北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹

1、北京市棚戶區(qū)改造項目綜述,目錄 一、定義與分類 二、政策 三、流程 四、土地一級開發(fā)與棚改項目的區(qū)別,定義 與 分類,定義與分類 我市棚改現(xiàn)狀,定義與分類,棚戶區(qū)：在本市行政區(qū)域范圍內，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋建成年限較長、房屋質量較差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隱患，道路、通訊、水、電、氣等基礎配套設施不齊全的區(qū)域。,從改造對象分： 城市棚戶區(qū) 平房區(qū)院落修繕 危舊房改造 城中村邊角地整治 新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治 國有工礦棚戶區(qū),從擬改造土地性質分： 國有土地上的棚改項目 國有集體土地混雜的棚改項目 集體土地上的棚改項目,從實施方式分： 針對國有土地的一次性招投

2、標方式 針對集體土地的一級開發(fā)方式,我市棚改現(xiàn)狀,成績： 根據(jù)2016年北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)：北京市2013-2015年棚改三年改造8萬戶目標任務已超額完成，共啟動改造項目210余個，改善了8.6萬戶家庭住房條件。 根據(jù)北京市重大項目建設指揮部辦公室官方網站12月29日消息，1-11月份，全市累計完成棚戶區(qū)改造協(xié)議簽訂、搬遷騰退或房屋修繕加固37652戶，超額完成全年改造任務(35000戶) 。,目標： 2013年，北京上報的棚改目標是至2017年底完成15萬戶，2017年年初完成四環(huán)內的全部棚改項目。,根據(jù)目前已公開的數(shù)據(jù)，全市已完成棚戶區(qū)改造約12.4萬戶，約占總改造任務（

3、15萬戶）的82.67%,國家政策及解讀 地方政策及解讀,政 策,國家政策及解讀,國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國務院200724號） 擴大內需促進經濟增長十項措施（2008年11月5日國務院常務會議） 國家林業(yè)局關于做好國有林區(qū)棚戶區(qū)改造試點工作的緊急通知（林計發(fā)2008251號） 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見（建保2009295號） 國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號） 財政部積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作（財綜20108號） 關于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知（建保201056號） 國務院關于堅決遏

4、制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號） 住房和城鄉(xiāng)建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知（建保201058號） 國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發(fā)201145號） 關于對國有工礦棚戶區(qū)情況進行調查的通知（建保2011199號） 關于做好鐵路棚戶區(qū)改造有關工作的通知（鐵政法201257號） 關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知（建保2012190號） 國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā)201325號） 國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知（國辦發(fā)201436號） 國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設

5、有關工作的意見（國發(fā)201537號 ）,從2005年遼寧省率先啟動全省范圍內的棚戶區(qū)改造，到2007年上一屆政府啟動保障性安居工程，再到2013年新一屆政府全面推進棚戶區(qū)改造工作至今，中央政府及各部委下發(fā)了大量文件推進棚戶區(qū)改造工作。,國家層面棚戶區(qū)改造工作可以簡單分為三個階段： 第一階段： 立足民生階段。通過加大廉租住房建設等多種手段，滿足廣大低收入者的住房改善需求。,第二階段： 應對金融危機促進經濟發(fā)展階段。通過保障性安居工程，應對外部經濟挑戰(zhàn)，提高內需驅動在經濟增長中的地位。,第三階段： 助推經濟持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善階段。通過棚戶區(qū)改造，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時有

6、效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。,國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā)201325號）,擴大內需促進經濟增長十項措施（2008年11月5日國務院常務會議）,國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國務院200724號）,國家政策及解讀,國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國務院200724號） （二）總體要求。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，

7、農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 （十三）加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。 （十六）落實解決城市低收入家庭住房困難的經濟政策和建房用地。一是廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。二是廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。三是對廉租住房和經濟適用住房建設用地，各地要切實保證供應。要根據(jù)住房建設規(guī)劃，在土地供應計

8、劃中予以優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出。四是社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關政策。五是社會機構投資廉租住房或經濟適用住房建設、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治的，可同時給予相關的政策支持。 （十七）確保住房質量和使用功能。廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整治，要堅持經濟、適用的原則。要提高規(guī)劃設計水平，在較小的戶型內實現(xiàn)基本的使用功能。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術、新工藝。要切實加強施工管理，確保施工質量。有關住房質量和使用功能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。 ,國家政策及解讀,擴大內需促進經濟增長十項措施（20

9、08年11月5日國務院常務會議） 1.加快建設保障性安居工程。 加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。 2.加快農村基礎設施建設。 3.加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設。 4.加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 5.加強生態(tài)環(huán)境建設。 6.加快自主創(chuàng)新和結構調整。 7.加快地震災區(qū)災后重建各項工作。 8.提高城鄉(xiāng)居民的收入。 9.在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉型改革，鼓勵企業(yè)技術改造，減輕企業(yè)負擔。 10.加大金融對經濟增長的支持力度。,國家政策及解讀,國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā)201325號）

10、 棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,大規(guī)模推進實施。2008年至2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧。但也要看到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中。這些棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改

11、善的積極效應。,國家政策及解讀,地方政策及解讀,2007年,市建委赴遼寧阜新、撫順調研棚戶區(qū)改造工作。,2008年4月,市建委主任調研門頭溝采空棚戶區(qū)。,2008年9月,市領導召開會議研究門頭溝采空棚戶區(qū)改造方案。,2008年11月,時任北京市市長郭金龍同志主持會議聽取門頭溝采空棚戶區(qū)改造匯報并審議通過。,2009年,門頭溝區(qū)委書記在北京市第十三屆人大一次會議中提出給予門頭溝采空棚戶區(qū)改造資金支持等一攬子優(yōu)惠政策的建議。,2009年4月,北京市委、市政府決定根據(jù)遼寧等地棚戶區(qū)改造的經驗做法和門頭溝采空區(qū)棚戶區(qū)等項目現(xiàn)狀啟動“三區(qū)三片”城市棚戶區(qū)試點改造工作。,2011年 2016年,北京市加快

12、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實施方案（京政辦發(fā)2011)1號） 關于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地問題的請示（京國土用2014275號） 北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地意見 北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標的指導意見（試行）（京國土儲2014289號） 關于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見（京政發(fā)201418號） 關于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應規(guī)劃調整和房屋銷售等政策加快推進棚戶區(qū)改造的意見（京建文201534號） 關于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目審批有關事宜的通知（京發(fā)改2015693號） 關于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目有關

13、用地手續(xù)問題的請示（京國土用2015187號）,調研,嘗試,總結 經驗 擴大 試點,深化 完善,北京市加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實施方案（京政辦發(fā)2011)1號）,地方政策及解讀,關于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見（京政發(fā)201418號）,為認真貫徹落實國務院國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國務院200724號）及住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改一革委等部門關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見（建保2009)295號）等文件精神，全面推進本市城市和國有工礦棚戶區(qū)（以下簡稱棚戶區(qū)）改造工作，加快解決群眾住房困難，制定本實施方案。,棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作是重大的民生

14、工程、環(huán)境工程、安全工程和發(fā)展工程。黨中央、國務院和市委、市政府高度重視此項工作，做出了一系列決策部署，出臺了若干政策措施，有效推動了該項工作的順利開展。為全面實施國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā)201325號），進一步加大棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作力度，加快解決棚戶區(qū)群眾的住房困難，并有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，助推首都經濟社會持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善，現(xiàn)提出以下實施意見。,地方政策及解讀,北京市國土資源局關于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目有關用地手續(xù)問題的請示（京國土用2015187號）,北京市發(fā)展和改革委員會北京市重大項目建設指揮部辦公室關于加快涉及集體土地棚戶區(qū)

15、改造和環(huán)境整治項目審批有關事宜的通知（京發(fā)改2015693號）,北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門關于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應規(guī)劃調整和房屋銷售等政策加快推進棚戶區(qū)改造的意見（京建文201534號）,北京市人民政府關于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見（京政發(fā)201418號）,北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標的指導意見（試行）（京國土儲2014289號）,北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地意見,北京市國土資源局關于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地問題的請示（京國土用2014275號）,2014年6月10日，突破了“城市和國有工礦棚戶區(qū)改造”的范疇。,目

16、前該文件全文內容未知，按照上一文件請示內容：“建議以市政府名義做出我市棚改用地政策規(guī)定為妥。我局代擬了北京市人民政府關于印發(fā)北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地意見的通知”， 該文件應為“請示”的正式文件。,2014年6月20日，本文為上文的“配套文件”，文件明確了“棚改一次性招標”工作的責任分工、組織實施、成本、利潤、政府收益、資金平衡方案、出讓合同、監(jiān)督管理等工作。,2014年6月26日，文件充分考慮了北京市國土資源局關于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關用地問題的請示（京國土用2014275號）文件的請示內容，除未細化集體土地上的棚改項目運作方式以外，國有土地上的棚改項目安置房

17、建設方式、區(qū)縣政府作為一次性招投標主體、資金籌措瓶頸等內容都在本文件中予以明確。,2015年3月30日，明確了一次性招標棚改項目須全部為國有用地；投標企業(yè)應為中央、市屬、區(qū)屬或三者混合的全資國有企業(yè)；區(qū)縣政府提出項目資金平衡方案；回遷安置房產權為商品房；規(guī)劃指標可適當突破。,2015年4月7日，文件正式將集體土地上的棚改項目納入全市棚改工作。,2015年5月11日，1、關于適用范圍；2、關于一次性招標 投資利潤率；3、關于投標資格審核；4、關于項目規(guī)劃意見；5、關于安置房建設；6、關于轉為棚改項目 成本清算問題,地方政策及解讀,流 程,不同類型棚改項目流程 工作內容簡介,不同類型棚改項目流程,

18、申 報,實 施,不同類型棚改項目流程,項目申報,棚改方案,初步聯(lián)審會,區(qū)政府,市重大辦,建立棚改 分指揮部,鎮(zhèn)街上報項目，進行摸底調查及征求各委辦局意見,初步方案,各委辦局,審核同意,統(tǒng)一納入計劃,申報流程,不同類型棚改項目流程,一次性招標,拆建分離,拆,建,國有土地,集體土地,異地回遷,原地回遷 非商品房,原地回遷 商品房,國有土地,原地回遷 商品房,平衡資金 經營性地塊,平衡資金 經營性地塊,實施,不同類型棚改項目流程,棚改主體的確定方式,招標,政府購買服務,直接授權,PPP,棚改主體的確定目前有四種方式：,方案,關鍵步驟,工作內容簡介,國有土地征收,集體土地征地拆遷,土地驗收,立項,棚改

19、方案,補償方案,工作內容簡介,方案,棚改方案的流程,方案,工作內容簡介,棚改方案的內容,4、主要工作內容及實施計劃,5、征地實施方案,6、騰退實施方案,7、市政方案,8、投資方案,9、資金平衡分析,10、項目工作措施及實施效果,11、重點事項說明,3、方案編制依據(jù),2、棚戶區(qū)改造的原則及方式,1、項目基本情況,工作內容,工作內容簡介,方案,補償方案的原則與內容,原則： 1、公平公正、確保民生； 2、依法合規(guī)、切實可行； 3、因地制宜、結合項目特點； 4、聽取被征收人意見（針對國有土地）。,內容： 總則：目的、項目范圍、主體、工作職責、被征收人、被拆遷人的認定標準、補償方式 貨幣補償：補償、補助

20、、獎勵 房屋安置（產權調換）與臨時周轉：安置房產權性質、安置對象認定標準、安置房標準、安置房價格、安置房戶型選擇原則、全部放棄安置房補助、臨時周轉 未達成拆遷補償安置協(xié)議的處理意見。,工作內容簡介,關鍵步驟,立項審批種類,編制報告種類,項目建議書,可行性研究報告,項目申請報告,項目建議書（代可行性研究報告）,審批 （1）使用政府性資金投資建設的項目； （2）國家機關的基本建設項目； （3）城鎮(zhèn)基礎設施建設項目。,核準 企業(yè)不使用政府資金投資建設的少數(shù)重大項目和限制類項目（北京市政府核準的投資項目目錄）。,備案 企業(yè)不使用政府資金投資建設的項目，除重大項目和限制類項目外。,立項報告類型,工作內容

21、簡介,關鍵步驟,立項報件所需材料,（1）規(guī)劃條件 （2）建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼和公司章程，法定代表人身份證明書，授權委托書 （3）一次性招標方案 （4）中標通知書 （5）實施方案 （6）土地預審 （7）棚改冊子 （8）區(qū)縣人民政府關于建設主體的授權文件或委托協(xié)議 （9）配建公共服務設施的房地產項目，還需提交行業(yè)主管部門出具同意項目建設的意見。 （10）綠通或環(huán)評批復,項目編制所需材料,（1）規(guī)劃條件 （2）項目的實施方案 （3）經濟技術指標表 （4）企業(yè)信息 （5）貸款的比例,工作內容簡介,國家政策： 國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號） 關于印發(fā)的通知（建房20

22、1177號）,北京政策： 北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見（京政發(fā)201127號） 關于印發(fā)的通知（京建法201116號） 關于印發(fā)的通知（京建法201118號） 關于國有土地上房屋征收和補償有關事項的通知（京建法201219號） 關于批轉北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會的通知(京建拆2009450號) 北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法(京建法201619號)2017年2月15日起施行,關鍵步驟,國有土地征收,工作內容簡介,關鍵步驟,國有土地征收,征收主體 市縣級人民政府,實施主體 市、縣級人民政府確定的房屋征收部門,房屋征收實施單位 房屋征收部門或房屋征收部門委托的單位,街 道 辦

23、 事 處,評 估 機 構,征 收 勞 務,拆 除 服 務,審 計 公 司,提出征收申請,發(fā)布暫停公告,選定估價機構,開展入戶調查，預評估,草擬征收補償方案并公布,完善補償方案并修改,補償方案再次公布,認定處理未登記建筑,開展社會穩(wěn)定風險評估,落實補償資金及安置房源,作出征收決定并公告,公示估價結果并送達估價報告,簽訂補償協(xié)議,審計、結案,征地拆遷 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（2003京政令124號） 1、集體土地房屋拆遷依據(jù) 2、明確拆遷人的概念 3、宅基地面積認定的基本原則,工作內容簡介,關鍵步驟,集體土地征地拆遷&拆遷騰退,拆遷騰退 落實北京城市總體規(guī)劃，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城

24、市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經濟社會可持續(xù)發(fā)展。提出農民新村建設的拆遷補償問題。 農民合作建房，是農民自己出資改善居住條件的一種建房形式，不同于國家建設征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補償政策不適用于北京市城市房屋拆遷管理辦法。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村可根據(jù)自己的情況和農民的意愿，自主決定拆遷補償辦法。,制定騰退工作方案,召開騰退專題會，根據(jù)市、區(qū)兩級政府的相關文件，確定騰退實施主體,組織實施對各服務公司的招標工作,組織入戶調查,召開鄉(xiāng)代表會，初步確定區(qū)位價、房屋安置辦法等細則，并審議通過實施細則,召開村級代表大會，宣傳政策,正式啟動騰退工作，組織實施補償安置相關工作,工作內容簡介,關鍵步驟,集體

25、土地拆遷騰退,房屋、土地產權的補償是否完成,項目范圍內拆遷工作是否完成,必要的大市政 是否完成,征地結案、拆遷結案、權屬文件,現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘,市政驗收、移交資料,供地 驗收,手續(xù)驗收,現(xiàn)場驗收,成本驗收,工作內容簡介,關鍵步驟,土地驗收,核查項目資料,核查權屬文件,地上物測繪及現(xiàn)場踏勘,核查解押情況,區(qū)（國土分局）組織項目現(xiàn)場驗收并形成初審意見,分局驗收意見,市中心部門內審,供地驗收內審會,內審會會議紀要,其他項目：市場部組織土地入市,企業(yè)為主體項目現(xiàn)場移交儲備部,國土分局初審,市國土局復核,現(xiàn)場驗收完成,工作內容簡介,關鍵步驟,土地驗收,工作內容簡介,棚改全流程,集體土地棚改流程,國

26、有土地棚改流程,金利安 JINLIAN,四 、二者比較分析,金利安 JINLIAN,1.主體：,主要是在前三種授權主體下再通過公開招標、直接委托等方式確定項目具體實施企業(yè)（分帶資和不帶資）。,一級開發(fā)分為授權主體和實施主體。,金利安 JINLIAN,1.主體：,棚戶區(qū)改造的責任主體和實施主體：,各區(qū)縣政府,各區(qū)縣可通過公開招標、邀請招標、競爭性談判等公開方式確定改造實施主體。,金利安 JINLIAN,棚改購買服務主體及承接主體： 2016年5月16日，按照關于政府購買棚戶區(qū)改造服務的實施意見京財經二2016770號文， 市重大辦和區(qū)住建委為購買服務主體，可采取公開招標、邀請招標、競爭性談判（磋

27、商）、單一來源采購、政府授權等方式確定承接主體。各區(qū)縣住建委為了免責凡是在文件發(fā)布之后的棚戶區(qū)改造項目承接主體大多都采用公開招標方式。,1.主體：,金利安 JINLIAN,2.開發(fā)模式：,參與土地一級開發(fā)企業(yè)的目的：大多前期參與土地一級開發(fā)公司，其初衷為了土地二級市場去拿這塊土地，主要對地塊情況更加了解，通過一定措施和手段有利于二級土地獲取：帶條件入市（回遷房建設），通過公開招標方式做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民工作對安置房及相關商業(yè)用房讓利于被拆遷人。 棚戶區(qū)改造方式比較靈活：分為拆建分離模式土地一級開發(fā)模式和一次性招標土地一二級開發(fā)聯(lián)動模式。主要涉及文件京國土用2015187號文，棚戶區(qū)改造項目用地全部為

28、國有存量土地的，可按有關規(guī)定將棚改前期工作及擬改造土地使用權一次性招標；對于主要為集體土地的棚改項目，建議仍按現(xiàn)行一級開發(fā)模式推進。,金利安 JINLIAN,2.開發(fā)模式：,金利安 JINLIAN,3.項目申報要求：,土地一級開發(fā)項目必須具備地塊控規(guī)符合兩規(guī)。 具體流程：編制一級開發(fā)實施方案區(qū)國土審核上報區(qū)政府審批上報市土儲中心專家會聯(lián)席會上報市政府。 棚戶區(qū)改造項目往往比較靈活，對應尚未取得地塊控規(guī)，或者上位規(guī)劃沒有確定的項目可以納入儲備項目。 具體流程：編制棚改開發(fā)實施方案（前期）區(qū)住建委審核區(qū)組織相關委辦局過會通過報區(qū)政府上報市重點辦四委聯(lián)席會上報市政府。,金利安 JINLIAN,4.組

29、織管理：,金利安 JINLIAN,5.投融資方式,土地一級開發(fā)：自有資金+銀行貸款模式，對資金平衡有嚴格的要求，對抵押物也有要求，有銀行貸款、信托資金等方式存在高出國家規(guī)定利率情況，并在審計中不予確認。 棚改：可以存在虧損，政府承諾財政兜底（平谷府前街項目）。大致分為三類： （1）政府授權公司自營自有資金+銀行貸款模式； （2）政府購買棚改服務，購買服務范圍包括：征地拆遷服務及安置房籌集、公 益性基礎設施建設(一次性招標是典型政府購買服務)； （3）PPP模式。參與政策性銀行有：國開行和農發(fā)行。 (注： 農發(fā)行對借款主體要求：國有獨資及控股企業(yè)、融資平臺公司、央企 及所屬企業(yè)、非國有上市企業(yè)與

30、地方政府或國有企業(yè)合資成立的項目公司。）,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式房屋產權類型和定義,集體占地,參經（城六區(qū)多以危改轉土地一級開發(fā)項目）,三定三限（主要方式）,Text,商品房 （帶條件入市還見商品房）,回遷安置方式,土地一級開發(fā)：,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,回遷安置 方式,參經（普遍采用）,參照三定三限,商品房（一次性招標）,棚戶區(qū)改造：,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,北京市國土資源局關于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目有關用地手續(xù)問題的請示（京國土用【2015】187號）中關于安置房建設指出：“三定三限三結合”項目是依據(jù)2007年市政府批準關于建

31、設項目征收集體土地涉及農村居民點搬遷需要建設定向安置房供地辦法的初步意見（京國土市【2007】774號文），主要為解決當時土地儲備和一級開發(fā)、國家及市重點工程等項目征地困難問題，其對現(xiàn)在的棚改工作中的安置房建設的適用性有待考量。 原土地一級開發(fā)對應審批的三定三限房項目，一級開發(fā)已經有安置的需嚴格按照三限房要求進行安置，富余三限房，按相關政策需區(qū)縣政府收回后，撤出土地一級開發(fā)三限房項目，轉而對棚戶區(qū)改造對接安置房，應該可以打破人均50平方米安置限制，但會涉及房地產轉讓過程相應二次征稅的問題。,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,回遷安置房的三種情況,以地定安置房,以現(xiàn)有宅基地面積拆一還一，

32、不受人口規(guī)模限制,典型例子： 三定三限,以人定安置房,既考慮人少地多，也兼顧人多地少,二者結合,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,以地定安置房的模式： 以現(xiàn)有宅基地面積進行拆一還一，目前實行區(qū)縣有密云、懷柔，適用于遠郊區(qū)縣人少地多情況。法理依據(jù)物權法。優(yōu)缺點分析，只要充分掌握了棚戶區(qū)改造宅基地的量，在棚改方案中安置房規(guī)模只需考慮戶型和選房造成安置面積超出總控制標準的，如一戶宅基地超出面積設定20平方米或安置房按現(xiàn)有宅基地面積乘以1.1作為安置房總控制規(guī)模；不受人口規(guī)模限制。,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,以人定安置房的模式： 典型例子就是三定三限，原先在全市土地一級開發(fā)范圍

33、內全面推行，目前在編制棚戶區(qū)改造實施方案中我們也經常作為安置房總規(guī)?？刂埔罁?jù)。法理按照全國建設用地平均標準進行制定。優(yōu)缺點分析人均50平方米安置面積不足的問題，原來土地一級開發(fā)項目多報安置人口，經常對現(xiàn)有人員安置進行放大50%-100%，三定三限項目收緊后，嚴格按照戶籍內和戶籍外人口的人均50進行安置。海淀山后人均安置面積到75平方米，潞城棚改人均62平方米。,金利安 JINLIAN,6.回遷安置方式,上述二者結合的模式： 既考慮人少宅基多情況下按宅基地面積的100%（海淀肖家河）、70%（通州潞城棚改、順義項目）；同時也兼顧人口多地少按照被安置人均50平方米安置房的需求。適用城區(qū)、近郊區(qū)。,

34、再次提醒我們棚改方案編制人員人均50平方米安置房到底行不行？,金利安 JINLIAN,7.實施方案的位置和作用不同,土地一級開發(fā)實施方案編制： 從審批類到咨詢類過度 前提具備控規(guī) 編制土地一級開發(fā)實施方案 區(qū)土儲中心 區(qū)政府 市土儲中心（專家會），完成土地一級開發(fā)授權。 審核依據(jù)和標準：北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核暫行辦法（送審稿） 經市土儲中心一級開發(fā)實施方案專家評審會議紀要通過項目，作為通過招標方式確定實施主體計取開發(fā)利潤率基數(shù)和依據(jù)，不會因最終審計成本變化而調整。,金利安 JINLIAN,7.實施方案的位置和作用不同,棚戶區(qū)改造實施方案的編制,入計劃大表棚改方案編制,主體授權前的

35、細化實施方案,主體授權后的棚改細化方案的編制,各個區(qū)縣不斷出臺相關配套方案辦法完善棚戶區(qū)改造,1,2,33,4,西集鎮(zhèn)中心區(qū)棚改安置方案問題和具體應用,5,金利安 JINLIAN,2013年、2014年入大表棚改項目幾乎沒有編制前期方案，直接由實施單位上報基本情況。2015年重大辦組織聯(lián)席會涉及近遠郊區(qū)縣采用693號文棚改項目時需要編制前期棚改方案。相比較土地一級開發(fā)項目實施方案的審核，棚改前期方案比較寬松，在不具備地塊控規(guī)可以納入儲備項目，對資金平衡也比較寬松。編制標準參照土地一級開發(fā)實施方案。,棚戶區(qū)改造實施方案的編制,（1）入計劃大表棚改方案編制,金利安 JINLIAN,（2）主體授權前

36、的細化實施方案： 細化方案在棚改位置昌平區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作流程圖 從行政審批類到咨詢類，給棚改實施方案提出更高水平和要求，即如何真正能體現(xiàn)棚改實施方案價值和作用，如何對得起咱們的合同額和服務內容。 更加強調實施方案對棚戶區(qū)改造重要的指導作用： 規(guī)劃實施方案； 征地補償方案； 拆遷補償和安置方案； 回遷房建設方案； 項目分期方案； 耕地占補平衡方案； 資金平衡方案； 融資方案。,棚戶區(qū)改造實施方案的編制,金利安 JINLIAN,（3）主體授權后的棚改細化方案的編制 主要是城六區(qū)已經授權的棚改項目,棚戶區(qū)改造實施方案的編制,（4）各個區(qū)縣不斷出臺相關配套辦法完善棚戶區(qū)改造 2016年4月，昌平區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作流程指導手冊 2016年7月14日，通州區(qū)住建委出臺通州區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作暫行管理辦法（討論稿）中明確棚