珠三角地產(chǎn)價(jià)格的中心化趨勢(shì).ppt

1、珠三角地產(chǎn)價(jià)格的中心化趨勢(shì),世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司 2004年3月,陳勁松,一、問(wèn)題的提出,令人困惑的泡沫！ 中國(guó)地產(chǎn)的“廣州現(xiàn)象”和“杭州現(xiàn)象”。 令人迷惑的政策-121文件（央行）和18號(hào)令（國(guó)務(wù)院）。 為什么房地產(chǎn)的理論總是在論證現(xiàn)實(shí)的不合理性？ 為什么根據(jù)理論推出的政策總是達(dá)不到預(yù)期的效果？ 中國(guó)地產(chǎn)界有理由對(duì)這些既有的理論開(kāi)展質(zhì)疑和反思,二、房地產(chǎn)問(wèn)題的界定,行業(yè)的界定是一個(gè)沒(méi)有解決好的問(wèn)題,金融工具,資源占有,再生產(chǎn)方式,住,資產(chǎn),三、為什么界定行業(yè)的內(nèi)容是重要的,美國(guó)鐵路行業(yè)對(duì)內(nèi)容的界定 維珍航空和西南航空對(duì)航空業(yè)內(nèi)容的重新界定 合肥新政務(wù)中心的案例,四、復(fù)雜系統(tǒng)的概念,復(fù)

2、雜系統(tǒng),自然系統(tǒng),設(shè)計(jì)系統(tǒng),社會(huì)系統(tǒng),Nature System,Design System,Social System,簡(jiǎn)單系統(tǒng),簡(jiǎn)單系統(tǒng)有單一或有限復(fù)合因果關(guān)系，有標(biāo)準(zhǔn)、有參數(shù)、可控 復(fù)雜系統(tǒng)沒(méi)有單一或有限復(fù)合因果關(guān)系，有規(guī)律、有趨勢(shì)、可調(diào),迄今為止，人類(lèi)認(rèn)識(shí)世界表現(xiàn)為對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)的解構(gòu),五、房地產(chǎn)系統(tǒng),房地產(chǎn)-復(fù)合的系統(tǒng),六、傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論對(duì)復(fù)合系統(tǒng)的解構(gòu)-地域解構(gòu)方式,地域性：作為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ) 地理界限：作為人口需求與地價(jià)等級(jí)的測(cè)算依據(jù) 行政區(qū)域：作為配置資源的主體 區(qū)域發(fā)展：作為房地產(chǎn)發(fā)展水平的標(biāo)尺,參數(shù)：規(guī)劃、合理配置、房?jī)r(jià)收入比、空置率、二手/一手、投資/銷(xiāo)售,七、對(duì)地域解

3、構(gòu)方式的突破,突破一：汽車(chē)時(shí)代 突破二：信息時(shí)代 突破三：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 突破四：中國(guó)因素（城市化發(fā)展,對(duì)地域解構(gòu)方式的突破一：汽車(chē)時(shí)代,高速公路網(wǎng)-城際 捷運(yùn)系統(tǒng)-城際公交化 立交系統(tǒng)-城市,距離的消失,汽車(chē)時(shí)代的文明標(biāo)志,八、對(duì)地域解構(gòu)方式的突破二信息時(shí)代,房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)理念 材料與建設(shè),全國(guó)一體化,全國(guó)一體化,九、對(duì)地域解構(gòu)方式的突破三區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,區(qū)域開(kāi)放,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),中心化與邊緣化,投資 終端消費(fèi)者,戶(hù)口制度 游戲規(guī)則 話語(yǔ)霸權(quán),十、對(duì)地域解構(gòu)方式的突破四中國(guó)因素,城市化發(fā)展,房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)意義,住 生活方式 資產(chǎn) 信用,十一、對(duì)地域解構(gòu)模式的挑戰(zhàn)理論與現(xiàn)實(shí)的悖論,一個(gè)時(shí)代過(guò)去了，我們對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的重新詮釋和 建立新的解構(gòu)方式，成為把握現(xiàn)實(shí)和展望未來(lái)的必 然