深圳萬(wàn)科物業(yè)公司新項(xiàng)目操作手冊(cè)

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。新項(xiàng)目操作手冊(cè)目 錄第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間（以萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)為基礎(chǔ)） 3 1、安防2、 交通管理3、 綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)4、 照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動(dòng)場(chǎng)所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃 第二階段：開(kāi)工建設(shè)-項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 51、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開(kāi)盤(pán)開(kāi)荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立交付 71、管理處理組織架構(gòu)2、

2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、ci標(biāo)識(shí)制作8、清潔開(kāi)荒、9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收10、物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)（客服項(xiàng)目、模式研討）11、入住策劃、資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi) 131、裝修管理（裝修垃圾的清運(yùn)管理）2、工程遺留問(wèn)題處理3、水電抄表到戶辦理4、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立6、 商業(yè)街管理第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對(duì)以后

3、項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成影響的事項(xiàng)。地理位置：項(xiàng)目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達(dá)項(xiàng)目的公共交通工具，預(yù)計(jì)以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對(duì)項(xiàng)目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場(chǎng)、銀行、郵政等）。 地產(chǎn)成立項(xiàng)目組相互信息的交流跟進(jìn)。知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。概念性圖紙出來(lái)以后在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以后，需要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門(mén)（萬(wàn)創(chuàng)

4、）和銷(xiāo)售部門(mén)保持密切的信息溝通，并向銷(xiāo)售部門(mén)或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料。在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車(chē)輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問(wèn)題、管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對(duì)重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤(pán)錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車(chē)輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、泳池部位、重要隱患點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)車(chē)輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車(chē)庫(kù)車(chē)輛流

5、向的確認(rèn)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；車(chē)輛出入口需圖像對(duì)比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車(chē)輛和外來(lái)車(chē)輛應(yīng)該分開(kāi)管理；出入口無(wú)人值守的地下停車(chē)場(chǎng)，需要安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)剩余車(chē)位的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識(shí)（電子顯示屏）。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作門(mén)禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時(shí)卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門(mén)、苑門(mén)、單元門(mén)、車(chē)庫(kù)與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕）、天臺(tái)門(mén)、會(huì)所門(mén)等公共通道處。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作周

6、界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備。 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對(duì)之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作對(duì)講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對(duì)講，可依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。單元門(mén)、苑門(mén)處需要設(shè)置對(duì)講，方便住戶家開(kāi)門(mén)。高層樓層電梯廳處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置。通常設(shè)置在單元門(mén)附近。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對(duì)于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個(gè)點(diǎn)物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由

7、智能化工程部制作內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，以后不開(kāi)啟的消防門(mén)，前期一定不能開(kāi)啟，否則以后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車(chē)分流，車(chē)輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車(chē)輛的有序進(jìn)出?？赡芮闆r下，盡量少開(kāi)通道。商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問(wèn)題?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對(duì)小區(qū)的影響，考慮

8、學(xué)生對(duì)小區(qū)的安全和車(chē)輛破壞造成的影響，考慮商鋪購(gòu)物車(chē)輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問(wèn)題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，減少學(xué)校對(duì)小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置?？紤]商鋪的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)住戶的影響。管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約10萬(wàn)m2設(shè)置一個(gè)，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，項(xiàng)目圖紙出來(lái)以后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。在項(xiàng)目

9、設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況選擇位置。雨水收集對(duì)于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動(dòng)、排水考慮現(xiàn)場(chǎng)積水的可能。管理用房：管理處、培訓(xùn)室、倉(cāng)庫(kù)、操作間、值班室食堂、宿舍位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對(duì)業(yè)主的影響。配套用房：居委會(huì)、社康中心、按照要求進(jìn)行對(duì)接。配套設(shè)施：?jiǎn)诬?chē)、摩托車(chē)停放點(diǎn)、公共洗手間督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。第二階段：開(kāi)發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般項(xiàng)目圖紙確認(rèn)

10、以后需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車(chē)位數(shù)量、房屋類(lèi)型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前半年（或根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)要求）管理方案包括四部分內(nèi)容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架構(gòu)。管理費(fèi)測(cè)算：首先確定管理處各類(lèi)人員編制，對(duì)管理成本進(jìn)行測(cè)算，確定每年總的管理成本，根據(jù)項(xiàng)目檔次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)公約。1、根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次

11、及配套管理成本測(cè)算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念及項(xiàng)目定位，同時(shí)要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對(duì)內(nèi)部管理思路的調(diào)整；3、提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮管理處可操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問(wèn)題；4、制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。5、管理成本測(cè)算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。測(cè)算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)、法律部門(mén)對(duì)接，如車(chē)庫(kù)、會(huì)所權(quán)屬，收益分配等。業(yè)主臨時(shí)公約與前期物業(yè)管理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一致性。業(yè)主臨時(shí)公約

12、及前期物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽，會(huì)簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。整個(gè)階段前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)按照物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施。水電氣配套1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2.電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫(xiě)字樓、商鋪按銷(xiāo)售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開(kāi)關(guān)。3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。4.項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護(hù)欄、支持桿1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低

13、），材料考慮容易替換或免維護(hù)。2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2. 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)pvc管、管徑不小于32mm防止堵塞。溝渠井蓋1.溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。2.車(chē)輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目

14、名稱(chēng)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬(wàn)科精致管理。道路1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。3.苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺(tái)1. 10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。防火門(mén)1.公共部位防火門(mén)鑰匙通用（通鎖）。2.公共防火門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。停車(chē)場(chǎng)及出入口1.人、車(chē)出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車(chē)出入口，實(shí)行人車(chē)分流管理。2.車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便

15、觀察來(lái)往車(chē)輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。4.小區(qū)出入口車(chē)場(chǎng)崗需要安裝車(chē)輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車(chē)輛管理安全系數(shù)。5.車(chē)庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6.地下車(chē)庫(kù)設(shè)置足夠大的消防沙池，車(chē)庫(kù)出入口坡道制作防滑槽。7.車(chē)庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開(kāi)、局部開(kāi)，減少耗電。8. 車(chē)庫(kù)設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。9. 室內(nèi)停車(chē)庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂(lè)設(shè)施1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說(shuō)明。2. 娛樂(lè)設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置

16、投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)3. 室外娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識(shí)牌。單車(chē)摩托車(chē)棚合理設(shè)置單（摩托）車(chē)存放點(diǎn)，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。小區(qū)清潔設(shè)施1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門(mén)口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車(chē)庫(kù)主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4. 位置宜

17、設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5-7m3標(biāo)準(zhǔn)。5. 地下車(chē)庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。2.綠化樹(shù)木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.設(shè)備房頂無(wú)排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管3.設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng)1.變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，

18、有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號(hào)連接到中心。2.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。3.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。4.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。5.各種配電箱（柜）鑰匙通用。6. 發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7. 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門(mén)鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)1.水泵房控制柜與

19、水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門(mén)建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門(mén)，水表、閥門(mén)側(cè)裝活接。4.水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5. 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。6. 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20cm。7. 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。

20、8. 地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。9. 地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。消防系統(tǒng)1. co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號(hào)。2. 消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。電梯1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門(mén)，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別

21、（由電梯公司制作）。4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房?jī)?nèi)門(mén)鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門(mén)選用通鎖）。6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門(mén)口。2. 小區(qū)車(chē)輛出入口應(yīng)安裝車(chē)場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3. 單元門(mén)密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設(shè)計(jì)12個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。泳池水景1.反沖洗的排水

22、管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。2. 泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門(mén)，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門(mén)）。3. 成人池與兒童涉水池隔開(kāi)獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門(mén)要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。4. 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循環(huán)管道上的各閥門(mén)前裝活接，便于維修更換閥門(mén)，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門(mén)，底部有坡度排水。6.泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m

23、x2mx0.3m）便于管理。7. 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過(guò)30cm，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。開(kāi)盤(pán)前前期開(kāi)盤(pán)、開(kāi)荒開(kāi)盤(pán)前需要組織請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔。開(kāi)盤(pán)時(shí)，需要與銷(xiāo)售部對(duì)接安全布置，整個(gè)階段成品防護(hù)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)各門(mén)、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品保護(hù)項(xiàng)目交付前綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況設(shè)置綠化自動(dòng)澆灌系統(tǒng)第三階段：管理處成立至房屋交付使用實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般管理處成立后兩周確定組織架構(gòu)，職務(wù)說(shuō)明書(shū)及安全管理人員崗位設(shè)置1、確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫(xiě)各崗位職責(zé)和職務(wù)說(shuō)明書(shū)，報(bào)人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應(yīng)分為：

24、出入口崗（車(chē)輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車(chē)場(chǎng)、商鋪）、接待崗（樣板房、銷(xiāo)售廳、項(xiàng)目部）檢查崗（主管/主辦、班長(zhǎng)/班副）、機(jī)動(dòng)崗（便衣崗、協(xié)助崗）。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專(zhuān)用通道及出入口，并根據(jù)人員出入量增設(shè)協(xié)助崗。人力資源部編制項(xiàng)目交付前工作計(jì)劃編制入伙工作計(jì)劃，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購(gòu)、標(biāo)識(shí)制作，交付資料準(zhǔn)備，交付現(xiàn)場(chǎng)工作人員安排，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。品質(zhì)管理部各類(lèi)人員到崗時(shí)間確定1、管理處在入伙前三個(gè)月成立。2、部門(mén)經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。3、管理人員及技術(shù)員在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。4、安全員、保潔員在入伙前二個(gè)月確定，入伙前一個(gè)月到位。管理

25、處成立后一至三個(gè)月內(nèi)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝通渠道1、建立管理處多種溝通渠道，部門(mén)負(fù)責(zé)人至少每月與全體職員召開(kāi)一次溝通會(huì)，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn)及工作思路。2、管理處應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)人事行政工作，組織員工活動(dòng)（如生日晚會(huì)，外出活動(dòng)、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團(tuán)隊(duì)凝聚力。人力資源部管理處成立后一個(gè)月與品質(zhì)部移交前期介入工作1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書(shū)、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實(shí)施及項(xiàng)目管理難點(diǎn)、解決措施、到總辦領(lǐng)取該項(xiàng)目與地產(chǎn)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及給業(yè)主提供業(yè)主臨時(shí)公約。2、對(duì)于前期介入過(guò)程難以處理事項(xiàng)管理處需及時(shí)跟進(jìn)，直到處理完畢。品質(zhì)部地產(chǎn)項(xiàng)目部參與項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議參

26、與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問(wèn)題提交，前期介入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。地產(chǎn)項(xiàng)目部與項(xiàng)目部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求確定。地產(chǎn)項(xiàng)目部與房管部移交工作與房管部工作交接，開(kāi)展團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，組織人員培訓(xùn)。房管部各種證照辦理管理處成立后應(yīng)立即指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（工商部門(mén)）、稅務(wù)登記證（稅務(wù)部門(mén)），組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）、停車(chē)場(chǎng)許可證（交管局停車(chē)場(chǎng)管理科）、項(xiàng)目交付后，視配套設(shè)施情況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會(huì)所體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。具體參見(jiàn)各類(lèi)證照辦理工作指引。總辦開(kāi)辦

27、費(fèi)確定，地產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)批 (入住開(kāi)荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等)1、地產(chǎn)公司按該項(xiàng)目收費(fèi)面積的2.5元/平方米，按6個(gè)月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)辦費(fèi)劃撥給管理處。開(kāi)辦費(fèi)不含入住開(kāi)荒費(fèi)用、管理用房裝修費(fèi)用及房屋本體標(biāo)識(shí)費(fèi)用。2、開(kāi)荒費(fèi)用：會(huì)同項(xiàng)目部在入住前一個(gè)半月通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定開(kāi)荒作業(yè)單位，具體按招投標(biāo)管理辦法報(bào)相關(guān)部門(mén)審批。開(kāi)荒具體操作辦法參見(jiàn)萬(wàn)科物業(yè)交付項(xiàng)目開(kāi)荒作業(yè)細(xì)則。3、管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按500元/平方米裝修費(fèi)用劃撥。4、地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷(xiāo)售部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷(xiāo)售部等用人部門(mén)確定所需人員將為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表及工作量

28、審批表報(bào)物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)已報(bào)批的為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表及工作量審批表負(fù)責(zé)。領(lǐng)用體系文件并且組織培訓(xùn)向公司申請(qǐng)?bào)w系文件、行政制度匯編、人事操作指南、報(bào)銷(xiāo)制度，并組織全體職員對(duì)各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)請(qǐng)公司職能部門(mén)協(xié)助培訓(xùn)，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核。職能部門(mén)管理處成立后兩個(gè)月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。1、根據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)價(jià)等。2、按招投標(biāo)管理辦法組織招投標(biāo)，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項(xiàng)目部等部門(mén)通過(guò)。3、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)

29、督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。4、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類(lèi)人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便管理處采購(gòu)家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購(gòu)買(mǎi)熱水器等?？刂浦行?、技術(shù)人員、保潔員因作息時(shí)間不同，可獨(dú)立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。6、裝修應(yīng)當(dāng)按ci標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺(tái)、職員辦公室，客戶前臺(tái)裝修需考慮客戶辦事的便捷性。萬(wàn)創(chuàng)、總辦、項(xiàng)目部籌建食堂1

30、、與項(xiàng)目部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲(chǔ)藏室、就餐區(qū)域有相對(duì)區(qū)域劃分。3、組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報(bào)與采購(gòu)，。4、食堂正式開(kāi)業(yè)前15天，廚師應(yīng)招聘到位，房管部負(fù)責(zé)對(duì)廚師崗前培訓(xùn)。項(xiàng)目部、房管部編寫(xiě)管理制度及各類(lèi)預(yù)案1、各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。2、管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、環(huán)境、維修、會(huì)所、收費(fèi)等，制度編寫(xiě)應(yīng)參考國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。3、安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)

31、容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車(chē)場(chǎng)突發(fā)事件處理，臺(tái)風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個(gè)安全預(yù)案。職能部門(mén)巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn)位置1、巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有安全隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺(tái)、單元門(mén)等。樓層最好每?jī)芍廖鍖釉O(shè)置一個(gè)巡更點(diǎn)。（如選用愛(ài)迪爾巡更系統(tǒng)(patrol xp98版)，建議選用程序（決對(duì)時(shí)間對(duì)應(yīng)計(jì)劃）進(jìn)行巡檢，原因：巡更點(diǎn)在使用中，常會(huì)出現(xiàn)故障，如沒(méi)有發(fā)現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)間與實(shí)際巡更情況不符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對(duì)巡邏路線、巡更時(shí)間進(jìn)行評(píng)估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批。對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)排查并采取有效措施解決

32、。1、對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺(tái)受外界信號(hào)干擾大；地下室停車(chē)場(chǎng)信號(hào)不強(qiáng)；2、排查方法：對(duì)于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對(duì)講機(jī)中轉(zhuǎn)臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)講機(jī)信號(hào)。如對(duì)講機(jī)信號(hào)干擾較大，應(yīng)考慮對(duì)講機(jī)頻道加密。管理處成立后三個(gè)月編寫(xiě)應(yīng)知應(yīng)會(huì)根據(jù)新項(xiàng)目所有情況、周?chē)涮自O(shè)施、教育、飲食、交通等情況進(jìn)行編寫(xiě)，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶。利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來(lái)水公司、供電部門(mén)、城管、派出所、居委會(huì)等）1、地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時(shí)，與相關(guān)政府部門(mén)已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。2、供水比例的確定。配合項(xiàng)目

33、部辦理用水指標(biāo)申請(qǐng)，建立與自來(lái)水公司關(guān)系。由項(xiàng)目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。3、電抄表到戶，配合項(xiàng)目部辦理用電指標(biāo)申請(qǐng)，建立與供電局的關(guān)系。由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。4、由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員拜訪城管、派出所、居委會(huì)相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請(qǐng)以上部門(mén)到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共關(guān)系。地產(chǎn)項(xiàng)目部持證上崗1、特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。2、沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。

34、人力資源部新項(xiàng)目交付使用前一周根據(jù)開(kāi)荒的具體進(jìn)度，確定外包方是否需要增加人員或是否需要公司內(nèi)部人員的協(xié)助。1、需外包方增加人員，需做好清潔人員、質(zhì)量的監(jiān)控。2、需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。3、會(huì)同相關(guān)人員已完成開(kāi)荒的區(qū)域進(jìn)行檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改，要求在交付前一天完成全部開(kāi)荒工作。人力資源部新項(xiàng)目交付使用前一周編制入住流程及各崗位職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。1、編制入住人員崗位安排表及各崗位工作流程，參加入住工作人員應(yīng)要求有一定的專(zhuān)業(yè)技能及溝通能力。2、入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場(chǎng)參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、回答口徑，崗位

35、職責(zé)及特別注意事項(xiàng)，對(duì)驗(yàn)房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，熟悉各戶型、水電表位置及抄表注意事項(xiàng)。品質(zhì)管理部人力資源部交付前兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場(chǎng)包裝1、安排人員對(duì)房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝貓眼、掛禮花等，迎接入伙。2、與地產(chǎn)銷(xiāo)售部確定入伙現(xiàn)場(chǎng)位置及現(xiàn)場(chǎng)包裝、工作人員區(qū)域等事宜。地產(chǎn)銷(xiāo)售部、地產(chǎn)項(xiàng)目部項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月ci標(biāo)識(shí)制作（包括房屋本體類(lèi)及服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)）管理處與總辦ci設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登記和匯總，對(duì)房屋本體類(lèi)、物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)分別登記，房屋本體類(lèi)標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識(shí)總價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元時(shí)須組織招投標(biāo)。各類(lèi)標(biāo)識(shí)須入住前20天完成安裝工作，ci

36、設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn)安裝工作?？傓k，地產(chǎn)項(xiàng)目部物資采購(gòu)1、制定采購(gòu)清單（采購(gòu)物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資），尋價(jià)，按不同類(lèi)別報(bào)相關(guān)部門(mén)審批，采購(gòu)員組織采購(gòu)。2、物資到位后，倉(cāng)庫(kù)管理員與采購(gòu)員對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。3、采購(gòu)?fù)戤叢少?gòu)員負(fù)責(zé)報(bào)銷(xiāo)工作。房產(chǎn)后勤管理部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部通郵手續(xù)辦理安排專(zhuān)人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)，與項(xiàng)目部協(xié)調(diào)項(xiàng)目門(mén)牌號(hào)、通信地址及新項(xiàng)目地址英文翻譯。項(xiàng)目部滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。1、配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書(shū)室、廚房、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類(lèi)的滅火器

37、材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2kg及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。4、根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識(shí)。聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。1聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約1015

38、左右，協(xié)商場(chǎng)地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。2、設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于計(jì)量。3、室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。4、在天臺(tái)安裝時(shí)，盡量避開(kāi)業(yè)主房屋；安裝天線時(shí)，一定要考慮天線對(duì)人體的輻射，要求對(duì)方提供合格證明。設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收，移交工具、圖紙資料、說(shuō)明書(shū)等齊全。1、管理處技術(shù)主管（辦）與設(shè)備維護(hù)組一起配合項(xiàng)目部和產(chǎn)品供貨商參與小區(qū)設(shè)備的移交接管；2、參照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求對(duì)小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收；3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整改情況；4、供配電設(shè)計(jì)最好分多路控制，配電房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)要考慮今后的抄表到戶，分表計(jì)量。5、所

39、有設(shè)備移交時(shí)相關(guān)資料必須齊全，配備專(zhuān)用維修工具的設(shè)備，工具移交齊全。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護(hù)和資料查詢。設(shè)備維護(hù)部智能化工程部房屋、鑰匙移交與項(xiàng)目部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。項(xiàng)目部物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)針對(duì)前期物業(yè)管理方案，管理處需制定具體服務(wù)流程、服務(wù)項(xiàng)目體現(xiàn)前期物業(yè)方案提到的服務(wù)模式，并且有具體的措施落實(shí)。品質(zhì)部收集客戶焦點(diǎn)問(wèn)題及前期服務(wù)承諾管理處客服主管需收集該項(xiàng)目客戶集中反映的問(wèn)題點(diǎn)（如前期銷(xiāo)售承諾、特殊戶型裝修、管理難點(diǎn)等涉及業(yè)主衣、食、住、行問(wèn)題），結(jié)合投訴日?qǐng)?bào)客戶反映的問(wèn)題點(diǎn)，制定相應(yīng)解決措施。銷(xiāo)售部、項(xiàng)目部品質(zhì)管理部交付資料準(zhǔn)備交付資料應(yīng)當(dāng)提前兩周準(zhǔn)

40、備到位，包括聯(lián)系地產(chǎn)公司印刷客戶保修意見(jiàn)征詢表、委托銀行代收款協(xié)議書(shū)、居家服務(wù)手冊(cè)及有線電視、燃?xì)忾_(kāi)戶資料等，入住指引和業(yè)主資料卡應(yīng)當(dāng)提前交地產(chǎn)客戶事務(wù)組郵寄給業(yè)主。 地產(chǎn)客戶事務(wù)組項(xiàng)目交付使用前兩個(gè)月確定開(kāi)荒的方式，組織開(kāi)荒單位的招投標(biāo)，確定開(kāi)荒的時(shí)間、內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收的方式方法、時(shí)間等內(nèi)容。組織開(kāi)荒工作招投標(biāo)，制定詳細(xì)的開(kāi)荒方案，與開(kāi)荒單位簽訂合同，同時(shí)應(yīng)聯(lián)系幾家備用單位，在清潔公司未能達(dá)到要求及時(shí)補(bǔ)充人員，同時(shí)將開(kāi)荒施工前要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)公共區(qū)域成品的完好情況，重點(diǎn)檢查玻璃、房門(mén)，有明顯劃痕的要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并保留記錄。項(xiàng)目交付使用前三個(gè)月模擬驗(yàn)房，收集房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，跟進(jìn)返修，水電表核對(duì)。1、分

41、成若干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長(zhǎng)，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求驗(yàn)收。2、驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。3、管理處組織對(duì)全部水電表進(jìn)行檢查和測(cè)試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)項(xiàng)目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。項(xiàng)目交付使用后一個(gè)月業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各類(lèi)作業(yè)指導(dǎo)文件編寫(xiě)各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人編寫(xiě)環(huán)境、技術(shù)類(lèi)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，部門(mén)經(jīng)理/主作審核，報(bào)公司品質(zhì)部審批后下發(fā)，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)須在管理現(xiàn)場(chǎng)張貼。品質(zhì)管理部項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月竣工資料的完善與跟進(jìn)資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和

42、物業(yè)管理部文件要求，編制項(xiàng)目物業(yè)接管資料清單，交與地產(chǎn)項(xiàng)目秘書(shū)，接收項(xiàng)目相關(guān)竣工資料，并及時(shí)跟進(jìn)資料交接進(jìn)度。地產(chǎn)項(xiàng)目部秘書(shū)第四階段：交付使用半年內(nèi)41裝修管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般業(yè)主辦理裝修手續(xù)辦理裝修提供的資料1、業(yè)主辦理裝修，裝修單位需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，（加蓋公章）、承建資格證書(shū)復(fù)印件（加蓋公章）；如代收裝修稅費(fèi)的需提供顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復(fù)印件。非業(yè)主使用人申請(qǐng)裝修需提供業(yè)主同意裝修的書(shū)面證書(shū)。2、裝修施工圖紙和施工方案（如更改原有水電線路需提供水電線路圖）。3、裝修單位負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話。4、施工人員身份證復(fù)印件、照片。5、

43、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載須提交建筑物原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案，非住宅用途房屋還須提交政府部門(mén)的施工許可證。6、如搭建建筑物、改變住宅外力面等，須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后，報(bào)管理處備案，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)同意，有管理處統(tǒng)一樣式方可打搭建。7、只鋪地板、墻壁表面粉刷、貼墻紙等的簡(jiǎn)單裝修，裝修戶可不提供裝修單位承建資格證書(shū)及施工圖紙。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)裝修手續(xù)辦理1、由部門(mén)負(fù)責(zé)人指定專(zhuān)人核實(shí)業(yè)主身份，審核裝修方案、施工人員身份、特種作業(yè)證書(shū)、裝修資質(zhì)證明、施工時(shí)間（最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月），并做出批復(fù)。如超過(guò)需向管理處重新辦理申請(qǐng)手續(xù)。2、裝修管

44、理員將批復(fù)意見(jiàn)知會(huì)裝修申請(qǐng)人，并知會(huì)管理處其他有關(guān)部門(mén)配合和監(jiān)督，建立裝修管理檔案。3、管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)，業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關(guān)費(fèi)用。4、辦理裝修許可證、人員臨時(shí)出入卡。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)裝修過(guò)程裝修過(guò)程的監(jiān)控1、安全員每天巡查至少一次，技術(shù)員至少每?jī)商煅膊橐淮窝b修現(xiàn)場(chǎng)，并填寫(xiě)裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表。2、巡查裝修許可證的有效期，裝修現(xiàn)場(chǎng)是否有亂接線、亂改管線、破壞承重結(jié)構(gòu)、使用易燃材料裝修等違章行為。如有違章行為，下發(fā)違章通知書(shū)，并責(zé)令限期整改。3、監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指定的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料。裝修垃圾的清運(yùn)1、垃圾的清運(yùn)在晚上1922點(diǎn)之間進(jìn)行。2、

45、禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)前將垃圾搬出戶外。3、禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。4、垃圾清運(yùn)完后，檢查清運(yùn)垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無(wú)損壞、磨花現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。裝修完成裝修檢查業(yè)主向管理處提出檢查申請(qǐng)，管理處裝修負(fù)責(zé)人對(duì)裝修工程檢查，經(jīng)檢查無(wú)違章情況，出具檢查證明，準(zhǔn)予退還裝修保證金。退裝修保證金裝修保證金裝修檢查合格7個(gè)工作日后退還1、裝修檢查無(wú)違章行為，業(yè)主與裝修隊(duì)?wèi){檢查證明和裝修保證金單據(jù)退還裝修保證金。具體退裝修保證金時(shí)間需在裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)約定。2、將所有施工人員出入證收回并作廢。42工程遺留問(wèn)題處理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般交付后

46、保修期內(nèi)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題直接由返修組負(fù)責(zé)處理，公共設(shè)施部分由管理處向返修組反饋，返修組協(xié)調(diào)施工單位處理。交付后保修期間，客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題返修和公共設(shè)施增減工作（包括工程管理和費(fèi)用管理），地產(chǎn)項(xiàng)目部因擁有各種專(zhuān)業(yè)人員提供返修技術(shù)支持。在保修期結(jié)束前管理處應(yīng)當(dāng)提前知會(huì)業(yè)主，將存在問(wèn)題及時(shí)反饋安排處理，避免保修期結(jié)束后再要求免費(fèi)維修?？蛻舴?wù)中心地產(chǎn)項(xiàng)目部保修期過(guò)后室內(nèi)維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，公共部分維修費(fèi)用由管理處負(fù)責(zé)。保修期后，維修事務(wù)由管理處牽頭組織，地產(chǎn)客服中心及項(xiàng)目部提供技術(shù)支持。客戶服務(wù)中心地產(chǎn)項(xiàng)目部43水電抄表到戶辦理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一

47、般交付使用前一個(gè)月用水、用電戶名由地產(chǎn)改為管理處名稱(chēng)到供水、供電公司申請(qǐng)用戶名稱(chēng)變更。財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)組房屋交付半年內(nèi)辦理交付手續(xù)由業(yè)主簽訂用水、用電合同及代收款協(xié)議書(shū)。水電抄表到戶前與業(yè)主簽訂委托銀行代收款協(xié)議書(shū)，管理處代抄水電表并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用。水電抄表到戶后，到供水、供電公司拿供用水、供用電合同與委托銀行代收水費(fèi)合同書(shū)、委托銀行代收電費(fèi)合同書(shū)，業(yè)主簽訂后由水電公司直接向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用。地產(chǎn)項(xiàng)目部入住率達(dá)80%，申請(qǐng)辦理水、電抄表到戶手續(xù)。到供水、供電公司申請(qǐng)辦理水電抄表到戶。地產(chǎn)項(xiàng)目部44安全管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般交付使用一周內(nèi)樣板間、商鋪安全監(jiān)控，

48、收集返修人員資料，制定監(jiān)控管理辦法將空置房情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、建立巡查管理制度；建立返修人員檔案，制定返修事務(wù)現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度。集中裝修期明確裝修施工人員管理要求與監(jiān)控辦法，加大對(duì)裝修違章的巡查，檢查裝修搬運(yùn)公司對(duì)小區(qū)安全管理的隱患。針對(duì)裝修期安全防范特點(diǎn)，制定相應(yīng)的安全巡邏路線；明確裝修管理制度和裝修人員管理注意事項(xiàng)；明確裝修材料進(jìn)場(chǎng)及搬運(yùn)人員管理規(guī)定。交付使用一個(gè)月內(nèi)各類(lèi)突發(fā)事件的強(qiáng)化演練明確各類(lèi)突發(fā)事件處理程序，以及人員的分工（義務(wù)消防隊(duì)、應(yīng)急分隊(duì)名單），并組織實(shí)戰(zhàn)演練。加強(qiáng)靠近項(xiàng)目周界處、與工地接壤處住宅安全防范工作。編制管理服務(wù)區(qū)危險(xiǎn)源清單，完善相關(guān)防范措施，加強(qiáng)靠近項(xiàng)目周界處、與工地接壤

49、處住宅安全防范工作。檢查交通、建筑物缺陷、監(jiān)控、消防、紅外、出入口道閘等公共區(qū)域危險(xiǎn)源完善相關(guān)標(biāo)識(shí)，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，檢測(cè)安全設(shè)施設(shè)備的性能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)安排返修。交付使用二個(gè)月內(nèi)強(qiáng)化安全員專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，包括專(zhuān)業(yè)知識(shí)、崗位職責(zé)、工作基本的流程、服務(wù)意識(shí)，要求掌握常住人員、特殊顧客、出租戶資料。組織各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，包括社區(qū)應(yīng)知應(yīng)會(huì)、裝修管理知識(shí)、裝修統(tǒng)一口徑的學(xué)習(xí)；各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急處理流程；交通、治安、消防預(yù)案的演練；熟悉常住、租住人員資料，住戶識(shí)別率達(dá)50%。45環(huán)境管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般綠化養(yǎng)護(hù)期滿移交綠化管理1、施工單位綠化移交：分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

50、、竣工移交書(shū)、綠化工程施工合同、工程保修款申請(qǐng)書(shū)、綠化施工總圖、綠化分項(xiàng)種植平面圖、綠化分區(qū)苗木表、綠化施工苗木清單；2、移交后的綠化開(kāi)荒；3、綠化外包評(píng)估（可選）；4、日常的綠化養(yǎng)護(hù)5、綠化原生態(tài)的管理。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)項(xiàng)目部公司綠化部項(xiàng)目交付后一個(gè)月保潔的家政管理1、編寫(xiě)居家服務(wù)工作細(xì)則和流程；2、家政服務(wù)人員管理規(guī)定；3、保潔崗位疑難工作指引；4、居家服務(wù)常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；5、保潔工具使用及管理規(guī)定；6、居家服務(wù)回訪制度。品質(zhì)部項(xiàng)目交付后一個(gè)月業(yè)主廢棄物品的管理1、業(yè)主生活廢棄物的處理、收集時(shí)間；2、業(yè)主裝修廢棄材料在利用；3、業(yè)主廢棄電池設(shè)施箱配置評(píng)估；項(xiàng)目交付后一個(gè)月消殺管理1、評(píng)估消殺服務(wù)合格

51、供方（可選）；2、設(shè)置消殺崗位；3、制訂消殺管理規(guī)定；4、制訂年/月消殺服務(wù)計(jì)劃；5、制訂消殺效果檢查制度；6、配置適合于本區(qū)域的消殺硬件設(shè)施。公司品質(zhì)部46設(shè)施設(shè)備管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般項(xiàng)目交付后一個(gè)月簽訂設(shè)備保養(yǎng)合同按公司格式化合同簽訂。設(shè)備維護(hù)部設(shè)備設(shè)施遺留問(wèn)題處理及跟進(jìn)針對(duì)設(shè)施設(shè)備存在的遺留問(wèn)題，與地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)接，協(xié)調(diào)施工單位處理，并跟進(jìn)處理結(jié)果。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部編制設(shè)備管理制度及操作規(guī)程，并懸掛設(shè)備房編制設(shè)備設(shè)施管理制度及操作規(guī)程，懸掛設(shè)備房，同時(shí)組織相關(guān)設(shè)備責(zé)任人培訓(xùn)。設(shè)備維護(hù)部統(tǒng)計(jì)設(shè)備設(shè)施型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、安裝位置。建立設(shè)備管理檔案、設(shè)備臺(tái)帳，

52、錄入設(shè)備管理軟件，建立設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄文件夾。設(shè)備維護(hù)部結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)組織實(shí)操培訓(xùn)。組織技術(shù)人員培訓(xùn)公用設(shè)備設(shè)施管理程序、設(shè)備設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備維護(hù)部制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃并上報(bào)品質(zhì)部建立設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部對(duì)設(shè)備設(shè)施存在問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)按體系文件要求，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，針對(duì)設(shè)施設(shè)備存在問(wèn)題制定應(yīng)急方案，并反饋給地產(chǎn)項(xiàng)目部。設(shè)備維護(hù)部47客戶關(guān)系建立實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般集中交付期間交付手續(xù)流程設(shè)計(jì)合理，客戶在較短時(shí)間內(nèi)盡快辦理好手續(xù)。在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置迎賓崗、驗(yàn)資料崗、填資料崗、驗(yàn)房崗、收費(fèi)崗、鑰匙禮品發(fā)放崗、復(fù)印崗、總協(xié)調(diào)崗、特別事務(wù)協(xié)調(diào)崗。注意對(duì)各崗位人員培訓(xùn)統(tǒng)一口徑