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文檔簡介
1、沂景華庭營銷執(zhí)行報告,2,您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家! 專業(yè)專注專攻,產(chǎn)品細(xì)分,1,銷控策略,2,推廣起點,3,報告體系,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,樓棟分析,從觀景,采光等方面對本案的7棟樓進(jìn)行細(xì)分,以便于后期的房源梳理,為了表述方便,現(xiàn)初步為為各個樓進(jìn)行編號,具體如圖: 注:因為2,3#樓與4#樓圖紙編號沖突,以后表述4#樓戶型為“公建B”戶型,戶型分布分析,本案推出共7棟高層,其中有A,B,公建B,C,D五種戶型區(qū)段,共17總戶型,每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型分布分析,本案推出共7棟高層,其中有A,B,公建B,C,D五種戶
2、型區(qū)段,共17總戶型,每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型分布分析,本案推出共7棟高層,其中有A,B,公建B,C,D五種戶型區(qū)段,共17總戶型,每種戶型所在樓棟及具體戶型見下表,戶型配比分析,本案推出高層共7棟,其中一室占到46%,兩室占到16%,三室占37%;其面積配比見下表,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,一:觀景房,觀景房:分為一線觀景房和二線觀景房,一線觀景房: A1戶型東戶, B-4戶型, D-1戶型東戶,1,1,1,1,一:觀景房,觀景房:分為一線觀景房和二線觀景房,二線觀景房: A1戶型西戶, B-1戶型, C-1戶型東西端
3、兩端; D-1戶型西戶,2,2,2,2,2,2,本案共有一線觀景房92戶,分別是A1戶型東戶,B-4戶型,D-1戶型東戶,均為東戶可觀河的優(yōu)質(zhì)房源,是本案實現(xiàn)溢價的優(yōu)勢房源; 二線觀景房128套,分別是A1戶型西戶,B-1戶型,C-1戶型東西端兩端,D-1戶型西戶;該戶型除C1有東戶外,其他均為西戶,由于臨沂人的思想觀念和擔(dān)心西曬等問題,去化速度和價格要低于一線觀景房源,但是由于宜居等優(yōu)勢,其均價仍要高于項目均價,同樣為實現(xiàn)溢價的主要房源,一:觀景房,觀景房源梳理,一、觀景房,本案共有一線觀景房92戶,均為東戶可觀河的優(yōu)質(zhì)房源,是本案實現(xiàn)溢價的優(yōu)勢房源;二線觀景房128套,除C1東戶房源之外,
4、均為西戶房源,但是景觀效果同樣十分突出,本案周邊高層一線觀景房存量不大,屬于每個樓盤的最高檔房源,此類房源雖然價格要項目均價高1000元/左右,同時是也是最早銷售一空的房源,供應(yīng)量分析,觀景房,由此可見,該區(qū)段房源價格均價除水岸華庭和東方花苑之外,東戶觀景房的均價都在5300元/左右; 以鳳凰城二期首期推出的26#,27#樓為例,2010年6月25號開盤,截至上周,其27#東戶觀景房源僅剩27樓以上,西戶還剩17樓,24樓及以上戶型。其27樓價格為5958元/,東戶均價為5400元/,高出項目均價700元,同類產(chǎn)品的價格抗性,一線觀景房,6264 元/平方米,一線觀景房價格加權(quán)分析,地段系數(shù)
5、-0.01 景觀系數(shù) +0.03 戶型系數(shù) +0.03 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) +0.03 項目內(nèi)部綠化 +0.01,鳳凰城二期高層 東戶觀景房 均價:5400元,價格提升 +0.16,本案價格,觀景房,同類產(chǎn)品的價格抗性,二線觀景房,5405 元/平方米,二線觀景房價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.02 戶型系數(shù) +0.03 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) +0.03 項目內(nèi)部綠化 +0.01,鳳凰城二期高層 西戶觀景房 均價:4700元,價格提升 +0.15,本案價格,觀景房,本案替代產(chǎn)品分析 本案一
6、線觀景房的價格預(yù)計為77萬,二線觀景房總房款預(yù)計為67萬,總房款較高,但是品質(zhì)突出,主要有的競爭對手來自周邊的多層和瀾泊灣等高端項目: 沂龍灣花園洋房; 城市主人花園洋房; 瀾泊灣; 針對次情況,應(yīng)該在推廣宣傳,以及后期的銷售執(zhí)行上針對本案的身份感以及高品質(zhì)做文章,突出本案的飲用水入戶系統(tǒng)和空氣凈化系統(tǒng),以及超大面積的項目綠化,替代產(chǎn)品分析,觀景房,客戶定位: 通達(dá)路,蒙山大道,北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主,在其他地方可能有房,但是工作關(guān)系需再購置一套,年齡4045歲,改善性住房為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體
7、的15% ; 成衣市場,義堂板材市場老板,年齡3550改善型置業(yè)為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,成衣市場共約攤位4000余個,板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組,僅我司在登記客戶資源約為3600組,潛在客戶數(shù)量龐大,該類客戶約占總客戶群體的30%; 大學(xué)城教授,師范學(xué)院,師范附中等年長老師被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房,年齡4050歲,該類客戶總量約在1100人左右,但相關(guān)單位距離本案較近,因此客戶相對較為集中,該類客戶約占總客戶群體的10% ; 通過對南坊高端項目如沂龍灣,德居一品,瀾泊灣等項目的截流而得來的,諸如河?xùn)|鋼材市場,縣域客戶等群體,改善型置業(yè)為主,私營老板為主,年齡3550歲,該
8、類客戶數(shù)量巨大,無法具體統(tǒng)計,但購買力很強(qiáng),該類客戶約占總客戶群體的30% ; 羅莊中大型企業(yè)的高管,陶瓷市場等老板,據(jù)不完全統(tǒng)計,該類客戶多位改善型置業(yè),且數(shù)量龐大,該類客戶約占總客戶群體的10% ; 其他區(qū)域客戶群體,縣域客戶等,占5%左右,客戶定位,觀景房,經(jīng)過上述分析,得出本案的觀景房的發(fā)展定位,價格定位 一線觀景房:6264元/; 二線觀景房:5405元/; 銷售周期: 本案220套觀景房的預(yù)計去化周期為8個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,二:舒適三居,舒適三居,舒適三居: C1戶型,如圖標(biāo)致處; C2戶型,如圖標(biāo)致
9、處,c1,c1,c2,c2,本案舒適性三居為C1,C2戶型,共72套; 其戶型的優(yōu)點是戶型方正,全名設(shè)計,并且有獨立的儲物間,都深深符合消費者的需求; 但是C1的劣勢為每個樓層有2個C1戶型緊挨在一起,影響視野和采光; C2戶型的劣勢是不是南北通透的戶型,不容易被客戶接收,但是117三室外加儲藏室的良好的戶型設(shè)計,足以彌補(bǔ)這一缺點; 其中C1戶型2棟樓接近靠在一起的戶型是本類戶型的銷售難點。 舒適性三居在臨沂市場屬于主流房型,周邊項目如香格里拉,沂龍灣高層,城市主人等項目均涉及次戶型,本案次階段戶型不多,并且有36套C1房源因采光問題屬于相對滯銷房源,二:舒適三居,舒適性三居房源梳理,此區(qū)段房
10、源一分為二,C2戶型受眾群體范圍較廣,因此建議價格定位稍高,連在一起的36套C1戶型則相對降低價格,初步定為活動房源,為后期的促銷活動的主推房源,二:舒適三居,同類產(chǎn)品的價格抗性,舒適三居價格定位,5148 元/平方米,舒適三居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.04 戶型系數(shù) +0.04 產(chǎn)品科技元素 +0.04 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) -0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.04,環(huán)球國際二期 18F,120 純南向戶型 均價:4178元,價格提升 +0.17,本案價格,舒適三居,客戶定位: 通達(dá)路,蒙山大道,北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主,在其他地方可能有房,但是工作
11、關(guān)系需再購置一套,年齡3045歲,改善性住房為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體的20% ; 成衣市場,義堂板材市場老板,年齡3550改善型置業(yè)為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,成衣市場共約攤位4000余個,板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組,僅我司在登記客戶資源約為3600組,潛在客戶數(shù)量龐大,該類客戶約占總客戶群體的30%; 大學(xué)城教授,師范學(xué)院,師范附中等年長老師因被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房,年齡4050歲,該類客戶總量約在1100人左右,但相關(guān)單位距離本案較近,因此客戶相對較為集中,該類客戶約占總客戶群體
12、的10% ; 交警大隊員工,南坊事業(yè)單位成員改善兼投資性住房,據(jù)統(tǒng)計該類客戶共有830人左右,考慮到客戶群體工作單位據(jù)本案較近,故此類客戶意向較為強(qiáng)烈,此類客戶月占總客戶群體的10%; 后十社區(qū),角沂,王平莊等經(jīng)濟(jì)條件較好的常住居民改善型置業(yè),家中已有一套房,但是由于孩子結(jié)婚等問題,需要在購買一套,此類客戶群體約占總客戶群體的5%; 通過對南坊高端項目如沂龍灣,德居一品,瀾泊灣等項目的截流而得來的,諸如河?xùn)|板材市場,縣域客戶等群體,改善型置業(yè)為主,私營老板為主,年齡3550歲該類客戶數(shù)量巨大,無法具體統(tǒng)計,但購買力很強(qiáng),該類客戶約占總客戶群體的20% ; 其他區(qū)域客戶群體,縣域客戶等,占5%左
13、右,客戶定位,舒適三居,經(jīng)過上述分析,得出本案的舒適三居的發(fā)展定位,價格定位 C2:5248元/; C1(靠近在一起的的):5048元/; 銷售周期 本案72套觀景房的預(yù)計去化周期為8個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,三:躍層三居,躍層三居,躍層三居: A2戶型 B2戶型,三:躍層三居,本案共有躍層三居74套,分別為A2,B2戶型。越層戶型在臨沂很供應(yīng)很少,但是深受年輕人喜愛,本案戶型功能齊全,分區(qū)合理,因此,此戶型屬于熱銷戶型,周邊只有香格里拉3#樓才有此類躍層戶型,相關(guān)信息如下,香格里拉該躍層戶型價格比項目均價高700元左
14、右,價格及替代產(chǎn)品分析,5290 元/平方米,躍層三居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀系數(shù) +0.00 戶型系數(shù) +0.02 產(chǎn)品科技元素 +0.03 營銷附加值系數(shù) +0.06 配套系數(shù) +0.00 項目內(nèi)部綠化 +0.04,香格里拉 5F,109 躍層戶型 均價:4600元,價格提升 +0.15,本案價格,客戶定位: 通達(dá)路,蒙山大道,北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主,年齡2540歲,事業(yè)起步期,過渡性需求為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體的25% ; 南坊三合三街以南,沂蒙路以西,蒙山大道以東的事業(yè)
15、單位未分房的年輕職員,頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主,年齡2030歲,過渡性需求為主,該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增,總數(shù)量無法預(yù)估,該類客戶約占總客戶群體的20% ; 師范學(xué)院,師院附中,大學(xué)城為未分房年輕教師,年齡2530歲,剛性需求,據(jù)不完全統(tǒng)計,此類客戶群體數(shù)量約為390人左右,購買意愿較強(qiáng)烈,該類客戶約占總客戶群體的10% ; 后十片區(qū),王平莊,南坊曲沂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的常住居民,年齡3550之間,改善型置業(yè)為主,家中已有一套房,但是由于孩子結(jié)婚等問題,需要在購買一套,此類客戶群體約占總客戶群體的20%; 其他區(qū)域客戶群體,年齡3550歲之間,被本案的品質(zhì)所吸引前來購房,如
16、成衣市場的較年輕的老板,年齡在2535歲之間,該類客戶數(shù)量龐大,但是分布較為松散,應(yīng)為后期挖掘重點,此類客戶群體約占總客戶群體的25,三:躍層三居,客戶定位,價格定位 B-2,A-2戶型:5290元/; 去化周期 本案共96套戶型去化速度為4個月,三:躍層三居,經(jīng)過上述分析,得出本案的躍層三居的發(fā)展定位,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,四:緊湊兩居,緊湊兩居: 公建B2戶型 D2戶型,四:緊湊兩居,本案緊湊兩居戶型及周邊供應(yīng)量分析,本案共有緊湊兩居戶型180戶,分別為公建B-2戶型和D-2戶型。 公建B-2戶型戶型緊湊方正,并且配
17、有儲藏室,功能分區(qū)明顯,并且面積只有70.18,有效控制首付;缺點是位于公建樓,2梯13戶且28層會為生活帶來不便; D-戶型主臥帶飄窗,經(jīng)濟(jì)實用且情趣盎然,面積僅為83.34,并且位于社區(qū)東南角,視野開闊;該戶型堪稱完美,項目周邊環(huán)球國際二期有72,89的兩室戶型,供應(yīng)量只有120戶左右,剛開盤就所剩不多,現(xiàn)在幾乎售完; 本案緊湊兩居戶型總房款僅為30萬左右,加上周邊高層此面積區(qū)段的供應(yīng)量不足,沂龍灣等花園洋房項目總價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案緊湊兩居戶型,周邊可替代產(chǎn)品很少; 因此次面積區(qū)段戶型屬于俏銷戶型,四:緊湊兩居,價格定位,4796 元/平方米,緊湊兩居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀
18、系數(shù) +0.02 戶型系數(shù) +0.01 產(chǎn)品科技元素 +0.02 營銷附加值系數(shù) +0.03 配套系數(shù) -0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.02,沂龍灣 11F,88 4347元/ 均價:4400元,價格提升 +0.09,本案價格,四:緊湊兩居,客戶定位分析,客戶定位: 后十片區(qū),曲沂片區(qū),王平莊等周邊社區(qū)購買婚房或為子女購買婚房的客戶群體,剛性需求為主,由于此房款較低,因此受眾群體數(shù)量大大增加,該類客戶約占客戶群體總量的25%; 大學(xué)城,師范學(xué)院等年輕教師婚房為主,年齡2535歲,剛性需求為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,此類客戶群體數(shù)量約為390人左右,購買意愿較強(qiáng)烈,該類客戶約占總客戶群體的5% ; 通達(dá)
19、路,蒙山大道,北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主,在其他地方可能有房,但是工作關(guān)系需再購置一套,年齡2535歲,改善性住房為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體的30% ; 南坊三合三街以南,沂蒙路以西,蒙山大道以東的事業(yè)單位未分房的年輕職員,頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主,年齡2030歲,過渡性需求為主,該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增,總數(shù)量無法預(yù)估,該類客戶約占總客戶群體的30% ; 依靠周邊師范學(xué)院,師院附中,師院附小等教育依托,家長為照顧或者方便學(xué)生上學(xué)而置業(yè),另一方面兼顧投資,由于師院附中、附小
20、等學(xué)校為城北重點學(xué)校,因此學(xué)生來源較為廣泛,家長的經(jīng)濟(jì)實力也較為良好,故此類客戶有一定挖掘空間,該類客戶約占總客戶群體的30% ; 通過對其他項目的截流而前來本案置業(yè)的客戶,占5%左右,經(jīng)過上述分析,得出本案緊湊兩居發(fā)展定位,四:緊湊兩居,價格定位 公建B-2戶型:4696元/; D-2戶型:4896元/; 去化周期確定: 預(yù)計本案120套小戶型的去化周期為4個月,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,五:寬松兩居,寬松兩居: 公建B-3戶型 公建B-4戶型,五:寬松兩居,寬松兩居戶型簡介及替代品分析,本案共有寬松兩居有公建B-3戶型和
21、公建B-4戶型,共56套。 寬松兩居的戶型公建B-3戶型和公建B-4戶型雖然戶型設(shè)計完美,戶型試用,緊湊,但是處于公建樓,28樓,且為2梯13戶,電梯的不便利可能會導(dǎo)致本區(qū)段戶型客戶有所減少;優(yōu)秀的戶型品質(zhì)不容易被突出;該戶型的優(yōu)點與缺點共存,該戶型需要后期置業(yè)顧問加強(qiáng)引導(dǎo),從而促進(jìn)該戶型的成交比例,替代產(chǎn)品分析: 寬松兩居周邊總房款在40萬左右,周邊替代產(chǎn)品較多,需要12萬元左右的首付,沂龍灣城市主人95左右的花園洋房,其誘惑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本案公建B-3,B-4戶型; 高層方面,沂龍灣二期高層也有96左右的兩室,均價3900元/左右,因此次面積區(qū)段戶屬于相對滯銷戶型,需要借助助銷,促銷活動輔助,
22、以加快該戶型的去化速度,五:寬松兩居,產(chǎn)品價格分析,4559 元/平方米,寬松兩居價格加權(quán)分析,地段系數(shù) -0.01 景觀系數(shù) +0.01 樓棟系數(shù) +0.00 產(chǎn)品科技元素 +0.02 營銷附加值系數(shù) +0.01 配套系數(shù) +0.01 項目內(nèi)部綠化 +0.01 競爭系數(shù) -0.08,鳳凰城 19F,95 4815元/ 均價:4700元,價格提升 -0.03,本案價格,五:寬松兩居,寬松兩居客戶定位,客戶定位: 通達(dá)路,蒙山大道,北園路至濱河大道各店鋪的業(yè)主,在其他地方可能有房,但是工作關(guān)系需再購置一套,年齡2535歲,改善性住房為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400
23、個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體的20% ; 成衣市場,義堂板材市場年輕老板,年齡2535歲之間,買房投資改善兼顧,買房但是不常住,據(jù)不完全統(tǒng)計,成衣市場共約攤位4000余個,板材市場老板及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員約7500組,僅我司在登記客戶資源約為3600組,潛在客戶數(shù)量龐大,該類客戶約占總客戶群體的25%; 大學(xué)城教授,師范學(xué)院,師范附中等年長老師因被本案品質(zhì)做吸引的改善兼投資型住房,年齡4050歲,該類客戶總量約在1100人左右,但相關(guān)單位距離本案較近,因此客戶相對較為集中,該類客戶約占總客戶群體的10% ; 交警大隊員工,南坊事業(yè)單位成員改善兼投資性住房,據(jù)統(tǒng)計該類客戶共
24、有830人左右,考慮到客戶群體工作單位據(jù)本案較近,故此類客戶意向較為強(qiáng)烈,此類客戶月占總客戶群體的10%; 后市社區(qū),角沂,王平莊等常住居民婚房,剛性需求為主,由于總房款相對較大,因此受眾群體數(shù)量較多,此類客戶群體約占總客戶群體的15%; 通過對南坊高端項目如沂龍灣,德居一品,瀾泊灣等項目的截流而得來的,諸如河?xùn)|板材市場,縣域客戶等群體,改善型置業(yè)為主,私營老板為主,年齡3550歲該類客戶數(shù)量巨大,無法具體統(tǒng)計,但購買力很強(qiáng),該類客戶約占總客戶群體的10% ; 配合其他社會資源,挖掘此戶型商業(yè)潛力,以辦公為目的的客戶群體,占5%左右; 其他區(qū)域客戶群體,縣域客戶等,占5%左右,寬松兩居,價格定
25、位 B-3,B-4戶型:4559元/; 銷售周期 預(yù)計本案56套兩居室戶型的去化周期為8個月,經(jīng)過上述分析,得出本案的兩居室發(fā)展定位,推廣渠道,產(chǎn)品細(xì)分,戶型分布及統(tǒng)計 觀景房 舒適三居 躍層三居 緊湊兩居 寬松兩居 小戶型,1,六:小戶型,根據(jù)最新政策規(guī)定,北向小戶型定義為不宜居產(chǎn)品,產(chǎn)權(quán)為40年,且必須首付50%;按照次規(guī)定,本案只有公建10層以上的南向B-1戶型為70年產(chǎn)權(quán),70年產(chǎn)權(quán)小戶型: 公建B-1戶型,六:小戶型,根據(jù)最新政策規(guī)定,北向小戶型定義為不宜居產(chǎn)品,產(chǎn)權(quán)為40年,且必須首付50%;按照次規(guī)定,本案除公建10層以上的南向B-1戶型除外,全部為40年產(chǎn)權(quán),40年產(chǎn)權(quán)小戶型:
26、 公建B-1戶型 B-3戶型 A3戶型 C-3戶型 D-3戶型,小戶型 供應(yīng)量分析,本案周邊小戶型供應(yīng)量分析,項目周邊的小戶型供應(yīng)量并不是很多,約為4.1萬,主要集中在香格里拉; 香格里拉通過對低價策略以及大面積的推廣,對本案所在片區(qū)的小戶型投資的炒作,對本案有一定的利好關(guān)系,城中板塊和城西板塊供應(yīng)量較大,城南板塊供應(yīng)量則較少,其中銀座中心和金陽花園供應(yīng)量較大; 濱河板塊的供應(yīng)量主要來自于香格里拉; 南坊小戶型供應(yīng)量有限,目前只有環(huán)球國際和沂龍灣高層才有小戶型,這種現(xiàn)況在不久即將被打破; 河?xùn)|板塊只有開發(fā)區(qū)的名都國際才有小戶型,相信后期供應(yīng)量也不會很大,各板塊小戶型存量共20.9萬,具體分布如
27、下,小戶型 供應(yīng)量分析,整個臨沂市的小戶型供應(yīng)量,主要集中在城中,城西板塊,較本案有一定距離范圍,客戶區(qū)域交集不是很大;借助香格里拉以及環(huán)球國際多區(qū)域投資的炒作,本案區(qū)域小戶型投資熱潮初現(xiàn)端倪,小戶型,本案周邊小戶型雖然存量不大,但是整體價格低于城南板塊與城中板塊,原因在于項目周邊工作場所相對不足,且無暫時居住的高收入群體,投資回報相對較低;本案戶型雖然功能分區(qū)完善,但是還不足以彌補(bǔ)項配套和產(chǎn)權(quán)劣勢;香格里拉的高去化速度是依靠其相對低廉的價位,本案周邊項目小戶型價格統(tǒng)計,臨沂市各片區(qū)小戶型價格統(tǒng)計,由此可見,周邊項目均價在3800元/左右,本案大多數(shù)小戶型均為40年產(chǎn)權(quán),并且需交付50%的首付
28、,首付的提高意味著替代產(chǎn)品的大量出現(xiàn),對本案銷售有著十分不利的影響,同類產(chǎn)品的價格抗性,小戶型,本案替代產(chǎn)品分析 香格里拉, 24,25 ,33 ,47 ,61 的戶型; 沂龍灣:60的戶型; 環(huán)球國際35,39,62的戶型; 以上戶型的存量約為4.1萬。 本案周邊產(chǎn)品雖然存量不大,但是其該區(qū)域總體小戶型的消化速度也相對較低,替代產(chǎn)品分析及價格分析,4033 元/平方米,小戶型價格加權(quán)分析,地段系數(shù) +0.00 景觀系數(shù) +0.01 戶型系數(shù) +0.02 產(chǎn)品科技元素 +0.05 營銷附加值系數(shù) +0.03 產(chǎn)權(quán)系數(shù) -0.05 項目內(nèi)部綠化 +0.03,香格里拉 24F,33.47 3922
29、元/ 均價:3700元,價格提升 +0.09,本案價格,小戶型,客戶定位: 通達(dá)路,蒙山大道,北園路至濱河大道門頭房的年輕業(yè)主,年齡2030歲,事業(yè)起步期,過渡性需求為主,據(jù)不完全統(tǒng)計,項目周邊5千米范圍內(nèi)中高端門面房共約1400個,潛在客戶總量約1400組,該類客戶約占總客戶群體的20% ; 南坊三合三街以南,沂蒙路以西,蒙山大道以東的事業(yè)單位未分房的年輕職員,頤高上海街為中心的商業(yè)體的年輕業(yè)主,年齡2030歲,過渡性需求為主,該類客戶隨著南坊的逐步發(fā)展會以井噴式激增,總數(shù)量無法預(yù)估,該類客戶約占總客戶群體的20% ; 師范學(xué)院,師院附中,大學(xué)城為未分房年輕教師,年齡2530歲,過渡性需求為
30、主,據(jù)不完全統(tǒng)計,此類客戶群體數(shù)量約為390人左右,購買意愿較強(qiáng)烈,該類客戶約占總客戶群體的10% ; 依托師范學(xué)院,師院附中,師院附小等教育資源,吸引家長為學(xué)生購房,由于師院附中、附小等學(xué)校為城北重點學(xué)校,因此學(xué)生來源較為廣泛,家長的經(jīng)濟(jì)實力也較為良好,故此類客戶有一定挖掘空間,該類客戶約占總客戶群體的5% ; 后十片區(qū),王平莊,南坊曲沂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的常住居民,年齡3550之間,投資型置業(yè)為主,因為房款較低,投資回報率較高,因此受眾群體的數(shù)量大大增加,占20%左右; 其他區(qū)域客戶群體,年齡3550歲之間,被本案的品質(zhì)所吸引前來購房,多為投資型客戶,如成衣市場,板材市場等客戶群體,此類客戶多為
31、投資性客戶,分布較為廣泛,但是數(shù)量也較多,占25%左右,客戶定位分析,小戶型,價格定位 70年產(chǎn)權(quán):4133元/; 40年產(chǎn)權(quán):3933元/; 去化周期 預(yù)計本案480套小戶型的去化周期為12個月,經(jīng)過上述分析,得出本案的小戶型發(fā)展定位,推廣渠道,銷控策略,產(chǎn)品細(xì)分統(tǒng)計 房源銷控策略,2,戶型細(xì)分統(tǒng)計,為方便銷控策略的制定,根據(jù)前面的戶型細(xì)分,簡單的將房源分為三類,房源銷控策略,根據(jù)上述分析,建議首期推出1#,5#,6#,7#樓:二期推出2#,3#,4#樓,首期推出產(chǎn)品涵蓋:觀景房,舒適三居,躍層三居,緊湊兩居,小戶型5種產(chǎn)品; 二期推出產(chǎn)品涵蓋:觀景房,躍層三居,緊湊兩居,寬敞兩居,小戶型5種產(chǎn)品,一期推出產(chǎn)品: 產(chǎn)品類型配比豐富 優(yōu)勢房源劣勢房源配比合理; 并且涵蓋中高端低各種物業(yè)類型,后期溢價房源,觀景房,躍層,前期溢價房源,觀景房,躍層,房源銷控的原則 1、在實現(xiàn)資金快速回籠, 2、樹
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