商管公司運營理念

1、銷售方式,本項目商業(yè)街整體實行四統(tǒng)一管理：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物管、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一布局規(guī)劃；實行以物業(yè)管理為主，商業(yè)管理為輔的原則,招商運營模式 返租項目銷售順序,返租項目運營順序,我們秉承著先運營后招商再銷售的方式操作本項目，達到運營第一，招商先行， 最后銷售的模式，把我們的若干個主題充分利用起來，提升項目亮點,銷售人員,投資業(yè)主,商管公司（招商,經(jīng)營商戶,消費者,市場推廣，吸引客流,經(jīng)營商戶，日常管理,銷售指標達成,運營管理分析,經(jīng)營商戶調(diào)整,前期運營,我們的運營核心是消費者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，業(yè)態(tài)定向客流引入商家，產(chǎn)生銷售，從而延續(xù)高承租能力,作為銷售返祖型物業(yè)

2、，運營的對象是主力店、客流 主力店-運營對象天貓minimall 轉(zhuǎn)角遇到愛-文創(chuàng) 貓的森林-日韓街區(qū),星光大道-明星店鋪 夜貓族-餐飲 多啦ai夢-兒童業(yè)態(tài) 客流鏈接-通過景觀、特定造型人物互動表演，軟硬件互補的形式將客流通道打造成歡樂街,問題： 開發(fā)商資金回籠慢,品牌租賃要求高 招商壓力大 需承擔(dān)投資回報風(fēng)險,解決,先招商，引進一定品牌及特色業(yè)態(tài)，緩解招商壓 力,用帶租約銷售的方式，保障小業(yè)主的投資回報； 利用統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣方式，來滿 足品牌商家對鋪位的要求,優(yōu)點： 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài) 增強投資信心，促進銷售 開發(fā)商資金回籠快,招商及運營 委托經(jīng)營,小業(yè)主,商家,購買物業(yè),代

3、理招商 出租物業(yè),支付租金 提供回報,發(fā)展商,純售自營店,服務(wù)內(nèi)容,招商及運營,專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu),物業(yè)形態(tài),商業(yè)管理,售后返租品牌專賣店,招商、簽約、租金管理、商業(yè)管理,建議經(jīng)營方式在專業(yè)商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下實行按區(qū)域分別實行招商+委托經(jīng)營管理+小業(yè)主自營組合的經(jīng)營模式,統(tǒng)一經(jīng)營管理策略,策略一：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃,商家入駐須服從對項目的整體規(guī)劃，不同業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置。駐場前經(jīng)確認業(yè)種及開業(yè)品牌，經(jīng)嚴格考察審核后，方可 簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)管理處書面同意,策略二：統(tǒng)一人員管理,營業(yè)人員統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一管理，對所有員工的后期教育培訓(xùn)以及考核，均由管理公司來進行，做到保障

4、服務(wù)的質(zhì)量和規(guī)范,策略三：統(tǒng)一租賃管理,進駐商家在經(jīng)營過程中須服從統(tǒng)一管理。管理處同時提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，在給商家提供一個安全有序經(jīng)營環(huán)境 的同時，也為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、整潔的經(jīng)營場所,策略四：統(tǒng)一市場推廣,運營公司項目進行整體的市場推廣，降低經(jīng)營商戶自行推廣成本，提升推廣質(zhì)量，旺市場，方能旺商戶,招商及運營,招商八招 制勝原則,原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補 原則六：特殊商戶的優(yōu)惠必要,招商及運營 原則一：節(jié)點控制 原則八：先收緊，后放松 原則二：先主力，后散戶,原則三：控制重點、控制形象 原則四：品牌先行,原則五：消除隱憂，保證銷售,招商及運營,試營業(yè),正式開業(yè),誠意認租,開工奠基,招商及運

5、營,原則二：先主力后散戶 首先引進具有號召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶動散戶進場，即核心主力店先行，輔助店隨后的原則。 原則三：控制重點、控制形象 確保產(chǎn)品質(zhì)量，提升項目形象，形成口碑力量。 原則四：品牌先行 確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃，招商是始終注意維護和管理好經(jīng)營主題和品牌形象，著重整體形象宣傳，再針對商家宣傳經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景等。 原則五：同業(yè)差異，異業(yè)互補 各同類業(yè)態(tài)需要區(qū)隔，如國際風(fēng)情、產(chǎn)品、檔次差異等，保持良性競爭但又能共榮雙贏。滿足顧客的選擇，讓顧客在逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店之間驚醒互補。 原則六：先收緊

6、后放松 遵循高品位，低門檻策略，嚴格挑選吸納商戶，招商中后期再放松各級散戶，力求滿場開業(yè)效果,一、商業(yè)地產(chǎn)縱向價值鏈 二、商業(yè)街滿意度分析 三、商業(yè)策劃與推廣,商業(yè)運營管理,消費便利性（如班車、網(wǎng)卡購物） 低成本性（時間和金錢） 休閑性（如娛樂消費,商場氛圍營造,店鋪大小和功能組合規(guī)劃,市場形象和信譽管理策劃,管理方式和利益最大化方案,預(yù)期租金和增值幅度,投資收益率，成本回收時間,投資風(fēng)險和化解措施,增值措施和途徑，工作成效估計,地段價值及提升措施,產(chǎn)品形態(tài)及利潤最大化建筑設(shè)計,符合開發(fā)商條件的營銷策略和推廣手段,企業(yè)形象和識別系統(tǒng) ，促進和發(fā)展,人才和企業(yè)競爭力提高,消費者價值策劃,經(jīng)營者價

7、值策劃,投資者價值策劃,發(fā)展商價值策劃,受歡迎popular 多樣性(variety ) 刺激興奮(excitement) 獨特性(uniqueness) 方便性(convenience) 時間與金錢成本的節(jié)省(time/cost- saving) 寧適性(amenity) 安全與保全(safety and security,不受歡迎unpopular 不相容而來的混亂與脫序(chaos and disorder) 不自然的環(huán)境 相似度/無聊感 獨占行為所造成商品過于昂貴 對傳統(tǒng)社交型態(tài)的破壞等,商業(yè)街滿意度因素分析 商業(yè)街受歡迎與不受歡迎因素之比較,商業(yè)街滿意度因素分析,最喜歡商街體驗原因,

8、總結(jié):顧客最喜歡的商業(yè)街 安全； 舒適; 干凈; 整潔; 業(yè)態(tài)豐富; 能提供信息、新奇、流行、休閑、娛樂、 社交與快樂的場所,考慮的資源 人力資源 品牌資源,產(chǎn)品資源 渠道資源 技術(shù)資源 資金資源 政策資源 媒體資源 政府資源 文化資源,商業(yè)策劃與推廣 （一）有效的營銷推廣體系要秉承的三個原則： 持續(xù)性、創(chuàng)新性、經(jīng)濟性,結(jié)合主力店秀場、運動空間的運營推廣，綜合考慮 持續(xù)性、 創(chuàng)新性、經(jīng)濟性原則，定期做時尚、科技、兒童等各品類活 動，以保持項目活力和人氣,持續(xù)性：客流的持續(xù)帶動，游戲軟件的定期更換。 創(chuàng)新性：以新穎的主題式，體驗式，科技感為主。 經(jīng)濟性：取消主力店承租能力較差的商戶，以經(jīng)營承租能力比。 較好的商戶，有目標客群的商戶，從而獲得利潤,商業(yè)策劃與推