安慶教育發(fā)展簡要分析

1、安慶房地產(chǎn)宏觀分析一、 安慶市發(fā)展現(xiàn)狀。安慶，皖西南中心城市，安徽省“皖江開發(fā)”的重點(diǎn)城市之一，長江沿岸著名的港口城市，中國民族工業(yè)的發(fā)源地，國家歷史文化名城，中國傳統(tǒng)戲劇黃梅戲之鄉(xiāng)，轄3市轄區(qū)，7縣，代管1縣級市。面積15398平方公里，為安徽省面積最大和人口最多的城市之一，常住人口618.55萬。2012年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1359.7億元，比上年增長11.5%。安慶城市固定投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額較小，但城市建設(shè)處于發(fā)展階段，增速較快，二、影響本地房地產(chǎn)發(fā)展的幾個因素 1、土地財(cái)政是我國城市化進(jìn)程中不可缺失的支撐力量。地方政府通過各種融資平臺獲得投入市政建設(shè)的資金，市政建設(shè)同時又使

2、土地的房地產(chǎn)開發(fā)價值出現(xiàn)，地產(chǎn)商進(jìn)入開發(fā)，地方政府通過利稅和周邊土地的增值來獲得資金償還前期市政建設(shè)的債務(wù)。這本是一個良性循環(huán)，雖說最終的成本需要市場也就是房產(chǎn)的最終購買者來實(shí)現(xiàn)，但是購買者也能夠在這一過程中實(shí)現(xiàn)收入的提高。這一進(jìn)程終結(jié)之時也就是我國城市化完成之時。土地財(cái)政有幾個優(yōu)點(diǎn)：1、在政府不需要大規(guī)模增稅的情況下就可獲得城市化所需的資金。2、成為資本的蓄水池，資本最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在地房屋和基礎(chǔ)設(shè)施，為未來城市化完成之后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。3、抵抗境外熱錢的撤退。當(dāng)房地產(chǎn)市場變差時，境外熱錢就會被這些實(shí)實(shí)在在地房產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施固定在境內(nèi)，無法輕易撤出，避免對市場的進(jìn)一步?jīng)_擊。但是實(shí)現(xiàn)這一循環(huán)

3、也有幾個必要條件：1、政府手里有大量可支配的土地。我國土地國有，這個不成問題。2、社會經(jīng)濟(jì)的快速成長，房產(chǎn)的最終購買者預(yù)期收入的不斷增加。3、城市化的動力保持強(qiáng)勁，國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由農(nóng)業(yè)國轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)國，并在產(chǎn)業(yè)鏈上下游不斷延伸。4、房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率保持合理比例。根據(jù)安慶總體規(guī)劃2013-2023，在2025年前安慶市域?qū)澐譃榘矐c都市區(qū)、桐潛重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、沿江發(fā)展區(qū)、東南西北生態(tài)發(fā)展區(qū)四個次區(qū)域人口規(guī)模達(dá)到950萬人，市區(qū)人口規(guī)模320萬，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到近2萬億，中國城市50強(qiáng)。據(jù)此，政府將通過一系列的政策手段和經(jīng)濟(jì)手段為我市的進(jìn)一步城市化提供土地支持；我市的經(jīng)濟(jì)將步入快速發(fā)展的

4、道路，為城市化提供有力的支撐；為本市房地產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇。2、調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場。2010年4月份國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知的印發(fā)，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控加大力度。房地產(chǎn)調(diào)控有兩個主要目的；其一、遏制房價過快增長；其二、遏制投資性購房。但是以行政手段干預(yù)市場是不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去的，近期有報道稱在全國范圍內(nèi)剛需購房占主導(dǎo)地位，也許是為不遠(yuǎn)的將來調(diào)整調(diào)控政策預(yù)留空間。在城市化快速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)迅速增長的情況下，房地產(chǎn)價格下降是不可想象的。以美國為例，截止2013年一季度，住房自有率為65%，根據(jù)美國官方統(tǒng)計(jì)的技術(shù)規(guī)則，自有住房包括通過抵押貸款獲得且并未還清的房產(chǎn)，如果只計(jì)算結(jié)清房貸的

5、房產(chǎn)，則只有不到20%。在美國這樣城市化早已完成的后工業(yè)社會，房屋的自有率并不比我國高多少，可能預(yù)示著即使將來我國的城市化完成，減少的只是土地供應(yīng)量，而并非房價本身或者更準(zhǔn)確的說是房價與收入的比值。我們現(xiàn)在還很難預(yù)測十八屆三中全會將出臺什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，但有一點(diǎn)可以確定：以往那些運(yùn)動式的、行政命令式的機(jī)制必將被更加長期的、更符合市場規(guī)律的機(jī)制代替。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場將更加從容、淡定。3、從我市今年以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看。2013年8月份，我市全社會固定資產(chǎn)投資101.59億元，同比增長25.8%，其中：工業(yè)投資56.83億元，同比增長25.3%；房地產(chǎn)投資13.68億元，同比增長89.5

6、%。1-8月份，全社會固定資產(chǎn)投資694.62億元，同比增長22.9%，其中：工業(yè)投資380.92億元，同比增長20.1%；房地產(chǎn)投資88.25億元，同比增長48.9%。8月末，全市本外幣各項(xiàng)貸款在7月末突破千億元大關(guān)的基礎(chǔ)上再次擴(kuò)大，達(dá)1030.8億元，同比增長27.4%，高出全省平均水平7.5個百分點(diǎn)，貸款總量僅次合肥、蕪湖，居全省第3位，增量僅次合肥，居全省第2位。同時，1-8月份，全市大中型工業(yè)企業(yè)增加值142.40億元，同比增長14.0%，增幅比上月末回落0.7個百分點(diǎn)，連續(xù)8個月出現(xiàn)回落，比全市規(guī)上工業(yè)增速低1個百分點(diǎn)。明顯的特征是：與上月末比：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速四升（財(cái)政收入、固定

7、資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、工業(yè)投資）二平（工業(yè)增加值、限上零售額）一降（地方財(cái)政收入）。房地產(chǎn)投資增幅巨大，市場看好本市房地產(chǎn)發(fā)展。二、利用數(shù)學(xué)模型對本市房地產(chǎn)價格（普通住宅單價）的分析下面我們建立一個數(shù)學(xué)模型來分析目前安慶房地產(chǎn)價格是否合理，這不表示我們要預(yù)測安慶未來房地產(chǎn)價格走勢，因?yàn)槲覀儧]有將難以預(yù)測的本地金融信貸和外來資金涌入本市房地產(chǎn)市場的因素考慮在內(nèi)；另一方面，我們也忽略開發(fā)商不同、樓盤不同而形成的微觀差異。我們將影響房地產(chǎn)價格的4個主要因素歸結(jié)為地價、人均GDP、居民消費(fèi)水平與人均年收入。我們可以通過多元線性回歸，建立模型。（資料數(shù)據(jù)截止2011年） 通過資料，我們可以看到安慶近十年

8、與房產(chǎn)相關(guān)的因素的數(shù)據(jù)：年份房價（元/m2）地價（元/m2）人均GDP（元）居民消費(fèi)水平（元）200213775234826233620031432523515724662004154954164063042200516625767150392920062000900719043512007255811778477491320083097134096895383200934481427109155802201038261630127426701201141731828156488767年份房價（元/m2）人均年收入（元）200213775915.6200314326296.7420041549

9、6755.45200516627663.32200620008671.91200725589910.092008309711079.682009344812548.912010382614754.382011417316740.41表二 安慶房價與各因素的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表我們建立模型：y=a0+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4 +t因變量y對自變量X1、X2、X3、X4是正相關(guān)的，其中a0、a1、a2、a3、a4為參數(shù)，模型需要注意的是：X1、X2、X3、X4為一般變量，t為隨機(jī)變量；y為一般變量與隨機(jī)變量的線性組合，y的值既取決于X1、X2、X3、X4，又取決于t；t為均值為0，方差為2的正

10、態(tài)分布。令 X=，Y=，a=，=其中k=4，n=10，將X、Y、a、代入方程中得到： Y=Xa+ 通過計(jì)算得到的最小二乘估計(jì)量為：a0=91.2049a1=1.7090a2=0.0139a3=0.2142a4=-0.2929將參數(shù)代入到方程中，得y=91.2049+1.7090X1+0.0139X2+0.2142X3-0.2929X4 +t理論值與真實(shí)值對比做差，得出每年的誤差值t，如表三：年份誤差值（元）200239.7535200322.8746200441.83812005-99.1651200615.5345200759.20392008-63.02442009-105.0244201

11、022.5743201158.8959表三 各年份誤差數(shù)據(jù)表計(jì)算t的平均值為-0.655，由于均值相對于房價很小，可忽略不計(jì)，則房價函數(shù)為：y=91.2049+1.7090X1+0.0139X2+0.2142X3-0.2929X4列出每年房價均價的真實(shí)值與理論值（如表四），并作出對比圖(如圖九):年份真實(shí)房價（元/m2）理論房價（元/m2）200213771416.8200314321454.9200415491590.8200516621562.8200620002015.5200725582617.2200830973034200934483343201038263848.62011417

12、34231.9表四 各年份房價真實(shí)值與理論值統(tǒng)計(jì)表由此可以看出理論值與真實(shí)值很接近，所以可以證明本模型建立較為成功，可以反映出安慶房屋年均價的客觀變化規(guī)律，并符合歷史數(shù)據(jù)。判斷房價是否合理，我們認(rèn)為其標(biāo)準(zhǔn)有以下兩條：與理論值差別不大，符合回歸方程，即符合歷史水平；2、世界銀行給出的房價合理標(biāo)準(zhǔn)為：房價收入比（房價收入比=人均居住面積房價人均年收入）為5以下。我們根據(jù)此兩點(diǎn)，判定房價是否合理。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，安慶地價為2104元/m2（根據(jù)安慶市國土資源局2012年頒布的基礎(chǔ)地價一級至五級計(jì)算得出，實(shí)際成交則更高），人均年收入為18004.76元，人均GDP為22893元，居民消費(fèi)水平為1

13、3952.28元，代入方程，得出理論房價為4610元/m2，而安慶在2012年末2013年初實(shí)際房價為4851元/m2左右，說明房價不太合理。另一方面，根據(jù)調(diào)查，安慶市人均居住面積為32.4m2，人均年收入為18004.76元，房價為4851元/m2（截止2012年底），故房價收入比為8.729，大于5，因此可得安慶現(xiàn)今房價不合理。四、結(jié)論：1、上述數(shù)學(xué)模型只是根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用線性回歸算法得出的結(jié)論，沒有考慮游資投資本市房地產(chǎn)市場對房價的影響。近年來我市小額貸款公司迅速增加，借貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，這里有多少資金流入房地產(chǎn)市場，又對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大影響，還需要進(jìn)一步調(diào)研。但不管怎樣，我們希望有更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使政府逐漸減少對土地財(cái)政的依賴，提高居民收入，為房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展提供條件。2、線性回歸算法本來就忽略了突發(fā)情況，而本市由于被納入皖江城市帶，承接長三角