廣州恒大綠洲項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、個(gè)盤市調(diào)報(bào)告 經(jīng)緯保利西海岸項(xiàng)目組 2009年9月15日 目目 錄錄 一、項(xiàng)目簡介 二、產(chǎn)品分析 三、客戶分析 四、推貨分析 五、推廣分析 一、項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目簡介 樓盤概況樓盤概況 位置位置 廣州市金沙洲大橋沿江南段廣州市金沙洲大橋沿江南段 開發(fā)商開發(fā)商 廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán)廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán) 占地占地 14.414.4萬平米萬平米 總建總建 4848萬平米萬平米 產(chǎn)品產(chǎn)品 北區(qū)產(chǎn)品為高層洋房和情景洋北區(qū)產(chǎn)品為高層洋房和情景洋 房，面積為房，面積為183410183410平方米；平方米； 南區(qū)為南區(qū)為8219782197平方米的平方米的1111層小層小 高層高層 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位領(lǐng)珠江領(lǐng)珠江踞城央

2、踞城央廣州江景王廣州江景王 開盤時(shí)間開盤時(shí)間預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)9 9月月2626日日 規(guī)劃：分為南區(qū)和北區(qū)，由規(guī)劃：分為南區(qū)和北區(qū)，由3535幢高層、小高層、情景洋房組成幢高層、小高層、情景洋房組成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1516 17 1819 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 南區(qū)（小高層）南區(qū)（小高層） 北區(qū)（高層北區(qū)（高層 和情景洋房）和情景洋房） 項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 項(xiàng)目毗鄰金沙洲大橋，屬于廣州市白云區(qū)，交通較便利 區(qū)域交通區(qū)域交通 未來地鐵6號(hào)線開通，帶來區(qū)域規(guī)劃

3、利好 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 小區(qū)配套：大型皇家運(yùn)動(dòng)中心、國際雙語幼兒園及小學(xué)、大型商業(yè)中心、 醫(yī)療中心、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)外雙泳池設(shè)計(jì)； 銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行； 肉菜市場(chǎng)：沙鳳村、橫沙村、新社區(qū)的大型肉菜市場(chǎng) ； 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 二、產(chǎn)品分析二、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 戶型三房兩廳兩 衛(wèi) 兩房兩廳 一衛(wèi) 合計(jì) 面積144.8885.8/ 套數(shù)202040 配比50%50%100% 5 5號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（2-112-11）戶型配比）戶型配比 產(chǎn)品特點(diǎn)： 戶型方正、實(shí)用率高， 廳出陽臺(tái)，客廳開間5米35，舒 適度高，功能分區(qū)明確，主臥帶 衣帽間； 一梯四戶 實(shí)

4、用率86% 5號(hào)樓二線江景景觀 戶型三房兩廳兩衛(wèi) 面積177.56-196.69 套數(shù)40 配比100% 1010號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（2-112-11）戶型配比）戶型配比 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 產(chǎn)品特點(diǎn)： l一梯兩戶版式設(shè)計(jì)、通風(fēng)采光佳 l實(shí)用率高 l三面單邊采光、三陽臺(tái)、三衛(wèi) l主臥、客廳一線望江 l廳出陽臺(tái)，主臥私密性有所影響 10號(hào)樓一線江景景觀 戶型三房兩廳兩衛(wèi) 面積189.26-206.49 套數(shù)58 配比100% 1818號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層（3-313-31層）戶型配比層）戶型配比 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 產(chǎn)品特點(diǎn)： l二梯二戶、版式設(shè)計(jì)、通風(fēng)采 光佳 l江景、湖景、園林盡覽 l入戶

5、玄關(guān)、超寬樓距，實(shí)用率 高 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 外立面主要以歐陸風(fēng)格為主 三、客戶分析三、客戶分析 客戶區(qū)域客戶區(qū)域職業(yè)類型職業(yè)類型 u主要以老城區(qū)的廣州人為主； u佛山人占三成左右； u另外還有海珠區(qū)和白云區(qū)的 少量補(bǔ)充 u客戶主要以專業(yè)市場(chǎng)的商人 所占比重較大； 四、推貨分析四、推貨分析 2627 1816 123456 7 8 9 10 情景洋房情景洋房 主推單位主推單位 小高層（小高層（11層）：層）：1-10棟棟 高層（高層（33層）：層）： 16、18、26、 27棟：棟： 首推貨量：632套 主推產(chǎn)品：三房兩廳 主推面積區(qū)間： 144.88-206.49 戶型三房兩廳兩衛(wèi)兩房兩廳一

6、衛(wèi)合計(jì) 面積144.88-206.4985.8/ 套數(shù)512120632 配比81%19%100% 14棟產(chǎn)品總貨量戶型配比 認(rèn)籌方式認(rèn)籌方式：每個(gè)單位只可下3個(gè)籌指定 單位，酬金2萬元，具體操作按照當(dāng)天 開盤方式具體再定； 收籌量收籌量：截止到9月13日，收籌約600 個(gè) 優(yōu)惠優(yōu)惠：凡是9月13日之前下籌，均可享 受開盤當(dāng)日的85折優(yōu)惠，9月14日開始 就是88折，按照開盤時(shí)間的臨近折扣遞 增； 認(rèn)籌情況認(rèn)籌情況 認(rèn)籌區(qū) 排隊(duì)區(qū) 排隊(duì)區(qū)的操作方式主要是由銷售人員提前進(jìn)入排隊(duì)區(qū)的操作方式主要是由銷售人員提前進(jìn)入 到銷控區(qū)看銷控，如果客戶選的單位已經(jīng)被下到銷控區(qū)看銷控，如果客戶選的單位已經(jīng)被下

7、過過a a、b b籌，就會(huì)催促客戶再選定其他單位下籌?；I，就會(huì)催促客戶再選定其他單位下籌。 對(duì)于一線臨江高層會(huì)對(duì)客戶有個(gè)摸底價(jià)格 摸底價(jià)格分為三個(gè)檔次：10000-11500元/平方米 11500-13000元/平方米 13000-14500元/平方米 基本定價(jià)會(huì)在這個(gè)范圍內(nèi)，按照樓層、景觀、朝向等因素有所不同 價(jià)價(jià) 格格 二線臨江小高層（二線臨江小高層（1-61-6棟）：主流價(jià)格棟）：主流價(jià)格9000-110009000-11000元元/ /平方米，平方米， 北向北向85008500元元/ /平方米起平方米起 帶裝修：帶裝修：20002000元元/ /平方米平方米 一線臨江小高層（一線臨江小

8、高層（7-107-10棟）：主流價(jià)格棟）：主流價(jià)格10000-1450010000-14500元元/ /平方米平方米 帶豪華裝修：帶豪華裝修：30003000元元/ /平方米平方米 高層主流價(jià)格：高層主流價(jià)格：10000100001200012000元元/ /平方米平方米 帶豪華裝修：帶豪華裝修：30003000元元/ /平方米平方米 銷售口徑是價(jià)格未定，目前價(jià)格均為放風(fēng)口徑銷售口徑是價(jià)格未定，目前價(jià)格均為放風(fēng)口徑 五、推廣分析五、推廣分析 銷售中心包裝銷售中心包裝 項(xiàng)目的銷售中心主要是采用恒大 一慣的歐陸風(fēng)格，寬敞明亮，十 分大氣，現(xiàn)場(chǎng)客戶絡(luò)繹不絕，到 場(chǎng)客戶上千臺(tái) 認(rèn)籌區(qū)認(rèn)籌區(qū) 在恒大綠洲

9、的銷售中心內(nèi)，有一 個(gè)精品體驗(yàn)館，主要通過工藝標(biāo) 準(zhǔn)的展示，體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建筑 過程中的優(yōu)點(diǎn)和特別之處，這是 恒大一次比較創(chuàng)新的做法。 精品體驗(yàn)館精品體驗(yàn)館 圍墻廣告圍墻廣告 條幅廣告條幅廣告 國際級(jí)航母配套 世界級(jí)皇家園林 滿屋名牌9a精裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 周末開放樣板房，人氣很旺，由于只有一 部電梯，因此看樣板房需要排隊(duì)，按照每 八個(gè)人為一組進(jìn)入電梯 樣板間包裝樣板間包裝 樣板房9月11日正式對(duì)外開放； 共開放5號(hào)樓和10號(hào)樓的小高層樣板間 5號(hào)樓：一梯四戶，樣板房位于八樓，共開 放4間樣板房，2間創(chuàng)意裝修，2間標(biāo)準(zhǔn)裝修； 10

10、號(hào)樓：一梯二戶，樣板房位于八樓，共 開放2間樣板房，1間創(chuàng)意裝修，1間標(biāo)準(zhǔn)交 樓； 5號(hào)樓標(biāo)裝號(hào)樓標(biāo)裝 85平米，二房二廳 2000元元/平方米裝標(biāo)平方米裝標(biāo) 品牌romam 2000元元/平方米裝標(biāo)平方米裝標(biāo) 品牌moen 品牌科勒 品牌moen 創(chuàng)意裝修創(chuàng)意裝修 創(chuàng)意裝修創(chuàng)意裝修 30003000元元/ /平方米豪華裝標(biāo)平方米豪華裝標(biāo) 櫥柜品牌：雅科波羅 贈(zèng)送：每戶獨(dú)立中 央空調(diào)系統(tǒng) 30003000元元/ /平方米豪華裝標(biāo)平方米豪華裝標(biāo) 品牌rinnai 品牌rinnai 品牌toto 品牌toto 30003000元元/ /平方米豪華裝標(biāo)平方米豪華裝標(biāo) 30003000元元/ /平方米

11、豪華創(chuàng)意裝修平方米豪華創(chuàng)意裝修 裝修富麗堂皇，給人以貴氣感，許 多客戶對(duì)于此種看得到的華麗贊不 絕口。 報(bào)紙廣告投放報(bào)紙廣告投放 9月11日 南方都市報(bào)9月15日 廣州日?qǐng)?bào) 小結(jié)小結(jié) 1 1、從產(chǎn)品來看從產(chǎn)品來看，本次推出產(chǎn)品主要以三房二廳為主，面積區(qū)間為，本次推出產(chǎn)品主要以三房二廳為主，面積區(qū)間為 144.88-144.88- 206.49206.49，推貨的戶型配比可以看出，項(xiàng)目希望在十一前制造銷售高潮；，推貨的戶型配比可以看出，項(xiàng)目希望在十一前制造銷售高潮； 2 2、從推貨來看從推貨來看，本次共推出產(chǎn)品，本次共推出產(chǎn)品632632套，以小高層為主，客戶普遍誠意度高，套，以小高層為主，客戶

12、普遍誠意度高， 共收籌約共收籌約600600個(gè)，這個(gè)，這600600個(gè)籌很實(shí)，但按照推貨量來看收籌量并不算特別理想；個(gè)籌很實(shí)，但按照推貨量來看收籌量并不算特別理想； 3 3、從收籌方式來看從收籌方式來看，項(xiàng)目本次采取的收籌方式是在開賣前就先把客戶作了分，項(xiàng)目本次采取的收籌方式是在開賣前就先把客戶作了分 流，但是由于開盤當(dāng)天的開盤方式未定，因此在銷售場(chǎng)面控制方面會(huì)難度加流，但是由于開盤當(dāng)天的開盤方式未定，因此在銷售場(chǎng)面控制方面會(huì)難度加 大，大，3 3個(gè)客戶同時(shí)盯一套房，如果處理不當(dāng)，也會(huì)導(dǎo)致客戶流失；個(gè)客戶同時(shí)盯一套房，如果處理不當(dāng)，也會(huì)導(dǎo)致客戶流失； 4 4、從銷售人員培訓(xùn)來看從銷售人員培訓(xùn)來看，在樣板房會(huì)有很多臨時(shí)安排的支援人員作解說，但，在樣板房會(huì)有很多臨時(shí)安排的支援人員作解說，但 是由于缺