法律案例分析范文

1、法律案例分析范文購買的二手房屬于夫妻共同財產(chǎn)時，應(yīng)當注意的事項【案情簡介】李女士和她的丈夫張先生婚后擁有一套房屋，最近他們?yōu)榱速徶眯路繘Q定將房子賣掉.張先生與中介公司簽訂了房屋買賣居間合同，委托中介公司尋找買家，掛牌價為230萬元,簽約后張先生就到國外出差一個月。劉先生通過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望價格再能便宜一點，通過雙方幾次協(xié)商,李女士最后同意以138萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，為此劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約后半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價為138萬元,覺得太便宜了,于是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產(chǎn)，李女士一個人無權(quán)處分,要求解

2、除合同,但劉先生認為李女生有權(quán)簽訂合同,且已經(jīng)交付了定金，堅決要求履行這份合同。雙方協(xié)商不成，為此劉先生起訴至法院，要求履行房地產(chǎn)買賣合同。【裁判結(jié)果】法院認為系爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產(chǎn)，共同同有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，應(yīng)為無效.法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金20萬元及其利息?！韭蓭熢u析】所謂共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系，以及家庭成員之間的共有等共同

3、共有財產(chǎn)形式.根據(jù)法律規(guī)定，部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認.獲得其他共同共有人追認的,該處分行為合法有效。沒有獲得追認而擅自處分共有房產(chǎn)的，合同無效。目前法律實務(wù)中存在著如下幾種共有形式：1、家庭共有:夫妻是一種人身關(guān)系。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),屬于夫妻共同共有,另有約定和法律另有規(guī)定的除外.2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關(guān)系，是一定范圍內(nèi)的親屬關(guān)系。不能把親屬關(guān)系都當成家庭關(guān)系.如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3個人,而不是5個人。家庭共有財產(chǎn)，屬于家庭成員共同共有的

4、財產(chǎn)。其中比較典型的是基于農(nóng)村共同生產(chǎn)生活而產(chǎn)生幾代同堂的現(xiàn)象，其共同居住人對家庭財產(chǎn)是共同共有。3、尚未分割遺產(chǎn)形式的共同共有：共同繼承的財產(chǎn),在繼承開始以后，遺產(chǎn)分割之前，數(shù)人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人)對遺產(chǎn)享有共有權(quán)的財產(chǎn)。一般認為，這種共有是共同共有.在購買房產(chǎn)時，一定要核實所購房產(chǎn)是否屬于共有,買賣共有房產(chǎn)的一定要取得全體共同共有人的一致同意.為規(guī)避最終認定為共有房產(chǎn)而產(chǎn)生合同無效的法律風(fēng)險，購房人可以采取如下措施：1、如果是房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人是多個人的，一定要核實每個人的身份,并由每個人在房屋買賣合同上簽字，除非有公證的委托書,否則不同意代簽字。2、如果房產(chǎn)所有人是在婚狀態(tài)

5、，且房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)證為一個人名字的，也需要其配偶在房屋買賣合同上簽字，或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有財產(chǎn)的聲明.3、如房產(chǎn)所有人系單身,且房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人為一個人名字的，需要該所有人到民政局開具單身證明。4、為防止出賣人故意隱瞞其他共有人,買受人可以讓出賣人出具一份無其他共有人的承諾,并明確約定違反承諾的違約責任?！痉l鏈接】1、合同法（1999年）第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效.2、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）（1988年)共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共

6、有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償.3、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一)(2001年)第十七條 婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商,取得一致意見.他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人

7、。第十八條 婚姻法第十九條所稱“第三人知道該約定的”，夫妻一方對此負有舉證責任。4、上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答(2005年）第二條 未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認定？ 答：審判實踐中,經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的 “ 二手房 買賣合同無效。對此問題,應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理.一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的