特殊模式的快速開發(fā)運營經(jīng)驗分享23P

1、特殊模式的快速特殊模式的快速 開發(fā)運營經(jīng)驗分享開發(fā)運營經(jīng)驗分享 中建七局中建七局 嘉和地產(chǎn)嘉和地產(chǎn) 項目位置項目位置 本項目位于鄭州市航空港本項目位于鄭州市航空港 區(qū)內(nèi)。宗地交通便利，西臨航區(qū)內(nèi)。宗地交通便利，西臨航 城西路，東臨航城中路，臨近城西路，東臨航城中路，臨近 機(jī)場高速，南面為新鄭飛機(jī)場。機(jī)場高速，南面為新鄭飛機(jī)場。 圖例： 1.鄭州主城區(qū) 2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 3.鄭東新區(qū) 4.鄭州綜合交通樞紐規(guī)劃 5.航空港區(qū)6.鄭汴產(chǎn)業(yè)帶7.中牟縣城 8.鄭州中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園 項目總體情況項目總體情況 中建樂活街開發(fā)區(qū)域總占中建樂活街開發(fā)區(qū)域總占 地面積地面積159.67159.67畝，容積率畝，

2、容積率1.871.87 開發(fā)建設(shè)總建筑面積約開發(fā)建設(shè)總建筑面積約19.8219.82萬萬 平方米，其中：公寓為平方米，其中：公寓為14.6014.60萬萬 平方米，共有平方米，共有30543054套公寓，可套公寓，可 售商鋪為售商鋪為1.941.94萬平方米，其余萬平方米，其余 為食堂、地下室、不可售物業(yè)用為食堂、地下室、不可售物業(yè)用 房。房。 現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃又新增面積現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃又新增面積 89008900平方米平方米 其中：商鋪5100平方米， 地下3800平方米。 低價拿地低價拿地 配比土地配比土地特殊的開發(fā)模式特殊的開發(fā)模式定向承租定向承租 商鋪銷售商鋪銷售 公司公司通過與通過與政府政府簽訂

3、開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，以簽訂開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，以5050萬萬/ /畝畝的土地出的土地出 讓價格獲取兩個標(biāo)段。讓價格獲取兩個標(biāo)段。 富士康公司承富士康公司承 諾以諾以800800元元/ /間間 的月租承租所的月租承租所 有公寓面積，有公寓面積， 租金按月交付；租金按月交付； 商鋪商鋪面面向向社會銷售社會銷售；允許公寓；允許公寓3 3年后面向富士康員工定向銷售。年后面向富士康員工定向銷售。 政府政府按照按照1:11:1的比的比 例出讓生活居住用例出讓生活居住用 地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)。地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)。 掛牌價格按照生活掛牌價格按照生活 居住用地的土地出居住用地的土地出 讓基準(zhǔn)地價執(zhí)行讓基準(zhǔn)地價執(zhí)行 效益分析效

4、益分析 總投資總投資5.725.72億元，項目運作期間投資構(gòu)成為：局總部提供啟動資金億元，項目運作期間投資構(gòu)成為：局總部提供啟動資金 1.11.1億元，嘉和公司自籌流動資金億元，嘉和公司自籌流動資金60006000萬元，取得商業(yè)匯票萬元，取得商業(yè)匯票1.51.5億元，億元， 其余投資來自于項目銷售回款。其余投資來自于項目銷售回款。 經(jīng)分析投資回收周期約經(jīng)分析投資回收周期約7.157.15年，遠(yuǎn)低于一般持有物業(yè)的回收周期。年，遠(yuǎn)低于一般持有物業(yè)的回收周期。 本項目于本項目于20102010年年1010月份開月份開 工，工，20112011年年4 4月月1818日日8#8#樓領(lǐng)先樓領(lǐng)先 其他各開發(fā)

5、公司率先交付使其他各開發(fā)公司率先交付使 用，受到當(dāng)?shù)卣叨荣潛P。用，受到當(dāng)?shù)卣叨荣潛P。 截至截至20112011年年7 7月底，開發(fā)建設(shè)的月底，開發(fā)建設(shè)的1313棟樓全部棟樓全部 交付使用，共入住富士康員工兩萬余人，此外交付使用，共入住富士康員工兩萬余人，此外 室外配套設(shè)施（水、電、氣暖、道路、綠化）室外配套設(shè)施（水、電、氣暖、道路、綠化） 也已全部竣工。也已全部竣工。 副省長趙建才親臨現(xiàn)場指導(dǎo)工作，高度贊揚中建鐵軍風(fēng)采副省長趙建才親臨現(xiàn)場指導(dǎo)工作，高度贊揚中建鐵軍風(fēng)采 各級領(lǐng)導(dǎo)親臨富士康項目檢查指導(dǎo)工作各級領(lǐng)導(dǎo)親臨富士康項目檢查指導(dǎo)工作 銷售情況銷售情況 富士康的進(jìn)駐，在帶來大量人潮涌

6、入、周邊地價、房租也迅速上漲，目前租售情富士康的進(jìn)駐，在帶來大量人潮涌入、周邊地價、房租也迅速上漲，目前租售情 況異?；鸨?。況異?；鸨?本項目通過規(guī)劃、定位、統(tǒng)一招商以及一系列專業(yè)的操作，加之施工質(zhì)量優(yōu)異，本項目通過規(guī)劃、定位、統(tǒng)一招商以及一系列專業(yè)的操作，加之施工質(zhì)量優(yōu)異， 使得商鋪銷售均價高達(dá)使得商鋪銷售均價高達(dá)1.41.4萬元萬元/ /平方米平方米，部分鋪面已突破，部分鋪面已突破2 2萬元萬元/ /平方米，高于當(dāng)?shù)卣椒矫祝哂诋?dāng)?shù)卣?府府1.21.2萬元萬元/ /平方米的指導(dǎo)價格。目前銷售合同總額已達(dá)平方米的指導(dǎo)價格。目前銷售合同總額已達(dá)2.32.3億元，銷售回款億元，銷售回款1.9

7、1.9億元。億元。 預(yù)計總銷售額可達(dá)預(yù)計總銷售額可達(dá)3.53.5億元億元； 增收途徑增收途徑 通過與當(dāng)?shù)卣疁贤?，我方在原有?guī)劃基礎(chǔ)上，在項目的核心位通過與當(dāng)?shù)卣疁贤?，我方在原有?guī)劃基礎(chǔ)上，在項目的核心位 置新增置新增51005100平方米商業(yè)步行街和平方米商業(yè)步行街和38003800平方米地下室，通過該舉措可新平方米地下室，通過該舉措可新 增銷售額至少增銷售額至少0.80.8億元，總銷售額可達(dá)億元，總銷售額可達(dá)4.34.3億元億元。 出租情況出租情況 截至截至2 2月份已有月份已有90%90%的商鋪完成出租并開業(yè)，租金水平高達(dá)每月的商鋪完成出租并開業(yè)，租金水平高達(dá)每月150-220150-

8、220元元 / /平方米，與鄭州市內(nèi)核心商圈水平不相上下。平方米，與鄭州市內(nèi)核心商圈水平不相上下。 此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企業(yè)貢獻(xiàn)約此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企業(yè)貢獻(xiàn)約40004000萬元收益，效益萬元收益，效益 可觀。可觀。 各種業(yè)態(tài)經(jīng)營火爆各種業(yè)態(tài)經(jīng)營火爆 計劃管理特色計劃管理特色 （1 1）工程節(jié)點安排緊湊）工程節(jié)點安排緊湊 多層 2010年10月20日組織進(jìn)場施工、臨建搭設(shè)。 2011年春節(jié)前主體封頂。 2011年4月15日通過五大責(zé)任主體驗收。 2011年4月30日家具到位并達(dá)到富士康員工入住條件。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：提高關(guān)鍵節(jié)點完成率提高關(guān)鍵節(jié)點完成率 7 7

9、個月個月 竣工入伙竣工入伙 率先封頂率先封頂 嘉獎儀式嘉獎儀式 小高層 2010年10月20日組織進(jìn)場施工、 臨建搭設(shè)。 2011年4月5日主體封頂。 2011年7月10日通過五大責(zé)任主 體驗收。 2011年7月30日家具到位并達(dá)到 富士康員工入住條件。 (2)(2)利用政府關(guān)系，突破常規(guī)報批報建節(jié)點利用政府關(guān)系，突破常規(guī)報批報建節(jié)點 2011年10月13日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 2012年4月27日取得國有土地使用權(quán)證。 預(yù)計2012年6月8日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 預(yù)計2012年7月11日取得建筑工程施工許可證。 預(yù)計2012年10月18日取得商品房預(yù)售許可證。 (3)(3)商業(yè)氛圍全

10、景展示，準(zhǔn)現(xiàn)房賣點提升項目盈利能力商業(yè)氛圍全景展示，準(zhǔn)現(xiàn)房賣點提升項目盈利能力 根據(jù)本項目整體工程進(jìn)度，以及員工入住進(jìn)度，為配合公司整體工作計劃及滿足 富士康員工消費需求，安排了本項目的租售節(jié)點： 2011年3月開始收取部分客戶的認(rèn)購意向金。 2011年7月正式啟動商鋪內(nèi)部認(rèn)購，并收取大部分房款。 2011年8月啟動商鋪招租，部分商鋪采取帶租約銷售。 2012年4月在收取全款情況下，內(nèi)部認(rèn)購率已達(dá)到85%。 2012年5月啟動加建商業(yè)街的招商，采用帶租約銷售。 預(yù)計2012年6月15日招商入住率達(dá)80%。 預(yù)計2012年10月25日整體商業(yè)的認(rèn)購率達(dá)到95%以上，根據(jù)證件補(bǔ)辦進(jìn)度，啟動正式 銷

11、售合同的簽定。 開街儀式開街儀式 拿地后項目運營管理重點拿地后項目運營管理重點 一是統(tǒng)籌兼顧，過程控制。一是統(tǒng)籌兼顧，過程控制。針對項目工期緊、任務(wù)重的特殊性，制定整體及分 項工程進(jìn)度計劃，堅持每天組織施工、監(jiān)理、各專業(yè)分包單位召開生產(chǎn)碰頭會， 協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場管理問題，責(zé)任到人。特別是春節(jié)等所有節(jié)假日均堅持施工，增 加了項目有效工期。 局領(lǐng)導(dǎo)春節(jié)慰問局領(lǐng)導(dǎo)春節(jié)慰問 二是注重經(jīng)濟(jì)效益和總體目標(biāo)有效結(jié)合。二是注重經(jīng)濟(jì)效益和總體目標(biāo)有效結(jié)合。 在此項工作中我們首先是積極與政府溝通，合理優(yōu)化工程方案和材料使用， 僅此項工作就節(jié)約投資成本三千余萬元。 其次通過調(diào)整規(guī)劃在原設(shè)計基礎(chǔ)上增加地下車庫和商業(yè)內(nèi)街8

12、900平方米，為 項目增加銷售收入約8000萬元。 關(guān)鍵詞：開源節(jié)流關(guān)鍵詞：開源節(jié)流 三是嚴(yán)格質(zhì)量管理體系，狠抓安全文明施工。三是嚴(yán)格質(zhì)量管理體系，狠抓安全文明施工。秉承“過程精品，質(zhì)量是 企業(yè)生命”的操作理念，嚴(yán)格按照中建ci形象布置現(xiàn)場，做到在整個開 發(fā)建設(shè)項目中我局的安全文明最好。 各業(yè)務(wù)線條配合特色：各業(yè)務(wù)線條配合特色： 工程、營銷、設(shè)計配合：工程、營銷、設(shè)計配合：在整個項目運營期在整個項目運營期 間，商鋪的部分根據(jù)市場的需要，通過修改間，商鋪的部分根據(jù)市場的需要，通過修改 設(shè)計和調(diào)整設(shè)計方案，取得了相當(dāng)好的效設(shè)計和調(diào)整設(shè)計方案，取得了相當(dāng)好的效 益。例如商鋪原設(shè)計中，主要是多層樓棟下

13、益。例如商鋪原設(shè)計中，主要是多層樓棟下 的單層底商，部分高層下面的一、二層底的單層底商，部分高層下面的一、二層底 商，單層底商面積范圍在商，單層底商面積范圍在120260的范的范 圍。根據(jù)市場反應(yīng)，因商鋪面積大，導(dǎo)致總圍。根據(jù)市場反應(yīng)，因商鋪面積大，導(dǎo)致總 價高，因此我們采用化整為零的策略，最終價高，因此我們采用化整為零的策略，最終 把面積范圍調(diào)整到多數(shù)在把面積范圍調(diào)整到多數(shù)在6070的范圍，的范圍， 總價控制在總價控制在150萬以內(nèi)。使得在后期的租賃萬以內(nèi)。使得在后期的租賃 時，商戶使用的租賃成本也得到了控制。如時，商戶使用的租賃成本也得到了控制。如 此以來，在租和售的過程中都起到了非常好此

14、以來，在租和售的過程中都起到了非常好 的效果，特別是從后期的實際租賃效果來看的效果，特別是從后期的實際租賃效果來看 也得到了印證。也得到了印證。 關(guān)鍵詞：內(nèi)外兼顧關(guān)鍵詞：內(nèi)外兼顧 通力配合通力配合 工程進(jìn)展與政府部門配合：通過各方努力，本項目形成良好的名片效果，使我工程進(jìn)展與政府部門配合：通過各方努力，本項目形成良好的名片效果，使我 們公司加大了與政府進(jìn)一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置區(qū)、鄭州新區(qū)們公司加大了與政府進(jìn)一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置區(qū)、鄭州新區(qū) 總部基地等項目的推進(jìn)，為我們公司與政府長期合作奠定了良好基礎(chǔ)?？偛炕氐软椖康耐七M(jìn)，為我們公司與政府長期合作奠定了良好基礎(chǔ)

15、。 市政府支持七局建設(shè)總部基地項目市政府支持七局建設(shè)總部基地項目 項目銷售運營特色項目銷售運營特色 本項目的銷售啟動一直不同于常規(guī)流程。前期實行內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購的方式，先 收取誠意金、隨后采用開發(fā)商用指定商鋪擔(dān)保，向客戶借款的形式簽訂借款 協(xié)議，收取商鋪的大部分房款甚至全款。 推廣上應(yīng)用小眾渠道小眾渠道，通過內(nèi)部員工推薦的方式進(jìn)行客戶挖掘，避免因 證件不齊而觸犯房地產(chǎn)銷售政策的規(guī)定。 本項目另一銷售特色在于老客戶的挖掘老客戶的挖掘上，因此避免了因證件不齊而不 能大范圍推廣的制約，達(dá)到了快速的認(rèn)購銷售效果。 項目亮點項目亮點 商業(yè)模式的創(chuàng)新商業(yè)模式的創(chuàng)新 通過與政府合作，實現(xiàn)政企共贏，我方成功以

16、50 萬/畝的低價獲得航空港區(qū)土地，并以基準(zhǔn)地價獲得與該項目等面積 的土地進(jìn)行自主開發(fā)。獲取地塊地理位置優(yōu)越，位于航空港區(qū)內(nèi)本項 目北側(cè)，西鄰機(jī)場輕軌，東鄰南水北調(diào)干渠，可由我方提出選擇建議 優(yōu)先供地。 風(fēng)險低風(fēng)險低 住宅產(chǎn)品全部定向出租給富士康，并同富士康簽署租賃協(xié) 議，明確了我局、政府、富士康三方的權(quán)責(zé)，對其各自的利益進(jìn)行了 捆綁，基本無租賃風(fēng)險；由于產(chǎn)業(yè)工人大量聚集，消費能力旺盛，驅(qū) 動商業(yè)需求，商鋪定位、分割科學(xué)合理，自面世以來一直處于供不應(yīng) 求的局面，基本無銷售風(fēng)險。 周期短周期短 我局在10個月完成本項目的所有建造工程。施工與證件辦 理同步進(jìn)行。在項目建成后可立即獲得項目的租金，及早獲得項目收 益；投資回收周期在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上測算為7.15年，遠(yuǎn)低于持有類物 業(yè)的平均回收周期，如考慮新增商業(yè)街的銷售，可使回收周期縮短至 3.5-4年。3年后公寓可面向員工銷售，屆時將結(jié)合市場以及企業(yè)戰(zhàn)略 選擇出售或持有留存的16萬平方米優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 項目意義項目意義 項目意義項目意義 1、中建樂活街項目的成功開發(fā)從政治意義上講為我局在鄭州市乃至 河南省政府之間的充分溝通打造了良好的平臺。 企業(yè)代表受邀參加央視企業(yè)代表受邀參加央視對話對話欄目欄目 公司負(fù)責(zé)人榮獲全國五一勞動獎?wù)?、公司?fù)責(zé)人榮獲全國五一勞動獎?wù)隆?