廣州增城房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、廣州增城房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 第一部分、增城市宏觀環(huán)境分析 1. 增城市概況 增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等發(fā)達區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，工商各業(yè)發(fā)達，具有“多城輻射效應(yīng)”，發(fā)展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成部分，是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速發(fā)展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。廣州市委、市政府對增城的高度重視和大力支持，為增城的發(fā)展注入了強大動力。 增城建縣于東漢建安六年（公元201年），隸屬南?？?，距今有1800多年歷

2、史。因南?？ぴ?縣，新設(shè)一縣，增多一城，故曰“增城”。1993年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄6個鎮(zhèn)、3個街道辦事處，市政府駐荔城。全市總面積1741平方公里，人口90萬，旅居港澳及海外的鄉(xiāng)親近30萬人。 增城氣候溫和、土地肥沃，風(fēng)調(diào)雨順，年均氣溫攝氏度，年均降雨量1869MM，適宜于熱帶、亞熱帶作物生長，是著名的荔枝之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)。境內(nèi)青山綠水，風(fēng)景秀麗。市區(qū)眾山環(huán)抱，一江穿城。南部屬美麗的珠江三角洲平原。全市森林覆蓋率達48，擁有蕉石嶺、大封門、南香山、金坑等9個森林公園和自然生態(tài)保護區(qū)，是廣州東翼的“綠飾”。也是珠江三角洲大工業(yè)圈中的綠洲。 增城是廣東省文明城市和廣東省衛(wèi)生城市。2004年，全市工業(yè)總

3、產(chǎn)值億元，比上年增長%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，增長%；生產(chǎn)總值億元，增長%；財政總收入億元，增長%；實際利用外資億美元，增長%；外貿(mào)出口總額億美元，增長%。全國百強縣（市）綜合競爭力評比中居19位，在廣東省68個縣市中居首位。 增城擁有華潤、屈臣氏、人人樂、麥當(dāng)勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，中疊翠華庭荔城碧桂園錦繡香江花園、鳳凰城、將于年內(nèi)開業(yè)。（五星級）鳳凰城大酒店堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。增城還是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故鄉(xiāng)，溫

4、泉、森林、湖泊、名勝古跡等旅游資源豐富，建有4個高爾夫球場，掛綠荔枝母樹、何仙姑家廟、百花山莊、正果佛巖、畬族村等景點每年吸引眾多的國內(nèi)外游客，派潭麗山溫泉將于年內(nèi)建成。 2. 增城市總體規(guī)劃 隨著廣州“東進”戰(zhàn)略的加快推進，增城已定為廣州市重點發(fā)展的九大片區(qū)之一，增城將建設(shè)成為廣州東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)建廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步形成“四大主軸、五大組團”的發(fā)展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代組團式工業(yè)；以廣園東快速路增城段為主軸，以新塘為龍頭，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園

5、為突破口，大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門旅游景區(qū)為重點，大力發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)。增城市區(qū)拓展擴大新區(qū)，提升城市品位，建設(shè)美麗城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢，工商并舉，努力創(chuàng)建廣州東部新城市中心；石灘匯三江資源，建設(shè)田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近廣州及新機場優(yōu)勢，建設(shè)廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門旅游景區(qū)為龍頭，建設(shè)生態(tài)休閑旅游區(qū)。 3. 增城經(jīng)濟面貌 增城緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)和東莞市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，尤其汽車、摩托車、IT業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)越來越大，有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，既可承受周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又能為周邊產(chǎn)業(yè)提供核心配套。非公有

6、制經(jīng)濟十分活躍，外向型經(jīng)濟和民營經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。 2004年，增城市緊緊圍繞建設(shè)廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)的目標(biāo)，著力發(fā)展新型現(xiàn)代工業(yè)和生態(tài)文化旅游，促進了全市經(jīng)濟快速健康發(fā)展和社會全面進步，“十五”計劃主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)順利提前實現(xiàn)，在全國經(jīng)濟百強縣（市）評比中躍居第19位，保持廣東省縣域經(jīng)濟“領(lǐng)頭羊”地位。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長（下同）%，增長速度在廣州市原位，提前一年完成“十五”計劃目標(biāo)；財政總收入和地方財政一般2四郊市中（下同）排第預(yù)算收入躍上新臺階，分別達億元和億元，增長%和%，地方財政一般預(yù)算收入提前兩年完成“十五”計劃目標(biāo)；工業(yè)總產(chǎn)值達億元，增長%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，

7、增長%；全社會固定資產(chǎn)投資億元，增長%；外貿(mào)出口總額億美元，增長%；實際利用外資億美元，增長16%；農(nóng)民人均收入4964元，增長%；職工年平均工資18150元，增長%；城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活用電量達億千瓦時，增長%。經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展步入良性循環(huán)，廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)邁上了新臺階。 工業(yè) 增城大力推進新型工業(yè)組團化，可集中連片開發(fā)的工業(yè)用地近10萬畝，發(fā)展空間廣闊。市重點建設(shè)新塘工業(yè)加工區(qū)、東區(qū)高新產(chǎn)業(yè)工業(yè)基地、寧西工業(yè)基地和石灘工業(yè)基地，園區(qū)地勢平坦，地質(zhì)條件好，巖層到地面僅20米左右，用地區(qū)內(nèi)建筑物少，土地平整工程和拆遷安置工程量小，運輸及運營成本低。全市已形成汽車摩托車及其配件制造業(yè)、牛仔休閑

8、服裝業(yè)、精細化工等支柱產(chǎn)業(yè)。首期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)模12萬輛的廣州本田二廠及首期投資2億元、生產(chǎn)規(guī)模100萬輛的五羊本田新工廠即將投入量產(chǎn)。牛仔休閑服裝約占全國總產(chǎn)量的五成，康威運動系列產(chǎn)品名列全國前茅，國際牛仔服裝節(jié)、牛仔面輔料展覽會影響廣闊，新塘鎮(zhèn)被授予“中國牛仔服裝名鎮(zhèn)”稱號。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 增城擁有華潤、屈臣氏、人人樂、麥當(dāng)勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的鳳凰城大酒店設(shè)有鳳凰島外商家園。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境

9、好、檔次高。 農(nóng)業(yè) 大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，是廣州地區(qū)和珠江三角洲糧食、水果、蔬菜、禽畜和鮮活商品的主要生產(chǎn)基地，走出了一條公司+基地+農(nóng)戶的“三高”農(nóng)業(yè)發(fā)展路子。全市種植優(yōu)質(zhì)稻53萬畝（優(yōu)質(zhì)稻種植率達 以上），蔬菜40萬畝、荔枝22萬畝、速生豐產(chǎn)林21萬畝。現(xiàn)已形成泰稷絲苗米發(fā)展有限公司、威華中纖板廠、漢華萊場等農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。增城掛綠荔枝久負盛名?？胺Q品質(zhì)一流。2001、2002年舉辦了兩屆掛綠荔枝拍賣會，最貴一粒年舉辦了增城掛綠敬贈抗擊非典英雄活動，受到社會的好評。2003為萬元，轟動海內(nèi)外。增城絲苗米素有“米中碧玉”美譽，掛綠、總統(tǒng)等品牌米供不應(yīng)求。遲菜心等蔬菜鮮嫩爽甜，遠銷香港及歐美。

10、 4. 增城優(yōu)勢 地理優(yōu)勢 增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等發(fā)達區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，工商各業(yè)發(fā)達，具有“多城輻射效應(yīng)”，發(fā)展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成部分，是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速發(fā)展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。 政策優(yōu)勢 增城位于廣州、深圳、東莞、香港等大都市區(qū)間，是廣州東部板塊的重要組成部分，區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展空間等后發(fā)優(yōu)勢越來越多，發(fā)展?jié)摿Υ?。近年來，隨著廣州東進戰(zhàn)略的實施，我市將迎

11、來新一輪發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇，我們充分認(rèn)識到，依托廣州發(fā)展是增城的最大優(yōu)勢，增城的市場和商機在城市。我們要審時度勢，把握先機，加快發(fā)展。要進一步打好廣州牌，大力推進廣州東部板塊建設(shè)，瞄準(zhǔn)大都市，圍繞周邊城市的需求，大力發(fā)展城市經(jīng)濟，以工業(yè)強市，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)富市，生態(tài)旅游業(yè)興市，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，在服務(wù)城市中推動增城新一輪的發(fā)展。按照國家、省和廣州市的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合增城實際情況，我市鼓勵大力發(fā)展以下產(chǎn)業(yè)和項目： 高效發(fā)展組團工業(yè)。充分考慮增城有限的發(fā)展空間、資源的承載力和可持續(xù)發(fā)展的需要，引導(dǎo)全社會樹立節(jié)約能源、節(jié)約資源的意識，努力建設(shè)節(jié)約型經(jīng)濟和節(jié)約型社會，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，嚴(yán)格把好立項關(guān)，有效控制和

12、逐步淘汰高投入、高能耗、高污染、低效益的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，全面增強工業(yè)競爭力。 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。我市尤其是南部地區(qū)背靠廣州，臨近深圳、東莞和港澳，周邊地區(qū)工業(yè)發(fā)達，已有強大的產(chǎn)業(yè)輻射和支撐。 大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。我市好山好水好風(fēng)光，旅游資源十分豐富。隨著我市交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善，周邊城市的快速發(fā)展，假日經(jīng)濟和城里人健康消費需求的興起，我市發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)大有可為，市場前景廣闊。 大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)。以增加農(nóng)民收入為重點，圍繞都市人的需求，大力發(fā)展“好吃、好看、好玩、好銷”的都市農(nóng)業(yè)。 基礎(chǔ)設(shè)施 增城基礎(chǔ)設(shè)施完善，廣汕公路（324國道）橫貫增城中部，廣深公路（107國道）、廣深

13、高速公路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。廣州廣園快速干線（廣州東莞）和廣惠高速公路（廣州惠州）分別貫穿增城中南部，廣惠高速公路增城路段設(shè)置了多個出入口。廣州北三環(huán)高速公路（沙莊荔城廣州新國際機場）、增莞深高速公路（增城東莞深圳）和新平公路（新塘從化太平鎮(zhèn)廣州新國際機場）正在抓緊規(guī)劃興建。全市302條行政村實現(xiàn)村村通水泥路。廣九鐵路（廣州香港九龍）橫貫?zāi)喜?，設(shè)有新塘、仙村、石灘三個火車站。廣州的城市軌道交通也規(guī)劃開通至新塘和增城市區(qū)。本市至廣州國際機場和深圳黃田國際機場僅需30分鐘至40分鐘車程。新塘鎮(zhèn)緊鄰全國第二大港廣州黃埔港（距離15公里），本市在該鎮(zhèn)也設(shè)有客貨運碼頭，每天有客貨輪直航香港。 此外，增城供電、

14、供水、供氣、電信、有線電視、口岸碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施完善，2003年底全市行政村全面實現(xiàn)村村通電、通電話、通水泥路、通自來水及通有線電視，投資環(huán)境被中國城市投資環(huán)境評價小組評定為“優(yōu)”（AAA）。 5. 支柱產(chǎn)業(yè) 組團工業(yè)。重點發(fā)展汽車摩托車及其配件制造業(yè)、鋼鐵、精細化工、電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保、光機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及無污染、規(guī)模大的加工制造業(yè)及市場前景好的紡織制衣等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。首期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)模12萬輛的廣州本田二廠及首期投資2億元、生產(chǎn)規(guī)模100萬輛的五羊本田新工廠即將投入量產(chǎn)。牛仔休閑服裝約占全國總產(chǎn)量的五成，康威運動系列產(chǎn)品名列全國前茅，國際牛仔服裝節(jié)、牛仔面輔料

15、展覽會影響廣闊，新塘鎮(zhèn)被授予“中國牛仔服裝名鎮(zhèn)”稱號。2004年全市全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值億元，；高新技術(shù)產(chǎn)品%。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值億元，增長%和%工業(yè)銷售產(chǎn)值億元，分別增長產(chǎn)值億元，增長%。工業(yè)用電量億千瓦時，增長%，是1999年億千瓦時的倍。全年新上工業(yè)項目364宗，新增廣州市著名商標(biāo)3個。新塘工業(yè)加工區(qū)、東區(qū)高科技工業(yè)基地、新塘環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地和寧西、石灘等工業(yè)基地建設(shè)取得新進展，招商引資承載力不斷增強。 旅游業(yè)。重點發(fā)展富有特色的生態(tài)與體育休閑式旅游項目,尤其是規(guī)模大、吸引力強的旅游項目及四星級以上的度假式酒店。2004年我市加強了何仙姑旅游景區(qū)和白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加大了策劃包裝

16、和宣傳推介力度，舉辦了掛綠詩會、荔枝文化旅游節(jié)、新塘國際牛仔服裝節(jié)、增城菜心美食節(jié)等系列活動，逐步形成了“荔鄉(xiāng)仙境增城游”，白水寨被批準(zhǔn)為省級風(fēng)景名勝區(qū)。全市旅游接待人數(shù)首次突破100萬人次，增長%。商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市實現(xiàn)社會消費品零售額億元，增長%；商品銷售總額億元，增長%；房地產(chǎn)總成交金額億元，增長%。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。增城市區(qū)、新塘、石灘等中心鎮(zhèn)重點發(fā)展上規(guī)模、檔次高、環(huán)境好、服務(wù)功能齊全的商貿(mào)城和大型現(xiàn)代化物流配送企業(yè)。按市場需求，依法依規(guī)重點發(fā)展品牌好、實力強、質(zhì)量好、設(shè)施完善的房地產(chǎn)。增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，按

17、超白金五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的鳳凰城大酒店設(shè)有鳳凰島外商家園。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。 都市農(nóng)業(yè)。近年來，全市上下共同努力，通村道、建基地、深加工、拓市場、辦節(jié)慶、促流通，引導(dǎo)調(diào)整優(yōu)化了農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)結(jié)構(gòu)。蔬菜、花卉苗木、優(yōu)質(zhì)米、畜牧水產(chǎn)等農(nóng)業(yè)基地建設(shè)得到加強，逐步形成了以廣汕公路為主軸，以中北部鎮(zhèn)街為片區(qū)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。新引進了6家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品深加工有效推進，現(xiàn)有廣州市級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家、省和廣州市名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品5個。絲苗米原產(chǎn)地保護申報獲得通過，農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)加快推進，建成了市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)督檢測中心。 6. 歷史

18、文化 增城市，一個古老而年輕的城市，是廣東省設(shè)置較早的縣之一，建縣至今已有 1800 年的歷史。據(jù)史料記載，在公元前三，四千年，這里已有人類居住。西漢時期隸屬南?？しh，由于人口不斷繁衍，建制相應(yīng)擴大，東漢獻帝建安六年（公元 201 年），劃番禺、博羅兩縣。據(jù)唐元部分地區(qū)建立增城縣。當(dāng)時南?？ぽ犗轮挥辛鶄€縣，因增多一縣，故名“增城”和郡縣志云：“昆倉山上有闐風(fēng)、增城，蓋取美名也?！痹龀怯忻篮玫胤街狻?1993 年 12 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。全市總面積 1741 平方公里，人口90萬。另有華僑港澳同胞 27 萬余人，是中國著名的僑鄉(xiāng)之一?，F(xiàn)轄有荔城、增江、新塘、石灘、中新、朱村、派潭、正

19、果、小樓等9 個鎮(zhèn)（街），市政府駐地荔城。 第二部分、增城市經(jīng)濟水平分析（消費水平） 1. 增城市2005年上半年國民經(jīng)濟運行情況分析 2005年上半年，增城市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。根據(jù)初步測算，上半年全市完成生產(chǎn)總值億元，同比增長%，比第一季度提高個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由去年同期的：:調(diào)整為:。 其中，固定資產(chǎn)投資較快增長。上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，比上年同期增長%。其中，基本建設(shè)投資億元。增長%；更新改造投資億元，增長%；房地產(chǎn)完成投資億元，下降

20、%；農(nóng)村單位固定資產(chǎn)投資億元，增長%。 按經(jīng)濟類型分，國有和其他經(jīng)濟投資快速增長，國有單位投資億元，增長%；外商及民間投資億元，增長%，占全市投資的%。 2. 增城市2005年上半年財政收入 財政收入平穩(wěn)增長，金融形勢良好。上半年全市財政總收入億元，增長%。地方一般預(yù)算財政收入億元，增長%，增幅同比有所下降。財政收入增幅有所下降主要是今年起出口退稅由市本級財政負擔(dān)，使市本級增值稅收下降。上半年增值稅本級收入同比下降%。其他主要稅種保持穩(wěn)步增長，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅分別增長%、%和%。地方一般財政支出億元，增長%。 至6月底，全市金融機構(gòu)人民幣存款余額億元，比年初增加億元。其中，企業(yè)存

21、款億元，比年初增加億元；居民儲蓄存款億元，比年初增加億元。金融機構(gòu)人民幣貸款余額億元，比年初增加億元。其中，短期貸款億元，比年初減少584萬元；中長期貸款億元，比年初增加億元。中長期貸款中，個人消費貸款億元，比年初增加億元。上半年金融機構(gòu)現(xiàn)金收入億元，現(xiàn)金支出億元，收支相抵現(xiàn)金凈回籠億元。 3. 增城市市民收入水平 2005年6月末全市職工人數(shù)為85685人，職工工資總額為萬元，職工平均工資為9605元，與上年同期相比有較大增幅。 2005年16月末累計，增城市職工工資總額為萬元，職工平均工資為9605元，分別比上年同期增加萬元和729元，增長%和%，其中：國有經(jīng)濟類型職工平均工資為14143

22、元，同比增加2163元，增長%，集體經(jīng)濟類型職工平均工資為5175元，同比減少86元，下降%，其他經(jīng)濟類型職工平均工資為5834元，同比減少763元，下降%。 從隸屬關(guān)系看，中央屬單位職工平均工資為18187元，同比上升%，其中：中央屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為21948元，同比增加2555元，增長%。省屬單位職工平均工資為12302元，同比增長%。其中：省屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為12478元，同比上漲%。市屬單位職工平均工資為9039元，同比增加761元，增長%，其中：市屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為14061元，同比增長 %，集體經(jīng)濟類型職工平均工資為4961元，同比增長%。 從國民經(jīng)濟

23、行業(yè)分類看，不同行業(yè)工資變動出現(xiàn)較大差異，總體情況是：2005年上半年第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)工資水平有回落，職工平均工資為4656元，同比下降%，第二、三產(chǎn)業(yè)職工平均工資都出現(xiàn)不同程度增幅，發(fā)展勢頭良好。從國民經(jīng)濟十九大行業(yè)來看，除農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采掘業(yè)人員職工平均工資減少外，其它行業(yè)職工平均工資都上升。其技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)三個行業(yè)的增幅最科學(xué)研究、住宿和餐飲業(yè)、中租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、大，同比增長%、%、%。 第三部分、增城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1. 增城現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述 增城市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為：碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、

24、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。 其中，碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤，目前還在銷售或準(zhǔn)備開盤。 特別應(yīng)該注意的是，2005年9月22日，長江實業(yè)發(fā)布公告稱，已經(jīng)分別成立4家均為長實與和記黃埔分別間接持有50%權(quán)益的新合營公司，目的純?yōu)閾碛袕V州增城新取得的土地，并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨資性質(zhì)的公司與增城市國土局于9月21日簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，正式取得超過3000畝的四幅相連地塊使用權(quán)。這四幅土地可形成規(guī)?；_發(fā)，合計占地總面積約203萬平方米，總地價款約億元，平均地面地價為157元/平方米。 年上半

25、年房地產(chǎn)開發(fā)情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 今年1-8月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但速度有所放緩。累計同比去年，3月份下降%、4月份下降%、5月份下降%、6月份下降%、7月份下降%、8月份下降%；投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)新變化。一是開發(fā)投資下降、住宅投資上升。18月份，在開發(fā)投資總體下降%的情況下，住宅投資同比增長%，完成14690萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的%，比去年同期上升個百分點，在我市住宅開發(fā)投資仍占主導(dǎo)地位。二是18月份房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的%，低于去年同期個百分點。 商品房施工規(guī)模擴大、新開工面積增加。 1-8月份全市商品房施工面積為萬平方米，同比增長%，住宅施工面積為

26、萬平方米，增長%，其中：新開工面積萬平方米，同比增加萬平方米，增長%。 開發(fā)投資在周邊五區(qū)市中占據(jù)第二。 1-8月份，我市房地產(chǎn)投資與周邊五區(qū)市比較，增速不如番禺、花都、從化，呈現(xiàn)負增長。在完成投資額中：番禺373582萬元、增城128043萬元、花都97264萬元、從化69897萬元、白云53457萬元，我占五區(qū)市的，居于第二位，番禺第一。見下表：增城市與五區(qū) 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投增長速占比(%)(%)+ -（萬元100五區(qū)市合772243373582番禺增城12804397264花都從化6989753457白云 3. 2005年上半年房地產(chǎn)供銷情況 新建房屋供給增長。 1-8月份全市房屋

27、竣工面積萬平方米，同比增長%，其中：住宅竣工面積萬平方米，增長%。因此，下半年房屋供應(yīng)與往年比相對較好。 商品房屋銷售面積下降、銷售額有所增長。 1-8月份，商品房屋實際銷售面積萬平方米,同比下降%,其中:住宅28.7萬平方米,同比下降%；今年我市房價保持上升態(tài)勢，造成我市在銷售面積減少情況下，總體銷售額比去年同期有所增長。1-8月份全市商品房屋銷售額134888萬元，增長%，是國家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，嚴(yán)格控制投機行為和短期投資，房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)，銷售較為冷淡。 銷售價格繼續(xù)上漲。 1-8月份，我市商品房屋實際銷售平均價格4270元/平方米，同比上漲了696元/平方米，上升%。在商

28、品房屋銷售中，住宅類價格3971元/平方米，上升%。從我市近兩年商品房的銷售價格情況看，先跌、后升，見下圖： 2004年2月份房價3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；2005年2月份開始，除3月份有小幅下跌外，每月在上漲，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上漲609元/平方米。 商品房空置面積增速快，70%以上為空置一年以內(nèi)待銷房。 截至今年8月底，全市商品房空置面積為萬平方米，同比增長%，其中住宅空置面積 萬平方米, 增長%，占空置面積總量的%。按住宅檔次分，別墅、高檔公寓空置面積 萬平方米, 增長%；普通住宅（中低價）空置

29、面積 萬平方米, 增長%，相比別墅、高檔公寓的增速高于普通住宅個百分點，在商品住宅供應(yīng)中，相對中低價位住宅比例偏低，高價位住宅供應(yīng)增長36.06快于中低價位住宅供應(yīng)增長。按空置時間劃分，空置一年以內(nèi)的待銷售商品房面積為萬平方米，占空置總量的%；空置一年以上三年以內(nèi)的滯銷售商品房面積為6.04萬平方米，占空置總量的%；空置三年以上的積壓商品房面積為萬平方米，占空置總量的%。 4.增城市房地產(chǎn)市場目前存在的問題 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢。 目前房地產(chǎn)開發(fā)完成128043萬元，同比去年下降了%。主要原因：一是資金來源減少。1-8月份我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比下降%，其中，國內(nèi)貸款下降%，自籌資金下降

30、%；二是購置土地投資及面積分別下降%和%。 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非住宅用房的空置面積增加。 截至今年8月底，增城市非住宅空置面積萬平方米，占全部商品房空置總量的%，同比提高了個百分點。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比都有不同程度的增長，其中辦公樓增長%,商業(yè)營業(yè)用房增長%，表現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供大于求現(xiàn)象。 商品房價格漲幅偏高。 商品房平均售價同比上漲%，受影響因素：銀行調(diào)控政策導(dǎo)致商品成本增加；建筑材料價格繼續(xù)上升；別墅、高檔公寓價格上漲，均價高達5607元/平方米，同比上升%。別墅、高檔公寓銷售面積占比重大，商品房屋實際銷售面積萬平方米、住宅銷售面積28.7萬平方米，別墅、

31、高檔公寓銷售面積為萬平方米分別占商品房屋及住宅銷售面積的%、%。 第四部分、消費者調(diào)研分析 1.目標(biāo)消費群 當(dāng)?shù)叵M者：增城當(dāng)?shù)亍⑿绿恋鹊胤狡髽I(yè)和富裕居民。 其他消費者：外來人口，如：廣州市、惠州市、東莞市等富裕人群，香港僑胞等。 由于增城當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)而感到榮耀。廣州市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計具有品位、價格吸引、交通條件能為他們所接受（一般以單程時間不超過一

32、小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。 2.潛在購買者分析 年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的升華習(xí)慣與需要，如適 當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施。購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者的。為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，應(yīng)注重社區(qū)文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品位的需求。 郊區(qū)購房者中，外地到穗發(fā)展的人口比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時盡量少用方言等。 企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式，這

33、類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對交通的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推出初期就配備。 在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，以自住為住，以投資為目的的購置住房的比重只有%，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。 3.影響購買因素 消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周遍環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。 “對樓盤主題的偏好”反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求應(yīng)與樓盤的自然風(fēng)貌有重要的關(guān)系。 第五部分、增城市競爭樓盤分析（新盤） 1. 碧桂園鳳凰城 基本信息： 物

34、業(yè)類別：別墅 裝修狀況：全裝修 建筑類別：別墅 物業(yè)地址：增城廣園東路 交通狀況：鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達天河中信廣場僅需20分鐘車程，都市自然瞬間抵達，每天都是方便快捷生活。 開 發(fā) 商：碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 均價：4000元/平方米 付款方式：一次性付款，銀行按揭 詳細信息： 開盤時間：2002-5-1 建筑面積： 占地面積：6666700 平方米 綠化率：% 容 積 率： 停 車 位： 物業(yè)管理費：元/平方米月 戶型： 6室2廳3衛(wèi)1廚鳳雅苑B201單元270 4室2廳2衛(wèi)1廚鳳嶺苑501單元166 配套設(shè)施 內(nèi)部配套：游泳池 網(wǎng)球場 健身中心 兒童活動中心 有線

35、電視 超市 會所 保安系統(tǒng) 小學(xué) 幼兒園 市場 醫(yī)院 中學(xué) ,地面找平并鋪上草別墅之花園邊界均筑有欄柵，園： 花做水泥砂找平層。梯： 樓（其他）配置水龍頭。 項目介紹 碧桂園鳳凰城自2002年五一公開發(fā)售以來，開發(fā)規(guī)模已起過3000畝，是目前廣州地區(qū)最大型的別墅社區(qū)。產(chǎn)品種類也最為齊全，包括各式洋房單位及數(shù)十種不同面積、風(fēng)格的聯(lián)體別墅、獨立別墅及超豪別墅。 以“森林湖泊新城市”定位的碧桂園鳳凰城，是碧桂園集團十一年發(fā)展歷程中的一座豐碑。鳳凰城鄰近廣園東快速干線，背山面湖,自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。數(shù)萬平米天然湖星羅棋布，更有連綿起伏的青翠山脈、湖泊與護城河一起形成自然、綠色的保護屏障，是遠近聞名的“風(fēng)

36、水寶地”，享受生活的好地方。 2. 紫云山莊 基本信息： 物業(yè)類別：別墅 裝修狀況：毛坯 物業(yè)現(xiàn)狀：內(nèi)、外裝修 建筑類別：獨立別墅,聯(lián)體別墅 物業(yè)地址：增城新塘源章大道紫云山莊，增城廣園東路旁 交通狀況：自駕車路線：1、廣園東快速路往東，鳳凰城路出口轉(zhuǎn)源章大道；2、沿107國道向東，在南新收費站前進200米進源章大道 開 發(fā) 商：廣州市紫云山莊房地產(chǎn)有限公司 均價：6000元/平方米 詳細信息： 開盤時間：2005-11-26 建筑面積：20439 平方米 占地面積：40700 平方米 綠化率：60 % 容 積 率： 停 車 位：每棟別墅配備一至兩個車位 物業(yè)管理費：2元/平方米月 戶型： 聯(lián)

37、體別墅K型：197.20平方米 獨立別墅J型法式：491.22平方米 獨立別墅J型阿拉伯式：491.20平方米 配套設(shè)施 內(nèi)部配套： 會所、泳池、網(wǎng)球、超市、9洞山麓國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫燈光球場、假日風(fēng)景公園、高爾夫水上練習(xí)場等。附近還有超級商業(yè)中心、特色商業(yè)街，五星級大酒店等； 項目介紹 紫云山莊別墅地處珠江三角洲東江下游河畔的北岸新塘鎮(zhèn)，位于廣州東部、廣園東快速路公路的交界處，緊鄰107國道、廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的東區(qū)位置，南與東莞一河之隔，西與廣州黃埔區(qū)、廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，處于廣州、深圳、香港的交匯點。 紫云山莊一期已建成別墅120棟；二期80棟；三期共建59棟，其中獨立別墅57棟，聯(lián)體別墅2

38、棟。 純美式別墅小區(qū)，位處陳家林自然風(fēng)景保護區(qū)內(nèi)，背山面湖，毗鄰碧桂園鳳凰城和錦秀香江翡翠綠洲。 紫云山莊別墅的建筑要義是對200年來最經(jīng)典最杰出的美國別墅本質(zhì)進行了創(chuàng)造性的堅持，改變了傳統(tǒng)市場上建造別墅以面積為標(biāo)準(zhǔn)，以臥室、客廳、廚房為界限來劃分空間的傳統(tǒng)戶型時代，而以功能區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)將室內(nèi)空間劃分為五個區(qū)（禮儀空間、交往空間、私密空間、功能空間、室外空間），以“區(qū)”來重新詮釋空間的意境。“主人為先”的空間設(shè)計理念，功能規(guī)劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間與室內(nèi)室外動線支持，充分滿足個性與生活品質(zhì)的追求！ 全新紫云三期的戶型都是充分結(jié)合紫云山莊的天然的天鵝湖和高爾夫球場，創(chuàng) 型。K阿拉伯式

39、、J-法式、J-、H、G、F 、E、D、C、B、A分別為款別墅。11造性的設(shè)計出 天鵝湖畔、果嶺上面，紫云山莊給入住的業(yè)主一種最高形式的詩意生活。 紫云山莊無與倫比的優(yōu)勢： 身處陳家林自然風(fēng)景保護區(qū)，四面環(huán)山 從廣州市區(qū)沿廣深珠高速到紫云山莊，風(fēng)馳電掣之間即可到達 虎踞廣州CBD成熟生活圈，傲立廣州東部的中心 廣州首個全美式高檔別墅的度假莊園，北美風(fēng)情洋溢全莊 潺潺小溪匯入明鏡般的天鵝湖，上風(fēng)上水自然天成森林占有率70%，空氣凈化度高出廣州6-10倍 湖風(fēng)南北穿梭，清新空氣，活氧生活 陽光中庭設(shè)計，讓花香與陽光常留家中 門前就有9洞山麓國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫燈光球場 引領(lǐng)世界最佳戶型，五重空間，主人為

40、先 物業(yè)管理公司：廣州紫云山莊物業(yè)管理有限公司 3. 群星新城 基本信息： 物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：初裝修 建筑類別：高層洋房 物業(yè)地址：增城新塘鎮(zhèn)，地處環(huán)市路與港口大道交匯處 開 發(fā) 商：增城永星房地產(chǎn)公司 價格： 起價：2000元/平方米 均價：2820元/平方米 最高價：3500元/平方米 詳細信息： 開盤時間：2005-12-30 入住時間：2006-12-30 建筑面積：352300 平方米 占地面積：102579 平方米 容 積 率： 總 戶 數(shù)：2086 停 車 位：2050 配套設(shè)施 內(nèi)部配套：室內(nèi)，室外游泳池，熱水，煤氣，上萬米親水園林，2500M2多功能會所。小區(qū)自有

41、：五星級酒店，酒店式公寓，雙語小學(xué)，幼兒園，醫(yī)院，大型超市等 項目介紹 “廣州增城新塘群星新城”位于增城市新塘鎮(zhèn)，地處環(huán)市路與港口大道交匯處。一期占地102579平方米,容積率為，總建筑面積為303617平方米。其中居住建筑面積為271717平方米，商業(yè)建筑面積為29600平方米，配套設(shè)施包括會所1800平方米，地下停車位1850個，高層住宅共16棟。層數(shù)為1728層。項目分二期開發(fā)。第一期開發(fā)3#10#樓及會所，總建筑面積為平方米。其中，居住建筑面積為平方米，總戶數(shù)為1034戶。商業(yè)建筑面積為平方米，會所1800平方米，地下室平方米，架空層平方米。 項目建成后，將改變?nèi)盒谴逡回炓詠砘炀与s亂的

42、舊村形象，讓大多數(shù)村里人像廣州城里一樣住上干凈、整潔、寬敞、明亮的高樓。小區(qū)內(nèi)有3萬平米的商鋪，解決村民經(jīng)商及工作。小區(qū)周邊建有酒店、公寓、小學(xué)、醫(yī)院及超級市場，將有效的安定居住環(huán)境及工作環(huán)境。小區(qū)自身形成自然完備的商住體系，達到二十年不落后的舊村改造目標(biāo)，同時也是國家“三農(nóng)”政策的一個具體體現(xiàn)。 小區(qū)以近萬平米親水景園林以及5000平方米人工濕地湖泊為背景，建立完善的游泳、休閑、娛樂、健身等會所服務(wù)。戶戶有入戶花園，具熱水、煤氣、電視、電話、對講、監(jiān)控等多項功能。小區(qū)按國務(wù)院落實房地產(chǎn)八項措施中中、低價解決低收入家庭的經(jīng)濟適用房方針，初步定價2400元/m2，在新塘及廣州類似的小區(qū)3500元

43、/m2的價格幾乎下浮了1/3。 本項目的開發(fā)建設(shè)將充分考慮土地資源的綜合利用價值，商住樓參照了廣州市荔灣大道的建設(shè)模式，裙樓商業(yè)，塔樓居住。以中低價經(jīng)濟適用房，完美功能社區(qū)為基本開發(fā)建設(shè)思路，實現(xiàn)土地資源利用的社會效益和經(jīng)濟效益最大化。合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高層住宅、商住樓、公建配套設(shè)施分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，為新塘本地居民和外來置業(yè)者創(chuàng)造具有特色的完備功能的親水景人文社區(qū)。在居住小區(qū)環(huán)境規(guī)劃和營造、現(xiàn)代科技成果應(yīng)用、建筑風(fēng)格等方面，將全面貫徹全新概念和“精品”意識；項目的發(fā)展將充分體現(xiàn)“人文特色”、“生態(tài)特色”和“綜合特色”，營造出

44、鮮明、良好的品牌形象。 企業(yè)介紹： 投資商：廣州保晟投資發(fā)展公司 建筑單位：潮州建筑安裝總公司 景觀設(shè)計單位：重慶大學(xué)設(shè)計研究院 4. 帝景灣 基本信息： 物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：精裝修 建筑類別：高層洋房,小高層洋房 物業(yè)地址：增城惠州市惠城區(qū)新城市中心江北區(qū) 開 發(fā) 商： 合生創(chuàng)展 均價：-元/平方米 施工進度：現(xiàn)正進行基本結(jié)構(gòu)工程施工（2005-8） 詳細信息： 開盤時間： 建筑面積： 占地面積： 綠化率： 容 積 率： 停 車 位： 物業(yè)管理費： 戶型： 5室2廳3衛(wèi)1廚帝明軒210 4室2廳2衛(wèi)1廚帝華軒170 5室2廳3衛(wèi)1廚帝豪軒196 5室2廳帝明軒210 配套設(shè)施 內(nèi)部

45、配套：醫(yī)療保健、商業(yè)配套、生活配套、江岸廣場、文化娛樂等 項目介紹 惠州合生帝景灣項目是合生實施“華南颶風(fēng)”發(fā)展戰(zhàn)略的首個珠三角項目。該項目位于惠州市新城市中心江北區(qū)，小區(qū)均由小高層和高層組成，全部一梯兩戶設(shè)計，三面通風(fēng)，戶戶南北對流。首期產(chǎn)品戶型面積為160平方米200平方米。 沿中軸線步行街兩邊設(shè)置住宅組團，采用由高層住宅圍合形成院落空間的模式。 5. 新塘新世界花園 基本信息： 物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：全裝修 建筑類別：高層、多層 號6物業(yè)地址：增城新塘鎮(zhèn)花園東路開 發(fā) 商：新世界中國地產(chǎn)有限公司 均價：3180元/平方米 付款方式：帶500元/平方米裝修 價格描均最高歷史價格錄時50平方米2005-12-22-318平1平30022005-12-20帶基本裝280平350平2005-5-133平28042004-8-8平28052004-11-4 平方2680元/6 2004-6-4 米 詳細信息： 開盤時間：2004-6-4 建筑面積：480000 平方米 占地面積：3