上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

1、 上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程(及辦理行政許可流程)經(jīng)營策劃-上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程(及辦理行政許可流程)關(guān)鍵字： 立項(xiàng)審批 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 配套工程施工 驗(yàn)收交付 商品房預(yù)售許可 權(quán)屬初始登記 大產(chǎn)權(quán)證登記來源自：發(fā)布時間：2010-03-02 05:21:36上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務(wù)所)一、立項(xiàng)審批階段：1、公司注冊：2、土地評估：3、項(xiàng)目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關(guān)費(fèi)用（費(fèi)用收取詳見表二）。4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進(jìn)行測繪，確定項(xiàng)目占地面積（測繪費(fèi)詳見表三）。5、簽定國有土地出讓合同：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標(biāo)

2、，等用地指標(biāo)下來后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定國有土地出讓合同及配套合同，繳納土地出讓金與配套費(fèi)。6、制可行性研究報告及申請項(xiàng)目立項(xiàng)：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項(xiàng)目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及出讓合同簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項(xiàng)，若項(xiàng)目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項(xiàng)批復(fù)出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃設(shè)計階段1、 方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計項(xiàng)目方案，報區(qū)規(guī)劃局。2、 組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計，設(shè)計出來后再向各職能部門及

3、配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會或項(xiàng)目論證會。3、 擴(kuò)初方案審批：根據(jù)擴(kuò)初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴(kuò)初方案審批。4、 項(xiàng)目報建：項(xiàng)目立項(xiàng)后報區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報項(xiàng)目報建手續(xù)，辦理項(xiàng)目ic 卡。5、 辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請辦理勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見表四）。6、 各部門審批：擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項(xiàng)目體量大小

4、編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復(fù)。2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費(fèi)（詳見表五）。若項(xiàng)目大，通過協(xié)商費(fèi)用可下浮 20%。 3）、綠化：項(xiàng)目擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計出圖，報市園林局評審、出批復(fù)，同時向區(qū)園林署按 40 元/（綠化面積）繳納綠化保證金，該費(fèi)用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊轉(zhuǎn)市交警總隊評審，出批復(fù)。5）、民防：項(xiàng)目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納 60 元/（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費(fèi)。7、 工程規(guī)劃許

5、可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時項(xiàng)目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗(yàn)收報送申請表。8、 地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。三、開工準(zhǔn)備階段1、工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的 1（商業(yè)）或 0.7（住宅）繳納報監(jiān)費(fèi)，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。3、灰線復(fù)驗(yàn)：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648 元/界樁點(diǎn)位另加兩個

6、控制點(diǎn)測量費(fèi) 2432 元繳納測量費(fèi)。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復(fù)驗(yàn)灰線。4、住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報年度住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃。并按320 元/繳納配套費(fèi)。5、臨時排水許可證辦理：項(xiàng)目開工之前向水務(wù)局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費(fèi)（0.81排水量），排污費(fèi)可下浮 30%50%。四、施工階段（配套工程施工）1、供電配套工程：項(xiàng)目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費(fèi)。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實(shí)際情況答

7、復(fù)供電方案，同時核定出供電配套工程費(fèi)，待合同簽定并繳付費(fèi)用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計室進(jìn)行外線供電工程設(shè)計、出圖、施工。若開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計、施工，費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。（以上費(fèi)用的收取詳見供電局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設(shè)計單位設(shè)計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個井約 2.54 萬元（根據(jù)尺寸大?。?、自來水配套工程：項(xiàng)目外圍自來水管線由自來水公司設(shè)計、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程 2000 定額編制預(yù)算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司

8、購買，每套約 920 元，若數(shù)量大可略有下浮。4、天然氣配套工程：項(xiàng)目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設(shè)計、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程 2000 定額編制預(yù)算并繳納。住宅項(xiàng)目室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，但必須由天然氣公司施工，并按 33 元/繳納住宅配套費(fèi)，按 1290 元/戶代付燃?xì)獗黹_戶費(fèi)。5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設(shè)計、出圖、施工。工程費(fèi)收費(fèi)方式：1）根據(jù)上海市 93 定額編制預(yù)算， 按實(shí)際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價為多層、復(fù)式、高層、小高層為 15 元/，別墅 35 元/。6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通

9、信申請，并繳納通信配套工程費(fèi)，（多層明線 6.5 元/，高層 12.5 元/，多層暗線 20 元/，別墅 40 元/）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗(yàn)收。7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報箱費(fèi)用為318 元/個，若數(shù)量大可下浮至 270 元/個，包括每戶 100 元的通郵費(fèi)。8、道路開口：根據(jù)項(xiàng)目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊申請道路開口，征得同意后報市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費(fèi)用可下浮 30%40%9、粘土磚核定手續(xù)：在項(xiàng)目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。10、門牌號編訂：按照公安部門要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門申請項(xiàng)目

10、門牌號編訂手續(xù)。11、面積預(yù)測：門牌號編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預(yù)測（測繪費(fèi)詳見表三）。12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項(xiàng)目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。13、預(yù)售許可證辦理：多層項(xiàng)目封頂、高層項(xiàng)目完成2/3 樓層施工并通過網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預(yù)售許可證。14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費(fèi)：住宅 3 元/，非住宅按合同總價的 0.8。五、驗(yàn)收交付階段1、職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收：項(xiàng)目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報竣工專項(xiàng)驗(yàn)收。（1）

11、、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗(yàn)收批復(fù)。（2）、墻改辦：根據(jù)項(xiàng)目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項(xiàng)資金（標(biāo)準(zhǔn)磚 0.1 元/塊，多孔磚 0.025 元/塊；袋裝水泥 3 元/噸，用量可適當(dāng)少報）。（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報竣工驗(yàn)收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金。（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊申請竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出批復(fù)。（5）、衛(wèi)生：項(xiàng)目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預(yù)防中心申請水質(zhì)檢測，檢測費(fèi)約 300 元400 元/點(diǎn)，一個供水系統(tǒng)基本按 1 個點(diǎn)

12、抽檢，檢測通過出報告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗(yàn)收，出批復(fù)。（6）、環(huán)保：項(xiàng)目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報環(huán)保驗(yàn)收，出批復(fù)。（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5 元2 元/。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊）申報竣工驗(yàn)收，通過后出批復(fù)。（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊申報竣工測量手續(xù)，交納測量費(fèi)（詳見表六）。測量報告出來后申請檔案驗(yàn)收，取得檔案驗(yàn)收合格證后再申報規(guī)劃竣工驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案

13、竣工驗(yàn)收，按2.1 元 /（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費(fèi)；同時繳納民防檔案編制費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為底價 4500 元，民防建筑面積 5000 ，每增加 2000 收取 250 元，不到 2000 按 2000 平方米收取。憑民防檔案驗(yàn)收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項(xiàng)目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報告。檢測單位可自行尋找，費(fèi)用原行情約 1 元/，現(xiàn)價格有一定下浮。3、土建竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗(yàn)收，現(xiàn)場驗(yàn)收通過后向

14、區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告。4、配套部門專項(xiàng)驗(yàn)收：在辦理職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收的同時可辦理配套工程專項(xiàng)驗(yàn)收及開通手續(xù)。若開發(fā)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，還需辦理配套驗(yàn)收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項(xiàng)目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費(fèi)為 10 元/張，同時預(yù)購 53 噸水費(fèi)，水費(fèi)目前按 1.84 元/噸收取，其中 50 噸水的水費(fèi)交房時向業(yè)主收取。5、工程竣工備案：各職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收及質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收通過后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。6、面積實(shí)測：取得工程竣工備案后根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報建筑面積實(shí)測7、交付使用許可證辦理：項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，則必須在取得實(shí)測

15、報告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段上海房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需辦理行政許可流程(來源：上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 孫義坤律師)為對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報告書 ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段

16、：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃涉及條件；3）初步設(shè)計及施 工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公

17、安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)

18、行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證副本。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，

19、確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍， 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售

20、方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn)行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，

21、對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于

22、相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計。 四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當(dāng)你想征服對方的時候，實(shí)際上已經(jīng)在一定程度上被對方征服了。首先是對方對你的吸引，然后才是你征服對方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機(jī)會。八、一個人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本是費(fèi)盡心機(jī)想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無論我

23、們愛過還是就這樣錯過，我都會感謝你。因?yàn)橛鲆娔悖也胖浪寄钜粋€人的滋味；因?yàn)橛鲆娔悖也胖栏星檎娴牟荒苊銖?qiáng)；因?yàn)橛鲆娔悖也胖牢业男牟皇钦娴乃懒?；因?yàn)橛鲆娔悖也胖牢乙材軗碛忻利惖挠洃?。所以，無論你怎么對待我，我都會用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對方談?wù)勑?，對方需要什么的時候，自己盡量的滿足對方的需求，至少可以讓對方知道，在自己身邊的感覺是如此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)後，我才知道原來有人愛是那麼的美好十五、不管你是多么的愛對方，但千萬不可當(dāng)?shù)谌?。?xì)想，默然。因?yàn)橹溃@樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個故事里，很多人會受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯。十六、什么叫快樂？就是掩飾自己的悲傷對每個人微笑。十七、愛情與視力無關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛里只有模糊。因?yàn)樘斆魈碇蔷蜎]有辦法戀愛，愛情根本是盲目的。十八、戀愛就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個人皆大歡喜，無人保障，但是一切都是自己的選擇。十九