在物業(yè)管理工作會議上的講話(20210225174731)

1、在物業(yè)管理工作會議上的講話同志們：昨天，家瑾同志對物業(yè)管理條例（以下簡稱條例） 的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就條例 的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全 贊成，請各地區(qū)各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工 作的基礎(chǔ)上，有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹 條例的安排， 希望各地研究借鑒。會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼 續(xù)探討研究的問題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進行了認真的歸 納整理，給我列了十大問題，主要是條例貫徹實施中的 有關(guān)問題，針對這些意見，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各 地積極探索。一是，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會。條例規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投

2、票權(quán)二分之一以上 通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。 業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的 素質(zhì)問題。對此條例作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成 員需要具備高素質(zhì)，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔 任。業(yè)主委員會能不能真正盡責，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很 重要，請你們在今后的工作指導中總結(jié)經(jīng)驗。三是，業(yè)主大 會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機 構(gòu)，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)發(fā)生治安事，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責任。五是，關(guān)于物業(yè) 管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費用產(chǎn)生的糾紛如何解決， 維修責任如何落實，這涉及到公用事業(yè)改革的問題

3、。六是， 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題，以及當?shù)卣诃h(huán)境 整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負擔的問題。七是，共用部 位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物 業(yè)管理難的問題。九是，房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對 物業(yè)管理活動的監(jiān)督責任和如何履行職責。十是，地方政府 制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問題。這些問題大部 分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹條例中逐 步解決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè)管理不完全是一 個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復雜。當 前最重要的是抓好條例的學習、宣傳、貫徹，要通過制 度創(chuàng)新，機制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā)展 中的

4、問題要用發(fā)展的辦法來解決。 下面，我結(jié)合自己學習條 例的體會談點認識，同大家一起研究討論。我認為當前貫徹條例，首先是省建設(shè)廳、各地房地 產(chǎn)行政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管 理部門要共同做好條例的貫徹落實工作，前期建設(shè)和物 業(yè)管理帶來的問題非常突出。條例從解決社會發(fā)展、經(jīng) 濟發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以條 例的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小 區(qū)問題， 到底是房屋管理， 還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理， 還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實的 問題。各地要在認真學習領(lǐng)會條例的法律關(guān)系，認真分 析各地實踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進條

5、例的實 施。向社會各方宣傳理解認識條例的重要性，和自己應(yīng) 當承擔的法律規(guī)定的責任、 權(quán)利和義務(wù)。 深化改革和貫徹 條 例是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹條例的重 點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開 發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)， 要解放思想， 實事求是， 與時俱進， 根據(jù)條例 調(diào)整工作思路， 轉(zhuǎn)變觀念， 將條例 貫徹好。一、物業(yè)管理發(fā)展及物業(yè)管理條例的社會基礎(chǔ) 我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟體制、住房制 度、政府管理社會事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城 市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜 合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長 期的演變過

6、程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完 善，社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革 的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè) 化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。我國物業(yè)管理的歷史狀況： 80 年代初以前， 我國廣大居 民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機 關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的 使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負責環(huán)境管理，包括 綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費用。 居（家）委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔組織責任。80 年代中期之后， 我國進行城市經(jīng)濟體制改革， 打破單 位單一投資建房，開始

7、允許多渠道建房。人們對居住條的要 求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后 由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負 責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關(guān)心居委會和街道 辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意 識。房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種 需求的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別 是人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從 而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟負擔 和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區(qū)物 業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物 業(yè)長期管理的需求。我們房地

8、產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預售制、規(guī)劃批準建 設(shè)范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生 物業(yè)費用由誰來承擔問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)， 滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成 情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項 目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，這 就形成前期物業(yè)管理。隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存 在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出 售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量 等內(nèi)部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求；從需要對房屋共用部分 的管理

9、，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務(wù)的服務(wù)；從需 要對房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。 這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更 加明晰。從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看，物業(yè)管理涉及我國計 劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革， 改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機關(guān)后勤服務(wù)改革， 政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會自治 組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強調(diào)業(yè)主的自身 的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管 理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作 方式

10、和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在 于物業(yè)管理條例之中的社會基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）物業(yè)管理條例既然存在著立法的社會基礎(chǔ)，就應(yīng)當用法律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。法律法 規(guī)的嚴肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻 性。因此，我體會，要貫徹落實好條例，關(guān)鍵是學習、宣傳條例規(guī)定，準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī) 定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：（一）業(yè)主是條例規(guī)定的責任主體業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū) 域

11、內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹條例，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有 可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護個人 和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規(guī) 定的義務(wù)。（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇業(yè)主的責任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更 重要的是還承擔遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用 設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面，由公 約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個業(yè)主之間必定形成共同利益 和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個人代表的。從 我國固有的特點來看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在 業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)

12、系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，條例在進行制度設(shè)計時，在吸收實踐證明行之有效的既 有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形 式和表決方式，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則 確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的 共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè) 主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職 責。（三）合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達到什么服務(wù)標準，要 通過合同明確約定。當然，服務(wù)價格和服務(wù)水平必須相對應(yīng)。 物業(yè)

13、管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的，應(yīng)該按照合同約 定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，業(yè)主是責任主體，物 業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾 紛，主要受合同法保護和約束，行政主管部門不要過多 干預。（四）前期物業(yè)管理必須加強條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之 前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物 業(yè)服務(wù)合同。為什么條例規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè) 管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。在建設(shè)過程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之 間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同，房 屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個過程。因為房屋建設(shè)實行的是滾動開發(fā)， 業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產(chǎn)

14、權(quán)，不可能等到開發(fā)商銷售完所 有物業(yè)，購房人全部入住，成立業(yè)主大會之后，才來選聘物 業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管 理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶） 過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建 設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企 業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購 房人。根本上講是業(yè)主長遠利益的保證，包括對批準規(guī)劃實 施中的有關(guān)問題的預防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意 改變規(guī)劃。所以，條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位 簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)

15、管理企業(yè)簽訂 的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè) 管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。（五）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當誠意接受居委會的指導和監(jiān)督條例第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的 關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學習貫徹條例和城市居民委員會組織法。居民委員會是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基 層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維 護居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè) 主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過 業(yè)主公約來確定的組織。居委會是

16、和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主 大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己 的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會意見 的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當接受居民委員會指 導和監(jiān)督，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān) 工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān) 居委會依法履行自治管理職責，并接受其指導。與其他企業(yè) 一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服 務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（六）落實條例規(guī)定住房專項維修資金制度，應(yīng)當 從房管部門改革和改進工作抓起關(guān)鍵要清理公房出售專項維修資金的挪

17、用，建立健全管 理機制，落實賬戶到人。條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小 區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物 業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，交納專項維修資金。建 立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管 理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的 必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加 強監(jiān)管。（七）政府機關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是依照公司法設(shè)立的自主經(jīng)營、獨立 核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市 場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場 主體以充分的自

18、主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市 場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自 己擁有的行政權(quán)力進行干預。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè) 管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權(quán)（政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理 企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制 度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過去大 包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行 為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵多走一點司法 程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業(yè)管理，抓好試點穩(wěn)妥推進社會對環(huán)境的需求是地

19、方政府關(guān)心的。公房管理改革不 僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求， 也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設(shè)和 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當作為地方政府的參謀，制定方案，推進 改革實施。（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問題做好這項工作，必須充分領(lǐng)會條例精神，并充分總 結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理 的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體 的法律責任，特別要明確業(yè)主責任和行政主管部門自身的責 任。第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對過去的法規(guī)進行 清理，要有計劃，明確出臺的時間。部里有關(guān)司局向我反映， 向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。當前部里要建立 一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局 工作的一個重要指標，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報。第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)