型面積配比物業(yè)類型房型面積段建筑面積套數(shù)套數(shù)比小高層兩房/三房70120197259323223高層兩房/三房70120660389777677合計均面積858576491008備注小高層標準套二高層可變套二少量120130平米房源均面積85平米計算產品方案2物業(yè)類型選擇1826層高層產品及物業(yè)類型方案二說明全部為高層，不做其他產品戶型配比和面積配比與方案1一致物業(yè)類型房型面積段建筑面積套數(shù)套數(shù)比高層標準兩房/三房70120428824550451可變兩房8590428824548749合計857649991備注標準套二高層可變套二少量120130平米房源標準均面積85平米計算可變均面積88產品方案1的靜態(tài)測算基于現(xiàn)在有市場價格的保守測算注土地成本按80萬/畝計。建筑成本1600元/平米，景觀成本500元/平米，智能化設施按300元/平米，其他稅費和營銷費用按300元/平米計小高層3600元/平米計，高層3700元/平米計住宅部分建筑面積（）建筑面積測算均價（元/）產值（元）總產值（元）土地取得費后續(xù)開發(fā)成本預計總體成本（元）總體單位面積成本（元/）理論銷售利潤（元）理論利潤率8576493603309010935321018021單價（元/）總價（元）單價（元/）總價（元）2711886143100498294071613400349920792700236196535商業(yè)部分1715298700012007086產品方案2的靜態(tài)測算基于現(xiàn)在有市場價格的保守測算住宅部分建筑面積（）建筑面積測算均價（元/）產值（元）總產值（元）土地取得費后續(xù)開發(fā)成本預計總體成本（元）總體單位面積成本（元/）理論銷售利潤（元）理論利潤率8576493800325906620337913706單價（元/）總價（元）單價（元/）總價（元）2886846533300492290531511400349920792900253692574商業(yè)部分1715298700012007086注土地成本按80萬/畝計。建筑成本1800元/平米，景觀成本500元/平米，智能化設施按300元/平米，其他稅費和營銷費用按300元/平米計對產品方案進行綜合比較和評價評價因素產品方案一產品方案二項目品質兩重產品品質單一產品品質開發(fā)成本小高層成本略低于高層全高層成本略高市場需求小高層市場空白高層主流產品未來的價格提升空間小高層給予未來產品提價的空間純高層隨市場競爭定價客戶需求對33層高層有一定抗性主流產品客戶較容易接受對利潤的貢獻相對成本的減少，銷售價格差異不大，利潤相對較大與市場直接競爭，相對成本利潤相對減少兩種產品方案競比差異不大，但對于豐富項目產品線、控制項目成本以及提升未來競爭力有一定差異，但小高層與高層組合，高層達33層，雖在限高范圍內但33層的高層產品在項目存在一定的潛在市場風險。為保證發(fā)展商利益以及規(guī)避市場風險主推方案二對產品方案進行綜合比較和評價后建議方案一小高層與高層組合，高層達33層，雖在限高范圍內但33層的高層產品在項目存在一定的潛在市場風險。規(guī)避方式一放棄方案1；規(guī)避方式二容積率低于3保證品質，損失部分建筑面積；方案二市場主力供應產品，項目風險降低，直接與競爭樓盤進行產品戰(zhàn)；項目屬性界定命題結構化思維項目環(huán)境分析參考借鑒案例項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議項目營銷攻略1234578項目簡介產品方案建議6基于發(fā)展戰(zhàn)略和定位之下的物業(yè)發(fā)展建議項目發(fā)展戰(zhàn)略構建新的價值體系，成為區(qū)域市場領跑者項目形象定位都市高尚生活示范區(qū)物業(yè)發(fā)展建議構建項目的生活價值體系構建項目的社區(qū)價值體系物業(yè)發(fā)展建議都市生活體系構建本項目價值之體系生活價值構建社區(qū)價值構建便利性社區(qū)和諧會所園林與景觀建筑配置建筑與產品物業(yè)管理本項目價值之體系生活價值構建社區(qū)價值構建便利性社區(qū)和諧會所園林與景觀建筑配置建筑與產品物業(yè)管理都市生活體驗便利性社區(qū)和諧會所便利的生活配套滿足生活功能需求精神層面的都市生活業(yè)主活場所通過園林空間交流參與交流活動的機會滿足生活功能的需求社區(qū)便利店可以方便的購買生活用品社區(qū)超市滿足業(yè)主的生活用品購買需求；便利便利滿足生活消費的需求社區(qū)生活消費場所商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足業(yè)主的生活消費需求。便利需要社區(qū)提供多種貼心服務，便利生活隨手可得利用社區(qū)服務，足不出戶，生活無憂應招服務家庭保潔、代辦事務機票/酒店等預定；代管代租房屋租售代理、房屋空置管理；親子看管提供短時間幼兒照看；其他基礎物業(yè)服務會所會所在本項目中身兼多職角色會所在本項目中主要承擔以下幾個角色1項目前期與示范景觀共同構成項目的都市形象展示；2項目前期賣場角色；3項目銷售期的都市生活體驗區(qū)角色；4后期業(yè)主活動的主要場所；和諧社區(qū)通過園林公共空間進行交流在小區(qū)內閑庭信步，散步之余可以坐下交流；社區(qū)老人小孩娛樂時空和親子娛樂設施；和諧社區(qū)參加社區(qū)活動是大量認識新朋友的機會以千城會的名義舉行社區(qū)運動會等，構建九洲千城置業(yè)企業(yè)品牌和客戶管理系統(tǒng)；同時為后期項目開發(fā)奠定客戶品牌認知基礎；本項目價值之體系生活價值構建社區(qū)價值構建便利性社區(qū)和諧會所園林與景觀建筑與產品建筑配置物業(yè)管理建筑與產品建筑戶型規(guī)劃方案建議原規(guī)劃方案評價建筑風格原規(guī)劃方案整個產品線全為高層，戶型配比方面100平米以上中大戶型比例較大，后期項目運作風險偏高原規(guī)劃方案項目指標滿足規(guī)劃要求，建筑立面亮點不足規(guī)劃方案走市場供應產品；面積控制沒90/70限制；該規(guī)劃方案從以下多角度進行評價對原方案評價評價標準原方案問題與優(yōu)點價值評價總體布局產品與地塊資源結合程度是否匹配，有效發(fā)揮地塊價值最大化；不同容積率搭配是否科學合理。滿足容積率指標要求，單一產品線，但總體布局過于開放，臨近主干道，小區(qū)私密性和噪音因素未能彌補；戶型分布價值最大化戶型設計是否合理，戶型面積配比是否與客群需求和市場對位；各戶型單元之間設置合理，無直接對視、遮擋問題；戶型較為合理，但面積配比與市場去化不匹配，戶型單元設置較為合理，但戶型單元布局無法滿足價值最大化與其他價值的協(xié)調關系社區(qū)功能需求、社區(qū)景觀需求、社區(qū)生活功能要求基本滿足社區(qū)功能要求，但社區(qū)景觀亮點不足，主題分散營銷評價形象檔次好的都市生活印象和品質，展示性強且便于展示城市化印象，展示性一般戶型銷售力設計合理，高附加值，具有超前和創(chuàng)新性戶型設計較為領先市場，具一定的銷售力；但亮點不充分客戶心理客戶體驗價值最大化和客戶心理需求無中心主題園林和景觀，客戶體驗未能充分到位綜述原規(guī)劃方案總體設計還較為合理，但項目亮點不足，項目價值未能充分體現(xiàn)，都市化形象價值未能展示營造“主題式”園林，特色景觀規(guī)劃；產品創(chuàng)新，同時，提高性價比和實用率最大發(fā)揮地塊與產品匹配度，提高項目形象、檔次價值問題總結對本項目的指導意義總結及對本案的指導意義營造“都市化”的生活方式地塊都市化形象展示不足項目特色不明顯；產品設計有設計亮點，但未能更為大膽和創(chuàng)新無獨特風格園林景觀；形象檔次較為傳統(tǒng)，無主題立意；建筑與產品建筑戶型規(guī)劃方案建議原規(guī)劃方案評價建筑風格規(guī)劃理念營造“都市化”城市生活社區(qū)規(guī)劃理念營造“都市化”城市生活社區(qū)通過建筑產品與園林景觀的調合，協(xié)調統(tǒng)一的構筑產品價值體系，打造具有”都市化“的城市生活社區(qū)規(guī)劃原則地塊布局原則功能布局方案核心原則地塊價格與產品價值相對應城市化產品，充分地塊本身特質，以小高層、高層呈波浪形排布建筑與景觀在保證品質、檔次同時合理布局利用地塊形狀由里到用形成景觀組團，保證小區(qū)采光、觀景效果，最大價值化戶型單元附屬原則景觀價值最大化中庭景觀特色鮮明，極具都市化生活情節(jié)，四驅景觀，全面提升景觀價值都市化形象展示臨街設置前驅景觀綠化展示區(qū)和體驗區(qū)，都市生活感受第一站過度空間由里到外建筑與建筑間以景過度，道路與項目之間由景過度，建筑采用半開放式布局保證項目價值體驗式開發(fā)，保證項目品質和價值特別說明車位比不低于107人車分流小區(qū)車行出入口設在臨綿興路主街上。車位設計設一層地下停車場，可滿足基本住戶停車需求，地面不設置停車位；物業(yè)布局示意1綠化景觀帶車行出入口高層建筑小高層/18層高層建筑商業(yè)建筑會所建筑休閑景觀區(qū)中庭景觀區(qū)車行出入口人行出入口高層點式結構，小高層部分板式結構，半開放布局物業(yè)布局示意2綠化景觀帶車行出入口高層建筑商業(yè)建筑會所建筑中庭景觀區(qū)全板式結構，半開放布局小高層/18層高層建筑啟動建議最先啟動會所及入口示范景觀建筑可以先啟動臨街位置樓棟施工，后續(xù)樓棟分別選擇臨中庭房源和末端房源施工；依據市場情況確定銷售房源建筑與產品建筑戶型規(guī)劃方案建議原規(guī)劃方案評價建筑風格本項目建筑風格選擇城市的、現(xiàn)代的、簡約時尚的建筑風格挺拔、時尚、風格前衛(wèi)但又符合都市形象氣質，與城市化形象、檔次像匹配，同時具有居住生活元素建筑立面建議現(xiàn)代感強、立面硬朗的建筑立面立面挺拔、具都市性、時尚性、具品質感和城市感；立面色彩選擇黑、白、灰為主，建筑立面設計體現(xiàn)項目品質，現(xiàn)代、簡約、時尚，在材質上建議以石材為主立面設計要點立面造型上，可大膽前衛(wèi)、創(chuàng)新；都市時尚感強但具品質感；材質以石材、面磚、幕墻為主輔以涂料，保證立面質感強。創(chuàng)新參考立面設計特色建筑規(guī)劃局部退臺設計，制造項目亮點和特色在空間布局合理的范圍內，在建筑設計規(guī)劃要求之內，局部單元在可進行退臺設計建筑與產品建筑戶型規(guī)劃方案建議原規(guī)劃方案評價建筑風格戶型設計命題思路1、背景綿陽市場主流需求房型兩房/三房，80110平米；項目戶型面積配比與市場需求一致；2、問題如何使80平米的戶型實用面積達到90110平米的性價比房型設計；3、解決方式戶型突破設計戶型拼合解析戶型突破設計戶型拼合解析露臺/陽臺贈送一半面積贈送面積方式大面積入戶花園分隔后分別計半面積或全贈送飄窗不高于21米的凸窗，在交房后，推到飄窗臺，全面積使用封閉花池交房前全封閉，交房后打通，使用。室內婁空，挑高增大使用面積89平米，實得150平米；89平米，實得105平米；贈送面積方式大面積入戶花園分隔后分別計半面積或全贈送飄窗不高于21米的凸窗，在交房后，推到飄窗臺，全面積使用封閉花池交房前全封閉，交房后打通，使用。相通戶型的可變設計，控制面積贈送面積方式外臥室挑高，全贈送面積，交房后統(tǒng)一封裝，立面造型統(tǒng)一。2室2廳1衛(wèi)1廚82，實得105平米贈送面積方式小結戶型突破設計戶型拼合解析以一個模數(shù)為“菜單”，進行上下，前后或左右的拼合，達到空間使用的伸縮性和功能使用綜合性前后拼合左右拼合上下拼合本案在戶型設計中，充分運用戶型拼合，保證采光、通風效果綜合分析，本案通過戶型創(chuàng)新，既符合綿陽市場環(huán)境，又滿足客戶對產品性價比的需求。相對戶型拼合而言，省略無謂的麻煩?？偨Y本項目產品機會突破點本案戶型可突破的地方產品功能性產品舒適度入戶花園挑高設計多功能房內庭院飄窗露臺花池陽臺提升居住舒適度通過贈送面積達到隔房（臥室/書房/餐廳）目的，從而實現(xiàn)居住功能升級原戶型方案評價原戶型設計有一定贈送空間，但整體創(chuàng)新突破不夠；原戶型設計較為方正，可以借鑒和采用，但需控制戶型面積；綿陽人購房房型要求保證兩廳以上。便于家私擺設注重客廳活動空間和孩子臥房，客廳面寬42米，臥室39米次臥33米三房兒童房面寬3米以上房間通透，采光性，不得出現(xiàn)暗廚暗衛(wèi)適當增加臥房和廳的面積設計注意點戶型設計要點戶型功能升級原則贈送面積達到隔房目的；戶型舒適度提升原則提高居住舒適度；提升實用率減少公攤客戶需求飄窗入戶花園露臺引入都市生活的時尚創(chuàng)新元素空中院館錯層露臺/錯陽臺功能升級產品核心競爭力戶型單元排布建議高層電梯兩梯四戶，點式布局，局部點點結合小高層一梯兩戶，板式結構，局部點式布局最大化減少公攤面積其中相關的設備面積和結構上的面積，盡可能保證其合理性即可。而公共空間的布局則具有較大的；靈活性。如樓梯廳、公共門廳、過道等。但是需要注意的是有時犧牲這類控件則會影響其舒適性。園林與景觀設計建議園林與景觀設計原則園林景觀設計原則園林景觀設計風格明確，注重入口示范、核心景觀的打造；景觀打造具有特點和亮點，形成環(huán)行觀景軸線；同時注意對水系的配置和應用形成特色景觀；綠化園林布局，注重考慮休閑、交流桌椅和涼亭，同時重點考慮綠化面積的密度和綠化效果；考慮親子娛樂設施及設計康體設施的設置；入口景觀建議大氣、具品質感和體驗性入口景觀以體驗展示為主要目的，可局部抬高形成坡地景觀同時有效與綿興路隔斷，以樹池、水景、休閑廳和休閑廊道搭配，提升項目品質和體驗感植被方案1中庭景觀建議中庭以水景為主，下沉式水景與地下水庫相連，形成景觀中心；泳池分別設置兒童泳池和按摩泳池，提升項目品質。方案2中庭景觀建議中庭以水景為主，下沉式水景與地下水庫相連，形成景觀中心；多重景觀節(jié)點，泳池區(qū)、休閑區(qū)、娛樂區(qū)等泳池區(qū)分別設置兒童泳池和按摩泳池，提升項目品質。休閑區(qū)廊道、水溪、自然堆坡、小品娛樂區(qū)二是健身和親子樂觀。健身部分以園林為主題，親子部分配置娛樂器材綠化景觀示意形成園林曲徑通幽的增加園林的景色深，營造移步換景的效果。園林植被需富有多樣性，富于變化，移步換景效果建筑配置建議入戶大堂處理減少公攤面積在一定程度上會減少住宅的舒適度，因此建議，電梯間、走道只要要設計合理即可。最有可能節(jié)約面積又不影響舒適性的是入戶大堂通過架空層來處理入戶大堂裝修五星級酒店裝修標準六米挑高入戶大堂；五星級酒店標準電梯門廳點式布局電梯廳花園建議電梯廳采用挑高露臺方式設置，即每兩層電梯廳均有一個近3040平米的露臺，形成兩層業(yè)主共同使用一梯廳花園電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積地下停車場建議生態(tài)、采光、通風地下車庫觀景車行入口，放松一天的疲勞戶型單元和項目地塊周邊設置地下，采光井，保證地下車車庫的采光；建筑配置智慧家居系統(tǒng)和品牌電梯配置提升項目品質和城市居家生活品牌電椅名目三菱電梯康恩得電梯日立電梯東芝電梯奧的斯OTIS電梯上?，F(xiàn)代，上海迅達。智能家居控制系統(tǒng)全面提升項市場競爭力和客戶關注度；品牌電梯配置從建筑本體提升項目品質和檔次；物業(yè)管理建議完善的物管服務體系統(tǒng)一的形象突出項目特色，塑造項目品質和檔次專業(yè)貼心的服務體系在保障業(yè)主安全、私秘的基本需求外，讓物業(yè)服務多樣化項目屬性界定命題結構化思維項目環(huán)境分析參考借鑒案例項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議項目營銷攻略1234578項目簡介產品方案建議6都市高尚生活示范區(qū)項目形象定位回顧都市時尚生活場都市生活體驗場品質生活示范場定位延展項目定位解析都市高尚生活示范區(qū)都市時尚生活場都市生活體驗場品質生活示范場都市級的項目規(guī)劃，城市級建筑品質，構建都市時尚生活場由外道內，梯次景觀，節(jié)點布局，中心主題特色景觀規(guī)劃，構建都市生活的體驗場從建筑到景觀，從細節(jié)規(guī)劃處理到建筑配置標準，一切只為滿足生活品質需求打造都市時尚品質的生活樣板項目定位營銷主題定位營銷主題定位城市中心脈搏之邊的都市雅居定位解構高新版塊遠離中心城區(qū)，處于城市中心的邊緣板塊都市城市建筑，都市時尚生活體驗區(qū)形象定位之上的項目營銷命題項目營銷的兩大核心命題CLICKTOADDTITLE1九洲千城置業(yè)的品牌如何得到有效的運用和維護；CLICKTOADDTITLE2如何快速傳遞項目形象，迅速實現(xiàn)本案的全盤消化；問題如何運作，完成項目營銷命題，并且達成銷售目標項目入市時機建議及銷售周期預測項目入市考慮因素入市時機建議2010年4月/5月按目前市場月均40套計，部分競爭樓盤在2010年4月基本進入尾盤期，項目競爭環(huán)境相對寬松；項目前期籌備工作09年9月啟動項目規(guī)劃，完成前期開發(fā)手續(xù)，預計啟動時間在2010年2月；市場競爭環(huán)境銷售周期按（方案二）991戶，市場月均去化5060套計，保守估計項目銷售周期約為1618個月現(xiàn)場戰(zhàn)圈層營銷聚客體驗展示口碑效應傳播戰(zhàn)圈層戰(zhàn)節(jié)點集中推廣客戶活動組織銷售蓄客目標賣場包裝體驗示范項目展示現(xiàn)場控制銷售策略客戶服務客戶品質認同項目命題三大戰(zhàn)役推導營銷總控策略營銷總控策略銷售目標達成三大戰(zhàn)役現(xiàn)場戰(zhàn)現(xiàn)場戰(zhàn)略解構戰(zhàn)略體系戰(zhàn)術解構景觀體驗示范區(qū)打造入口示范景觀提前呈