第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

1、第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述及開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)行業(yè)概述及開(kāi)發(fā)流程 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述及開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)行業(yè)概述及開(kāi)發(fā)流程 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指房地產(chǎn)企業(yè)在依法依法取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行住宅、商業(yè)用房住宅、商業(yè)用房和基基 礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及其他建筑物、附著物等建造建造和經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)行為。 其開(kāi)發(fā)內(nèi)容其開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)。房屋開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)。 土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)指對(duì)土地進(jìn)行平整、建筑物拆除、地下管線(xiàn)鋪設(shè)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如新城 區(qū)土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)和老城區(qū)土地再開(kāi)發(fā)。土地再開(kāi)發(fā)。 房屋開(kāi)發(fā)房

2、屋開(kāi)發(fā)指各種房屋、建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 房屋經(jīng)營(yíng)房屋經(jīng)營(yíng)指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)及售后服務(wù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)及售后服務(wù)，如房地產(chǎn)出售、租賃和抵押等。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、經(jīng)營(yíng)成果核算經(jīng)營(yíng)成果核算離不開(kāi)重要工具- 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)、土地有償使用和住房商品化經(jīng)濟(jì)條件下，為適應(yīng) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理需要經(jīng)營(yíng)管理需要而發(fā)展起來(lái)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)。目前大部分使用的是1993年財(cái)政部 頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（財(cái)會(huì)19932號(hào)），部分財(cái)務(wù)素質(zhì)較好財(cái)務(wù)人員開(kāi) 始使用2006年財(cái)政部頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（財(cái)政部令第33號(hào)）。 會(huì)計(jì)會(huì)計(jì) 第

3、二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3、房地產(chǎn)中商品房開(kāi)發(fā)主要工作流程房地產(chǎn)中商品房開(kāi)發(fā)主要工作流程 前前 期期 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 階階 段段 土地使用權(quán) 取得 項(xiàng)目立項(xiàng) 審查 規(guī)劃總圖 審查 國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū)項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃 許可證許可證 施工圖紙審查施工圖紙審查 建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃 許可證許可證 國(guó)土資源局國(guó)土資源局 發(fā)改委發(fā)改委 規(guī)劃局規(guī)劃局 規(guī)劃局規(guī)劃局 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 建建 設(shè)設(shè) 施施 工工 階階 段段 確定施工隊(duì)伍確定施工隊(duì)伍 開(kāi)始施工開(kāi)始施工 準(zhǔn)備準(zhǔn)備 施工中單項(xiàng)施工中單項(xiàng) 驗(yàn)收驗(yàn)收 建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工 許可證許可證 施工合同施

4、工合同 驗(yàn)收證明驗(yàn)收證明 工程綜合驗(yàn)收工程綜合驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備竣工驗(yàn)收備 案表案表 建環(huán)委建環(huán)委 確認(rèn)施工確認(rèn)施工 單位單位 質(zhì)監(jiān)站質(zhì)監(jiān)站 監(jiān)理公司監(jiān)理公司 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 預(yù)預(yù) 售售 及及 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 階階 段段 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 許可證許可證 商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售 許可證許可證 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶(hù)房產(chǎn)證分戶(hù)房產(chǎn)證 房管局房管局 房管局房管局 房管局房管局 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌建環(huán)節(jié)籌建環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 1 財(cái)務(wù)和稅法上如何劃分籌建期間？財(cái)務(wù)和稅法上如何劃分籌建期間？ （1）財(cái)務(wù)上對(duì)

5、籌建期間劃分籌建期間劃分，會(huì)計(jì)制度暫無(wú)明確規(guī)定會(huì)計(jì)制度暫無(wú)明確規(guī)定。 財(cái)務(wù)上籌建期劃分財(cái)務(wù)上籌建期劃分 財(cái)工字1995223號(hào)第1條： 中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)：中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)：自簽訂合同之日起至企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)簽訂合同之日起至企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng) 業(yè)）為止業(yè)）為止期間為籌建期。 外資企業(yè)：外資企業(yè)：自我國(guó)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立之日起至開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）為批準(zhǔn)成立之日起至開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）為 止止期間為籌建期。 結(jié)合上述規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)財(cái)務(wù)上，內(nèi)資企業(yè)財(cái)務(wù)上，應(yīng)以實(shí)際有了生產(chǎn)、銷(xiāo)售、提供勞務(wù)或其他經(jīng)營(yíng)行為實(shí)際有了生產(chǎn)、銷(xiāo)售、提供勞務(wù)

6、或其他經(jīng)營(yíng)行為 之日之日為“開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)”之日即籌建期結(jié)束?；I建期結(jié)束。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （2）稅法上企業(yè)籌建期間結(jié)束以什么為標(biāo)志？）稅法上企業(yè)籌建期間結(jié)束以什么為標(biāo)志？ 總局目前尚無(wú)明文規(guī)定，應(yīng)以各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。 遼寧遼寧參照法規(guī)： 遼地稅發(fā)201116號(hào) 2011-3-9 以納稅人正式正式取得的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束結(jié)束。 2 籌建期間籌建期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理？ 【核算內(nèi)容核算內(nèi)容】企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南應(yīng)用指南: 開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、

7、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)及不計(jì)入固定資產(chǎn)成不計(jì)入固定資產(chǎn)成 本的借款費(fèi)用本的借款費(fèi)用等內(nèi)容。 【科目設(shè)置科目設(shè)置】根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南應(yīng)用指南附錄（財(cái)會(huì)200618號(hào)）中“管理費(fèi)用管理費(fèi)用” 核算內(nèi)容可知，開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)會(huì)計(jì)處理上不再作不再作“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)”，而直接將其費(fèi)費(fèi) 用化用化，統(tǒng)一在“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”科目核算，發(fā)生時(shí)直接計(jì)入“管理費(fèi)用管理費(fèi)用開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)”。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3 籌建期間籌建期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)支出稅法上開(kāi)辦費(fèi)支出稅法上如何進(jìn)行稅前扣除稅前扣除？ 新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可在開(kāi)始經(jīng)

8、營(yíng)之日開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣當(dāng)年一次性扣 除除，也可按新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用規(guī)定新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用規(guī)定處理（即自支出發(fā)生支出發(fā)生月份次月起次月起，分期攤銷(xiāo)，攤 銷(xiāo)年限不低于不低于3年年），但一經(jīng)選定，不得改變。不得改變。（國(guó)稅函200998號(hào)和企業(yè)所得稅法實(shí)施條實(shí)施條 例例第70條) 稅法稅法方面，如何確認(rèn)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年度開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年度？ 總局2010年9月7日答疑：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年度開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年度為開(kāi)始計(jì)算損益年度開(kāi)始計(jì)算損益年度，不是營(yíng)業(yè)執(zhí)照日不是營(yíng)業(yè)執(zhí)照日 期期也不是不是取得第一筆經(jīng)營(yíng)收入第一筆經(jīng)營(yíng)收入日期。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4 籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用如何處理

9、？籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用如何處理？ 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)號(hào)第8條：新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的， 與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可向后結(jié)轉(zhuǎn)向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度個(gè)納稅年度。但總局公告2011年第2號(hào)（2011-1-4） 規(guī)定，此文件目前已全文廢止已全文廢止。 取代取代上述文件的是國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)號(hào)，該文件出臺(tái)后，對(duì)企業(yè)籌辦期間籌辦期間發(fā)生籌辦費(fèi)支出籌辦費(fèi)支出中 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)

10、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出沒(méi)作出沒(méi)作出相關(guān)規(guī)定，對(duì)此期間發(fā)生相關(guān)費(fèi)用支出相關(guān)費(fèi)用支出企業(yè)應(yīng) 如何處理？ 【法規(guī)法規(guī)】：企業(yè)在籌建期間籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額實(shí)際發(fā)生額 60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)籌建期間籌建期間，發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳 費(fèi)費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（總局公告2012年第15 號(hào) ） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 按有關(guān)規(guī)定具體又指什么呢？按有關(guān)規(guī)定具體又指什么呢？ 總局對(duì)此無(wú)明文規(guī)

11、定。但總局所得稅司所得稅司在“納稅人不可不知的所得稅新政納稅人不可不知的所得稅新政”文章中作出過(guò)相 關(guān)說(shuō)明，內(nèi)容如下： 企業(yè)在籌辦期發(fā)生的籌辦期發(fā)生的包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用，屬籌辦費(fèi)范疇籌辦費(fèi)范疇，根據(jù)國(guó) 稅函200998號(hào)規(guī)定，企業(yè)可選擇經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度一次性攤銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度一次性攤銷(xiāo)或平均三年攤銷(xiāo)平均三年攤銷(xiāo)。由于實(shí)施條實(shí)施條 例例對(duì)上述費(fèi)用扣除時(shí)有限定性規(guī)定有限定性規(guī)定，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始后，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始后，其按國(guó)稅函200998號(hào)規(guī)定攤攤 銷(xiāo)的籌辦費(fèi)銷(xiāo)的籌辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣

12、 告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)之和之和，作為該年度該年度業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)總額總額，按實(shí)施條例實(shí)施條例 有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 【結(jié)論結(jié)論】：籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出計(jì)算中應(yīng)注意：籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出計(jì)算中應(yīng)注意： 情況一、企業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度一次性攤銷(xiāo)籌辦費(fèi)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度一次性攤銷(xiāo)籌辦費(fèi)的，應(yīng)分段計(jì)算分段計(jì)算。首先計(jì)算籌建期間籌建期間 發(fā)生的稅法允許列支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)即該期間實(shí)際發(fā)生額60%。其次計(jì)算經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度非籌經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度非籌 建期間發(fā)生的稅法允許列支建期間發(fā)生的稅法允許列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)，即經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度非籌建期間經(jīng)營(yíng)開(kāi)始年度非籌建期間發(fā)生額60%

13、與收入 5比較，計(jì)算兩者中較低者較低者即稅法允許列支數(shù)額。最后將兩段計(jì)算的稅法允許列支業(yè)務(wù) 招待費(fèi)數(shù)額相加相加，作為該年度稅法允許列支總數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理。 情況二、企業(yè)選擇自支出發(fā)生支出發(fā)生次月起平均三年攤銷(xiāo)籌辦費(fèi)平均三年攤銷(xiāo)籌辦費(fèi)的，攤銷(xiāo)的攤銷(xiāo)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額應(yīng)與 當(dāng)年度發(fā)生的當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)之和之和的60%與當(dāng)年收入5比較，以低者低者作稅法允許列支數(shù)額， 差額部分作納稅調(diào)增處理。 籌建期間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)處理方法同上。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 5 籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？ 【相關(guān)法規(guī)相關(guān)法規(guī)】企

14、業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 之前之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損不得計(jì)算為當(dāng)期虧損，應(yīng)按國(guó)稅函200998 號(hào)第9條規(guī)定執(zhí)行。（即企業(yè)可在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日當(dāng)年一次性扣除一次性扣除，也可自支出發(fā)生支出發(fā)生月份 次月起次月起，分期攤銷(xiāo)，分期攤銷(xiāo)，攤銷(xiāo)年限不低于不低于3年年。）（國(guó)稅函201079號(hào) 2010-02-22 ） 【結(jié)論結(jié)論】企業(yè)籌辦期間不計(jì)算籌辦期間不計(jì)算為虧損年度虧損年度，籌辦費(fèi)籌辦費(fèi)企業(yè)可選擇在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一當(dāng)年一 次性扣除次性扣除，也可自支出發(fā)

15、生支出發(fā)生月份次月次月起，平均三年攤銷(xiāo)。平均三年攤銷(xiāo)。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌建期間的票據(jù)處理票據(jù)處理 籌建期間籌建期間以發(fā)起人名義發(fā)起人名義取得發(fā)票，是否可在設(shè)立后企業(yè)作開(kāi)辦費(fèi)扣除開(kāi)辦費(fèi)扣除？ 【法規(guī)法規(guī)】： 1.企業(yè)所得稅法第八條：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的有關(guān)的、合理的成本費(fèi)用可扣除可扣除。 2.法釋20113號(hào)：發(fā)起人在企業(yè)籌建期間籌建期間以自己名義對(duì)外簽訂合同自己名義對(duì)外簽訂合同的權(quán)利和義務(wù)由設(shè)立后設(shè)立后 企業(yè)承繼企業(yè)承繼。 【結(jié)論結(jié)論】： 開(kāi)給發(fā)起人發(fā)票發(fā)起人發(fā)票可在企業(yè)設(shè)立后設(shè)立后作開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)扣除。但設(shè)立后企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用設(shè)立后企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用

16、須開(kāi)給企業(yè)企業(yè)， 而不能開(kāi)給發(fā)起人。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例1：某房地產(chǎn)企業(yè)2013年3月籌建，歷時(shí)15個(gè)月，2013年3-12月、2014年1-5月籌建期分 別發(fā)生開(kāi)辦費(fèi)200萬(wàn)元、300萬(wàn)元，均無(wú)收入，2014年年6月開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。月開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 要求：確認(rèn)開(kāi)始計(jì)算損益年度開(kāi)始計(jì)算損益年度。 分析：企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損。企業(yè) 自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度，是開(kāi)始計(jì)算損益年度開(kāi)始計(jì)算損益年度。如籌辦期結(jié)束和經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始兩者處同一年度，如籌辦期結(jié)束和經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始兩者處同

17、一年度， 應(yīng)分別按有關(guān)規(guī)定確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)年度開(kāi)始。應(yīng)分別按有關(guān)規(guī)定確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)年度開(kāi)始。因此，該企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度2014 年年6月月起開(kāi)始一次性一次性或分期扣除分期扣除開(kāi)辦費(fèi)；若2014年度發(fā)生虧損發(fā)生虧損，則稅法確認(rèn)虧損年度就是稅法確認(rèn)虧損年度就是 2014年度年度，而不是2013年度。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例2： 某公司股東2011年年5月月1日簽署協(xié)議日簽署協(xié)議籌辦一企業(yè)，2011年9月開(kāi)始建廠，同年11月取 得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，2012年年9月月1日日部分廠房開(kāi)始使用，進(jìn)行試生產(chǎn)并銷(xiāo)售產(chǎn)品試生產(chǎn)并銷(xiāo)售產(chǎn)品，但仍有部分廠房 在建，且已使用廠房與在建廠房是一個(gè)整體，屬同

18、一工程。2013年4月廠房全部建造完畢， 正式開(kāi)始生產(chǎn)銷(xiāo)售。 問(wèn)：應(yīng)如何劃分該企業(yè)籌建期籌建期？如何計(jì)算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、該如何稅前扣除？ 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 分析：分析： 財(cái)務(wù)上財(cái)務(wù)上，根據(jù)財(cái)工字1995223號(hào)號(hào)規(guī)定，股東協(xié)議成立該公司的合同簽署日股東協(xié)議成立該公司的合同簽署日（即2011年5 月1日）為籌建期開(kāi)始日，試生產(chǎn)籌建期開(kāi)始日，試生產(chǎn)并銷(xiāo)售產(chǎn)品銷(xiāo)售產(chǎn)品（ 即2012年9月1日止 ）應(yīng)為籌建期結(jié)束日。籌建期結(jié)束日。 稅法上稅法上，根據(jù)遼地稅發(fā)遼地稅發(fā)201116號(hào)號(hào)規(guī)定，應(yīng)以2011年11月取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期 作為作為企業(yè)籌建期結(jié)束日籌

19、建期結(jié)束日。 企業(yè)計(jì)算發(fā)生的與籌辦活動(dòng)籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按在此期間實(shí)際發(fā)生額實(shí)際發(fā)生額60%計(jì)入企業(yè) 籌辦費(fèi)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。在此期間之外發(fā)生的在此期間之外發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出應(yīng)按企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例第實(shí)施條例第43條條執(zhí)行（即企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按發(fā)生額發(fā)生額 60%扣除扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入5計(jì)算扣除計(jì)算扣除）。 【結(jié)論結(jié)論】：非籌建期間沒(méi)銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入年度，不得扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。非籌建期間沒(méi)銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入年度，不得扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例3：某房地產(chǎn)企業(yè)2013年3月籌

20、建，歷時(shí)15個(gè)月。2013年3-12月籌建期發(fā)生開(kāi)辦費(fèi) 200萬(wàn)元，其中業(yè)務(wù)招費(fèi)10萬(wàn)元、廣告宣傳費(fèi)30萬(wàn)元。 2013年6月投資方因投入資本 自行籌措款項(xiàng)支付利息自行籌措款項(xiàng)支付利息8萬(wàn)元計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。2014年1至5月籌建期發(fā)生開(kāi)辦費(fèi)300萬(wàn)元， 其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)20萬(wàn)元、廣告宣傳費(fèi)40萬(wàn)元。2014年3月，購(gòu)建固定資產(chǎn)購(gòu)建固定資產(chǎn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)、 部分材料費(fèi)10萬(wàn)元計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。期間均無(wú)收入，2014年年6月開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。月開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。該企業(yè)選 用開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日當(dāng)年一次性扣除開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日當(dāng)年一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)。 要求：計(jì)算該企業(yè)2014年一次性扣除一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)金額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

21、分析： （1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額實(shí)際發(fā)生額60%計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)廣告宣傳費(fèi)可按實(shí)際發(fā)生額實(shí)際發(fā)生額 計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)支出。 （2）投資方投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)支付利息自行籌措款項(xiàng)支付利息8萬(wàn)元，不應(yīng)計(jì)入萬(wàn)元，不應(yīng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，應(yīng)由出資方出資方 自行負(fù)擔(dān)自行負(fù)擔(dān)。 （3）為購(gòu)建固定資產(chǎn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)購(gòu)建固定資產(chǎn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)10萬(wàn)元應(yīng)資本化，不應(yīng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)資本化，不應(yīng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。 因此，該企業(yè)2014年一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)一次性扣除開(kāi)辦費(fèi)金額： 200+300（10+20）（160%）810=470（萬(wàn)元）。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例4：同例3 要求

22、：填寫(xiě)對(duì)應(yīng)該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)年度納稅調(diào)整表。 分析： 1.2013年度：建立臺(tái)帳，詳細(xì)記錄發(fā)生的籌建期籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出金額。 2013年度由于是籌建期而非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)國(guó)稅函201079號(hào)規(guī)定，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損。故2013年度不涉及匯算 清繳問(wèn)題。 2014年度：繼續(xù)做臺(tái)帳記錄發(fā)生的籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出金額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表(A105000) 行次項(xiàng) 目 賬載金額稅收金額調(diào)增金額調(diào)減金額 1234 12 二、扣除類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目 （13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23

23、+24+26+27+28+29） * 1515 （三）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出（三）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出30300 03030* 30三、資產(chǎn)類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目（31+32+33+34）* 3131 （一）資產(chǎn)折舊、攤銷(xiāo)（一）資產(chǎn)折舊、攤銷(xiāo) （填寫(xiě)（填寫(xiě)A105080A105080）0181801818 資產(chǎn)折舊、攤銷(xiāo)情況及納稅調(diào)整明細(xì)表(A105080) 行次項(xiàng) 目 賬載金額稅收金額納稅調(diào)整 資產(chǎn)賬 載金額 本年折舊、 攤銷(xiāo)額 累計(jì)折舊、 攤銷(xiāo)額 資產(chǎn)計(jì) 稅基礎(chǔ) 按稅收一般規(guī)定 計(jì)算的本年折舊、 攤銷(xiāo)額 本年加速 折舊額 其中：2014年及以后年度 新增固定資產(chǎn)加速折舊額 （填寫(xiě)A105081） 累計(jì)折舊、 攤銷(xiāo)額

24、 金額調(diào)整原因 123456789(2-5-6)10 19 四、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 （20+21+22+23+24） * 2323 （四）開(kāi)辦費(fèi)（四）開(kāi)辦費(fèi)0001818*181818 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)設(shè)立環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 一、設(shè)立環(huán)節(jié)主要存在問(wèn)題。一、設(shè)立環(huán)節(jié)主要存在問(wèn)題。 1、對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收政策不了解不了解，初始設(shè)立缺少統(tǒng)一規(guī)劃缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給企業(yè)注銷(xiāo)清算注銷(xiāo)清算環(huán)節(jié)帶來(lái)涉涉 稅風(fēng)險(xiǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)。 如設(shè)立法人單位的開(kāi)發(fā)公司其投資人投資人可為自然人也可為法人。兩者對(duì)應(yīng)分配分配環(huán)節(jié)和清算清算 環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)分配經(jīng)營(yíng)

25、凈利潤(rùn)分配方面，自然人投資者自然人投資者按20%繳個(gè)人所得稅。法人投資者法人投資者符合居民企業(yè)之居民企業(yè)之 間間分配股息紅利免稅條件的，免免企業(yè)所得稅。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)過(guò)程中或注銷(xiāo)清算注銷(xiāo)清算環(huán)節(jié)，自然人投資者自然人投資者需按20%繳財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅。法人法人 股投資者股投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人股投資主體法人股投資主體其帳面如有虧損可按稅法規(guī)定 彌補(bǔ)虧損彌補(bǔ)虧損。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)個(gè)別企業(yè)籌劃案例：設(shè)立環(huán)節(jié)個(gè)別企業(yè)籌劃案例： 設(shè)立以投資為主實(shí)業(yè)公司，注冊(cè)在較窮較窮鄉(xiāng)鎮(zhèn)。設(shè)立該公司時(shí)以法人股作投資主體法人股作投資主體，其經(jīng)營(yíng)期 間形成累計(jì)凈利

26、潤(rùn)累計(jì)凈利潤(rùn)，利用符合條件居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅政策免稅政策達(dá)到免稅分回免稅分回該法人法人 股東登記注冊(cè)地股東登記注冊(cè)地。轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)形成的企業(yè)所得稅，利用當(dāng)?shù)卣匈Y引資政策，對(duì)入地方財(cái)政入地方財(cái)政 部分部分，通過(guò)地方財(cái)政按一定比例返還該企業(yè)優(yōu)惠方式受益。非轉(zhuǎn)股經(jīng)營(yíng)期間，其融資融資環(huán)節(jié)實(shí) 現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅分成入地方國(guó)庫(kù)部分，按一定比例返還該企業(yè)方式獲利。同時(shí)將開(kāi) 發(fā)公司售樓環(huán)節(jié)相關(guān)人員費(fèi)用售樓環(huán)節(jié)相關(guān)人員費(fèi)用轉(zhuǎn)入此實(shí)業(yè)公司作收入，企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅利用定率征收定率征收規(guī)避高額利 潤(rùn)。 教師提示：此方案將稅法上有關(guān)投資主體相關(guān)政策投資主體相關(guān)政策與地方財(cái)政返還政策財(cái)政返還政策

27、及征管中稅種征收方稅種征收方 式式相結(jié)合運(yùn)用達(dá)到節(jié)稅目的。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、設(shè)立階段沒(méi)充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。、設(shè)立階段沒(méi)充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型資金密集型企業(yè)，營(yíng)業(yè)稅稅基巨大，其市場(chǎng)準(zhǔn)入對(duì)人數(shù)限制人數(shù)限制較低，最低 限額達(dá)達(dá)7人人即可成立房地產(chǎn)公司。充分利用該行業(yè)營(yíng)業(yè)稅減免稅營(yíng)業(yè)稅減免稅優(yōu)惠政策可獲得高額稅 收減免。 【法規(guī)法規(guī)】財(cái)稅200326號(hào)：“自2003年年5月月1日起日起，為安置自主擇業(yè)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就為安置自主擇業(yè)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就 業(yè)業(yè)而新開(kāi)辦新開(kāi)辦企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)60%（含（含60%）以上）以

28、上的， 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅。自主擇業(yè)軍隊(duì)轉(zhuǎn) 業(yè)干部必須持有師以上部隊(duì)師以上部隊(duì)頒發(fā)的轉(zhuǎn)業(yè)證件?！?第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 【應(yīng)用應(yīng)用】房地產(chǎn)企業(yè)如想用好此優(yōu)惠須在充分考慮地方征管現(xiàn)狀前提下，設(shè)立之初設(shè)立之初規(guī)劃好開(kāi)開(kāi) 發(fā)銷(xiāo)售時(shí)間表發(fā)銷(xiāo)售時(shí)間表，充分利用三年免營(yíng)業(yè)稅三年免營(yíng)業(yè)稅有限時(shí)間，且須符合新辦企業(yè)新辦企業(yè)條件。新辦企業(yè)新辦企業(yè)必須是 從無(wú)到有組建起來(lái)從無(wú)到有組建起來(lái)的。原有企業(yè)一分為幾、改組、擴(kuò)建、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，或一分為幾、改組、擴(kuò)建、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，或 吸收新成員、改變

29、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、改變企業(yè)名稱(chēng)吸收新成員、改變領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、改變企業(yè)名稱(chēng)的，都不能視為新辦企業(yè)。不能視為新辦企業(yè)。 此政策執(zhí)行中有哪些征管漏洞征管漏洞呢？ (1)如何界定“為安置自主擇業(yè)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開(kāi)辦企業(yè)”，是設(shè)立時(shí)就安置設(shè)立時(shí)就安置還是設(shè)立設(shè)立 后安置未規(guī)定后安置未規(guī)定，設(shè)立后多長(zhǎng)時(shí)間安置設(shè)立后多長(zhǎng)時(shí)間安置才可免稅也未明確未明確； (2)房地產(chǎn)企業(yè)享受免稅政策，是否需與軍轉(zhuǎn)干部簽勞動(dòng)合同是否需與軍轉(zhuǎn)干部簽勞動(dòng)合同，需簽幾年幾年勞動(dòng)合同未做要求未做要求。 審批中并未要求必須簽并未要求必須簽勞動(dòng)合同。 此政策征管漏洞給我們利用優(yōu)惠政策帶來(lái)機(jī)會(huì)同時(shí)也增加風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)機(jī)會(huì)同時(shí)也增加風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)如想應(yīng)用此政策

30、，在符 合政策規(guī)定前提下，設(shè)立企業(yè)初期就應(yīng)與主管地稅機(jī)關(guān)充分溝通后再設(shè)立充分溝通后再設(shè)立企業(yè)，并及早申請(qǐng) 優(yōu)惠政策。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 二、公司法對(duì)設(shè)立新公司投資者的投資方式是如何規(guī)定？二、公司法對(duì)設(shè)立新公司投資者的投資方式是如何規(guī)定？ 公司法第27條：股東可用貨幣出資，也可用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)土地使用權(quán)等可用貨幣用貨幣 估價(jià)估價(jià)并可依法轉(zhuǎn)讓依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作出資的財(cái)產(chǎn) 除外。 提示：公司法公司法規(guī)定股東可用貨幣貨幣出資，也可用非貨幣財(cái)產(chǎn)非貨幣財(cái)產(chǎn)如土地使用權(quán)出資土地使用權(quán)出資。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 三、土地使用權(quán)出資有哪些特

31、別規(guī)定？三、土地使用權(quán)出資有哪些特別規(guī)定？ 【相關(guān)法規(guī)相關(guān)法規(guī)】 公司注冊(cè)資本登記管理暫行規(guī)定（工商總局令第44號(hào)公布 1995-12-18）第12條 1.以劃撥劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)向市、縣人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理申請(qǐng)辦理土地使用權(quán) 出讓手續(xù)后出讓手續(xù)后方能作為出資； 2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應(yīng)先依法征為國(guó)有土地征為國(guó)有土地后方能作為出資； 3.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地(除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有外)應(yīng)經(jīng)縣級(jí)人民政府縣級(jí)人民政府登記注冊(cè)，核 發(fā)證明，確認(rèn)所有權(quán)后確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。 【結(jié)論結(jié)論】： 土地使用權(quán)并不都能并不都能

32、用于出資。在落實(shí)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，對(duì)劃撥土地劃撥土地和集體用地集體用地應(yīng)特 別關(guān)注，如未按規(guī)定辦理未按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)，即便擁有土地使用權(quán)證擁有土地使用權(quán)證也不能用來(lái)出資。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 四、土地使用權(quán)出資的稅務(wù)處理。四、土地使用權(quán)出資的稅務(wù)處理。 1、土地使用權(quán)投資營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅政策 【法規(guī)法規(guī)】： 以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不不 征征營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)稅2002191號(hào)） 【結(jié)論結(jié)論】： 如母公司將土地使用權(quán)土地使用權(quán)作投資投資向子公司入股入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)共同承擔(dān)投資風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)行為

33、，不征不征營(yíng)業(yè)稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、土地使用權(quán)出資土地增值稅政策、土地使用權(quán)出資土地增值稅政策 （1）土地投資如何確認(rèn)土地增值稅？ 以房地產(chǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資投資或作聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng) 條件條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)，暫免征暫免征土地增值稅。（財(cái)稅字199548號(hào)第1條） （2）土地投資免免土地增值稅在行業(yè)上行業(yè)上有哪些限制？ 以土地以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股作價(jià)入股進(jìn)行投資投資或聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)的，凡投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或房房 地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以其建造商

34、品房建造商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用不適用財(cái)稅字199548號(hào)第1條暫免征暫免征土地 增值稅規(guī)定。（財(cái)稅200621號(hào)第5條） 即投資雙方投資雙方均為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體企業(yè)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體企業(yè)，利用土地投資行為土地投資行為可免土地增值稅免土地增值稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （3）土地投資后土地增值稅享受加計(jì)扣除）土地投資后土地增值稅享受加計(jì)扣除20%政策限制。政策限制。 取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只許扣除取得土地使只許扣除取得土地使 用權(quán)支付地價(jià)款、交納有關(guān)費(fèi)用用權(quán)支付地價(jià)款、交納有關(guān)費(fèi)用，及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳

35、納稅金。 取得土地使用權(quán)后投入資金投入資金，將生地變熟地轉(zhuǎn)讓的生地變熟地轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額增值額時(shí)，允許扣除取得土地使允許扣除取得土地使 用權(quán)支付地價(jià)款用權(quán)支付地價(jià)款、交納有關(guān)費(fèi)用有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地成本開(kāi)發(fā)土地成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)開(kāi)發(fā)成本20%及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金稅金。 （國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)第6條） 【結(jié)論結(jié)論】： 1、母公司向子公司投資應(yīng)注意子公司經(jīng)營(yíng)范圍子公司經(jīng)營(yíng)范圍，若子公司不是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)可免征土地增值稅免征土地增值稅；若子公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，子公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，母公司應(yīng)繳土地增值稅。繳土地增值稅。 2、母公司計(jì)算時(shí)應(yīng)判斷是否對(duì)轉(zhuǎn)

36、讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)將生地變?yōu)槭斓貙⑸刈優(yōu)槭斓兀M(jìn)而決定是否享受是否享受開(kāi)發(fā)公 司加計(jì)扣除加計(jì)扣除20%政策。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （4）土地在關(guān)聯(lián)企業(yè)間投資關(guān)聯(lián)企業(yè)間投資有哪些限制限制？ 【法規(guī)法規(guī)】 企業(yè)企業(yè)或外國(guó)企業(yè)外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往 來(lái)來(lái)，應(yīng)按獨(dú)立企業(yè)之間獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)收取或支付價(jià)款、費(fèi)用；不按獨(dú)立企業(yè)之間不按獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)收取 或支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅收入或所得額的減少其應(yīng)納稅收入或所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。 （稅收征收管理法第36條） 【風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)

37、險(xiǎn)分析】 征管法對(duì)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)納稅調(diào)整限定在企業(yè)與企業(yè)間，不含個(gè)人與企業(yè)間的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。征管法對(duì)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)納稅調(diào)整限定在企業(yè)與企業(yè)間，不含個(gè)人與企業(yè)間的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。 如母公司母公司按規(guī)定應(yīng)納應(yīng)納土地增值稅，母公司按土地成本價(jià)投資子公司土地成本價(jià)投資子公司，可被認(rèn)定未按獨(dú)立企未按獨(dú)立企 業(yè)之間業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)收取或支付價(jià)款、費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可合理調(diào)整合理調(diào)整應(yīng)納稅額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3、土地投資企業(yè)所得稅政策：、土地投資企業(yè)所得稅政策： （1）土地投資是否屬所得稅應(yīng)稅范圍？ 【法規(guī)法規(guī)】： 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)視同應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)。（企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則第25條） （

38、2）土地投資土地投資中轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入其價(jià)值價(jià)值如何確定？ 企業(yè)以非貨幣形式非貨幣形式取得收入，應(yīng)按公允價(jià)值公允價(jià)值確定收入額。公允價(jià)值，指按市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格確定價(jià) 值。（企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則第13條） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （3）土地投資中接受投資稅法上接受投資稅法上其成本如何確定成本如何確定？ 企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)投資企業(yè)的， 情況一、換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的： 接受投資企業(yè)，接受接受投資企業(yè)，接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成時(shí)暫不確認(rèn)其成本。 待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按應(yīng)分

39、出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允市場(chǎng)公允 價(jià)價(jià)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中應(yīng)支付相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)支付相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)成本土地使用權(quán)成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使土地使 用權(quán)取得成本用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到補(bǔ)價(jià)。 情況二、換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造其他土地開(kāi)發(fā)、建造： 接受投資企業(yè)，在投資交易發(fā)生時(shí)接受投資企業(yè)，在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)市場(chǎng)公允價(jià)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中應(yīng)支 付相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該項(xiàng)土地使用權(quán)成本土地使用權(quán)成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)取得成本土地使用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補(bǔ) 價(jià)款或減除應(yīng)收到補(bǔ)價(jià)

40、款。（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第31條 ） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4、土地投資印花稅政策、土地投資印花稅政策 ： 對(duì)土地使用權(quán)出讓合同出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)產(chǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征印花稅。（財(cái)稅 2006162號(hào)第3條） 提示：母公司投資合同投資合同涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”貼花。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 5、土地投資契稅政策、土地投資契稅政策 【法規(guī)法規(guī)】 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或房屋贈(zèng)與征稅： 以土地土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資作價(jià)投資、入股入股。（契稅暫這行條例實(shí)施細(xì)則

41、第8條） 【結(jié)論結(jié)論】 以國(guó)有土地使用權(quán)投資入股國(guó)有土地使用權(quán)投資入股行為，要繳契稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌資環(huán)節(jié)籌資環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 權(quán)益籌資權(quán)益籌資 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 一、一、虛假出資、抽逃資本虛假出資、抽逃資本 （一）貨幣出資亂象（一）貨幣出資亂象 公司法規(guī)定，新設(shè)企業(yè)貨幣資金出資額貨幣資金出資額不低于注冊(cè)資本注冊(cè)資本30%。 很多企業(yè)為得到政府補(bǔ)助、方便銀行融資得到政府補(bǔ)助、方便銀行融資等需要，多采用虛增資本虛增資本方式。一些企業(yè)出于投資 或其他目的，任意抽取企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金。 財(cái)務(wù)報(bào)表中，其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款或銀行存款銀行存款金額很大很大，企業(yè)銀行賬戶(hù)

42、與銀行對(duì)賬單及實(shí)際貨幣資金 不符不符。 （二）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 個(gè)人所得稅相關(guān)法規(guī)：個(gè)人所得稅相關(guān)法規(guī)： 國(guó)稅函國(guó)稅函2008267號(hào)號(hào)：個(gè)人取得股份分紅所得股份分紅所得包括債權(quán)、債務(wù)形式應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵債權(quán)、債務(wù)形式應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵 后所得后所得。個(gè)人股東取得個(gè)人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式股份分紅股份分紅，應(yīng)以債權(quán)形式應(yīng)收賬款賬面價(jià)減去債債權(quán)形式應(yīng)收賬款賬面價(jià)減去債 務(wù)形式應(yīng)付賬款賬面價(jià)務(wù)形式應(yīng)付賬款賬面價(jià)的余額余額，加上實(shí)際分紅所得實(shí)際分紅所得為應(yīng)納稅所得應(yīng)納稅所得，按規(guī)定繳個(gè)人所得稅。 即兩部分所得，往來(lái)的余額所得屬個(gè)稅計(jì)稅范圍兩部分所得，往來(lái)的余額所得屬個(gè)稅計(jì)

43、稅范圍。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 財(cái)稅財(cái)稅200883號(hào)號(hào)：符合以下情形房屋或其它財(cái)產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財(cái)產(chǎn)無(wú)償或有償交 付企業(yè)使用，其實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對(duì)個(gè)人實(shí)物性質(zhì)分配，應(yīng)依法計(jì)征個(gè)人所得稅。 （1）企業(yè)出資購(gòu)買(mǎi)企業(yè)出資購(gòu)買(mǎi)房屋及其它財(cái)產(chǎn)，將所有權(quán)登記投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其所有權(quán)登記投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其 它人員的它人員的； （2）企業(yè)投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員向企業(yè)借款用于購(gòu)買(mǎi)房屋及其它財(cái)向企業(yè)借款用于購(gòu)買(mǎi)房屋及其它財(cái) 產(chǎn)產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且借款年度終了后未歸還所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且

44、借款年度終了后未歸還 借款借款。 這兩種情況，如其他應(yīng)收款如其他應(yīng)收款明細(xì)賬掛個(gè)人投資者個(gè)人投資者，按“股息、紅利股息、紅利”所得征個(gè)人所得稅， 如企業(yè)其他人員其他人員并入當(dāng)月工資按“工資、薪金支出工資、薪金支出”征個(gè)人所得稅。 結(jié)論結(jié)論：公司資產(chǎn)登記個(gè)人名下或個(gè)人向企業(yè)借款年末沒(méi)還借款年末沒(méi)還要征個(gè)人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （三）應(yīng)對(duì)措施（三）應(yīng)對(duì)措施 方案一方案一： 以“長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期股權(quán)投資”入賬。此法較穩(wěn)妥，但手續(xù)較多，對(duì)方股東會(huì)名單中應(yīng)有本方，且本方 公司注銷(xiāo)時(shí)需處理“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，涉及東西較多。較常用的是掛對(duì)個(gè)人獨(dú)資或合伙企業(yè)對(duì)個(gè)人獨(dú)資或合伙企業(yè) 投資投資。 方案

45、二方案二： 注冊(cè)資本可通過(guò)委托銀行貸款、成立財(cái)務(wù)公司、成立結(jié)算中心委托銀行貸款、成立財(cái)務(wù)公司、成立結(jié)算中心等辦法將資金合法調(diào)出合法調(diào)出。 方案三方案三： 如注冊(cè)資本不大注冊(cè)資本不大可先提現(xiàn)，再找費(fèi)用票沖現(xiàn)金費(fèi)用票沖現(xiàn)金。 提醒：很多企業(yè)找裝卸費(fèi)發(fā)票、勞保用品發(fā)票裝卸費(fèi)發(fā)票、勞保用品發(fā)票等 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 二、二、接受固定資產(chǎn)入資接受固定資產(chǎn)入資 接受固定資產(chǎn)投資：接受固定資產(chǎn)投資： 企業(yè)所得稅實(shí)施條例第58條：通過(guò)投資投資方式取得固定資產(chǎn)方式取得固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)公允價(jià)值和支付公允價(jià)值和支付 相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。 即接受接受固定資產(chǎn)入資計(jì)稅基礎(chǔ)入資計(jì)稅基礎(chǔ)=公允價(jià)值+相關(guān)稅

46、費(fèi)。 要達(dá)到多抵稅款少繳所得稅目的少繳所得稅目的，須增加固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)增加固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)。 （一）固定資產(chǎn)出資原理出資原理： 折舊（或攤銷(xiāo)）所得稅稅率 折舊抵稅分析：折舊抵稅分析： 如一項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值實(shí)際價(jià)值100萬(wàn)萬(wàn)，折舊年限5年，殘值0。 現(xiàn)有兩種方案，方案一按原值投入原值投入，方案二對(duì)此資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值評(píng)估增值到200萬(wàn)萬(wàn)再投入現(xiàn)有 企業(yè)。則兩方案年折舊分別為20萬(wàn)及40萬(wàn)，假設(shè)企業(yè)收入500萬(wàn)，付現(xiàn)成本300萬(wàn)。比較兩方 案現(xiàn)金流現(xiàn)金流。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 凈利潤(rùn)：120萬(wàn)（年折舊40萬(wàn)下） 現(xiàn)金流：160萬(wàn)（年折舊40萬(wàn)下） 原理分析： 現(xiàn)金流= 營(yíng)業(yè)收入

47、付現(xiàn)成本所得稅=50030045=155萬(wàn) = 凈利潤(rùn)+折舊=135+20=155（年折舊20萬(wàn)下萬(wàn)下） = 營(yíng)業(yè)收入（125%）付現(xiàn)成本（125%）+折舊25% 分析發(fā)現(xiàn)，雖第一種方式比第二種凈利潤(rùn)增加凈利潤(rùn)增加15萬(wàn)，但第二種方式現(xiàn)金流現(xiàn)金流卻比第一種增加5萬(wàn)。 營(yíng)業(yè)收入：營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入：營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)萬(wàn) 付現(xiàn)成本：300萬(wàn)付現(xiàn)成本：300萬(wàn) 折折 舊：舊：20萬(wàn)萬(wàn)折折 舊：舊：40萬(wàn)萬(wàn) 稅前利潤(rùn)：180萬(wàn)稅前利潤(rùn)：160萬(wàn) 所得稅：45萬(wàn)所得稅：40萬(wàn) 凈利潤(rùn)：凈利潤(rùn)：135萬(wàn)萬(wàn)凈利潤(rùn)：凈利潤(rùn)：120萬(wàn)萬(wàn) 現(xiàn)金流：155萬(wàn)現(xiàn)金流：160萬(wàn)萬(wàn) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

48、二、二、固定資產(chǎn)出資政策運(yùn)用固定資產(chǎn)出資政策運(yùn)用 1.居民企業(yè)對(duì)外投資對(duì)外投資 【案例】某法人股東法人股東投入設(shè)備評(píng)估價(jià)150萬(wàn)，在投資企業(yè)投資企業(yè)賬面原值120萬(wàn)，已提折舊20萬(wàn)， 是否應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得？該設(shè)備是2009年以前購(gòu)置，在2009年1月1日后對(duì)外投資。 【稅法規(guī)定】：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)投資交易發(fā)生時(shí)，將其分 解為按公允價(jià)銷(xiāo)售公允價(jià)銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)所得稅處理，并按規(guī)定確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所 得或損失。 實(shí)施條例第25條規(guī)定，企業(yè)非貨幣性交易非貨幣性交易要視同銷(xiāo)售視同銷(xiāo)售。 （1）注銷(xiāo)賬面原值及累計(jì)折

49、舊 借：固定資產(chǎn)清理100萬(wàn) 累計(jì)折舊 20萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn)120萬(wàn) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （2）計(jì)繳增值稅）計(jì)繳增值稅 借：固定資產(chǎn)清理5.7692萬(wàn) 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2.8846萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外收入（150 1.04 0.02） 2.8846萬(wàn) （3）對(duì)外投資）對(duì)外投資 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（評(píng)估值） 150萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn)清理 (120-20+5.7692) 105.7692萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外收入(倒擠) 44.2308萬(wàn) 結(jié)論結(jié)論： 居民企業(yè)對(duì)外投資，對(duì)外投資，需確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得。轉(zhuǎn)讓所得。如將評(píng)估價(jià)提高將評(píng)估價(jià)提高不利于投資方投資方。投資方投資方當(dāng)年產(chǎn)生納稅 義務(wù)，對(duì)被投資企業(yè)被

50、投資企業(yè)雖有利，但折舊是分年抵減所得稅的，從總體而言不利總體而言不利。但并不是說(shuō)這 種方法無(wú)利可圖，在投資方投資方處免稅期或低稅期免稅期或低稅期仍可采用。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2.自然人對(duì)外投資自然人對(duì)外投資 思考1：某自然人外購(gòu)一設(shè)備出資，原發(fā)票價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)評(píng)估價(jià)150萬(wàn)。 問(wèn)：被投資公司被投資公司入賬成本多少？自然人對(duì)外投資資自然人對(duì)外投資資產(chǎn)是否交個(gè)人所得稅? 答：被投資企業(yè)被投資企業(yè)入賬價(jià)應(yīng)為150萬(wàn)。國(guó)稅函2005319號(hào)：個(gè)人個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估后投非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估后投 資企業(yè)資企業(yè)，其評(píng)估增值取得所得評(píng)估增值取得所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征個(gè)人所得稅投資取得企業(yè)股

51、權(quán)時(shí)，暫不征個(gè)人所得稅；但319號(hào)文已 在2011年1月4日總局2011年第2號(hào)公告中取消。但要征個(gè)人所得稅的國(guó)稅發(fā)2008115號(hào) 也沒(méi)對(duì)外公布！ 結(jié)論：自然人對(duì)外投資是否征個(gè)人所得稅政策不明。結(jié)論：自然人對(duì)外投資是否征個(gè)人所得稅政策不明。 新政策出臺(tái)前，自然人出資出資，可先先將資產(chǎn)評(píng)估高些將資產(chǎn)評(píng)估高些，再投到被投資企業(yè)被投資企業(yè)，被投資企業(yè)可按 評(píng)估價(jià)入賬評(píng)估價(jià)入賬，并計(jì)提折舊在稅前扣除，使其稅前抵扣折舊增加稅前抵扣折舊增加。 上例自然人出資，企業(yè)入賬資產(chǎn)成本150萬(wàn)，個(gè)人無(wú)須為此交個(gè)人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 思考思考2：某企業(yè)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一層寫(xiě)字樓，該寫(xiě)字樓現(xiàn)售價(jià)2,000萬(wàn)

52、。 問(wèn)：是以自然人股東身份還是以公司身份購(gòu)買(mǎi)？ 答：答：如以公司身份買(mǎi)，則該資產(chǎn)入賬價(jià)2,000萬(wàn)。如以自然人身份買(mǎi)，先租給公司，再重新重新 評(píng)估增值后增資注入評(píng)估增值后增資注入，假設(shè)評(píng)估價(jià)3,000萬(wàn)，則企業(yè)入賬價(jià)3,000萬(wàn)，可稅前抵扣折舊增多 ，且暫不征個(gè)人所得稅暫不征個(gè)人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3.如何通過(guò)轉(zhuǎn)化降低個(gè)人股東股息紅利稅負(fù)？如何通過(guò)轉(zhuǎn)化降低個(gè)人股東股息紅利稅負(fù)？ 【案例】【案例】企業(yè)現(xiàn)有實(shí)收資本1,000萬(wàn)，未分配利潤(rùn)100萬(wàn)。企業(yè)原自然人股東欲轉(zhuǎn)讓10%股權(quán) 給另一自然人。 思考1：若股權(quán)10%轉(zhuǎn)讓?zhuān)芊竦陀诨虻扔?00萬(wàn)價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?【法規(guī)法規(guī)】國(guó)稅函2009

53、285號(hào)第4條：申報(bào)計(jì)稅依據(jù)明顯偏低明顯偏低（如平價(jià)和低價(jià)轉(zhuǎn)讓等）且無(wú)正且無(wú)正 當(dāng)理由的當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有股權(quán)比例對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有股權(quán)比例對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定。 總局公告201027號(hào)再次明確幾種核定辦法，其中以第一種核定辦法為主：參照每股凈資產(chǎn)參照每股凈資產(chǎn) 或納稅人享有股權(quán)比例對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入或納稅人享有股權(quán)比例對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、房屋知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、房屋 、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等合計(jì)占資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額比例達(dá)達(dá)50%以上以上企業(yè)，凈資產(chǎn)額凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機(jī)

54、構(gòu)評(píng)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)評(píng) 估核實(shí)估核實(shí)。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 思考思考2：此例若轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)。 問(wèn)：應(yīng)納多少個(gè)人所得稅？ 答：答：如企業(yè)將現(xiàn)有股權(quán)10%轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t股權(quán)公允價(jià)110萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)成本100萬(wàn)，要繳2萬(wàn)個(gè)人 所得稅。 思考思考3：如股東個(gè)人以某一小轎車(chē)投入企業(yè)，市價(jià)20萬(wàn)，評(píng)估價(jià)100萬(wàn)，后20萬(wàn)銷(xiāo)售。 問(wèn)：會(huì)計(jì)如何處理？對(duì)所有者權(quán)益有何影響？ 答：如注入固定資產(chǎn)100萬(wàn)，則實(shí)收資本實(shí)收資本1,100萬(wàn)萬(wàn)，然后再賣(mài)，會(huì)造成營(yíng)業(yè)外支出營(yíng)業(yè)外支出80萬(wàn)，可少 繳所得稅20萬(wàn)，未分配利潤(rùn)減少未分配利潤(rùn)減少60萬(wàn)，所以未分配利潤(rùn)為40萬(wàn)萬(wàn)。 此操作后所有者權(quán)益所有者權(quán)益賬面價(jià)1,140萬(wàn)萬(wàn)，

55、股權(quán)成本股權(quán)成本提高至1,100萬(wàn)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓10%，則轉(zhuǎn)讓所 得4萬(wàn)，要繳0.8萬(wàn)個(gè)人所得稅，相比所得稅少繳20萬(wàn)，個(gè)人所得稅少繳1.2萬(wàn)。 總結(jié)總結(jié)：增加股權(quán)成本股權(quán)成本，減少所有者權(quán)益賬面價(jià)值減少所有者權(quán)益賬面價(jià)值。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4.居民企業(yè)如何化解股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)居民企業(yè)如何化解股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)？ 【案例】【案例】B公司2008年對(duì)A公司投資投資5,000萬(wàn)萬(wàn)，當(dāng)年應(yīng)分紅900萬(wàn)，2009年應(yīng)分紅1,500萬(wàn)，為 支持A發(fā)展，B同意A對(duì)2008年及2009年應(yīng)分紅延緩分。2010年 B欲將其持有股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 價(jià)價(jià)8,000萬(wàn)萬(wàn)。 【分析分析】情況1：未事先分配紅利

56、未事先分配紅利 涉稅分析 國(guó)稅函201079號(hào)第3條：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)， 確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)發(fā)生成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股 權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)可能分配金額。可能分配金額。 應(yīng)納稅款計(jì)算 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得= 8,000 5,000=3,000萬(wàn) 應(yīng)納企業(yè)所得稅=3,00025%=750萬(wàn) 投資收益=8,000- 5,000- 750=2,250萬(wàn) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 情況情況2：紅

57、利及時(shí)分配：紅利及時(shí)分配 涉稅分析 企業(yè)所得稅法第26條：符合條件居民企業(yè)居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性收益免稅免稅 應(yīng)納稅款計(jì)算 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得= （8,000-900-1,500）-5,000=600萬(wàn) 應(yīng)納企業(yè)所得稅=60025%=150萬(wàn)萬(wàn) 投資收益=5,600-5,000-150+900+1,500=2,850萬(wàn) 相比方案二比方案一多600萬(wàn)利潤(rùn) 結(jié)論結(jié)論：企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)先分配后轉(zhuǎn)讓。先分配后轉(zhuǎn)讓。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 三三、稅后留存收益轉(zhuǎn)增納稅管理、稅后留存收益轉(zhuǎn)增納稅管理 （一）個(gè)人股東（非外籍）（一）個(gè)人股東（非外籍） 【案例】甲是一內(nèi)資有限公司，計(jì)劃將

58、稅后盈余公積金或未分配利潤(rùn)直接轉(zhuǎn)增公司注冊(cè)資 本，公司股東均為中國(guó)籍自然人。中國(guó)籍自然人。 問(wèn)：該公司是否要代扣自然人股東個(gè)人所得稅？ 答：將稅后盈余公積金或未分配利潤(rùn)直接轉(zhuǎn)增直接轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本，實(shí)際上是公司將盈余公積金或未公司將盈余公積金或未 分配利潤(rùn)向股東分配紅利，股東再以分得紅利增加注冊(cè)資本分配利潤(rùn)向股東分配紅利，股東再以分得紅利增加注冊(cè)資本，因此，對(duì)個(gè)人股東分得并再 投入公司（轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本）部分應(yīng)依“利息、股息、紅利所得利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目征個(gè)人所得稅，稅款 由公司在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)增資、公司股東會(huì)議決議通過(guò)時(shí)代扣代繳。代扣代繳。 結(jié)論：結(jié)論：個(gè)人股東（非外籍）要繳個(gè)人所得稅個(gè)人股東（

59、非外籍）要繳個(gè)人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （二）境內(nèi)法人股東屬免稅收入（二）境內(nèi)法人股東屬免稅收入。 問(wèn)：若上例股東為居民企業(yè)居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅？ 【答】根據(jù)企業(yè)所得稅法第26條第2款規(guī)定：符合條件居民企業(yè)之間符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益 性投資收益為免稅收入免稅收入。 結(jié)論：結(jié)論：境內(nèi)法人股東屬免稅收入境內(nèi)法人股東屬免稅收入。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （三）境外法人股東（非居民企業(yè)）境外法人股東（非居民企業(yè)） 問(wèn)：若上例股東為非居民企業(yè)非居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅？ 答答：企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第3條：非居民企業(yè)非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所

60、的，或雖設(shè) 立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)實(shí)際聯(lián)系沒(méi)實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得繳來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得繳 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅。 第19條：非居民企業(yè)非居民企業(yè)取得股息、紅利股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)所得， 以收入全額為應(yīng)納稅所得額。收入全額為應(yīng)納稅所得額。 結(jié)論：結(jié)論：境外法人股東（非居民企業(yè)）應(yīng)繳預(yù)提所得稅境外法人股東（非居民企業(yè)）應(yīng)繳預(yù)提所得稅 （四）外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得股息紅利外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得股息紅利所得所得 問(wèn)：若上例股東是外籍個(gè)人，是否要繳個(gè)人所得稅？ 答答：財(cái)稅199420號(hào)：外籍個(gè)人外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)取