土地增值稅股權(quán)籌劃案例

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及土地增值稅的問題探討 一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本問題 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指公司股東依法將自己在公司 中擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人， 使他人取得了公 司的股權(quán)，從而成為公司股東的法律行為。 股權(quán)本身是一項財產(chǎn)權(quán)利，與資產(chǎn)一樣可以 轉(zhuǎn)讓，是市場經(jīng)濟(jì)中經(jīng)常發(fā)生的一種交易行 為，尤其在公司收購、重組、投資等一系列 活動中。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般來說，涉及到的稅 收有所得稅（包括個人所得稅和企業(yè)所得 稅）、印花稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 二、土地增值稅的基本問題 土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用 權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得 增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。 三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否會涉及土地增值稅呢？

2、 （一）幾項規(guī)定： 1、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一 些具體問題規(guī)定的通知（財稅【1995】48 號） 一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅 問題 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián) 營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資 或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、 聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對 投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng) 征收土地增值稅。 2、國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) （國稅函【20RR】687號） 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為 征收土地增值稅問題的請示（桂地稅報 20RR32

3、號）收悉。 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源 投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能 源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司 100 %的股權(quán)，且 這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使 用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此 應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 3、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 若干問題的通知（財稅【20RR】21號） 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅 問題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或 聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn) 開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商 品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問 題規(guī)定的通知（財稅字199548號

4、）第一 條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 （二）幾點(diǎn)評價 1、財稅【1995】48號文表明，房地產(chǎn)本身 是土地增值稅的征稅對象，但是作為資本投 入企業(yè)，房地產(chǎn)也過戶至被投資企業(yè)，投資 者取得了被投資企業(yè)的股權(quán)， 這一投資行為 是暫免征收土地增值稅。如果投資者再次轉(zhuǎn) 讓這個股權(quán)，是否繳納土地增值稅？我認(rèn)為， 這個股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅，因為 納稅對象是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，稅基發(fā)生了變化。對 被投資企業(yè)將從投資者取得的房地產(chǎn)再次 轉(zhuǎn)讓，則屬于土地增值稅的范圍，因而要征 收土地增值稅。 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要征收土地增值稅，但是 國稅函【20RR】687號文表明，當(dāng)全體股 東一次性100%共同轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果該股

5、權(quán) 對應(yīng)的公司資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建 筑物及附著物，則應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，納 稅人是全體股東。國稅函【20RR】687號 文體現(xiàn)了稅法的一個原則，即實(shí)質(zhì)課稅原則， 是指對于某種情況不能僅根據(jù)其外表和形 式確定是否應(yīng)予課稅，而應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況, 尤其應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)濟(jì)目的和經(jīng)濟(jì)生活的實(shí) 質(zhì)，判斷是否符合課稅的要素，以求公平、 合理、有效地進(jìn)行課稅。 3、財稅【20RR】21號文對財稅【1995】 58號文作進(jìn)一步修訂，針對以房地產(chǎn)作為資 本的特定投資行為，規(guī)定了不適用暫免征收 土地增值稅的例外情形；投資者以房地產(chǎn)投 資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，則 應(yīng)當(dāng)就其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為繳納土地增值稅；

6、 若投資者系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以其建造的商 品房投資入股的，則也應(yīng)當(dāng)就商品房轉(zhuǎn)讓行 為繳納土地增值稅。 四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地增值稅的納稅籌劃 納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn) 略、經(jīng)營、投資及財務(wù)活動和涉稅事項進(jìn)行 事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、 降低稅務(wù)風(fēng)險為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活 動。 （一）納稅籌劃方法 1、針對國稅函【20RR】687號文，股東們 可以分期分批分別轉(zhuǎn)讓各自的股權(quán)， 這樣股 權(quán)轉(zhuǎn)讓人僅涉及所得稅和印花稅， 無須繳納 土地增值稅。 2、投資者以房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，以原值或者公允價值未發(fā)生增值的情況 下盡快出資，這樣出資的房地產(chǎn)本身也未發(fā) 生多少增值；

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以未建造商品 房的土地投資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以享受 暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。 3、被投資企業(yè)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則可以 采取企業(yè)分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式從而享受暫 免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。 （二）納稅籌劃案例 中江公司是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投 資公司，與法國的一家跨國公司達(dá)成協(xié)議， 以人民幣26億元的價格在長三角著名的旅 游城市開發(fā)一個帶有高爾夫球場的高級度 假村。具體的業(yè)務(wù)流程：中江公司先購買土 地使用權(quán)并建成度假村，后再以 26億元的 價格銷售給這個法國的跨國公司。通過中介 機(jī)構(gòu)的分析評估，度假村的開發(fā)成本是18 億元，其中包括土地出讓金 6億元。此項目 以26億元

8、銷售，則中江公司初步測算應(yīng)繳 納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 土地增值稅和企業(yè)所得稅共計 3.5億元。請 問在法國跨國公司支付 26億元的總價款不 變的情況下，中江公司如何進(jìn)行納稅籌劃？ 步驟一：中江公司與法國跨國公司共同協(xié)商， 中江公司以土地使用權(quán)（取得后迅速出資） 按6億元（取得成本暫不考慮，且未增值， 無須考慮是否符合財稅【20RR】21號文） 作價投資，占80%的股份，法國跨國公司出 資人民幣1.5億元作為初期投資，占20%的 股份，雙方共同成立一家股份公司一一西湖 度假村股份公司（股本金 7.5億元，獨(dú)立核 算）。 步驟二：西湖度假村股份公司進(jìn)行固定資產(chǎn) 建設(shè)，有關(guān)基建支出列

9、在“在建工程”科目進(jìn) 行核算，資金缺口有10.5 億元 （18-6-1.5=10.5 億元）可由中江公司以免 息借款的方式提供，西湖度假村股份公司計 入負(fù)債。 步驟三：待西湖度假村股份公司的高爾夫球 場及其他大樓等固定資產(chǎn)建成后，法國跨國 公司以股份收購方式取得西湖度假村的全 部股權(quán)。中江公司轉(zhuǎn)讓西湖度假村的全部股 權(quán)給法國跨國公司，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款（80% 的股權(quán)計價14億元）收回對西湖度假村股 份公司的投資，以債權(quán)形式收回前期的借款 （由法國跨國公司代為支付 10.5億元）。 分析：法國跨國公司支付金額仍然為26億 元（1.5+14+10.5=26 億元）；中江公司的所 得額8億元（14-6=8億元），按25%的所得 稅率，中江公司支付所得稅2億元 （8X 25%=2億元）。我們再計算一下中江公 司純收益，按納稅籌劃前的方案，中江公司 純收益為 4.5億元（26-18-3.5=4.