房地產(chǎn)行業(yè)稅種及稅率

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅種及稅率一, 房產(chǎn)行業(yè)會計核算比制造業(yè)難嗎?它的特點是什么 ?如何進行成本核算 ,它與制造業(yè)在核算上有何不同 ?二, 房地產(chǎn)行業(yè)要交哪些稅種 ,稅率各是多少 ? 三,房產(chǎn)行業(yè)的會計科目與制造業(yè)的會計科目一致嗎?主要有哪些科目 ?一、首先，房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會計核算上是不同，從成本核算：制造業(yè)生 產(chǎn)成本周期短， 產(chǎn)品在很短的時間內(nèi)就可完成生產(chǎn)成本的制造； 而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本周期 長，房屋開發(fā)建設(shè)一般跨年度才可完工。 所以，這是兩個不同行業(yè)的會計核算，還有很多不 同之處，在此，就不一一介紹了。二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費

2、附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土 地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。（一）營業(yè)稅 : 計稅依據(jù) :為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以 下幾個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；2、銷售不動產(chǎn)，稅率為 5%；3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額x適用稅率（二）城市維護建設(shè)稅和教育費附加： 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用 7%、 5%、 1%征城市建設(shè)維護稅，依 3%計征教 育費附加。（三）土地增值稅： 是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、 地上的

3、建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率 計算征收， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例 規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為 增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額x適用稅率-速算扣除額x速算扣除率。其中：土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入扣除項目金額。計算扣除項目有： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； 開 發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 加計扣除。（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和

4、個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評估值 ）為計稅依據(jù) ,稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 （評估值 ）x （1-30%） x 1.2%。出租房屋稅率 12%。五）城鎮(zhèn)土地使用稅 :是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、 按年計算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=刀（各級土地面積X相應(yīng)稅額 ）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的 商品房， 自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（六）印花稅： 是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行

5、為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額X稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、 出租活動中所書立的合同、書據(jù)等， 應(yīng)繳納印花稅。 凡進行房屋買賣的， 簽定的購房合同應(yīng) 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額 0.05% 繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時， 應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后， 再辦理立契過戶手續(xù)。 在辦理房地產(chǎn) 權(quán)屬證件時， 應(yīng)按權(quán)利許可證照， 按件交納印花稅五元， 房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人 在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。（七）契稅：契

6、稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為35%。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補 繳的土地使用權(quán)出 讓費用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù)X稅率（八）企業(yè)所得稅、 外資和外國企業(yè)所得稅： 是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織， 在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目）X適用稅率。（九）個人所得稅 :是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%

7、的超額累進稅率。應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計科目一、資產(chǎn)類1 101 現(xiàn)金2 102 銀行存款3 109 其他貨幣資金4 111 短期投資5 112 應(yīng)收票據(jù)6 113 應(yīng)收賬款7 114 壞賬準備8 115 預(yù)付賬款9 119 其他應(yīng)收款10 121 物資采購11 123 采購保管費12 124 庫存材料13 125 庫存設(shè)備14 129 低值易耗品15 131 材料成本差異16 133 委托加工材料17 135 開發(fā)產(chǎn)品18 136 分期收款開發(fā)產(chǎn)品19 137 出租開發(fā)產(chǎn)品20 138 周轉(zhuǎn)房21 139 待攤費用22 141

8、 長期投資23 151 固定資產(chǎn)24 155 累計折舊25 156 固定資產(chǎn)清理26 159 固定資產(chǎn)購建支出27 161 無形資產(chǎn)28 171 遞延資產(chǎn)29 181 待處理財產(chǎn)損溢 二、負債類30 201 短期借款31 202 應(yīng)付票據(jù)32 203 應(yīng)付賬款33 204 預(yù)收賬款34 209 其他應(yīng)付款35 211 應(yīng)付工資36 214 應(yīng)付福利費37 221 應(yīng)交稅金38 223 應(yīng)付利潤39 229 其他應(yīng)交款40 231 預(yù)提費用41 241 長期借款42 251 應(yīng)付債券43 261 長期應(yīng)付款三、所有者權(quán)益類44 301 實收資本45 311 資本公積46 313 盈余公積47 3

9、21 本年利潤48 322 利潤分配四、成本類49 401 開發(fā)成本50 407 開發(fā)間接費用五、損益類51 501 經(jīng)營收入52 502 經(jīng)營成本53 503 銷售費用54 504 經(jīng)營稅金及附加55 511 其他業(yè)務(wù)收入56 512 其他業(yè)務(wù)支出57 521 管理費用58 522 財務(wù)費用59 531 投資收益60 541 營業(yè)外收入61 542 營業(yè)外支出（二）開發(fā)成本及期間費用的核算：1、“開發(fā)成本” ，主要包括：（1）土地征用及拆遷補償費 （土地征用費、 耕地占用稅、 勞動力安置費） ；（2）前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平” ）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費

10、（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化）；（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；（5）公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共 廁所等設(shè)施支出） ，分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)” “房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細。 可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 XX 公司分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā) 計算公式： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)

11、品的預(yù)算成本（或計劃成本）* 配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本 （或計劃成本） /應(yīng)負擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算 成本（或計劃成本） *100%發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開發(fā)費用 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房

12、屋建筑的施工方式主要有“出包” 、“自營”兩種 出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 自已組織施工的借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本代建工程 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)

13、成本代建工程2、開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福 利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用等借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品 ?貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)3、管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各 項費用4、財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手 續(xù)費用5、銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前 的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽 費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、 福利費、 業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā) 生的銷售費用。四、主要帳務(wù)處理過程 （一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安費等支出借：開發(fā)成本 貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料