簽訂店面租賃合同注意事項(xiàng)

1、目錄一、 調(diào)查商鋪的檔案 2二、 免租裝修期 2 三、租賃期限 2四、租賃合同保證金 2-五、 租金、水電費(fèi)、稅費(fèi)承擔(dān) 3 六、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3七、處置裝修 3 -八、用水、用電、網(wǎng)線、電話線 3-九、簽訂合同的意義 3十、轉(zhuǎn)租問(wèn)題 4十一、提前解除解約 4十二、業(yè)主將商鋪出售后怎么辦 4 - 十三、影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的主要因素 4精選簽訂店面租賃合同注意事項(xiàng)為保證自己的利益不收侵害，以下是一些簽訂店面租賃合同必知的常識(shí)，請(qǐng)供參考。一、 調(diào)查商鋪的檔案首先， 調(diào)查商鋪檔案需做在簽訂合同之前， 應(yīng)當(dāng)赴所在地房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查， 確認(rèn)幾個(gè)重大的信息。1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業(yè)房

2、性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租 作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無(wú)法辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人： 即出租人的主體資格， 房屋是不動(dòng)產(chǎn)， 房屋出租人必須具有房屋的所有權(quán)或 者使用權(quán)。3、如果是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證; 如果是使用權(quán)人，應(yīng)有合法的租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。如果是數(shù)人共有的房屋，還須經(jīng)過(guò)共有人書面同意，以確保與房屋權(quán)利 人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。4、房屋是否存有租賃登記信息：若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記 手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí) 照。二、免租裝修期1、商鋪?zhàn)赓U合同中，免租裝修

3、期經(jīng)常會(huì)在合同中出現(xiàn)，只要是由于承租人在交房后需要對(duì)房 屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的 租金。2、但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免 租期起止時(shí)間， 免支付的具體費(fèi)用， 一般情形下， 只能免租金， 實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、 電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。三、租賃期限1、一般簽定租賃合同期限為一年、 三年、五年，如租不到簽訂日期可與出租方協(xié)商進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2、合同法第 214 條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。 超過(guò)二十年的， 超過(guò)部分無(wú)效。 賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得

4、超過(guò)二十 年?！彼?、租賃合同保證金1、租賃合同保證金即“押金” ，用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用，因?yàn)樯啼佅鄳?yīng)的 電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，押金可能會(huì)適當(dāng)高一些，以免不夠抵以上的費(fèi) 用。2、需要特別注意，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相應(yīng)的費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下可 以約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合 理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金” 。3、如果出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)齊的話，則出租人可以單方解約。五、租金、水電費(fèi)、稅費(fèi)承擔(dān)1 、 按合同簽定的日期、金額、支付方式、支付商鋪?zhàn)饨?，明確租金金額、押金金額。2、 按合同簽定的日期、金額、支付

5、方式、支付管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)。3、按照法律、法規(guī)、以及其他規(guī)范性文件規(guī)定， 商鋪的出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。六、營(yíng)業(yè)執(zhí)照1、承租商鋪在開(kāi)展商業(yè)經(jīng)商活動(dòng)的首要條件是必須取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此， 在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理來(lái)設(shè)置。2、涉及營(yíng)業(yè)執(zhí)照的有：原有商鋪地址已經(jīng)用作營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)，租賃登記信息沒(méi)有注銷或者遷 移，從而導(dǎo)致新的租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，故無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè) （娛樂(lè)、餐飲 ）的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格， 取得治安許可證，衛(wèi)生許可證

6、等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。七、處置裝修 商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保 障裝修的利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題 ;1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告位置也可約定清 楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)等同押金，數(shù)額不高， 往往不及承租人承租人的裝修損失，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的 裝修損失費(fèi)用。3、 明確租賃期滿時(shí)，裝修，添附的處置方式。八、用

7、水、用電、網(wǎng)線、電話線1、因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于用水、用電、網(wǎng)線、電話線均有需要，這些公共資源的供應(yīng)又 會(huì)受到各種因素影響。2、承租商鋪前，先行考慮是否滿足用水、用電、網(wǎng)絡(luò)的使用需求，如不滿足時(shí)應(yīng)確定如何辦 理擴(kuò)容或增量以及辦理所需費(fèi)用，并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容，若無(wú)法滿足需求情形時(shí)， 承租人有免責(zé)解除合同的權(quán)利。九、簽訂合同的意義1、租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，經(jīng)登記備案的租賃合同，具有對(duì)抗第三人 的法律效力，若岀租人將房屋同時(shí)岀租給兩家租戶，其中一家辦理了租賃登記，另一家 沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，岀租人并向沒(méi)有租賃登 記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。2

8、、簽訂了合同就有了法律依靠，在履行合作期間，雙方的書面承諾，有法可依， 有據(jù)可尋，使所有的商務(wù)合作者，都能規(guī)范的承諾和履行合作的過(guò)程，從而使合作的結(jié) 果合法化。3、中華人民共和國(guó)民法通則第85條：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，受法律保護(hù)。中華人民共和國(guó)合同法 第2條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。十、轉(zhuǎn)租問(wèn)題1、 商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題，俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”。2、 依法律規(guī)定：“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系部解除，本

9、手在此建立租賃關(guān)系，“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓” 是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接代替原承租人與岀租人建立租賃關(guān)系。3、 需要注意以下問(wèn)題：“轉(zhuǎn)租”必須取得岀租人書面同意?！俺凶鈾?quán)”轉(zhuǎn)讓需解除原租賃合同，重簽租賃合同，以上兩者需要征得岀租人同意。4、新承租人給予原承租人補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，主要考慮裝修損失等，此筆費(fèi)用不適于法定承租人應(yīng) 承擔(dān)費(fèi)用，法律上也沒(méi)用明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，也會(huì)受法律保護(hù)。5、建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批與轉(zhuǎn)租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以 此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除時(shí)的情形依據(jù)。十一、提前解除合同1、在雙方簽定合同時(shí)明確提前解除

10、合同、中止合同需承擔(dān)的責(zé)任。2、 經(jīng)簽訂合同雙方當(dāng)事人協(xié)商可以提前中止或解除合同關(guān)系，只要是雙方的意愿和行為則有 法定效力。如果雙方達(dá)不成意愿，提前解除屬于違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。十二、業(yè)主將商鋪出售后怎么辦？承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)承租人賦予了兩種特殊保護(hù)。3、岀租人在岀售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4、 即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的，業(yè)主岀售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，否則,新的業(yè)主應(yīng)當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指在租賃期內(nèi)，如果下家經(jīng)營(yíng)者希望獲得店面經(jīng)營(yíng)權(quán)，向原經(jīng)營(yíng)者支付的一定轉(zhuǎn) 租費(fèi)用。6、 轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般包含原經(jīng)營(yíng)者的裝修費(fèi)，雜費(fèi)和其他相關(guān)成本。店面轉(zhuǎn)讓不一定都有轉(zhuǎn)讓費(fèi)， 但多數(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一級(jí)轉(zhuǎn)一級(jí)轉(zhuǎn)下去。7、 轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額可以