[房地產]房地產公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法(doc 16頁)

1、房地產公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法房地產公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法1、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押？ efz+7a 答：本規(guī)定主要是為防止房地產開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預售不登記）。 z?q -$# 2、房地產測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建

2、工程測繪。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？ 答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。 =3sbwdb rtsg= 關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關法律法規(guī)，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件： v 50=d/&w 已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。 0 loqq 取

3、得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。城市房地產抵押管理辦法明確規(guī)定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證以及建設工程規(guī)劃許可證三證的編號。 9!wi+ 在建工程，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。 8hgp?ihu 在建項目與土地使用權必須同時抵押。 p+7qlgk 3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎？ y$ 7x!$ 4、銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費

4、、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務口徑劃分的廣告費和業(yè)務宣傳費是哪幾項？ s9?kljg (87311% #/5a;elc .a/q|ot! ub|f7& -y;sr+ (r?k_i/ iqw ty 6c |7kw=o 6、對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷，應付福利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎？ zoy6 答：應該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法，但不應從應付福利費列支，直接進入費用。 mdm!sk& imjz#|c 7、計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致，該如何帳務處理？ #-?c$2i 答：稅法

5、對內資企業(yè)固定資產殘值比例規(guī)定為35，因此在3到5調整不影響計稅，不過作為一項變更，應及時向稅務部門備案，并說明變更理由。 f=)9z+l# hg$t,j 8. 31號文中”計入開發(fā)產品成本的費用必須是真實發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本?！澳男┦嵌愂找?guī)定可以預提和應付計入成本的？ kz_d.l*w i#&!hu 答：應付福利費、教育經費、工會經費； th) & ti6sy 財政部房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定“經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從

6、開發(fā)成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓?！?o ujq(v xup5tk 國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行?！蓖赓Y房企在開發(fā)費用預提方面有更大的空間。 g+shz3zvz l%4,rsw 9. 把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工

7、費“還是在”公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容包含些什么？ $r0& $t& 答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設施)核算：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 1e=df （2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 php$: 9 按售樓處核算則看其是否能

8、夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產或開發(fā)產品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產權，為業(yè)主共有則應該核算在公共配套設施費項下。 8q $fxb :5kgju 31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。 &+t! lm fax7_k/ m 在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容主要是配套設施建造成本，很多企業(yè)將配套設施專門作為一項開發(fā)產品核算其成本，然后分攤計入不同開發(fā)產品的開發(fā)成本項下的公共配套設施費。 yt!nsf 答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應納入建筑面積計算。 oyted53 12. 把最終的產品分為“可售產品”和“不可

9、售產品”，“可售產品”主要指的是住宅、辦公樓、商業(yè)；“不可售產品”主要為公共配套設施項目如會所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨的“不可售產品”是否合理？個人認為“公共園林工程”作為基礎設施費，不必要作為一產品來核算？ bn-jvb7q 答：公共園林是基礎設施費核算的，可以在基礎設施費項下單設子目，歸集總費用，只是核算項目。 my ge3 13. 為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費（有廣告費發(fā)票），可以放在管理費用其他人工成本核算嗎？稅務是不是會把這一支出調整到廣告費？ 1ur ; 答：稅務認定的廣告費是為銷售產品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費用，不需調整。 z4

10、eu.r-y 14. 發(fā)放的銷售獎金通過”營業(yè)費用-獎金”科目直接核算，不經過“應付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費用”這樣妥否？ tf)obn/ 答：屬于核算不規(guī)范。 vo=dzm 15. 看了水落發(fā)的知名房企成本控制表，把成本項目分為前期費用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費這和現(xiàn)行的會計制度分類不同，實際操作中這樣分合理否？稅務的口徑也是以企業(yè)會計制度為準的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務系統(tǒng)做到對接做到信息口徑一致方便開展管理工作？ lsx?j 答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎設施費中比較重要、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社

11、區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費均是從基礎設施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目（主體建安工程費、室外裝修工程費、室內裝飾工程費等）也是可以的。 yffa/d 16. 按上海標準預售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？ ce7xnz;bh 答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。 =kuoiv 1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。 zkhq% 2)開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。 $:un 3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。 fv n:veb 4)開發(fā)商

12、預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。 f& 由于上海預售合同簽署、網(wǎng)上備案，退房也要通過網(wǎng)上，因此一定程度上有些繁瑣。 o o4de9 17.簽訂預售合同后，把實際收到的購房款放在“預收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務，在賬務處理上是否應把簽訂合同的金額作為應收款項在賬面上進行反映？ e %vj:dj 答：預售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別，預售時因為房屋的最終交付存在不確定性，自身義務履行尚在進行之中，不能確認銷售收入，已收房款作為預收賬款。對按合同約定應收未收（分期付款）部分，不宜反映為應收賬款。若同時增加應收賬款和預收賬款，虛增資產負 :gzwve 18房

13、產分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標準？ 1(c3;qlvd 答：建筑面積是房地產開發(fā)各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎設施的成本等，對于前期和配套費用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤。可銷售面積是單位成本計算基礎。參見下面詳述： b9jytz 19項目總投資是個什么概念？它包含什么？ 8%s .rg 答：項目總投資是指項目建設投資、流動資金投資和建設期利息之和，也叫投資總額，主要在項目可行性報告中

14、使用。房地產項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項目，當然，對項目總投資包含的內容，不同的教材和企業(yè)在理論和實踐中均有不同的表述。 ?vlvi9 20以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應注意什么？ $3bca)5: 答：城市房地產抵押管理辦法第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 ;7

15、tq9z 一般應提交資料包括：申請表、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、法人授權委托書及代理人身份證。 , k6 辦理在建工程抵押應注意事項： pboln$hp a在建工程須其占用范圍內的土地使用權一并抵押。 z;shfmu b在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。 rdkaex0 c在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保，因此應以本公司名義辦理。 vtn

16、/ho,h d以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置、公用設施和已預售部分。同一本土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的，經抵押權人出具同意函后，方可對未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押。 bhcb+tr3 21為項目貸款發(fā)生的測繪費放在開發(fā)成本中資本化財務費用中準確嗎？ r,=xi xh 答：應該計入開發(fā)間接費。 h.ch 支付時作為預付帳款，收到發(fā)票再沖預付帳款，發(fā)票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應成本費用（并在發(fā)票注明實際結算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛

17、帳。 w7p%6m 30關于收據(jù)？上次付一家公司押金對方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了，對方要求把開的收據(jù)要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結了嗎？ -igtd 另開收據(jù)給對方是可以的，如果對方堅持要原收據(jù)，可復印原收據(jù)作為原支付憑證附件，并注明以后實際收到退款收款和退收據(jù)時間注明對方要求退回原收據(jù)的情況。 $5ysiq s 31貸款卡年檢時發(fā)生的企業(yè)資信評估費用是放在財務費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務咨詢合同，實質是銀行貸款的監(jiān)管費用形式是咨詢合同，帳務處理的時候是不是跟著實質走入財務費用？ ma(kbfh 管理費用，因為資信評估是對企業(yè)整體的評估，不光用于融資。與抵押

18、資產的評估費不同；后者也進管理費用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。 o4o& 32發(fā)生的樣板房裝修費用放在開發(fā)成本核算還是銷售費用？ hq$af “開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本?！保?1號文） c$5bx 開發(fā)成本，稅務局有文，不允許直接從當期費用扣除。樣板房、售樓處全進開發(fā)成本。 |d:qfx 33按年交納的土地使用金可以入成本嗎？ epcu(d*b 那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權存在瑕疵

19、（租賃土地不得開發(fā)房產），分期支付則可以計入成本。 e:4x_qq 34簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎的合同發(fā)生的費用放哪兒合適？ hdw,bf 應該在廣告費和業(yè)務宣傳費中列支，國家稅務總局關于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200084號）第四十條規(guī)定：納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過銷售（營業(yè)）收入2%的（房地產調為8），可據(jù)實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結轉。 yllqkdcl 申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：（一）廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；（二）已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票；（三）通過一定的媒體傳播。業(yè)務宣傳費是

20、指未通過媒體傳播的廣告性質的業(yè)務宣傳費用,包括廣告性質的禮品支出等。據(jù)此劃分應計入廣告費還是業(yè)務宣傳費。 /tyiy2uu 每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售營業(yè)收入5范圍內，可據(jù)實扣除。 *isc|a 35.房產商與業(yè)主簽訂預售合同網(wǎng)上登記后,還需房產商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預告登記,預告登記的作用是什么? fo3kw)8i 預告登記是針對不動產物權的程序，預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。 iui)xa2 36.購房者簽訂預售合同支付首付款后,