房地產(chǎn)項(xiàng)目WBS分解復(fù)雜.xls

1、第 1 頁 項(xiàng)項(xiàng) 目目 操操 作作 模模 式式 編編 主主 要要 任任 務(wù)務(wù) 牽牽頭頭部部 門門 工工作作關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)所所需需準(zhǔn)準(zhǔn)備備資資料料、資資源源工工作作規(guī)規(guī)范范成成 果果成成果果流流向向 號號 一一土土地地獲獲取取發(fā)發(fā)展展部部 配配合合部部門門：策策劃劃部部、設(shè)設(shè)計計管管理理部部、造造價價 管管理理部部、財財務(wù)務(wù)部部 1土地信息收集 1、土地信息 資料收集(紅 線圖、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 、土地使用權(quán) 出讓合同、房 地產(chǎn)證等；) 2、資料真實(shí)性 、合法性調(diào)查 ：合作方工商 登記信息真實(shí) 、轉(zhuǎn)讓過程合 法可操作、風(fēng) 險可控；項(xiàng)目 情況與轉(zhuǎn)讓方 提供信息相符 、項(xiàng)目不存在 其他或有債務(wù) 、

2、糾紛或瑕疵 ； 3、核 資料準(zhǔn) 確度； 公司發(fā)展規(guī)劃 土地獲取與評價體系 ； 調(diào)查報告 開發(fā)部政府資料提交 及配合工作流程（宗地 圖、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、計 劃立項(xiàng)等） （紅線圖、用地規(guī)劃許 可證、土地合同、營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證等作 為附件） 2 可行性內(nèi) 部分析 1、片區(qū)資料收集（現(xiàn)場踏勘）規(guī)劃環(huán)境配套文化民俗照相機(jī)/地圖/交通工具策劃流程和操作規(guī)范現(xiàn)場踏勘表 2、房地產(chǎn)市場行情資料收集供給需求價格政策法規(guī)統(tǒng)計年鑒/各種機(jī)構(gòu)研究報告市場環(huán)境分析報告 3、典型代表樓盤資料收集規(guī)模 產(chǎn)品 形態(tài) 檔次價格銷售狀況照相機(jī)/地圖/交通工具樓盤調(diào)查表 4、編制拓展建議SWOT分析和建議項(xiàng)目拓展建議 3合合作

3、作建建房房合合同同或或土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同評審后的合同稿國家土地政策簽訂后的合同 4計計劃劃立立項(xiàng)項(xiàng) 開發(fā)部政府資料提交 及配合工作流程（宗 地圖、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、 計劃立項(xiàng)等）； 計劃立項(xiàng)批文 設(shè)計報建工作流程（ 圖紙、填寫表格、批文 等）； 二二前前期期策策劃劃階階段段策策劃劃部部 配配合合部部門門：總總辦辦、設(shè)設(shè)計計管管理理部部、發(fā)發(fā)展展部部 5 項(xiàng)目總控 計劃 1、計劃草擬 進(jìn)度計劃；資金安排與運(yùn)用計劃編寫； 人員計劃； 公司年度經(jīng)營計劃、由各專 業(yè)工程師提供的設(shè)計周期、 施工周期資料 公司年度經(jīng)營計劃 ； 開發(fā)進(jìn)度計劃初稿 2、詢相關(guān)部門意見組織召開計劃協(xié)調(diào)會，出會議紀(jì)要項(xiàng)目實(shí)施計

4、劃草擬稿召開計劃研討會 3、計劃調(diào)整 合理調(diào)整設(shè)計周期、施工周期、采購周 期、營銷周期等，各部門相關(guān)工作搭接 流暢，計劃的實(shí)際操作性強(qiáng) 計劃研討會會議紀(jì)要、相關(guān) 部門書面意見 項(xiàng)目實(shí)施計劃修訂 稿 第 2 頁 4、定 稿； 在滿足公司年度經(jīng)營計劃的前期下，基 本能合理調(diào)配項(xiàng)目開發(fā)全過程中設(shè)計、 采購、施工、報建、驗(yàn)收、營銷階段各 相關(guān)部門所需的時間資源和其他資源， 具備可操作性 計劃研討會會議紀(jì)要、相關(guān) 部門書面意見 經(jīng)總辦書面簽字確認(rèn)的 項(xiàng)目實(shí)施計劃 5、關(guān)鍵路線。 方案完成時間確定，初步設(shè)計完成時間 確定，降水支護(hù)及樁基施工完成時間確 定，主體施工圖完成時間確定，滿足公 司年度經(jīng)營計劃中預(yù)

5、售時間的進(jìn)度要求 已被確認(rèn)的項(xiàng)目實(shí)施計劃 開發(fā)進(jìn)度計劃關(guān)鍵 線路版 6市場調(diào)查 1、擬訂調(diào)查方案目的/工作計劃/要求策劃流程和操作規(guī)范 2、選擇合作的調(diào)查公司公司實(shí)力/合作方式/合同洽談/簽約 3、調(diào)查問卷 設(shè)計（客戶背景/產(chǎn)品需求/生活方式/ 價值觀/片區(qū)認(rèn)同）征詢相關(guān)部門有 關(guān)問卷意見（產(chǎn)品設(shè)計部門/采購部門/ 總裁辦）修改/確定/報批 4、調(diào)查實(shí)施 入戶調(diào)查攔截調(diào)查行內(nèi)專家座談會 潛在客戶座談會典型代表樓盤調(diào)查 收集片區(qū)規(guī)劃、交通、配套、環(huán)境、 人口和收入、已開發(fā)和待開發(fā)項(xiàng)目、產(chǎn) 業(yè)發(fā)展、城市文化和民俗等資料/整理 分析撰寫市場調(diào)查報告（城市宏觀經(jīng) 濟(jì)分析/城市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析/項(xiàng)目

6、所在片區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析/消費(fèi)者 調(diào)查分析/市場細(xì)分和各細(xì)分市場評估 ）市場調(diào)研報告研討（制定PPT文件/ 約請相關(guān)部門/正式宣講/提出建議/修 訂）市場調(diào)查報告審批（編制報批文 件/各相關(guān)部門會簽/總裁簽批/歸檔） 場地和禮品 7市場定位 1、市場定位報告 撰寫(項(xiàng)目土地特性分析/土地項(xiàng)目SWOT 分析/市場細(xì)分、評估/目標(biāo)市場選擇/ 功能定位/檔次定位/品牌價值定位/產(chǎn) 品組合定位/價格定位/多方案對比評選 /優(yōu)選方案建議) 制定PPT文件/召開 專題研討會（總圖布局研討、平面戶型 及面積配比研討、立面及建筑細(xì)部研討 、園林及裝修風(fēng)格研討、強(qiáng)弱電、空調(diào) 、通風(fēng)等設(shè)施市場需求分析研討） /

7、正 式宣講/提出建議/修訂審批（編制報 批文件/各相關(guān)部門會簽/總裁簽批/歸 檔） 策劃流程和操作規(guī)范； 市場定位報告 開發(fā)部/總 裁 (市場細(xì)分/客戶需求描述) 開發(fā)部策劃定位報告 調(diào)研、編寫配合工作流 程 2、項(xiàng)目命名 依據(jù)項(xiàng)目景觀/規(guī)模/定位/意境/品位， 擬訂項(xiàng)目命名的原則和方向命名提案 /討論/總結(jié)向相關(guān)部門分發(fā)征詢意見 表依據(jù)命名方案設(shè)計LOGO命名與 LOGO報批 5 項(xiàng)目總控 計劃 第 3 頁 8 概念設(shè)計 指引書 1、目標(biāo)客戶需求特性描述策劃 基本屬性需求/生活便捷需求/安全需求 /私密需求/交流需求/審美需求/社會地 位需求 策劃流程和操作規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)理念闡述報告 開發(fā)/總

8、裁 2、項(xiàng)目開發(fā)理念闡述策劃 規(guī)劃理念/人、自然、建筑三者關(guān)系/生 活方式和人文精神倡導(dǎo) 產(chǎn)品形態(tài)組合表開發(fā)/總裁 3、產(chǎn)品形態(tài)組合策劃 住宅組團(tuán)產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/商業(yè)位 置面積/會所位置面積/教育配套位置面 積/其它共建面積和位置/組團(tuán)容積率/ 綜合容積率 總體規(guī)劃指引方案開發(fā)/總裁 4、總體規(guī)劃指引及評審策劃 土地級差分析/產(chǎn)品組團(tuán)布置指引/主要 出入口/交通組織路線/停車方式/主要 景觀軸線/公共活動空間布置； 環(huán)境設(shè)計指引方案開發(fā)/總裁 5、環(huán)境設(shè)計指引及評審策劃 環(huán)境設(shè)計概念/環(huán)境設(shè)計風(fēng)格/環(huán)境設(shè)計 采用元素/主要展示區(qū)域得環(huán)境設(shè)計要 求 開發(fā)周期指引方案開發(fā)/總裁 6、開發(fā)周期指

9、引策劃 分期開發(fā)范圍劃分原則/分期開發(fā)區(qū)域 劃分/各期開發(fā)順序/開發(fā)周期多方案評 審 優(yōu)展區(qū)規(guī)劃指引方案開發(fā)/總裁 7、優(yōu)展區(qū)規(guī)劃指引策劃 確定優(yōu)展區(qū)范圍/優(yōu)展區(qū)參觀路線/優(yōu)展 區(qū)主推產(chǎn)品/優(yōu)展區(qū)環(huán)境設(shè)計要求/優(yōu)展 區(qū)配套要求/ 物業(yè)管理方式指引方案 開發(fā)/總裁 8、物業(yè)管理方式指引策劃物業(yè)管理模式 開發(fā)/總裁 /物業(yè) 三三施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段（一一） 設(shè)設(shè)計計管管 理理部部 配配合合部部門門：策策劃劃部部、采采購購部部、造造價價管管理理 部部 9 概 設(shè)計單位甄選與招標(biāo) 編寫概念規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo)任務(wù)書，針 對重點(diǎn)規(guī)劃要素進(jìn)行定性、定量分析并 組織相關(guān)專家論證； 設(shè)計單位信息庫設(shè)計單

10、位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單位 主要設(shè)計師詳情 項(xiàng)目實(shí)施計劃/ 概念設(shè)計工作指引/ 設(shè)計任務(wù)書/相關(guān) 法律法規(guī) 甄選報告設(shè)計任 務(wù)書概念設(shè)計合同 書 念 設(shè) 概念（規(guī)劃）設(shè)計評審與優(yōu)化 制定評審標(biāo)準(zhǔn)；地塊容積率分析及經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)分析論證；評審規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) （建筑總平面圖、戶型方案、環(huán)境總平 面方案、道路交通分析圖、商業(yè)街及會 所裝修方案等）或根據(jù)市場需求調(diào)整規(guī) 劃設(shè)計要點(diǎn)；實(shí)地踏勘，了解區(qū)域城市 規(guī)劃，并進(jìn)行密度分析、模型分布嘗試 、景觀及朝向論證等； 總圖、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、宗地 圖；規(guī)劃許可證；市 場定位報告；概念設(shè)計的 營銷建議；概念設(shè)計白圖 概念設(shè)計工作指引 各方案總得分和優(yōu)劣點(diǎn) 評述 計策劃

11、流程和操作規(guī)范 第 4 頁 概念設(shè)計定稿 編制報批文件/各相關(guān)部門會簽/總裁簽 批/歸檔 集集團(tuán)團(tuán)審審批批設(shè)設(shè)計計和和營營銷銷評評標(biāo)標(biāo)綜綜 合合意意見見 出出概概念念設(shè)設(shè)計計冊冊（正正式式版版 ） 10 方 方案設(shè)計指引策劃 總平面圖和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價/首期開發(fā)的 面積和產(chǎn)品組合指引/首期會所商業(yè)教 育配套設(shè)計指引/首期交樓標(biāo)準(zhǔn)和公共 裝修指引/優(yōu)展區(qū)展示指引/戶型設(shè)計指 引/附加建筑方案設(shè)計營銷評審表 策劃流程和操作規(guī)范 總平面圖和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評 價報告; 案 首期開發(fā)的面積和產(chǎn)品 組合指引表; 設(shè) 首期會所商業(yè)教育配套 設(shè)計指引表; 計 首期交樓標(biāo)準(zhǔn)和公共裝 修指引表; 優(yōu)展區(qū)展示指引表; 戶型設(shè)

12、計指引表; 方案設(shè)計甄選與招標(biāo) 政 府 招標(biāo) 自 主 招標(biāo) 召開評標(biāo)會，對概念設(shè)計單位提交的概 念成果進(jìn)行評定，評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制訂，評分 結(jié)果公布 項(xiàng)目策劃定位報告；修建性 詳規(guī)及地塊市政接口資料； 招標(biāo)方案資料；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度計劃；概念設(shè)計成果；方 案設(shè)計的營銷建議；概念 方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評分報 告；總辦批復(fù)許可的設(shè) 計單位甄選報批件概念 設(shè)計冊；設(shè)計任務(wù)書 ；設(shè)計合同 設(shè)計招標(biāo)流程； 簽訂后的方案設(shè)計合 同書 方案設(shè)計工作指引 設(shè)計評審及優(yōu)化 1、總平面方 案 設(shè) 計 評 審 確認(rèn) 包括建筑形態(tài)及組團(tuán)頒布分析確認(rèn)；公 共空間及綠化景觀系統(tǒng)分析確認(rèn)；路網(wǎng) 交通及消防系統(tǒng)分析確認(rèn)；景觀及中軸 線系

13、統(tǒng)分析確認(rèn)；立面方案設(shè)計確認(rèn)； 方案設(shè)計合同 開發(fā)部方案設(shè)計流程 ；建筑專業(yè)方案設(shè) 計流程；設(shè)計概念 及方案評審的配合工作 流程； 建筑、環(huán) 境、裝修方案設(shè)計過程 中部門級評審配合工作 流程；設(shè)計規(guī)范 ； 檢查、評審會議記要 2、戶型設(shè)計 評 審 及 優(yōu) 化 ； 戶型平面方案設(shè)計確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)各戶型的 均好性、開發(fā)面積配比的合理性等 概念設(shè)計冊戶型確認(rèn)書 3、建筑功能 設(shè) 計 評 審 及 優(yōu)化 內(nèi)部營銷評審/外部營銷專家評審/目標(biāo) 客戶產(chǎn)品測試/ 階段性設(shè)計成果圖建筑功能確認(rèn)書 4、戶型裝修 布 置 設(shè) 計 評 審及優(yōu)化 方案設(shè)計的營銷建議戶型裝修確認(rèn)書 5、面積測繪 意 見 征 詢 、 修改 面

14、積測繪征詢意見 6、國土、消 防 、 人 防 意 見征詢 階段性設(shè)計成果圖政府文件要求征詢意見 7、設(shè)計和營 銷 評 標(biāo) 綜 合 意見審批 9 第 5 頁 方案設(shè)計定稿 對部分政府資料相關(guān)內(nèi)容的修改，滿足 公司開發(fā)需要；復(fù)核資料清單完整性、 準(zhǔn)確性，檢查圖紙電子文件及報建表格 的準(zhǔn)確性和是否符合報建要求，對表格 中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；協(xié)助報建 組解決報建過程中的設(shè)計問題，對照圖 紙復(fù)核政府批文的準(zhǔn)確性，有責(zé)任在滿 足各項(xiàng)法律、法規(guī)條件下將公司利益最 大化；確認(rèn)并據(jù)政府批文要求修改圖紙 評審報告 方案設(shè)計圖冊（藍(lán) 圖） （報建資料準(zhǔn)備，出方案報建冊） 11方案報建 1、方案規(guī)劃報建（報市規(guī)劃

15、局） 申請公文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地 使用權(quán)出讓合同書、用地方案圖(紅線 圖)、方案設(shè)計圖（藍(lán)圖）2份、計 劃立項(xiàng)批文 各政府機(jī)構(gòu)相關(guān)報批規(guī) 定 建設(shè)工程設(shè)計方案審 批意見書 2、防報建（報市消防大隊(duì)） 計劃立項(xiàng)文件（復(fù)印件）、 建設(shè)用地許可證、用地紅線 圖（復(fù)印件）、報審表（應(yīng) 加蓋公章及領(lǐng)導(dǎo)簽字）(一式 一份原件)、總平面布置圖1 份、方案冊1套（電腦出圖并 蓋章）；附電子文件1套 各政府機(jī)構(gòu)相關(guān)報批規(guī) 定 方案設(shè)計的消防審核 意見 3、民防報建（報市民防辦） 用地規(guī)劃許可證原件（驗(yàn)后返還） 、復(fù)印件、紅線圖復(fù)印件、計劃立項(xiàng)批 文復(fù)印件、填寫達(dá)州市民防地下室報 建登記表（以上所有復(fù)印件

16、需加蓋公 司公章） 各政府機(jī)構(gòu)相關(guān)報批規(guī) 定 達(dá)州市人防地下室建 設(shè)意見征詢單 12 建筑立面 專項(xiàng)設(shè)計 設(shè)計單位甄選與招標(biāo) 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情；經(jīng)批示 同意的立面設(shè)計單位甄選報 批件、合同報批件 立面專項(xiàng)設(shè)計工作指 引 甄選報告PP稿、立 面設(shè)計單位甄選報批件 ；立面設(shè)計任務(wù)書 ；立面設(shè)計合同；立面設(shè)計合同 設(shè)計評審與優(yōu)化 屋頂構(gòu)架設(shè)計確認(rèn)、立面細(xì)部設(shè)計確認(rèn) （包括陽臺、空調(diào)機(jī)位、欄桿等細(xì)部設(shè) 計）、大堂、架空層等主要入口細(xì)部設(shè) 計確認(rèn)；結(jié)合主體對立面方案進(jìn)行評審 ； 階段性設(shè)計成果圖；主體施 工圖；立面階段性設(shè)計成果 圖； 檢查、評審會議記要；

17、 評審報告或評審 會議紀(jì)要 設(shè)計定稿立面設(shè)計圖冊 13 環(huán)境概念 設(shè)計 設(shè)計單位甄選與招標(biāo)、簽訂合同； 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情 環(huán)境專業(yè)概念及方案 設(shè)計工作流程 甄選報告PP稿匯報 、環(huán)境設(shè)計單位甄選報 批件 方案設(shè)計圖冊 建筑、環(huán)境、裝修方 案設(shè)計過程中部門級評 審配合工作流程 環(huán)境設(shè)計任務(wù)書； 10 第 6 頁 總辦批復(fù)許可的設(shè)計單位 甄選報批件、環(huán)境設(shè)計任 務(wù)書 環(huán)境專業(yè)概念及方案 設(shè)計工作流程 設(shè)計合同書 相關(guān)法律法規(guī) 環(huán)境專業(yè)相關(guān)設(shè)計規(guī)范 要求 設(shè)計跟進(jìn)、評審、優(yōu)化； 設(shè)計任務(wù)書、正式簽訂生效 的環(huán)境方案設(shè)計合同，階段 性設(shè)計成果圖 階段性評

18、審會議記要 定稿（出環(huán)境設(shè)計圖冊）檢查、評審會議記要環(huán)境概念設(shè)計圖冊 14 營銷戰(zhàn)略 報告 1、營銷宏觀環(huán)境調(diào)研 宏觀供給和需求變化/片區(qū)發(fā)展變化/政 策變化 策劃流程和操作規(guī)范營銷宏觀環(huán)境調(diào)研報告 2、競爭樓盤營銷策略調(diào)研 推盤時間/廣告訴求點(diǎn)/主推產(chǎn)品/銷售 價格和優(yōu)惠/公關(guān)活動/品牌價值和形象 競爭樓盤營銷策略調(diào)研 報告 3、撰寫營銷戰(zhàn)略報告 產(chǎn)品、競爭者和客戶分析/SWOT分析/營 銷創(chuàng)新/品牌主張、形象、個性/關(guān)注點(diǎn) /4P闡述、4C檢驗(yàn) 營銷戰(zhàn)略報告 4、營銷戰(zhàn)略報告宣講 制定PPT文件/約請相關(guān)部門/正式宣講/ 提出建議/修訂 會議紀(jì)要 5、營銷戰(zhàn)略報告報批 編制報批文件/各相關(guān)

19、部門會簽/總裁簽 批/歸檔 營銷戰(zhàn)略報告報批件 6、市場推廣計劃和費(fèi)用預(yù)算形成計劃表和預(yù)算費(fèi)用表 市場推廣計劃和費(fèi)用預(yù) 算表 15成本估算 建安費(fèi)用/營銷費(fèi)用/管理費(fèi)用/財務(wù)費(fèi) 用 16 工地現(xiàn)場 準(zhǔn)備 場地平整； 原地面標(biāo)高測量（方格網(wǎng)圖）；計算零 點(diǎn)位；土方調(diào)配；障礙物清拆；場地平 整，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場三通一平； 紅線圖、用地規(guī)劃許可證、 場地及周圍道路標(biāo)高 場地平整質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 施工場地平整完成，達(dá) 到土質(zhì)密度要求 現(xiàn)場測量（高程、紅線點(diǎn)）； 國土局委托有資質(zhì)的測繪單位現(xiàn)場進(jìn)行 地界樁測設(shè)、交接、保護(hù)； 紅線圖、用地規(guī)劃許可證、 城市測量坐標(biāo)系統(tǒng) 相關(guān)法規(guī)、規(guī)范 地界樁測設(shè)報告、測量 報告 現(xiàn)場平面

20、平均標(biāo)高、控制點(diǎn)坐標(biāo)檢查； 圍墻及臨時辦公設(shè)施施工實(shí)現(xiàn)臨時通水、通電、通路及臨時排水 現(xiàn)場總平面圖圍墻及臨時辦公施工圖 臨舍施工完成 臨時道路及出入口報批、施工 批復(fù)手續(xù) 1、交警局道管科辦理路口 手續(xù)所需資料：規(guī)劃局的 路口批文；平面圖（需含 路口坐標(biāo)點(diǎn)）或宗地圖； 申請報告；路政管理審核 表； 政府文件，相關(guān)法規(guī) 臨時占用道路及出入口 許可證 13 環(huán)境概念 設(shè)計 設(shè)計單位甄選與招標(biāo)、簽訂合同； 第 7 頁 施工圖 2、城管局（道橋處）辦理 路口占用手續(xù)所需資料： 規(guī)劃局的路口批文；宗地 圖或平面圖；申請報告； 占用城市道路申請表； 交警局的占用挖掘道路許可 證； 臨時道路及出入口 3、城

21、管局（綠化處）辦理 開設(shè)路口占用城市綠地手續(xù) 資料：規(guī)劃局的路口批文 ；宗地圖或平面圖；申 請報告；砍伐（遷移）城 市樹木審批表；交警局的 路口占用挖掘道路許可證； 道橋處的占用城市道路許 可證； 道路標(biāo)高及混凝土標(biāo)號 施工用水、電、電話手續(xù)辦理及施 工 臨時排水許可證 1、用 電：營業(yè)執(zhí)照、法人 代表身份證復(fù)印件； 政府文件，相關(guān)法規(guī) 排水許可證、施工用水 量批復(fù) 用電許可證 2、電 話：營業(yè)執(zhí)照、代理 人身份證復(fù)印件 開通電話 3、用 水：申請報告、用地 規(guī)劃許可證、紅線圖 臨時用水接駁口 施工場地控制點(diǎn)的測設(shè)埋設(shè)置控制點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)、用地規(guī)劃許可證政府文件施工控制點(diǎn)測量報告 17勘察設(shè)計 詳

22、勘設(shè)計單位甄選及報批資料準(zhǔn)備、現(xiàn)場踏勘/合合同同簽簽訂訂 委托任務(wù)書 分項(xiàng)設(shè)計單位選擇配合 工作流程（地形圖制作 、地勘單位選擇、分項(xiàng) 設(shè)計單位選擇） 勘查單位委托報批件 紅線圖相關(guān)法律法規(guī)勘查設(shè)計任務(wù)書 方案設(shè)計圖冊勘查設(shè)計規(guī)范及合同勘查設(shè)計合同草案 規(guī)劃要點(diǎn)、用地規(guī)劃許可證 、 勘察報告編寫 勘探控制網(wǎng)；實(shí)際勘探點(diǎn)深度；勘探土 樣； 地質(zhì)勘察布點(diǎn)平面圖、勘查 記錄 地質(zhì)勘察報告 18 主體施工 圖設(shè)計 施工圖設(shè)計單位甄選、招標(biāo)；資料準(zhǔn)備/現(xiàn)場踏勘/設(shè)計范圍確定 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情；限額 設(shè)計指標(biāo) 開發(fā)部初步設(shè)計流程 甄選報告PP稿、施 工圖設(shè)計

23、單位甄選報批 件 16 工地現(xiàn)場 準(zhǔn)備 臨時道路及出入口報批、施工政府文件，相關(guān)法規(guī) 臨時占用道路及出入口 許可證 第 8 頁 方案設(shè)計；勘察報告建設(shè) 工程設(shè)計方案審批意見書 人防地下室建設(shè)意見征詢 單總規(guī)資料、規(guī)劃設(shè)計要 點(diǎn)、地形圖、相關(guān)設(shè)計規(guī)范 開發(fā)部施工圖設(shè)計流 程 設(shè)計任務(wù)書（各專 業(yè)） 經(jīng)批示同意主體施工圖設(shè) 計合同；委托設(shè)計書 主體施工圖設(shè)計合同 草案 建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建 證明書 正式簽訂生效后的施 工圖設(shè)計合同 基礎(chǔ)設(shè)計選型、施工專題研討會 樁及承臺數(shù)量及配筋指標(biāo)/基礎(chǔ)成本測 算/ 階段性設(shè)計成果（白圖、計 算底稿）； 結(jié)構(gòu)專業(yè)分項(xiàng)設(shè)計工 作流程 基礎(chǔ)設(shè)計計算書檢 查報告 歷史經(jīng)

24、驗(yàn)數(shù)據(jù)庫； 建筑造價指標(biāo)確定及 設(shè)計評審配合工作流程 基礎(chǔ)設(shè)計方案比較報 告 設(shè)計跟蹤1、專業(yè)接口檢查 建筑專業(yè)做為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，檢查本專業(yè) 各個設(shè)計階段評審意見是否落實(shí)，相關(guān) 專業(yè)互提條件及設(shè)計接口是否準(zhǔn)確；是 否有設(shè)計漏項(xiàng)，本專業(yè)及相關(guān)專業(yè)圖紙 是否配套齊全并協(xié)調(diào)其他專業(yè)提出的疑 問 評審 2 2、構(gòu)造要求確認(rèn)及 建筑裝飾做法確認(rèn) 按不同建筑部位確定墻、柱、地、天棚 裝飾材料及做法；防水材料及做法；屋 面材料及做法； 基礎(chǔ)設(shè)計成本測算書 優(yōu)化 3、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu) 化； 計算造價指標(biāo)，包括：地下室頂、底板 配筋指標(biāo)，柱、剪力墻等豎向構(gòu)件配筋 指標(biāo)，轉(zhuǎn)換層梁板配筋指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)層及 頂層梁板配筋指標(biāo)

25、，對超標(biāo)情況審查圖 紙及計算書并進(jìn)行修改；地梁、承臺設(shè) 計優(yōu)化，地下室頂、底板設(shè)計優(yōu)化，轉(zhuǎn) 換層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層結(jié)構(gòu)布置和配筋設(shè) 計確認(rèn)，屋頂構(gòu)架結(jié)構(gòu)布置確認(rèn)，柱及 剪力墻結(jié)構(gòu)布置和配筋設(shè)計確認(rèn)， 建筑造價指標(biāo)確定及 設(shè)計評審配合工作流程 ；建筑專業(yè)單體施 工圖設(shè)計工作流程； 結(jié)構(gòu)專業(yè)單體施工圖 設(shè)計工作流程 主體結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書 檢查報告 4、水、電、氣、空 系統(tǒng)設(shè)計優(yōu)化； 設(shè)備專業(yè)提供電梯、風(fēng)機(jī)、空調(diào)等設(shè)備 用電條件及負(fù)荷參數(shù)，每個戶型平面的 照明、空調(diào)及電視、電話等強(qiáng)弱電接口 設(shè)置是滯符合裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要點(diǎn)要求 ，配電間及管道井布置及尺寸是否合理 ，強(qiáng)電系統(tǒng)負(fù)荷計劃的合理性，線路及 控制開關(guān)

26、系統(tǒng)設(shè)計的合理性，變壓器、 高低壓配電柜設(shè)計的合理性等 建筑電氣及設(shè)備價格性 能比選配合工作流程 電氣專業(yè)單體施工圖 設(shè)計工作流程設(shè)備 專業(yè)單體施工圖設(shè)計工 作流程 檢查、評審會議紀(jì)要 18 主體施工 圖設(shè)計 施工圖設(shè)計單位甄選、招標(biāo)；資料準(zhǔn)備/現(xiàn)場踏勘/設(shè)計范圍確定 第 9 頁 5、材料設(shè)備選型及 優(yōu)化； 系統(tǒng)優(yōu)化專題研討會召開，邀請設(shè)計單 位、總包及分包單位、采購部、工程部 等相關(guān)部門；新產(chǎn)品、新工藝的考察和 研討，對擬選設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行價格性能比 選，以往使用中出問題的設(shè)備能提出解 決問題的方法或注意摒棄不用，形成會 議紀(jì)要，落實(shí)情況檢查 設(shè)計合同附件材料 設(shè)備要求 建筑電氣及設(shè)備價格 性能

27、比選配合工作流程 相關(guān)施工圖設(shè)計說明 6、內(nèi)部評審； 建筑專業(yè)牽頭向其他各專業(yè)交底，結(jié)構(gòu) 專業(yè)針對基礎(chǔ)形式、上部結(jié)構(gòu)布管、建 筑立面外挑、內(nèi)收和工程造價等方面評 審，設(shè)備專業(yè)針對水井、風(fēng)井、設(shè)備用 房布置的位置、尺寸合理性、各種管線 走向?qū)ㄖ搅⒚嬗绊?、各消防設(shè)備、 消防箱對客戶使用的影響等方面評審， 電氣專業(yè)針對電井、配電間、消防控制 室布置位置及尺寸、電梯、通風(fēng)等設(shè)備 用電和生活用電負(fù)荷要求進(jìn)行分析計算 ，各種管線和消防控制箱對建筑平立面 影響等方面評審；裝修專業(yè)針對建筑平 面功能合理性、對業(yè)主入住后的裝修影 響，對公共空間裝修及建筑立面與裝修 面過渡的影響等方面評審 階段性設(shè)計成果圖

28、建筑單體設(shè)計過程中 ，建筑專業(yè)與結(jié)構(gòu)、設(shè) 備、電氣專業(yè)配合工作 流程 綜合圖審會議紀(jì)要 、一次調(diào)整后的施工圖 7、出報建施工圖；一次調(diào)整后的施工圖 設(shè)計報建配合工作流 程（圖紙、填寫表格、 批文等） 報建施工圖 施工圖報建 1、消防報建 報審表（兩份）、施工圖（不含結(jié)構(gòu)專 業(yè)）1套、附電子文件1套、總平面布置 圖1份、 方案、初步設(shè)計消防審核批文 復(fù)印件 消防報建相關(guān)規(guī)定 2、圖規(guī)劃報建 土地使用權(quán)出讓合同書、規(guī)劃初步設(shè)計 審批意見、建設(shè)工程報建表、消防 施工圖審查意見書、民防施工圖審批意 見書、施工圖設(shè)計文件2套、計劃立項(xiàng) 批文 規(guī)劃報建相關(guān)規(guī)定 建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī) 劃許可證 18 主體施工

29、 圖設(shè)計 第 10 頁 施工圖封閉式綜合評審 平面功能設(shè)計確認(rèn)（包括平面功能合理 性、均好性，戶型面積及實(shí)用率計算指 標(biāo)），水、電等設(shè)備專業(yè)設(shè)計接口布置 ，公用空間設(shè)備用房布置設(shè)計確認(rèn)等） 、各種計算面積及指標(biāo)設(shè)計確認(rèn)，相關(guān) 專業(yè)提條件落實(shí)確認(rèn)，建筑構(gòu)造及裝修 做法確認(rèn)（審查公共空間和各戶型內(nèi)裝 修標(biāo)準(zhǔn)是否符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，墻、地、樓 面構(gòu)造及防水做法與公司沉淀癥的經(jīng)驗(yàn) 是平順符合），剖面及大樣設(shè)計確認(rèn)（ 各剖面及廚房、衛(wèi)生間大樣圖設(shè)計確認(rèn) ，重點(diǎn)審查使用功能的合理性） 報建施工圖 建筑單體設(shè)計過程中 ，建筑專業(yè)與結(jié)構(gòu)、設(shè) 備、電氣專業(yè)大配合工 作流程圖紙會審管 理及配合工作流程 正式施工圖 測繪

30、大隊(duì)面積驗(yàn)算； 經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的施工圖及電 子文件 建設(shè)項(xiàng)目全過程面積 控制工作流程 查丈報告 四四招招標(biāo)標(biāo)及及主主體體施施工工前前階階段段 目標(biāo)成本編制； 熟悉施工圖和歷史數(shù)據(jù)庫；確定合理的 計量單位和工程量；新項(xiàng)目詢價； 工程造價數(shù)據(jù)庫 采購目標(biāo)成本表 材料價格數(shù)據(jù)庫 19 監(jiān)理單位 招標(biāo) 1、進(jìn)行資格預(yù)審，初選35家； 信息搜集、登記、核實(shí)；考察；工程業(yè) 績調(diào)查； 采購計劃批示 1、采購工作流程（ 監(jiān)理、施工）（采購 ） 資格預(yù)審表、考 察報告 2、招標(biāo)工作流程 （預(yù)算） 2、擬定洽談及合同要點(diǎn)； 針對工程多發(fā)問題，起草合同條款；明 確監(jiān)理范圍及規(guī)模；監(jiān)理深度及要求； 監(jiān)理費(fèi)用支付方式；

31、資格預(yù)審批示 洽談要點(diǎn)、合同 草稿 3、依據(jù)洽談要點(diǎn)，投標(biāo)報價；報價、監(jiān)理細(xì)則、組織管理洽談要點(diǎn)、合同投標(biāo)報價書 4、評標(biāo)； 報價比較；組織管理制度評價；監(jiān)理 細(xì)則評審； 電話通知洽談時間洽談洽談紀(jì)要或報告 5 5、簽簽訂訂監(jiān)監(jiān)理理合合同同；法人簽字、公章核對；附件完整性；洽談記錄、監(jiān)理合同簽訂后的監(jiān)理合同 監(jiān)理合同備案 發(fā)展 達(dá)州市設(shè)工程監(jiān)理招標(biāo)（委托）申請 表一式三份、招標(biāo)公告一式兩份 件、計劃立項(xiàng)批文（復(fù)印件蓋公章）、 規(guī)劃批準(zhǔn)的初步設(shè)計文件或建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋公 章）、建設(shè)單位法定代表人證明書和法 人授權(quán)委托證明書、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)成立 文件、達(dá)州市建設(shè)工程監(jiān)理投標(biāo)人

32、資 格核準(zhǔn)表一式兩份招標(biāo)文件 （在市建設(shè)局完成監(jiān)理合同的備案 ） 20土土方方開開挖挖 工工程程招招標(biāo)標(biāo) 出正式施工圖后，依據(jù)招標(biāo)工作流程組 織招標(biāo)。招標(biāo)工作內(nèi)容參照145項(xiàng)157 項(xiàng)； 圖圖紙紙交交底底 18 主體施工 圖設(shè)計 第 11 頁 進(jìn)進(jìn)場場施施工工 開挖基準(zhǔn)線、坡頂線、放坡坡度、開挖 深度、原土擾動 土方開挖工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 21 降水及支 護(hù)工程 1、施工單位進(jìn)場及圖紙交底； 2 2、基基坑坑降降水水施施工工 降水井施工深度、降水井布置、水位標(biāo) 高、對周邊環(huán)境影響 施工圖降水工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3 3、邊邊坡坡支支護(hù)護(hù)施施工工 護(hù)坡鋼筋網(wǎng)鋼筋網(wǎng)及焊接、錨桿長度、 混凝土標(biāo)號、混凝土噴射厚度

33、、噴射遍 數(shù)、混凝土養(yǎng)護(hù) 支護(hù)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 22 樁基礎(chǔ)工 程 1、工程招標(biāo) 施工單位考察/編制招標(biāo)文件/選擇投標(biāo) 單位/發(fā)標(biāo)書/投標(biāo)/開標(biāo)、定標(biāo)/簽合同 2、施工單位進(jìn)場 3 3、圖紙交底，施工 4、基礎(chǔ)開工許可證辦理; 報 建 達(dá)州市建設(shè)工程施工發(fā)包申請表一 式三份、招標(biāo)公告一式兩份、計劃批文 復(fù)印件、建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書（ 復(fù)印件）、建設(shè)單位法定代表人證明書 和法人授權(quán)委托證明書、達(dá)州市建設(shè) 工程施工招標(biāo)投標(biāo)核準(zhǔn)表一式兩份、 達(dá)州市人防工程核準(zhǔn)單（復(fù)印件） 、監(jiān)理合同、施工合同副本原 件（建設(shè)局已備案）、一條龍服務(wù)登 記核準(zhǔn)表原件、反腐保廉敬業(yè)守法 合約原件一份、施工單位的項(xiàng)目經(jīng) 理

34、資格證書復(fù)印件蓋公章、施工現(xiàn) 場燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施確認(rèn)表復(fù)印件加蓋 公章、建筑工程施工許可申請表兩 份 建設(shè)局相關(guān)法規(guī) 建設(shè)工程施工許可證（ 樁基） 建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證 明書 （報市建設(shè)局） 5、施工 人工挖孔樁工程部 孔的深度、持力層、擴(kuò)大頭（或嵌巖深 度）、孔徑、鋼筋規(guī)格及數(shù)量、混凝土 標(biāo)號、澆筑方案、抽芯或超聲波檢查； 施工圖 1、人工挖孔樁質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)； 2、預(yù)應(yīng)力管樁質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn) 預(yù) 應(yīng) 力 管 樁 工程 樁位、打入深度、垂直度、最后貫入度 、錘擊數(shù)、樁身完整度、樁與樁之間的 焊接； 23 總包單位 招標(biāo) 1、成立招標(biāo)小組； 確定招標(biāo)方式；確定小組成員和職責(zé)； 發(fā)通知； 采購計劃 1、工程

35、招標(biāo)工作指 引； 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（通 知）； 2、招投標(biāo)工作流程 （預(yù)算）； 2、發(fā)布公開招標(biāo)或邀請投標(biāo)信息 ； 公開招標(biāo)須確定信息發(fā)布媒體；邀請招 標(biāo)須確定邀請單位名單； 采購計劃 招標(biāo)公告格式； 公開招標(biāo)為招標(biāo)公告 ；邀請招標(biāo)為投標(biāo) 邀請函；投標(biāo)邀請函格式 3、編制招標(biāo)文件； 編制工程量清單和標(biāo)底；招標(biāo)說明（工 期、投標(biāo)人資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理資格、標(biāo)底 、投標(biāo)報價上限、投標(biāo)擔(dān)保金額、定標(biāo) 方法、履約擔(dān)保金額、評標(biāo)程序及評標(biāo) 方法、截標(biāo)時間、開標(biāo)時間、無效標(biāo)和 廢標(biāo)情形、合同通用及專用條款、合同 文件格式、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和技術(shù)要求、圖 紙、投標(biāo)文件格式、中標(biāo)通知書、擔(dān)保 格式）；合同主要條款； 施工

36、圖 1、工程招標(biāo)工作指 引； 招標(biāo)文件及其會審 單。 20土土方方開開挖挖 第 12 頁 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計劃 2、采購工作流程（ 監(jiān)理、施工）（采購 ）； 現(xiàn)場情況 3、招投標(biāo)工作流程 （預(yù)算）； 4、相關(guān)法規(guī)： A、招投標(biāo)管理?xiàng)l例 ； B、達(dá)州市建設(shè)工程 施工招標(biāo)文件； C、達(dá)州市建設(shè)工程 施工合同范本； 4、投標(biāo)單位資格預(yù)審；發(fā)放施工 圖方便投標(biāo)單位計算工程量； 營業(yè)執(zhí)照允許承接施工工作范圍符 合招標(biāo)工程要求； 投標(biāo)單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登 記證等資質(zhì)文件；近期工程 業(yè)績表 D、建設(shè)工程工程量 清單計價規(guī)范（ GB50500-2003） 資格預(yù)審表； 資質(zhì)等級達(dá)到或超過項(xiàng)目要求標(biāo)準(zhǔn) ； 考察報告

37、； 財務(wù)狀況通過開戶銀行的資信證明 來體現(xiàn)； 流動資金不少于預(yù)計合同價的百分 比（例如5%）； 分包計劃主體工程不能分包； 履約情況其他工程項(xiàng)目沒有毀約被 驅(qū)逐的歷史； 5、召開發(fā)標(biāo)會議，發(fā)放招標(biāo)書， 收取資料費(fèi)或押金； 會議組織：時間、地點(diǎn)、議程、參加人 員；會議簽到表；資料費(fèi)收據(jù)； 招標(biāo)文件資料 1、工程招標(biāo)工作指 引； 會議紀(jì)要、標(biāo)書 發(fā)放記錄、投標(biāo)保 函 6、組織現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)文件答疑 ； 確定踏勘人員、時間；做好踏勘記錄（ 錄像） 按招標(biāo)文件約定 2、采購工作流程（ 監(jiān)理、施工）（采購 ）； 現(xiàn)場踏勘記錄、 招標(biāo)答疑 7、投 標(biāo) 接受投標(biāo)文件；收回招標(biāo)文件、圖紙， 退還資料押金；收取

38、投標(biāo)保證金或銀行 保函； 3、招投標(biāo)工作流程 （預(yù)算）； 相關(guān)記錄 8、開 標(biāo) 組織召開開標(biāo)會議；宣讀報價和評標(biāo)原 則； 會議組織評標(biāo)原則 9、評標(biāo)、定標(biāo) 技術(shù)標(biāo)：主要是評審施工組織設(shè)計 是否優(yōu)化； 會議組織 評標(biāo)記錄、中標(biāo) 通知經(jīng)濟(jì)標(biāo)：主要是對報價的比較和報價合 理性分析； 10、中標(biāo)通知 發(fā)中標(biāo)通知，未中標(biāo)單位退還投標(biāo)保證 金或銀行保函； 批示的中標(biāo)通知 中標(biāo)通知及退還投標(biāo)保 證金記錄 23 總包單位 招標(biāo) 3、編制招標(biāo)文件； 編制工程量清單和標(biāo)底；招標(biāo)說明（工 期、投標(biāo)人資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理資格、標(biāo)底 、投標(biāo)報價上限、投標(biāo)擔(dān)保金額、定標(biāo) 方法、履約擔(dān)保金額、評標(biāo)程序及評標(biāo) 方法、截標(biāo)時間、開標(biāo)

39、時間、無效標(biāo)和 廢標(biāo)情形、合同通用及專用條款、合同 文件格式、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和技術(shù)要求、圖 紙、投標(biāo)文件格式、中標(biāo)通知書、擔(dān)保 格式）；合同主要條款； 招標(biāo)文件及其會審 單。 第 13 頁 11、簽訂施工承包合同 除總包合同外，可能還包括：降水支護(hù) 、樁基礎(chǔ)、土方、鋁合金工程、裝修、 智能化（安防、一卡通、電視、網(wǎng)絡(luò)） 、消防等各專業(yè)分包合同及室外園林、 綠化、水景等。具體按標(biāo)段劃分執(zhí)行。 施工合同；招投標(biāo)相關(guān) 資料 起草施工合同流程 （預(yù)算）；合同簽訂 流程（采購）； 簽訂的施工合同； 評審后投標(biāo)報價書 ；審核修改后施工組 織設(shè)計 12、進(jìn)場準(zhǔn)備； 1、中標(biāo)單位人員、材料、設(shè)備準(zhǔn)備及 檢查；簽訂

40、后的施工合同； 進(jìn)場通知單 分包單位進(jìn)場流程 （工程部）； 人員設(shè)備按期進(jìn)場 2、施工現(xiàn)場施工面、臨時設(shè)施、坐標(biāo) 點(diǎn)等準(zhǔn)備工作； 13、30萬以上分包施工合同備案 與總包簽合同后，備案手續(xù)辦理； 施工合同 1、工程合同備案流 程（預(yù)算）； 備案記錄 專業(yè)分包與總包簽分包合同后備案手續(xù) 辦理； 2、 深建字2004120號 關(guān)于建設(shè)工程施工分 包合同實(shí)行備案的通知 ； 五五環(huán)環(huán)境境、裝裝修修及及專專項(xiàng)項(xiàng)施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段（二二） 24 環(huán)境施工 圖設(shè)計 1、設(shè)計單位甄選、招標(biāo)、簽合同 ； 多輪概念、風(fēng)格定位總平面設(shè)計圖，確 認(rèn)方案設(shè)計，包括路網(wǎng)、景觀軸線、場 地標(biāo)高，水景、泳池，園林種

41、植方案， 各景觀子項(xiàng)等，考察設(shè)計單位是否可以 滿足公司所需的設(shè)計風(fēng)格； 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情； 環(huán)境（室外工程）設(shè) 計過程 中，環(huán)境專業(yè) 與建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、 電氣專業(yè)配合工作流程 、 甄選報告PP稿、環(huán) 境施工圖設(shè)計單位甄選 報批件； 設(shè)計任務(wù)書、合同；總平面 圖、方案冊； 設(shè)計變更過程中，牽 頭專業(yè)與相關(guān)專業(yè)配合 工作流程 景觀設(shè)計任務(wù)書 環(huán)境專業(yè)（室外工程 ）施工圖設(shè)計工作流程 電氣專業(yè)環(huán)境及室 外工程施工圖設(shè)計工作 流程設(shè)備專業(yè)環(huán)境 及室外工程施工圖配合 設(shè)計工作流程 環(huán)境施工圖設(shè)計合同 2、設(shè)計跟進(jìn)、評審、優(yōu)化； 建筑專業(yè)針對消防路與園林路

42、及市政接 口的關(guān)系，建筑豎向與環(huán)境高差變化的 關(guān)系，綜合管線與園林景觀的關(guān)系，建 筑總平面及架空層平面與環(huán)境景觀設(shè)計 的關(guān)系等評審；結(jié)構(gòu)專業(yè)對種植土厚度 對地下室頂板的荷載影響，各景觀子項(xiàng) 土建做法、造價、防水、設(shè)縫，設(shè)備及 電氣提出預(yù)留、預(yù)埋（如燈位、泵坑） 配合等評審；設(shè)備專業(yè)對泳池及水景循 環(huán)系統(tǒng)，軟硬景的雨水收集及排水方案 ，綠化澆灌系統(tǒng)，景觀特殊效果用水系 統(tǒng)等評審；電氣專業(yè)對庭園照明、路燈 、特殊燈光效果、泳池及環(huán)境用電、背 景音樂等提出評審意見；裝修專業(yè)對環(huán) 境設(shè)計風(fēng)格、各裝修設(shè)計部位與環(huán)境道 路接口與高差做出評審； 階段性設(shè)計成果圖檢查、評審會議記要 23 總包單位 招標(biāo) 第

43、14 頁 景觀設(shè)計階段性設(shè)計成果圖 3、設(shè)計定稿、出圖 索引圖確認(rèn)、總平面圖確認(rèn)、定位圖確 認(rèn)、綠化圖確認(rèn)、鋪裝圖確認(rèn)；景觀土 建施工圖確認(rèn)、景觀給排水施工圖確認(rèn) 、景觀動力、照明施工圖確認(rèn)，給排水 直飲水、煤氣、雨水等管線調(diào)整設(shè)計確 認(rèn)、強(qiáng)弱電管線施工圖調(diào)整設(shè)計并確認(rèn) ； 25 二次裝修 設(shè)計 1、設(shè)計單位甄選、招標(biāo)、簽合同 ； 裝修設(shè)計概念確定（平面功能定位，概 念風(fēng)格定位），方案設(shè)計確認(rèn)（各立面 、墻面、地面、天花方案圖確認(rèn)，各主 要空間效果圖確認(rèn)），風(fēng)格要求，性價 比比選；確定裝修部位（棟號、樓層、 戶型）； 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情； 樣板房設(shè)

44、計工作流程 甄選報告PP稿、環(huán) 境施工圖設(shè)計單位甄選 報批件； （包括：銷售中心、會所、樣板房 、公共空間、大堂、電梯間、商業(yè) 街等） 建筑平面圖 建筑、環(huán)境、裝修方 案設(shè)計過程中部門級評 審配合工作流程 裝修設(shè)計任務(wù)書； 裝修設(shè)計過程中，裝 修專業(yè)與建筑、結(jié)構(gòu)、 設(shè)備、電氣專業(yè)配合工 作流程 裝修施工圖設(shè)計合同 裝修專業(yè)概念設(shè)計工 作流程 裝修專業(yè)方案設(shè)計工 作流程 2、 1、材料、做 法確認(rèn) 平面及家私設(shè)計確認(rèn)，天花設(shè)計及做法 確認(rèn)，地面設(shè)計及做法確認(rèn)，立面設(shè)計 及做法確認(rèn)，墻面設(shè)計及做法確認(rèn)。配 電線路、照明、特殊裝飾燈等強(qiáng)弱電接 口確認(rèn)，通風(fēng)口布置等設(shè)計確認(rèn)，相關(guān) 專業(yè)配套出圖確認(rèn) 經(jīng)

45、批示同意裝修施工圖設(shè) 計合同委托設(shè)計書；階段 性設(shè)計成果圖 裝修專業(yè)施工圖設(shè)計 工作流程 檢查、評審會議記要， 經(jīng)調(diào)整后的裝修施工圖 24 環(huán)境施工 圖設(shè)計 2、設(shè)計跟進(jìn)、評審、優(yōu)化； 建筑專業(yè)針對消防路與園林路及市政接 口的關(guān)系，建筑豎向與環(huán)境高差變化的 關(guān)系，綜合管線與園林景觀的關(guān)系，建 筑總平面及架空層平面與環(huán)境景觀設(shè)計 的關(guān)系等評審；結(jié)構(gòu)專業(yè)對種植土厚度 對地下室頂板的荷載影響，各景觀子項(xiàng) 土建做法、造價、防水、設(shè)縫，設(shè)備及 電氣提出預(yù)留、預(yù)埋（如燈位、泵坑） 配合等評審；設(shè)備專業(yè)對泳池及水景循 環(huán)系統(tǒng)，軟硬景的雨水收集及排水方案 ，綠化澆灌系統(tǒng)，景觀特殊效果用水系 統(tǒng)等評審；電氣專業(yè)

46、對庭園照明、路燈 、特殊燈光效果、泳池及環(huán)境用電、背 景音樂等提出評審意見；裝修專業(yè)對環(huán) 境設(shè)計風(fēng)格、各裝修設(shè)計部位與環(huán)境道 路接口與高差做出評審； 第 15 頁 設(shè)計跟進(jìn)、檢查、優(yōu) 化 2、各專業(yè)接 口 裝修專業(yè)向其他專業(yè)提交條件圖并交底 ，建筑專業(yè)對建筑外立面及細(xì)部設(shè)計與 裝修設(shè)計的關(guān)系，建筑設(shè)計門窗與裝修 設(shè)計要求的關(guān)系，建筑設(shè)計室內(nèi)地面、 墻面與裝修設(shè)計細(xì)部接口關(guān)系等提出評 審意見；設(shè)備專業(yè)對公共空間中消火栓 、各種水平、豎向給排水及通風(fēng)管線、 空調(diào)出風(fēng)口等做出評審；電氣專業(yè)對消 防監(jiān)控系統(tǒng)配置要求，煙感、溫感探頭 ，消防按紐、警鈴及背景音樂對裝飾墻 面的影響做評審，對各裝修空間內(nèi)的原

47、 電氣設(shè)備接口、線路進(jìn)行檢查 經(jīng)調(diào)整后的裝修施工圖；設(shè) 備、水電配置裝修施工圖； 裝修施工圖設(shè)計任務(wù)書 電氣專業(yè)裝修施工圖 配合設(shè)計工作流程 綜合圖紙評審會議紀(jì)要 、經(jīng)再次調(diào)整后的裝修 施工圖 3、設(shè)計定稿，出正式成果圖； 綜合圖紙評審會議紀(jì)要、經(jīng) 再次調(diào)整后的裝修施工圖 設(shè)備專業(yè)裝修施工圖 配合設(shè)計工作流程 正式裝修施工圖 二次裝修消防報建 配合完成對部分政府資料相關(guān)內(nèi)容的修 改，滿足公司開發(fā)需要；配合復(fù)核資料 清單完整性、準(zhǔn)確性，檢查圖紙電子文 件及報建表格的準(zhǔn)確性和是否符合報建 要求，對表格中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性負(fù) 責(zé)；協(xié)助報建組解決報建過程中的設(shè)計 問題，對照圖紙復(fù)核政府批文的準(zhǔn)確性 ，

48、有責(zé)任在滿足各項(xiàng)法律、法規(guī)條件下 將公司利益最大化；確認(rèn)并據(jù)政府批文 要求修改圖紙。 設(shè)計報建配合工作流程 圖紙?zhí)顚懕砀?、批文?圖紙交底 交底內(nèi)容包括：裝飾材質(zhì)、鋪貼效果、 構(gòu)造做法等圖紙上不易表達(dá)的問題，配 合工程部專業(yè)工程師對有裝飾表現(xiàn)效果 的施工過程進(jìn)行質(zhì)量和效果檢查，尤其 飾面材料鋪貼或出效果的施工環(huán)節(jié)必須 到場檢查，落實(shí)是否滿足設(shè)計表現(xiàn)效果 ； 正式裝修施工圖 建筑、裝修環(huán)境、示 范單位施工交底、檢查 配合工作流程圖紙 會審管理及配合工作流 程 圖紙交底會議紀(jì)要 材料樣板確認(rèn) 要求設(shè)計方提供立面及各細(xì)部所選材料 的材質(zhì)、式樣、顏色等樣板、色卡或概 念圖片及做法等，設(shè)計師樣板確認(rèn)并在

49、 樣板上簽字；與采購部協(xié)商，對樣板進(jìn) 行價格、性能比較，提出修改意見并報 批； 正式裝修施工圖、各種不同 檔次的裝修材料樣板 建筑材料樣板選擇、 確認(rèn)配合工作流程 材料樣板確認(rèn)會議紀(jì)要 ，經(jīng)正式確認(rèn)并由設(shè)計 師簽字的材料樣板 26 專項(xiàng)工程 設(shè)計 1、設(shè)計單位甄選、招標(biāo)、簽合同 ； 分項(xiàng)設(shè)計主要內(nèi)容擬定；分項(xiàng)設(shè)計工作 計劃；明確出圖、蓋章、簽字等事宜總 包設(shè)計單位責(zé)任；總包設(shè)計單位向分項(xiàng) 設(shè)計單位交底并說明設(shè)計意圖及要求， 提供圖紙及電子文件，啟動設(shè)計； 設(shè)計單位信息庫、設(shè)計 單位相關(guān)設(shè)計資料、設(shè)計單 位主要設(shè)計師詳情 分項(xiàng)設(shè)計單位選擇配 合工作流程（地形圖制 作、地勘單位選擇、分 項(xiàng)設(shè)計單位

50、選擇） 各分項(xiàng)施工圖設(shè)計單位 甄選報批件 包括：鋁合金、電梯、樓梯扶手、 防火卷簾、煙道、水景、屋頂構(gòu)架 、泛光燈等） 主體正式施工圖、裝修施工 圖及室外環(huán)境施工圖 各分項(xiàng)設(shè)計設(shè)計任務(wù) 書各分項(xiàng)施工圖設(shè) 計合同草案 正式簽訂生效的裝修 施工圖設(shè)計合同 25 二次裝修 設(shè)計 第 16 頁 2、設(shè)計實(shí)施與跟進(jìn)、評審、定稿 ； 圖紙深度需滿足招投標(biāo)深度要求，節(jié)點(diǎn) 、大樣清晰完整；重點(diǎn)審查設(shè)計接口問 題，如構(gòu)件與建筑平面、立面關(guān)系協(xié)調(diào) ；結(jié)點(diǎn)及構(gòu)造做法是否符合要求，預(yù)留 、預(yù)趕時髦、結(jié)點(diǎn)反向荷載對主體結(jié)構(gòu) 是否有影響，施工圖中門、窗、空調(diào)尺 寸及做法等是否滿足分項(xiàng)設(shè)計要求，確 認(rèn)構(gòu)件形狀、尺寸、材質(zhì)、

51、飾面做法和 材料樣板，并對材料的價格性能比做出 評價，管線交叉無矛盾 階段性設(shè)計成果圖、正式簽 訂生效的裝修施工圖設(shè)計 合同 建筑材料樣板選擇、 變更配合工作流程； 建筑、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、 電氣、設(shè)備各專業(yè)分項(xiàng) 設(shè)計工作流程； 檢查、評審會議記要， 經(jīng)調(diào)整后的各分項(xiàng)設(shè)計 施工圖 經(jīng)調(diào)整后的各分項(xiàng)設(shè)計施工 圖；各分項(xiàng)設(shè)計施工圖分階 段檢查、評審會議記要 綜合圖紙評審會議紀(jì)要 、經(jīng)再次調(diào)整后的各分 項(xiàng)設(shè)計施工圖 3、圖紙交底；正式的各分項(xiàng)設(shè)計施工圖圖紙交底會議紀(jì)要 4、材料樣板確認(rèn)； 正式的各分項(xiàng)設(shè)計施工圖、 各種不同檔次的分項(xiàng)設(shè)計材 料樣板 材料樣板確認(rèn)會議紀(jì)要 ，經(jīng)正式確認(rèn)并由設(shè)計 師簽字的材料樣

52、板 六六售售前前策策劃劃 27 選擇廣告公司邀請招標(biāo)/開標(biāo)/評標(biāo)/選擇/簽約 策劃流程和操作規(guī)范 簽定合同策劃 項(xiàng)目VI手冊設(shè)計各種形象標(biāo)識設(shè)計應(yīng)用VI應(yīng)用手冊策劃 擬訂內(nèi)部認(rèn)購方案和預(yù)算 總體目標(biāo)/品牌構(gòu)建目標(biāo)/市場推廣總要 求 內(nèi)部認(rèn)購方案和預(yù)算表 策劃/代理 公司 擬訂內(nèi)部認(rèn)購計劃執(zhí)行計劃表執(zhí)行計劃時間表 策劃/代理 公司 銷售物料籌備 樓書、戶型手冊、海報、模型、網(wǎng)站建 設(shè)；各種銷售報表、認(rèn)購書、認(rèn)購須知 、法律文本（建設(shè)工程規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)出讓合同商品房預(yù)售 許可證商品房買賣合同等）形象 樓書、功能樓書、折頁和宣傳單張、戶 型圖、產(chǎn)品品質(zhì)手冊、置業(yè)計劃、尾數(shù) 紙、認(rèn)購協(xié)議書、購

53、房須知、簽合同辦 按揭須知、價目表等 銷售物料全部到銷售現(xiàn) 場 策劃/代理 公司 擬訂銷售通路方案 參觀路線、銷售方式、銷售合同物管人 員招聘與培訓(xùn) 銷售通路方案和執(zhí)行到 位 策劃/代理 公司 擬訂媒體組合和投放方案電視報紙網(wǎng)絡(luò)簽約，炒作 媒體組合、投放方案和 執(zhí)行到位 策劃/代理 公司 擬訂包裝方案并設(shè)計制作現(xiàn)場、樣板房、看樓車、服飾禮儀等 擬訂包裝方案并設(shè)計制 作安裝 策劃/代理 公司 擬訂現(xiàn)場管理各項(xiàng)制度 認(rèn)購/看樓車/樣板房管理/接待流程管 理/環(huán)境管理/業(yè)績考評管理 現(xiàn)場管理各項(xiàng)制度 策劃/代理 公司/物業(yè) /客服 擬訂促銷方案 產(chǎn)品推介會、VIP卡認(rèn)購、各種目標(biāo)客 戶維護(hù)活動、贊助

54、公益活動 促銷方案和組織執(zhí)行 策劃/代理 公司 26 專項(xiàng)工程 設(shè)計 第 17 頁 內(nèi)部認(rèn)購業(yè)績總結(jié)策劃 物料、通路、媒體、包裝、管理制度、 促銷等方面與客戶關(guān)注度、來訪量、品 牌形象建立、認(rèn)籌數(shù)量等方面總結(jié) 內(nèi)部認(rèn)購業(yè)績總結(jié)報告 策劃/代理 公司 擬訂開盤價格和銷售控制方案策劃 整體均價/各棟均價/各戶價格/價格討 論/價格修訂/價格報表/制定價格表和 付款方式/開盤解籌單位 經(jīng)批準(zhǔn)得開盤價格表和 銷售控制方案 策劃/代理 公司 七七施施工工階階段段 28 主體開工許可證辦理 達(dá)州市建設(shè)工程施工發(fā)包申請表一 式三份、招標(biāo)公告一式兩份、計劃批文 復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件 ）、建設(shè)單位

55、法定代表人證明書和法人 授權(quán)委托證明書、達(dá)州市建設(shè)工程施 工招標(biāo)投標(biāo)核準(zhǔn)表一式兩份、達(dá)州 市人防工程核準(zhǔn)單（復(fù)印件）、監(jiān) 理合同、施工合同副本原件（建 設(shè)局已備案）、一條龍服務(wù)登記核準(zhǔn) 表原件、反腐保廉敬業(yè)守法合約 原件一份、施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理資格 證書復(fù)印件蓋公章、施工現(xiàn)場燃?xì)?管道及設(shè)施確認(rèn)表復(fù)印件加蓋公章、 建筑工程施工許可申請表兩份； 建設(shè)局相關(guān)法規(guī)建筑工程施工許可證 （市建設(shè)局辦理施工許可證） 29 投資許可證辦理填報固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目申報系統(tǒng)的 電子申報盤、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施 工許可證、當(dāng)年計劃立項(xiàng)批文復(fù)印件 發(fā)改局相關(guān)法規(guī) 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資 許可證 （報市發(fā)改局） 30 主

56、體施工圖紙交底； 總包單位進(jìn)場后進(jìn)行。交底內(nèi)容包括： 正式施工圖 圖紙、變更發(fā)放管理 及配合工作流程 圖紙交底會議紀(jì)要 （包括：結(jié)構(gòu)、建筑、室內(nèi)給排水、電氣、 弱電預(yù)埋等） 開發(fā)部工地處理卡、 設(shè)計聯(lián)系單及部分工程 聯(lián)系單配合工作流程 建筑、裝修環(huán)境、示 范單位施工交底、檢查 配合工作流程 31施工組織方案會審及相互確認(rèn)； 進(jìn)度計劃確認(rèn)；臨設(shè)確認(rèn)；管理人員確 認(rèn)；客戶關(guān)注點(diǎn)施工工藝確認(rèn)及監(jiān)理程 序確認(rèn)；工人培訓(xùn)； 32 地下室結(jié) 構(gòu)施工 1 1、地下室底板、地梁、承臺施工 標(biāo)高、紅線、基坑基糟、防水、后澆帶 、軸線、鋼筋、混凝土、養(yǎng)護(hù)、模板、 預(yù)埋件、止水帶、防雷接地、預(yù)埋套管 、洞口、板厚

57、地下室結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)2、地下室外墻、內(nèi)墻、柱施工 墻厚、止水螺桿、施工縫、混凝土、養(yǎng) 護(hù)、模板、鋼筋、后澆帶、柱網(wǎng)、柱子 尺寸、電梯井道尺寸、預(yù)留預(yù)埋； 3、地地下下室室頂頂板板（0.000.00結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)板板） 施施工工 模板、標(biāo)高、車道口、鋼筋、混凝土、 后澆帶、施工縫、預(yù)留預(yù)埋； 27策劃流程和操作規(guī)范 第 18 頁 33 地下室人 防工程 人防工程招標(biāo) 出正式施工圖后，依據(jù)招標(biāo)工作流程組 織招標(biāo)。招標(biāo)工作內(nèi)容參照145項(xiàng)157 項(xiàng)； 招標(biāo)文件；施工圖 1、工程招標(biāo)工作指 引； 2、采購工作流程（ 監(jiān)理、施工）（采購 ）； 3、招投標(biāo)工作流程 （預(yù)算）； 圖紙交底 進(jìn)場施工階段 人防墻

58、、穿墻管、防護(hù)單元的預(yù)埋件、 門檻、人防門和消防門的關(guān)系、預(yù)留預(yù) 埋、臨空墻檢查、防爆波井、防爆地漏 ； 人防施工圖 地下室人防工程質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn) 34 地下室防 水工程 防水工程招標(biāo) 圖紙交底 進(jìn)場施工階段 材料、厚度、施工技術(shù)措施、基層、結(jié) 構(gòu)裂縫檢查處理、蓄水試驗(yàn)、成品保護(hù) 、保護(hù)層； 地下室防水工程質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn) 35土方回填 密實(shí)度、回填土土質(zhì)、回填土對防水層 防止破壞措施 土方回填工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 36 地上主體 工程施工 1、混凝土施工 標(biāo)號、配比、坍落度、澆筑方案、澆筑 鋼筋較密部位措施、澆筑環(huán)境、養(yǎng)護(hù)、 混凝土試塊、降板標(biāo)高、反沿板插筋等 施工圖紙 凝土工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2、鋼筋施工 材料

59、規(guī)格、數(shù)量、懸挑構(gòu)件、鋼筋綁扎 間距、位置、錨固、搭接長度、焊接、 接頭位置、穿梁墻鋼套管、預(yù)埋給水管 1、鋼筋工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ； 3、腳手架及模板施工 腳手架通道、穩(wěn)定性、腳手架鋼管強(qiáng)度 、腳手板強(qiáng)度、腳手架支撐、密目網(wǎng)連 接、腳手架和建筑本身間距、連接、模 板平整度、垂直度、標(biāo)高、留洞、強(qiáng)度 、剛度、拼縫、垃圾清理、墻體下面模 板封口等 2、件式腳手架、模板 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 4 4、地地下下室室底底板板后后澆澆帶帶施施工工 澆筑時間、混凝土標(biāo)號、鋼筋連接、銹 蝕處理、施工縫處理、垃圾清理、養(yǎng)護(hù) 3、后澆帶工程質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)； 5、砌體施工 砌體強(qiáng)度、砂漿強(qiáng)度、砌筑砂漿飽和度 、拉結(jié)筋、垂直度、平整度、勾縫 4、混凝土砌塊砌體質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)； 6、墻面抹灰 基層清理、基層甩漿、釘網(wǎng)、墻面淋水 濕潤、抹灰厚度、砂漿配合比、養(yǎng)護(hù)方 案、砂漿和易性、墻面分格縫 5、內(nèi)、外墻抹灰質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 7、地面抹灰 基層清理、基層甩漿、地面淋水濕潤、 抹灰厚度、砂漿配合比、養(yǎng)護(hù)方案、砂 漿和易性 6、水泥砂漿地面質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 8、廚房、衛(wèi)生間防水防水材料 第 19 頁 9、屋面防水 結(jié)構(gòu)自防水、預(yù)留穿板套管、混凝土養(yǎng) 護(hù)、屋面小型構(gòu)架基座預(yù)留預(yù)埋、柔性 防水材料、施工工序、防