通州金沙市場考察報告

1、通州金沙市場考察報告第一部分 金沙鎮(zhèn)概況一、地理位置金沙鎮(zhèn)位于江蘇省南部長江入?？诒卑叮瑬|臨黃海，南依長江，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚與蘇州隔江相望，是接受上海浦東開發(fā)區(qū)輻射的前沿陣地。通呂、金通、通據(jù)、石江4條省道穿境而過，南通機場距此僅6公里，架起了連接五洲的空中橋梁。金沙鎮(zhèn)二、行政區(qū)劃金沙鎮(zhèn)是通州市的市委、市政府所在地，總面積120.84平方公里，總?cè)丝?0.8萬人。全鎮(zhèn)城市化水平達(dá)到35以上。全鎮(zhèn)下轄12個行政村,10個社區(qū)居委會，其中金北村總?cè)丝谶_(dá)到1.2萬，成為通州市最大的行政村。三、消費水平金沙鎮(zhèn)的一般行業(yè)員工薪資水平人員性質(zhì)月工資標(biāo)準(zhǔn)中高級管理人員25003000元/月一般管理人員150

2、02000元/月技術(shù)工人12001800元/月熟練工人9001200元/月非熟練工人900元/月左右最低工資標(biāo)準(zhǔn)850元/月社會保險項目費率（占個人工資的比率）企業(yè)繳付個人繳付養(yǎng)老保險22%8%醫(yī)療保險8%2失業(yè)保險3.81工傷保險3.81生育保險3.81四、交通情況1、公路交通金沙與蘇州市隔江相望、與上海燈火相邀、與國家級南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰。大橋通車后，金沙是接受發(fā)達(dá)地區(qū)輻射的前沿陣地。距主要交通節(jié)點距離距高速公里入口6公里，距蘇通長江大橋20公里，距滬崇啟、滬崇海大橋20公里左右。2、港口距南通港30公里，距洋口港30公里，距上海港120公里。3、鐵路至南通火車站距離20公里。至南通貨

3、運站距離15公里?；疖囌疚磥戆l(fā)展連接上海與南通的滬通鐵路已獲批準(zhǔn)建設(shè)，計劃2010年建成。中國鐵道部已規(guī)劃把南通地區(qū)建成長三角北翼的鐵路貨運和客運中心，南通站將成為區(qū)域性的鐵路樞紐站。 4、航空至南通機場距離6公里。至上海浦東機場距離160公里，車程100分鐘，經(jīng)過滬崇啟（在建）、滬崇海大橋（待建）。在上海虹橋機場距離120公里，車程80分鐘，經(jīng)過蘇通長江大橋。至無錫碩放機場120公里，車程80分鐘，經(jīng)過江陰長江大橋。第二部分 金沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀目前金沙鎮(zhèn)主城區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要有以下幾個樓盤：樓盤名稱占地面積（）建設(shè)面積（）價格（元/）商業(yè)住宅商業(yè)住宅城市之星5600011000900040

4、80金游城11000010000018000010000200004880江?；识?1000320004750新華城市家園1000001200013800075004300水榭花都950001860003700中瑾世紀(jì)城45000800004000盛鑫金橋人家3100城市之星 金游城 江?；识夹氯A城市家園 水榭花都中瑾世紀(jì)城 金橋人家 第三部分 本案對比參照樓盤對于本案具有較強參考價值的是位于通州新城區(qū)“江海陽光城”。一、 項目概況“江海陽光城”位于通州新城區(qū)，南臨通呂公路，東接中心豎河，與東大建材市場一河相隔，西與在建中的國盛義烏城毗鄰。該項目占地面積7.53萬平方米，總投資5億元，規(guī)劃總建

5、筑面積11.3萬平方米，其中購物中心3.3萬平方米、商務(wù)酒店2.78萬平方米、品牌專賣街4.35萬平方米、精品專賣 0.9萬平方米，內(nèi)設(shè)500輛車位的大型地下停車場及200輛車位的地面停車場，是一個集大型購物中心、商務(wù)酒店、精品購物、餐飲、文化體育、娛樂休閑為一體的大型城市廣場商業(yè)項目?？傮w布局為一個中心廣場，一條濱河休閑風(fēng)光帶，一條環(huán)形步行街購物景觀軸，六個功能片區(qū)。二、 項目詳細(xì)規(guī)劃布置 “江海陽光城”中心區(qū)由12幢3至4層單體構(gòu)成一條環(huán)形步行街，商鋪面積50800平方米不等，全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適合多種業(yè)態(tài)在此經(jīng)營，是一條集精品專賣和文化、餐飲、娛樂休閑為一體的商業(yè)步行內(nèi)街，內(nèi)設(shè)1

6、萬平方米的地下停車場，所有單體建筑都與停車場相通，滿足廣大居民一站式休閑購物的需求。沿中心豎河河濱景觀帶布置9幢2至3層單體建筑，業(yè)態(tài)形式以高檔娛樂休閑為主。在規(guī)劃上將中心豎河的明水引入?yún)^(qū)內(nèi)，使每棟單體在不同的視角都有活水縈繞，環(huán)境優(yōu)雅，讓顧客在購物休閑的同時能充分享受中心豎河河濱景觀帶的風(fēng)光，建成后將成為通州乃至南通地區(qū)屈指可數(shù)的高級休閑娛樂場所。“江海陽光城”沿通呂公路布置1棟5層大型購物中心和1棟20層的五星級商務(wù)酒店。購物中心為全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上5層，地下1層，采用大跨度大柱網(wǎng)布局，目前定位為購物超市、文化、體育、娛樂于一體的多功能休閑購物中心；商務(wù)酒店由2層裙樓和20層主

7、樓構(gòu)成，擁有120輛車位的地下停車場，計劃五星級酒店進(jìn)駐。除地下停車場外，項目南側(cè)還留有近1萬平方米的地面停車場。三、 項目開發(fā)周期 “江海陽光城”分兩期開發(fā)建設(shè)，其中一期工程于2008年5月18日正式破土動工，目前品牌專賣等多個單體項目接近竣工；二期工程計劃今年10月初開工，2010年 10月正式投入試運行。四、 項目銷售以及招商情況業(yè)態(tài)建筑面積（）建設(shè)情況銷售價格（元/）銷售情況招商情況備注商務(wù)酒店27800未建無意向伙伴預(yù)計招商后建設(shè)大型購物中心33000未建無意向伙伴預(yù)計招商后建設(shè)品牌專賣43500已建底層10000二層、三層4500滯銷三年起租，第一年免租金第二年18元/月，第三年22元/月，招商情況差，不足10%原品牌專賣改為百貨、建材、餐飲等業(yè)態(tài)招商，但效果不明顯，無人氣多層住宅130000已建3700較好僅余底層及頂層未銷出小高層住宅未建4000第四部分 小結(jié) 綜上，金沙有著優(yōu)越的地理位置，便捷、快速的交通，以及良好的人文環(huán)境，并且隨著通州