南京世茂外灘新城項(xiàng)目規(guī)劃文本設(shè)計(jì)說明書

1、南京世茂外灘新城項(xiàng)目規(guī)劃文本設(shè)計(jì)說明書一、建筑部分1、 概況1.1 南京市是江蘇省省會所在地，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心，也是長江流域中心城市之一，處于沿海開放地帶和長江流域的交匯部，是中國國土規(guī)劃中滬寧杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重要城市。南京已有2496年的建城歷史，經(jīng)歷了十朝都會，與北京、西安、洛陽并列為中國四大古都。豐富燦爛的歷史遺存與南京雄渾秀美的山水城林融為一體，構(gòu)成了城市獨(dú)特深厚的歷史人文底蘊(yùn)。南京東接長江三角洲，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛山區(qū)，北連江淮平原，長江自西向東橫穿市區(qū)。南京屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖宜人，四季分明，雨量充沛，良好的自然條件加之歷代的綠化努力，使南京享有“綠城

2、”之譽(yù)。1.2 南京市發(fā)展目標(biāo)是把南京建設(shè)成為：充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市長江下游現(xiàn)代化的中心城市富有文化特色的城市國際影響較大的歷史文化名城最佳人居環(huán)境的城市人與自然和諧共生的江濱城市1.3 南京城市發(fā)展布局：1.3.1 最近規(guī)劃的都市發(fā)展區(qū)總面積為2947平方公里，占市域總面積的45%。1.3.2 提出“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”，除主城外，在三個新市區(qū)培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局中；明確提出開敞式的格局，在更大范圍內(nèi)延續(xù)“山水城林”融為一體的空間特色，建設(shè)最佳人居環(huán)境城市。1.3.3 南京市域城鎮(zhèn)形成主城一新市區(qū)一新城重點(diǎn)城鎮(zhèn)一般

3、城鎮(zhèn)五級大中小級配合理的等級結(jié)構(gòu)。調(diào)整后的各級城鎮(zhèn)有：（a）主城：新市區(qū)：包括東山、仙西、江北3個新市區(qū)。（b）新城：包括大廠、新堯等個新城，預(yù)留玉帶、橋林為新城備用發(fā)展空間。（c）重點(diǎn)城鎮(zhèn)：包括棲霞、八卦洲等13個重點(diǎn)城鎮(zhèn)。（d）其他城鎮(zhèn)為一般城鎮(zhèn)。1.3.4 遠(yuǎn)景南京全市總?cè)丝诎?000萬預(yù)留，規(guī)劃遠(yuǎn)景按87%城市化水平和870萬左右城鎮(zhèn)人口進(jìn)行規(guī)劃安排。主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬。2、 地理位置及周邊環(huán)境南京世茂外灘新城（以下簡稱本項(xiàng)目）基地位于南京市下關(guān)區(qū)濱江帶，濱江大道東側(cè)，東鄰惠民大道高架路，北臨中山北路，南側(cè)與三汊河為鄰，總用地面積約為51.89萬平

4、方米，整個地區(qū)沿江展開約1.3公里（其中基地西北部部隊(duì)用地占臨江面約630米）。本項(xiàng)目基地為南北長向的不規(guī)則形，其中南通路從基地中央通過，西側(cè)隔濱江大道為長江，南側(cè)為三汊河（秦淮河入長江口），三汊河西側(cè)入江口設(shè)一水閘控制秦淮河水量。本項(xiàng)目基地較為平整，沿濱江大道展開，本地塊北側(cè)中山北路為城市主干道，惠民大道，濱江大道為城市主要道路，地塊內(nèi)南通咱為城市支路。濱江大道作為防御洪水的一道屏障，其道路中心標(biāo)高約比惠民路高出3-4米。本項(xiàng)目基地隸屬于下關(guān)行政區(qū)。下關(guān)區(qū)是南京市的六城區(qū)之一，地處南京市區(qū)西北部，濱江而居，江岸線達(dá)10公里，是南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市的標(biāo)志性“窗口”

5、區(qū)域，素有金陵北大門之稱。境內(nèi)有全國最大的內(nèi)河港口南京港、鐵路南京西站、南京長途汽車總站、南京長江大橋。下關(guān)區(qū)濱江依城，山、水、城、林渾然一體，景觀獨(dú)特，風(fēng)光秀麗。人文古跡較多，旅游資源豐。獅子山上巍峨壯觀的閱江樓，與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣等江南三大名樓遙相呼應(yīng)，盡顯千秋。區(qū)內(nèi)有省、市文物保持單位14個，著名的江南水是由學(xué)堂、渡江勝利紀(jì)念碑、靜海寺南京條約史料陳列館座落于此。近年來，下關(guān)區(qū)堅(jiān)持以建設(shè)現(xiàn)代化濱江城區(qū)為奮斗目標(biāo)，確立了“市場興區(qū)、開發(fā)興區(qū)、科教興區(qū)”四大發(fā)展戰(zhàn)略，全區(qū)上下圍繞四大戰(zhàn)略，投入巨資加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)代化濱江城區(qū)的道路框架和防洪體系已基本形成，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會事業(yè)同步，協(xié)

6、調(diào)發(fā)展。3、 分析3.1 南京市總體規(guī)劃提出了以長江為南京城鎮(zhèn)發(fā)展主軸的思路。南京世茂外灘新城的開發(fā)建設(shè)會對整個沿江地區(qū)的開發(fā)建設(shè)會對整個沿江地區(qū)的開發(fā)與整治起著積極的推動作用，也必將成為其中極為重要的一項(xiàng)工程。3.2 “擇水而居”是人類重要的生活傳統(tǒng)，國際發(fā)展趨勢正是將城市濱水區(qū)作為最佳的居住和休閑空間，尤其是能夠看到水景的住宅更是不可多得。長江孕育了南京的成長，江水的雄渾與壯闊，周圍植被與地貌的斑瀾以及潛洲、夾心洲分隔江水的戲劇性為這一區(qū)域蘊(yùn)藏著勃勃生機(jī)。本項(xiàng)目基地位于長江東岸，緊鄰秦淮入江口。被秦淮及長江共同托起的這片基地環(huán)境為將來的居住人群提供了最佳、多樣的景觀角度與景觀內(nèi)容。3.3

7、迄今為止南京市整個沿江一側(cè)還缺乏能夠充分利用地理優(yōu)勢及自然景觀資源，能夠充分發(fā)揮長江作為南京市城鎮(zhèn)發(fā)展主軸的總體規(guī)劃思路的高品質(zhì)，高檔次建筑。南京世茂外灘新城將能夠通過高水準(zhǔn)定位，國際高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)和精心建設(shè)，充分利用自然景觀資源優(yōu)勢，營造出優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境，為南京市的城市形象增添新的光彩，進(jìn)而提升南京市城市的整體形象定位。3.4.1 中山北路是聯(lián)系市中心的主要道路，也是市區(qū)人流向該地段的主要方向。3.4.2 地塊處于下關(guān)區(qū)，屬于城市舊區(qū)周圍多為民房，周邊發(fā)展尚薄弱，無大規(guī)模樓盤，市民及市場認(rèn)知差。3.4.3 城市總體規(guī)劃調(diào)整，大規(guī)模向長江兩岸推進(jìn)，沿江地區(qū)將成為城市建設(shè)開發(fā)的主要區(qū)域，

8、這帶來了本樓盤開發(fā)的良好契機(jī)。3.4.4 長江與淮河交會處有著180。水景的絕好景觀。3.5 提出問題：3.5.1 如何有效的改善人們對于該地段的觀念，獲得人們對于新沿江區(qū)的認(rèn)同，最大限度的提升該地段的價值。3.5.2 能在針對沿江大規(guī)模的開發(fā)中，使開發(fā)商、城市居民、業(yè)主均得到相關(guān)利益，并使整修城市沿江景觀得到極大改善。3.5.3 如何解決較高容積率與景觀環(huán)境的矛盾，以及滿足城市對于沿江城市輪廓的要求。3.5.4 如何解決城市道路與本地塊的關(guān)系。3.6 市場定位分析：世茂集團(tuán)在中國地產(chǎn)市場中有著自己鮮明的特征，強(qiáng)勢啟動，在起初介入市場時營造勢大強(qiáng)勁、規(guī)模宏大。在南京市場極具差異性的品質(zhì)、環(huán)境及

9、城市意向，覆蓋式的扭轉(zhuǎn)市場對這一區(qū)域的認(rèn)識。世茂集團(tuán)是在地產(chǎn)界長袖善舞，叱詫風(fēng)云的開發(fā)商，旗下世茂濱江、世茂湖濱等各樓盤享譽(yù)業(yè)、成為不容業(yè)內(nèi)人士忽視的一個地產(chǎn)現(xiàn)象。我們認(rèn)為世茂集團(tuán)是具有以宏大手筆征服力極強(qiáng)的發(fā)展商。3.6.1 本項(xiàng)目的定位：3.6.1.1 長江沿岸的標(biāo)志性建筑群南京市新的形象工程。3.6.1.2 南京有個全江景國際品質(zhì)高級居住區(qū)、酒店及旅游商務(wù)區(qū)。3.6.1.3 新南京的財(cái)富、信息中心。3.6.2 客戶群：3.6.2.1 第一類：a) 南京市有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營企業(yè)主階層；b) 南京市部分高端社會管理都階層；c) 駐南京的外企高級管理人員；d) 旅居海外的僑胞及居住在本地的僑

10、匯族。3.6.2.2 第二類：a) 南京市大型企業(yè)經(jīng)理人員階層；b) 一般私營企業(yè)主階層；c) 高級知識分子階層；d) 在南京市工作的外籍人士和有相當(dāng)財(cái)富積累的外省市人士。3.6.2.3 第三類：a) 港澳臺、東南亞及少量歐美地區(qū)和外省市的專業(yè)投資客；b) 以外省市和海歸派為主的單身金領(lǐng)階層；c) soho族。4、 構(gòu)思：針對以上分析后提出的幾個問題，我們找出解決的辦法4.1 首先，充分利用南京市總體發(fā)展沿江地區(qū)的有利條件，發(fā)揮世茂集團(tuán)的無人企及的優(yōu)勢，以大投資、強(qiáng)勢介入將本項(xiàng)目定位在高水準(zhǔn)、高品質(zhì)、并配以相應(yīng)的高檔酒店、商業(yè)等以達(dá)到提升地塊價值的目的。4.2 在總體規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)在保證較高容積率

11、情況下，盡可能讓出大片綠地、公共廣場等營造怡人優(yōu)美的環(huán)境，同時盡可能多的使住戶能有江景，使住宅的價值極大的提升。沿江布置若干高低錯落的超高層，形成富有韻律的天際線，前面是層次豐富的商業(yè)建筑，使之形成南京沿江的新形象。4.3 為了使本樓盤達(dá)到有震撼力的氣勢，營造一個完整巨大的人工環(huán)境，我們將規(guī)劃中穿越地塊的城市道路設(shè)計(jì)成下沉式。從而保證地面超大公園的連續(xù)性。5、 總體規(guī)劃：5.1 主旨：創(chuàng)造一個有人文內(nèi)涵的高起點(diǎn)濱江居住環(huán)境，提高濱江帶在南京市的形象地位是本案的目的。5.2 原則：5.2.1 最大限度的獲得江景。5.2.2 創(chuàng)造豐富的市民公共活動交往空間。5.2.3 強(qiáng)化豐富沿江形象。5.2.4

12、 提高居住環(huán)境質(zhì)量。5.3 措施：5.3.1 濱江大道的南北連續(xù)形成，觀江平臺、水天一色，大氣磅薄，浩浩蕩蕩。（濱江自然公園）5.3.2 一條濱江綠化軸線沿江商業(yè)軸線綠色住區(qū)景觀軸線。（南島、北湖）5.3.3 兩個城市廣場一南（市民廣場）北（文化廣場）和三個住區(qū)、商業(yè)帶入口小廣場。5.4 創(chuàng)造一島一湖公園成為本案的明顯特征。5.4.1 本規(guī)劃中地塊南端結(jié)合秦淮河注入長江這一絕好條件，設(shè)置了一片巨大的島嶼，島嶼之上是寬闊的城市廣場和超五星酒店，酒店后面是一片寬闊水面，沿一期地塊東北側(cè)以一條優(yōu)美的弧線排列高低起伏的五組住宅樓宇，以最大限度獲得江景，同時在沿江岸區(qū)域高了一條濱江商業(yè)街，高度不超過24

13、m，商業(yè)建筑群有層次豐富的空間，使樓盤的沿江形象在令人震撼之余又多了幾分親切怡人，同時商業(yè)街引入市中心人流，有效提升本地塊的商業(yè)價值，商業(yè)街由北至南一直連接至廣場和酒店，將形成南京又一繁華地段。5.4.2 期地塊整體設(shè)計(jì)一個近九萬平方米的水面和綠化環(huán)境，沿南北方向兩排住宅簡潔明確，爭取了最好的景觀朝向，同時避免了一面墻式影響城市景觀的排布方式，顯得挺拔而通透，氣度不凡。5.5 從平面布置組織上看：動靜分明清晰、空間開合得當(dāng)5.5.1 沿江河一條200m自然、建筑、人文景觀帶為開放豐富的城市景觀帶，住區(qū)內(nèi)部由高層超高層居住宅圍攏形成的灣和湖內(nèi)向型自然、休閑居住氛圍的景觀帶。動與靜組織5.5.2

14、沿江帶空間變化豐富，廣場、商業(yè)街、觀江平臺相互穿插，相輔相成。住區(qū)內(nèi)結(jié)合入口與會所等服務(wù)設(shè)施，形成一系列的大小變化的住區(qū)游園空間。點(diǎn)、線、面組織5.6 從空間組織上看（層次分明、收放得當(dāng)、大氣磅?。?.6.1 沿長江到惠民大道從低到高，兼顧觀江看湖的住宅視野。實(shí)體與江面形成良好的梯形切面5.6.2 總體布置上，南北向保證通透與開放，結(jié)合自然主題園林，使景觀與自然風(fēng)得到良好的統(tǒng)一。圍攏與開放6、 交通組織通過人車分流、道路分級組織、商業(yè)、酒店等與住宅獨(dú)立組織的原則來組織交通流線。一期的主要出入口設(shè)在南通路，二期的主要出入口分別設(shè)在南通路、唐山路及中山北路，由住宅區(qū)內(nèi)的人車分流車輛通過下沉道路及幾

15、個附道接駁小區(qū)的地下停車與內(nèi)部交通。地面人行與環(huán)境水面結(jié)合形成一個巨大的花園，酒店單獨(dú)設(shè)出入口，與城市道路接駁。城市廣場為人行、商業(yè)結(jié)合濱江路形式豐富的步行環(huán)境。唐山路與濱江路有3-4m的高差，沿唐山路的辦公建筑形成架空層，供泊車。7、 景觀環(huán)境分析7.1 濱江公共活動區(qū)域中，濱江帶以恢復(fù)自然堤岸為主，商地帶與濱江景平臺以硬鋪面為主，結(jié)合小品、綠化點(diǎn)綴，形成開放的、怡人的濱江購物、休閑環(huán)境氣氛。7.2 住區(qū)內(nèi)結(jié)合島灣與湖的大格局，結(jié)合各自空間特性，組織成相映成趣的自然園林。荷塘、竹林、梅林、碼頭、沙灘、廣場共圍繞水面而展開，強(qiáng)化水面邊界的屬性，軟化高層住宅所帶來的巨型尺度概念。在住區(qū)環(huán)境組織上

16、，考慮到住宅視野的巨大差異，結(jié)合入口門廳的組織，以多種林木與單棟住宅形成半邊圍的空間格式，主景觀面（湖面）以自然草坡為主，開放，點(diǎn)以星星般樹木，增加空間的廣度，即住宅個體周邊細(xì)化與層次豐富細(xì)碎、開放空間對比強(qiáng)烈、尺度宏大。在軟化地面尺度的同時，注意植物表情，性情表達(dá)，鋪面也是一個重要因素，結(jié)合水景，休閑設(shè)施，活動場地（青少年、兒童的組織，形成宜人的生活景象）8、 空間分析：8.1 沿江結(jié)合濱江大道以精品商業(yè)景觀辦公休閑娛樂為主的多層建筑，空間豐富的內(nèi)街，多層次通透空間，尺度親切，這一層面建筑群為濱江大道提供一個連續(xù)的怡人街景，有豐富的形象特點(diǎn)。相對秦淮河與長江交匯處設(shè)一個巨大市民廣場，廣場與一

17、座五星酒店，形成一個面向江景的空間。廣場與濱江大道在空間上形成一個層次豐富的連續(xù)沿江立面，沿江空間豐富的商業(yè)街以步行道與廣場相連，點(diǎn)綴小品、綠化結(jié)合沿江綠化走廊，形成一個自然環(huán)境與現(xiàn)代都市文明相融的城市生活空間，將成為南京又一最具吸引力、最具活力的地方。8.2 期內(nèi)高層超高層住宅以一道弧線面向江河交匯處排開，空間上形成低、中、高序列，氣勢磅薄，酒店與住宅間以一片開闊水面相連，水邊設(shè)置沙灘與酒店相望，整個空間構(gòu)成顯得華貴、大氣。8.3 期內(nèi)沿唐山路與惠民路兩排高層超高層住宅形成一個尺度巨大的內(nèi)部空間，這個空間又是在視線上極其通透相互流動的一個空間。內(nèi)部設(shè)計(jì)了一個九萬平方米的巨型人工湖，周圍綠樹掩

18、映花鳥其間，仿佛置身于巨大的花園中。9、 江景及城市形象本項(xiàng)目是南京的新形象工程，本案的建筑形象天際線特別是沿江立面是從南京的整體形象出發(fā)，力求作為南京沿長江沿岸的標(biāo)志性建筑。以氣勢磅薄而又經(jīng)典藝術(shù)形象展示新南京的形象，超高層、高層住宅樓宇整體上以一個優(yōu)美的起伏的輪廓線出現(xiàn)在沿江的天際上，沿江的多層、低層商業(yè)結(jié)合濱江大道，濱江公園又使整個沿江立面得到豐富和層次感。酒店和廣場形成的島嶼更成為這一景觀的點(diǎn)睛之筆，突出了整個建筑群的豪華之氣。10、 關(guān)于分期開發(fā)根據(jù)分期開發(fā)計(jì)劃，本案分兩期開發(fā)。南塊先期開發(fā)面積約48.3038萬m2。一期包括廣場及酒店濱江商業(yè)街及濱江綠化帶，結(jié)合城市交通沿江先期開發(fā)

19、與江景結(jié)合的商業(yè)街、綠化帶、城市廣場形成一處高品質(zhì)的繁華商業(yè)區(qū)，同時擁有面向秦淮河入江交匯處的壯觀江景的豪華住宅及超級酒店的開發(fā)，定會全面提升地段人氣，使人感受其中巨大潛能，令人有為之一振的震撼效果，從而起到帶動整個項(xiàng)目的發(fā)動機(jī)功能。二期開發(fā)是地段北部南通路以北的部分，這部分以住宅為主，同時大面積的人工環(huán)境，以創(chuàng)造一個高品質(zhì)的怡人的居住環(huán)境。兩部分在功能配套及交通組織、空間設(shè)計(jì)以及時間空間等方面均充分加以考慮，能夠獨(dú)立開發(fā)，建設(shè)，并獨(dú)立使用。11、 現(xiàn)代都市、建國際化精英住宅南京世茂外灘新城，于該區(qū)沿江岸恢弘展開，與南京眾多歷史悠久的秀山名樓遙相呼應(yīng)，傳承南京千年古都雄渾底蘊(yùn)，見證南京騰飛的今

20、日與未來。二、強(qiáng)電部分1 供配電1.1 本項(xiàng)目擬設(shè)110kv變電站，10kv變電所約需15座，深入到用電負(fù)荷中心，并在地下一層設(shè)置。變壓器分列運(yùn)行，低壓設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。 1.2 本項(xiàng)目總用電量統(tǒng)計(jì)如下： 分項(xiàng)名稱建筑面積（平方米）安裝容量（kw）備注住宅面積113079056539.58804戶酒店627487529.76商業(yè)辦公8120012992購物廣場9150016470社區(qū)會所150001350幼兒園400036024班小學(xué)840084030班中學(xué)160001600輔助設(shè)施及社區(qū)服務(wù)中心450004500合計(jì)1454638102181.261.3 具體供電方案，先由甲方向當(dāng)?shù)毓╇姴块T提出用

21、電征詢申請，待征詢申請答復(fù)后，再行對具體供電方案的比較和可行性研究。2. 無功補(bǔ)償采用低壓電容器集中補(bǔ)償方式，在變配電所設(shè)低壓補(bǔ)償屏，補(bǔ)償后高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。3計(jì)量電能計(jì)量采用高供高計(jì)，并設(shè)峰谷電表。公用負(fù)荷集中裝設(shè)公用計(jì)量子表；住宅每戶單獨(dú)計(jì)量，公共走道、樓梯間等公共場所設(shè)專表計(jì)量。獨(dú)立運(yùn)營的商業(yè)等場所設(shè)表單獨(dú)計(jì)量，電表集中裝設(shè)。4. 在大酒店地下室設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組，以滿足酒店重要負(fù)荷、消防設(shè)備、電梯等對供電可靠性的要求5電力、照明系統(tǒng)本工程低壓配電采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合配電方式。室內(nèi)干線主要采用密集母線或預(yù)分支電纜，室外線路采用排管加井敷設(shè)或電纜溝（隧道）的敷設(shè)方式。 按規(guī)范要求設(shè)

22、置事故照明。消防用電設(shè)備，均采用雙電源供電并在末級自動切換，線路均采用耐火型電纜nhyjv-1kv ， 其它干線采用zryjv-1kv型電纜。 6防雷接地系統(tǒng) 建筑物按二類或三類防雷設(shè)防。在屋頂敷設(shè)避雷帶做接閃器，利用結(jié)構(gòu)柱鋼筋做防雷引下線。利用基礎(chǔ)主筋作共用自然接地體。各建筑物均采用總等電位及局部等電位聯(lián)結(jié)，要求接地電阻小于1歐姆。三、弱電部分1 概述1.1本工程項(xiàng)目設(shè)智能網(wǎng)絡(luò)控制中心，采用適度采用先進(jìn)的弱電子系統(tǒng)，以期達(dá)到能高速、便捷地與外界進(jìn)行信息交通、充分的資源共享、安全、環(huán)保、便利、舒適的生活工作環(huán)境以及資源優(yōu)化、高效的智能化系統(tǒng)目標(biāo)； 1.2智能系統(tǒng)具有較高的系統(tǒng)集成度。各個子系統(tǒng)

23、能獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)，并能協(xié)調(diào)運(yùn)行。通過一體化的綜合管理平臺進(jìn)行管理，達(dá)到信息、資源和任務(wù)的綜合共享和全局一體化的綜合管理。1.3智能系統(tǒng)具備一定的前瞻性，系統(tǒng)的功能完善、具有可擴(kuò)展性，并留有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余量，設(shè)備性能可靠，性價比高；1.4系統(tǒng)設(shè)計(jì)將分為以下幾個過程：業(yè)主的需求分析、方案設(shè)計(jì)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)1.5住宅樓每戶設(shè)弱電箱，方便住戶對電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)量擴(kuò)展。2.火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)：按規(guī)范要求設(shè)置消防控制中心、火災(zāi)探測器及聯(lián)動控制設(shè)備。3.電話系統(tǒng)住宅樓的語音網(wǎng)主干線纜，采用大對數(shù)電話電纜，每戶設(shè)一對電話線至弱電箱。其他場所按要求設(shè)電話線或采用綜合布線進(jìn)行語音通訊；4 電

24、視系統(tǒng)：由當(dāng)?shù)赜芯€電視中心引入一級新型光纖，并加設(shè)衛(wèi)星接收系統(tǒng)。住宅樓每戶電纜到戶內(nèi)弱電箱；5 綜合布線系統(tǒng)：系統(tǒng)按六類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，支持?jǐn)?shù)據(jù)通信、語音通信、多媒體通信以及多種控制信號的通信。采用星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，分級管理。主干線路采用光纜，重要場所光纜到桌面。終端帶寬設(shè)計(jì)為100 m，每戶設(shè)一對雙絞線到弱電箱 6 可視對講系統(tǒng)：每棟住宅樓及重要場所設(shè)可視對講系統(tǒng)，并網(wǎng)至保安中心。實(shí)現(xiàn)三方互相通話、樓宇對講、圖像監(jiān)視、綜合報警、 綜合管理等功能。7安全技術(shù)防范系統(tǒng)7.1住宅樓每戶設(shè)一套防盜、防煤氣泄露、火災(zāi)探測裝置。所有安全報警信號通過綜合布線系統(tǒng)或信號電纜引至保衛(wèi)中心科。7.2重要場所設(shè)一卡通門禁系

25、統(tǒng)；7.3園區(qū)內(nèi)設(shè)電子巡更系統(tǒng)；8. 停車庫管理系統(tǒng)：在地下車庫設(shè)停車庫管理系統(tǒng)，對進(jìn)出車輛進(jìn)行自動統(tǒng)計(jì)、記錄、顯示車位、通禁行管理；9閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在公共場所、地下車庫、每棟住宅樓設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)裝置，住宅樓以電梯廳為核心，每層設(shè)半球型攝像機(jī)。其他場所及園區(qū)內(nèi)設(shè)固定或帶云臺攝像機(jī)；園區(qū)周界設(shè)遠(yuǎn)紅外對射安防系統(tǒng)；10.三表遠(yuǎn)程抄送：獨(dú)立運(yùn)營結(jié)算場所的水、電、氣表和住宅樓每戶水、電、氣采用遠(yuǎn)程抄表；11.公共場所及室外園區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)。四、給排水部分1 生活給排水1.1用水量估算：本工程分一期、二期實(shí)施，一期最高日用水量約為2245m3/d，二期最高日用水量約為5680 m3/d。1.2由于本

26、小區(qū)的高品質(zhì)，高定位，小區(qū)的給排水?dāng)M采用以下幾種措施：1.2.1市政水直供系統(tǒng)：對于多層住宅、會所、幼兒園、中小學(xué)，商場以及其他商業(yè)街的小店鋪等多層公建由市政水直供。充分利用市政水壓，以達(dá)到節(jié)能目的。1.2.2水池、水箱、水泵加壓系統(tǒng)：對于超高層住宅，在地下室內(nèi)設(shè)生活水池，向樓上的屋頂水箱供水。屋頂水箱再向下供各層用戶，豎向采用減壓閥分區(qū)，保證每區(qū)內(nèi)水壓居民生活不超過0.35mpa。方便居民日常生活。1.2.3變頻給水系統(tǒng)：對于高層住宅、五星級酒店，采用變頻給水系統(tǒng)，以減少水質(zhì)的二次污染。住宅群分片設(shè)置集中水池，及水泵房。酒店單獨(dú)設(shè)置。1.2.4熱水系統(tǒng)：a、住宅考慮居民用燃?xì)鉄崴?。b、五星

27、級酒店、高級會所單獨(dú)供應(yīng)生活熱水。1.2.5生活飲用水系統(tǒng)：隨著人民對生活品質(zhì)要求的提高，人們越來越重視對飲用水的水質(zhì)要求，本著以人為本的設(shè)計(jì)理念。本小區(qū)將設(shè)生活飲用水系統(tǒng)，通過專門的飲用水處理裝置，將經(jīng)過處理，但又保留了對人體有益成分的飲用水通過專門的飲用水管道，直接送到本小區(qū)的每家每戶，使得本小區(qū)的居民均能直接飲到純鮮、健康的飲用水。1.2.6室外水景采用循環(huán)給水系統(tǒng)，水源考慮采用小區(qū)回收利用的部分雨水及經(jīng)中水站處理后的中水。1.2.7小區(qū)排水室內(nèi)考慮污廢分流，污水經(jīng)污水處理站處理排到市政污水管。廢水集中收集，進(jìn)入小區(qū)中水處理站，經(jīng)過處理消毒后，回收利用，供小區(qū)水景，綠化，道路澆灑用水。節(jié)

28、約水資源。本工程最高日排水量約為7130 m3/d。1.2.8室外采用雨污分流制，雨水部分回收利用，其余進(jìn)入市政雨水管。2.消防給水：整個小區(qū)消防給水考慮采用臨時高壓給水系統(tǒng)，設(shè)水池、水箱、水泵加壓系統(tǒng)。分一、二兩期單獨(dú)設(shè)置。在最高建筑物頂設(shè)消防水箱，提供初期消防水量及水壓。在地下車庫內(nèi)設(shè)消防水池及泵房。2.1主要建筑消防用水量：分項(xiàng)名稱室外消火栓（升/秒）室內(nèi)消火栓（升/秒）自動噴水滅火系統(tǒng)（升/秒）高層住宅2030超高層住宅203030酒店304030商業(yè)辦公202030地下車庫2010302.2火災(zāi)延續(xù)時間：室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)3h, 自動噴水滅火系統(tǒng)1h。2.3消防系統(tǒng)：2.3.1消火栓系

29、統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)所有高層、超高層住宅，地下車庫，商場，會所，五星級酒店，辦公樓及學(xué)校，幼兒園等建筑物均設(shè)室內(nèi)，室外消火栓系統(tǒng)，并按要求配置滅火器。2.3.2自動噴水滅火系統(tǒng)：對超高層住宅，地下車庫，商場，會所，五星級酒店，辦公樓等公建均按規(guī)范要求設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。2.3.3對于部分特殊用房如燃?xì)忮仩t房，變配電間，自備發(fā)電間等，采用水噴霧滅火系統(tǒng)。五、暖通、動力部分1 設(shè)計(jì)依據(jù)1.1采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 gbj19-87（2001版）1.2汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50067-971.3高層民用建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50045-95 （2001版）1.4建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gbj

30、16-87 （2001版） 2 設(shè)計(jì)參數(shù)2.1室外設(shè)計(jì)參數(shù)2.1.1室外計(jì)算干球溫度冬季通風(fēng) 2夏季通風(fēng) 32冬季空調(diào) -3夏季空調(diào) 352.1.2夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 28.32.1.3室外計(jì)算相對濕度 最冷月平均 73%最熱月平均 81%2.1.4室外風(fēng)速冬季平均 2.6m/s夏季平均 2.6m/s2.1.5大氣壓力 冬季 1025.2hpa 夏季 1004.0hpa2.2室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)功能干球溫度相對濕度允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)新風(fēng)量冬（）夏（）（%）db(a)m3/h人商場182026284065%5025臥室182224284065%4040起居室182224264065%4530會所182024264065%4530客房202224264065%4050宴會廳、餐廳202223254065%45303.設(shè)計(jì)范圍3.1空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：3.1.1住宅部分：住宅每戶設(shè)獨(dú)立的小型變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室外機(jī)的位置配合建筑設(shè)計(jì)考慮?？照{(diào)的凝結(jié)水排入專用的凝水管道，集中排放。3.1.2酒店部分：星級酒店采用中央空調(diào)系統(tǒng)，總冷負(fù)荷約為132