臨沂沂景華庭營銷執(zhí)行報告

1、沂景華庭營銷執(zhí)行報告,2,您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家！ 專業(yè)專注專攻,產(chǎn)品細(xì)分,1,銷控策略,2,推廣起點,3,報告體系,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,樓棟分析,從觀景，采光等方面對本案的7棟樓進(jìn)行細(xì)分，以便于后期的房源梳理,為了表述方便，現(xiàn)初步為為各個樓進(jìn)行編號，具體如圖： 注：因為2，3#樓與4#樓圖紙編號沖突，以后表述4#樓戶型為“公建B”戶型,戶型分布分析,本案推出共7棟高層，其中有A,B,公建B,C,D五種戶型區(qū)段，共17總戶型，每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型分布分析,本案推出共7棟高層，其中有A,B,公建B,C,D五種戶

2、型區(qū)段，共17總戶型，每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型分布分析,本案推出共7棟高層，其中有A,B,公建B,C,D五種戶型區(qū)段，共17總戶型，每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型配比分析,本案推出高層共7棟，其中一室占到46%，兩室占到16%，三室占37%；其面積配比見下表,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,一：觀景房,觀景房：分為一線觀景房和二線觀景房,一線觀景房： A1戶型東戶， B-4戶型， D-1戶型東戶,1,1,1,1,一：觀景房,觀景房：分為一線觀景房和二線觀景房,二線觀景房： A1戶型西戶， B-1戶型， C-1戶型東西端

3、兩端； D-1戶型西戶,2,2,2,2,2,2,本案共有一線觀景房92戶，分別是A1戶型東戶，B-4戶型，D-1戶型東戶，均為東戶可觀河的優(yōu)質(zhì)房源，是本案實現(xiàn)溢價的優(yōu)勢房源； 二線觀景房128套，分別是A1戶型西戶，B-1戶型，C-1戶型東西端兩端，D-1戶型西戶；該戶型除C1有東戶外，其他均為西戶，由于臨沂人的思想觀念和擔(dān)心西曬等問題，去化速度和價格要低于一線觀景房源，但是由于宜居等優(yōu)勢，其均價仍要高于項目均價，同樣為實現(xiàn)溢價的主要房源,一：觀景房,觀景房源梳理,一、觀景房,本案共有一線觀景房92戶，均為東戶可觀河的優(yōu)質(zhì)房源，是本案實現(xiàn)溢價的優(yōu)勢房源；二線觀景房128套，除C1東戶房源之外，

4、均為西戶房源，但是景觀效果同樣十分突出,本案周邊高層一線觀景房存量不大，屬于每個樓盤的最高檔房源，此類房源雖然價格要項目均價高1000元/左右，同時是也是最早銷售一空的房源,供應(yīng)量分析,觀景房,由此可見，該區(qū)段房源價格均價除水岸華庭和東方花苑之外，東戶觀景房的均價都在5300元/左右； 以鳳凰城二期首期推出的26#，27#樓為例，2010年6月25號開盤，截至上周，其27#東戶觀景房源僅剩27樓以上，西戶還剩17樓，24樓及以上戶型。其27樓價格為5958元/，東戶均價為5400元/，高出項目均價700元,同類產(chǎn)品的價格抗性,一線觀景房,6264 元/平方米,一線觀景房價格加權(quán)分析,地段系數(shù)

5、-0.01 景觀系數(shù) +0.03 戶型系數(shù) +0.03 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) +0.03 項目內(nèi)部綠化 +0.01,鳳凰城二期高層 東戶觀景房 均價：5400元,價格提升 +0.16,本案價格,觀景房,同類產(chǎn)品的價格抗性,二線觀景房,5405 元/平方米,二線觀景房價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.02 戶型系數(shù) +0.03 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) +0.03 項目內(nèi)部綠化 +0.01,鳳凰城二期高層 西戶觀景房 均價：4700元,價格提升 +0.15,本案價格,觀景房,本案替代產(chǎn)品分析 本案一

6、線觀景房的價格預(yù)計為77萬，二線觀景房總房款預(yù)計為67萬，總房款較高，但是品質(zhì)突出，主要有的競爭對手來自周邊的多層和瀾泊灣等高端項目： 沂龍灣花園洋房； 城市主人花園洋房； 瀾泊灣； 針對次情況，應(yīng)該在推廣宣傳，以及后期的銷售執(zhí)行上針對本案的身份感以及高品質(zhì)做文章，突出本案的飲用水入戶系統(tǒng)和空氣凈化系統(tǒng)，以及超大面積的項目綠化,替代產(chǎn)品分析,觀景房,客戶定位： 通達(dá)路，蒙山大道，北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主，在其他地方可能有房，但是工作關(guān)系需再購置一套，年齡4045歲，改善性住房為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體

7、的15% ； 成衣市場，義堂板材市場老板，年齡3550改善型置業(yè)為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，成衣市場共約攤位4000余個，板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組，僅我司在登記客戶資源約為3600組，潛在客戶數(shù)量龐大，該類客戶約占總客戶群體的30%； 大學(xué)城教授，師范學(xué)院，師范附中等年長老師被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房，年齡4050歲，該類客戶總量約在1100人左右，但相關(guān)單位距離本案較近，因此客戶相對較為集中，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 通過對南坊高端項目如沂龍灣，德居一品，瀾泊灣等項目的截流而得來的，諸如河?xùn)|鋼材市場，縣域客戶等群體，改善型置業(yè)為主，私營老板為主，年齡3550歲，該

8、類客戶數(shù)量巨大，無法具體統(tǒng)計，但購買力很強(qiáng)，該類客戶約占總客戶群體的30% ； 羅莊中大型企業(yè)的高管，陶瓷市場等老板，據(jù)不完全統(tǒng)計，該類客戶多位改善型置業(yè)，且數(shù)量龐大，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 其他區(qū)域客戶群體，縣域客戶等，占5%左右,客戶定位,觀景房,經(jīng)過上述分析，得出本案的觀景房的發(fā)展定位,價格定位 一線觀景房：6264元/； 二線觀景房：5405元/； 銷售周期： 本案220套觀景房的預(yù)計去化周期為8個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,二：舒適三居,舒適三居,舒適三居： C1戶型，如圖標(biāo)致處； C2戶型，如圖標(biāo)致

9、處,c1,c1,c2,c2,本案舒適性三居為C1,C2戶型，共72套； 其戶型的優(yōu)點是戶型方正，全名設(shè)計，并且有獨立的儲物間，都深深符合消費者的需求； 但是C1的劣勢為每個樓層有2個C1戶型緊挨在一起，影響視野和采光； C2戶型的劣勢是不是南北通透的戶型，不容易被客戶接收，但是117三室外加儲藏室的良好的戶型設(shè)計，足以彌補(bǔ)這一缺點； 其中C1戶型2棟樓接近靠在一起的戶型是本類戶型的銷售難點。 舒適性三居在臨沂市場屬于主流房型，周邊項目如香格里拉，沂龍灣高層，城市主人等項目均涉及次戶型，本案次階段戶型不多，并且有36套C1房源因采光問題屬于相對滯銷房源,二：舒適三居,舒適性三居房源梳理,此區(qū)段房

10、源一分為二，C2戶型受眾群體范圍較廣，因此建議價格定位稍高，連在一起的36套C1戶型則相對降低價格，初步定為活動房源，為后期的促銷活動的主推房源,二：舒適三居,同類產(chǎn)品的價格抗性,舒適三居價格定位,5148 元/平方米,舒適三居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.04 戶型系數(shù) +0.04 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) -0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.04,環(huán)球國際二期 18F，120 純南向戶型 均價：4178元,價格提升 +0.17,本案價格,舒適三居,客戶定位： 通達(dá)路，蒙山大道，北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主，在其他地方可能有房，但是工作

11、關(guān)系需再購置一套，年齡3045歲，改善性住房為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 成衣市場，義堂板材市場老板，年齡3550改善型置業(yè)為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，成衣市場共約攤位4000余個，板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組，僅我司在登記客戶資源約為3600組，潛在客戶數(shù)量龐大，該類客戶約占總客戶群體的30%； 大學(xué)城教授，師范學(xué)院，師范附中等年長老師因被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房，年齡4050歲，該類客戶總量約在1100人左右，但相關(guān)單位距離本案較近，因此客戶相對較為集中，該類客戶約占總客戶群體

12、的10% ； 交警大隊員工，南坊事業(yè)單位成員改善兼投資性住房，據(jù)統(tǒng)計該類客戶共有830人左右，考慮到客戶群體工作單位據(jù)本案較近，故此類客戶意向較為強(qiáng)烈，此類客戶月占總客戶群體的10%； 后十社區(qū)，角沂，王平莊等經(jīng)濟(jì)條件較好的常住居民改善型置業(yè)，家中已有一套房，但是由于孩子結(jié)婚等問題，需要在購買一套，此類客戶群體約占總客戶群體的5%； 通過對南坊高端項目如沂龍灣，德居一品，瀾泊灣等項目的截流而得來的，諸如河?xùn)|板材市場，縣域客戶等群體，改善型置業(yè)為主，私營老板為主，年齡3550歲該類客戶數(shù)量巨大，無法具體統(tǒng)計，但購買力很強(qiáng)，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 其他區(qū)域客戶群體，縣域客戶等，占5%左

13、右,客戶定位,舒適三居,經(jīng)過上述分析，得出本案的舒適三居的發(fā)展定位,價格定位 C2：5248元/； C1（靠近在一起的的）：5048元/； 銷售周期 本案72套觀景房的預(yù)計去化周期為8個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,三：躍層三居,躍層三居,躍層三居： A2戶型 B2戶型,三：躍層三居,本案共有躍層三居74套，分別為A2,B2戶型。越層戶型在臨沂很供應(yīng)很少，但是深受年輕人喜愛，本案戶型功能齊全，分區(qū)合理，因此，此戶型屬于熱銷戶型,周邊只有香格里拉3#樓才有此類躍層戶型，相關(guān)信息如下,香格里拉該躍層戶型價格比項目均價高700元左

14、右,價格及替代產(chǎn)品分析,5290 元/平方米,躍層三居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀系數(shù) +0.00 戶型系數(shù) +0.02 產(chǎn)品科技元素 +0.03 營銷附加值系數(shù) +0.06 配套系數(shù) +0.00 項目內(nèi)部綠化 +0.04,香格里拉 5F，109 躍層戶型 均價：4600元,價格提升 +0.15,本案價格,客戶定位： 通達(dá)路，蒙山大道，北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主，年齡2540歲，事業(yè)起步期，過渡性需求為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體的25% ； 南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以東的事業(yè)

15、單位未分房的年輕職員，頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主，年齡2030歲，過渡性需求為主，該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增，總數(shù)量無法預(yù)估，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 師范學(xué)院，師院附中，大學(xué)城為未分房年輕教師，年齡2530歲，剛性需求，據(jù)不完全統(tǒng)計，此類客戶群體數(shù)量約為390人左右，購買意愿較強(qiáng)烈，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 后十片區(qū)，王平莊，南坊曲沂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的常住居民，年齡3550之間，改善型置業(yè)為主，家中已有一套房，但是由于孩子結(jié)婚等問題，需要在購買一套，此類客戶群體約占總客戶群體的20%； 其他區(qū)域客戶群體，年齡3550歲之間，被本案的品質(zhì)所吸引前來購房，如

16、成衣市場的較年輕的老板，年齡在2535歲之間，該類客戶數(shù)量龐大，但是分布較為松散，應(yīng)為后期挖掘重點，此類客戶群體約占總客戶群體的25,三：躍層三居,客戶定位,價格定位 B-2,A-2戶型：5290元/； 去化周期 本案共96套戶型去化速度為4個月,三：躍層三居,經(jīng)過上述分析，得出本案的躍層三居的發(fā)展定位,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,四：緊湊兩居,緊湊兩居： 公建B2戶型 D2戶型,四：緊湊兩居,本案緊湊兩居戶型及周邊供應(yīng)量分析,本案共有緊湊兩居戶型180戶，分別為公建B-2戶型和D-2戶型。 公建B-2戶型戶型緊湊方正，并且配

17、有儲藏室，功能分區(qū)明顯，并且面積只有70.18，有效控制首付；缺點是位于公建樓，2梯13戶且28層會為生活帶來不便； D-戶型主臥帶飄窗，經(jīng)濟(jì)實用且情趣盎然，面積僅為83.34，并且位于社區(qū)東南角，視野開闊；該戶型堪稱完美,項目周邊環(huán)球國際二期有72，89的兩室戶型，供應(yīng)量只有120戶左右，剛開盤就所剩不多，現(xiàn)在幾乎售完； 本案緊湊兩居戶型總房款僅為30萬左右，加上周邊高層此面積區(qū)段的供應(yīng)量不足，沂龍灣等花園洋房項目總價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案緊湊兩居戶型，周邊可替代產(chǎn)品很少； 因此次面積區(qū)段戶型屬于俏銷戶型,四：緊湊兩居,價格定位,4796 元/平方米,緊湊兩居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀

18、系數(shù) +0.02 戶型系數(shù) +0.01 產(chǎn)品科技元素 +0.02 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) -0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.02,沂龍灣 11F，88 4347元/ 均價：4400元,價格提升 +0.09,本案價格,四：緊湊兩居,客戶定位分析,客戶定位： 后十片區(qū)，曲沂片區(qū)，王平莊等周邊社區(qū)購買婚房或為子女購買婚房的客戶群體，剛性需求為主，由于此房款較低，因此受眾群體數(shù)量大大增加，該類客戶約占客戶群體總量的25%； 大學(xué)城，師范學(xué)院等年輕教師婚房為主，年齡2535歲，剛性需求為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，此類客戶群體數(shù)量約為390人左右，購買意愿較強(qiáng)烈，該類客戶約占總客戶群體的5% ； 通達(dá)

19、路，蒙山大道，北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主，在其他地方可能有房，但是工作關(guān)系需再購置一套，年齡2535歲，改善性住房為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體的30% ； 南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以東的事業(yè)單位未分房的年輕職員，頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主，年齡2030歲，過渡性需求為主，該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增，總數(shù)量無法預(yù)估，該類客戶約占總客戶群體的30% ； 依靠周邊師范學(xué)院，師院附中，師院附小等教育依托，家長為照顧或者方便學(xué)生上學(xué)而置業(yè)，另一方面兼顧投資，由于師院附中、附小

20、等學(xué)校為城北重點學(xué)校，因此學(xué)生來源較為廣泛，家長的經(jīng)濟(jì)實力也較為良好，故此類客戶有一定挖掘空間，該類客戶約占總客戶群體的30% ； 通過對其他項目的截流而前來本案置業(yè)的客戶，占5%左右,經(jīng)過上述分析，得出本案緊湊兩居發(fā)展定位,四：緊湊兩居,價格定位 公建B-2戶型：4696元/； D-2戶型：4896元/； 去化周期確定： 預(yù)計本案120套小戶型的去化周期為4個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,五：寬松兩居,寬松兩居： 公建B-3戶型 公建B-4戶型,五：寬松兩居,寬松兩居戶型簡介及替代品分析,本案共有寬松兩居有公建B-3戶型和

21、公建B-4戶型，共56套。 寬松兩居的戶型公建B-3戶型和公建B-4戶型雖然戶型設(shè)計完美，戶型試用，緊湊，但是處于公建樓，28樓，且為2梯13戶，電梯的不便利可能會導(dǎo)致本區(qū)段戶型客戶有所減少；優(yōu)秀的戶型品質(zhì)不容易被突出；該戶型的優(yōu)點與缺點共存，該戶型需要后期置業(yè)顧問加強(qiáng)引導(dǎo)，從而促進(jìn)該戶型的成交比例,替代產(chǎn)品分析： 寬松兩居周邊總房款在40萬左右，周邊替代產(chǎn)品較多，需要12萬元左右的首付，沂龍灣城市主人95左右的花園洋房，其誘惑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本案公建B-3,B-4戶型； 高層方面，沂龍灣二期高層也有96左右的兩室，均價3900元/左右，因此次面積區(qū)段戶屬于相對滯銷戶型，需要借助助銷，促銷活動輔助，

22、以加快該戶型的去化速度,五：寬松兩居,產(chǎn)品價格分析,4559 元/平方米,寬松兩居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.01 樓棟系數(shù) +0.00 產(chǎn)品科技元素 +0.02 營銷附加值系數(shù) +0.01 配套系數(shù) +0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.01 競爭系數(shù) -0.08,鳳凰城 19F，95 4815元/ 均價：4700元,價格提升 -0.03,本案價格,五：寬松兩居,寬松兩居客戶定位,客戶定位： 通達(dá)路，蒙山大道，北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主，在其他地方可能有房，但是工作關(guān)系需再購置一套，年齡2535歲，改善性住房為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400

23、個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 成衣市場，義堂板材市場年輕老板，年齡2535歲之間，買房投資改善兼顧，買房但是不常住，據(jù)不完全統(tǒng)計，成衣市場共約攤位4000余個，板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組，僅我司在登記客戶資源約為3600組，潛在客戶數(shù)量龐大，該類客戶約占總客戶群體的25%； 大學(xué)城教授，師范學(xué)院，師范附中等年長老師因被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房，年齡4050歲，該類客戶總量約在1100人左右，但相關(guān)單位距離本案較近，因此客戶相對較為集中，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 交警大隊員工，南坊事業(yè)單位成員改善兼投資性住房，據(jù)統(tǒng)計該類客戶共

24、有830人左右，考慮到客戶群體工作單位據(jù)本案較近，故此類客戶意向較為強(qiáng)烈，此類客戶月占總客戶群體的10%； 后市社區(qū)，角沂，王平莊等常住居民婚房，剛性需求為主，由于總房款相對較大，因此受眾群體數(shù)量較多，此類客戶群體約占總客戶群體的15%； 通過對南坊高端項目如沂龍灣，德居一品，瀾泊灣等項目的截流而得來的，諸如河?xùn)|板材市場，縣域客戶等群體，改善型置業(yè)為主，私營老板為主，年齡3550歲該類客戶數(shù)量巨大，無法具體統(tǒng)計，但購買力很強(qiáng)，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 配合其他社會資源，挖掘此戶型商業(yè)潛力，以辦公為目的的客戶群體，占5%左右； 其他區(qū)域客戶群體，縣域客戶等，占5%左右,寬松兩居,價格定

25、位 B-3,B-4戶型：4559元/； 銷售周期 預(yù)計本案56套兩居室戶型的去化周期為8個月,經(jīng)過上述分析，得出本案的兩居室發(fā)展定位,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,六：小戶型,根據(jù)最新政策規(guī)定，北向小戶型定義為不宜居產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)為40年，且必須首付50%；按照次規(guī)定，本案只有公建10層以上的南向B-1戶型為70年產(chǎn)權(quán),70年產(chǎn)權(quán)小戶型： 公建B-1戶型,六：小戶型,根據(jù)最新政策規(guī)定，北向小戶型定義為不宜居產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)為40年，且必須首付50%；按照次規(guī)定，本案除公建10層以上的南向B-1戶型除外，全部為40年產(chǎn)權(quán),40年產(chǎn)權(quán)小戶型：

26、 公建B-1戶型 B-3戶型 A3戶型 C-3戶型 D-3戶型,小戶型 供應(yīng)量分析,本案周邊小戶型供應(yīng)量分析,項目周邊的小戶型供應(yīng)量并不是很多，約為4.1萬，主要集中在香格里拉； 香格里拉通過對低價策略以及大面積的推廣，對本案所在片區(qū)的小戶型投資的炒作，對本案有一定的利好關(guān)系,城中板塊和城西板塊供應(yīng)量較大，城南板塊供應(yīng)量則較少，其中銀座中心和金陽花園供應(yīng)量較大； 濱河板塊的供應(yīng)量主要來自于香格里拉； 南坊小戶型供應(yīng)量有限，目前只有環(huán)球國際和沂龍灣高層才有小戶型，這種現(xiàn)況在不久即將被打破； 河?xùn)|板塊只有開發(fā)區(qū)的名都國際才有小戶型，相信后期供應(yīng)量也不會很大,各板塊小戶型存量共20.9萬，具體分布如

27、下,小戶型 供應(yīng)量分析,整個臨沂市的小戶型供應(yīng)量，主要集中在城中，城西板塊，較本案有一定距離范圍，客戶區(qū)域交集不是很大；借助香格里拉以及環(huán)球國際多區(qū)域投資的炒作，本案區(qū)域小戶型投資熱潮初現(xiàn)端倪,小戶型,本案周邊小戶型雖然存量不大，但是整體價格低于城南板塊與城中板塊，原因在于項目周邊工作場所相對不足，且無暫時居住的高收入群體，投資回報相對較低；本案戶型雖然功能分區(qū)完善，但是還不足以彌補(bǔ)項配套和產(chǎn)權(quán)劣勢；香格里拉的高去化速度是依靠其相對低廉的價位,本案周邊項目小戶型價格統(tǒng)計,臨沂市各片區(qū)小戶型價格統(tǒng)計,由此可見，周邊項目均價在3800元/左右，本案大多數(shù)小戶型均為40年產(chǎn)權(quán)，并且需交付50%的首付

28、，首付的提高意味著替代產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，對本案銷售有著十分不利的影響,同類產(chǎn)品的價格抗性,小戶型,本案替代產(chǎn)品分析 香格里拉， 24，25 ，33 ，47 ，61 的戶型； 沂龍灣：60的戶型； 環(huán)球國際35，39，62的戶型； 以上戶型的存量約為4.1萬。 本案周邊產(chǎn)品雖然存量不大，但是其該區(qū)域總體小戶型的消化速度也相對較低,替代產(chǎn)品分析及價格分析,4033 元/平方米,小戶型價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀系數(shù) +0.01 戶型系數(shù) +0.02 產(chǎn)品科技元素 +0.05 營銷附加值系數(shù) +0.03 產(chǎn)權(quán)系數(shù) -0.05 項目內(nèi)部綠化 +0.03,香格里拉 24F，33.47 3922

29、元/ 均價：3700元,價格提升 +0.09,本案價格,小戶型,客戶定位： 通達(dá)路，蒙山大道，北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主，年齡2030歲，事業(yè)起步期，過渡性需求為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個，潛在客戶總量約1400組，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以東的事業(yè)單位未分房的年輕職員，頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主，年齡2030歲，過渡性需求為主，該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增，總數(shù)量無法預(yù)估，該類客戶約占總客戶群體的20% ； 師范學(xué)院，師院附中，大學(xué)城為未分房年輕教師，年齡2530歲，過渡性需求為

30、主，據(jù)不完全統(tǒng)計，此類客戶群體數(shù)量約為390人左右，購買意愿較強(qiáng)烈，該類客戶約占總客戶群體的10% ； 依托師范學(xué)院，師院附中，師院附小等教育資源，吸引家長為學(xué)生購房，由于師院附中、附小等學(xué)校為城北重點學(xué)校，因此學(xué)生來源較為廣泛，家長的經(jīng)濟(jì)實力也較為良好，故此類客戶有一定挖掘空間，該類客戶約占總客戶群體的5% ； 后十片區(qū)，王平莊，南坊曲沂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的常住居民，年齡3550之間，投資型置業(yè)為主，因為房款較低，投資回報率較高，因此受眾群體的數(shù)量大大增加，占20%左右； 其他區(qū)域客戶群體，年齡3550歲之間，被本案的品質(zhì)所吸引前來購房，多為投資型客戶，如成衣市場，板材市場等客戶群體，此類客戶多為

31、投資性客戶，分布較為廣泛，但是數(shù)量也較多，占25%左右,客戶定位分析,小戶型,價格定位 70年產(chǎn)權(quán)：4133元/； 40年產(chǎn)權(quán)：3933元/； 去化周期 預(yù)計本案480套小戶型的去化周期為12個月,經(jīng)過上述分析，得出本案的小戶型發(fā)展定位,推廣渠道,銷控策略,產(chǎn)品細(xì)分統(tǒng)計 房源銷控策略,2,戶型細(xì)分統(tǒng)計,為方便銷控策略的制定，根據(jù)前面的戶型細(xì)分，簡單的將房源分為三類,房源銷控策略,根據(jù)上述分析，建議首期推出1#，5#，6#，7#樓：二期推出2#，3#，4#樓,首期推出產(chǎn)品涵蓋：觀景房，舒適三居，躍層三居，緊湊兩居，小戶型5種產(chǎn)品; 二期推出產(chǎn)品涵蓋：觀景房，躍層三居，緊湊兩居，寬敞兩居，小戶型5種產(chǎn)品,一期推出產(chǎn)品： 產(chǎn)品類型配比豐富 優(yōu)勢房源劣勢房源配比合理； 并且涵蓋中高端低各種物業(yè)類型,后期溢價房源，觀景房，躍層,前期溢價房源，觀景房，躍層,房源銷控的原則 1、在實現(xiàn)資金快速回籠， 2、樹