★★物業(yè)經(jīng)營管理考試內(nèi)容匯編

1、2010年物業(yè)管理師經(jīng)營管理復(fù)習(xí)綱要總結(jié)第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述考試大綱：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。知識要點(diǎn)：1. 物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象2. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別4. 物業(yè)經(jīng)營管理的類別5. 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容概念物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收

2、益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。職能物業(yè)資產(chǎn)管理：物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價值最大化。物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施管理：設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。資產(chǎn)管理：資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。物業(yè)

3、經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。對象物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α：诵奈飿I(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價值管理服務(wù)，在全經(jīng)濟(jì)壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場價值4. 物業(yè)經(jīng)

4、營管理企業(yè)大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容（掌握）1.物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次物

5、業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。2. 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價值最大化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀

6、況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理（cpm）。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理（cfm）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，

7、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購

8、買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。3. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理，對最復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括：制定管理計劃；（確立目標(biāo)、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預(yù)算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。）加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金；制定租金標(biāo)準(zhǔn)及租金收取辦法；物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；安全保衛(wèi)；協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；組織與控制。物業(yè)所有者（即業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常

9、包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常提出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。人事考試教育網(wǎng)第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試大綱：掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。知識要點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)技資的目的與內(nèi)容2. 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式5. 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊6.

10、 房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險的區(qū)別7. 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別復(fù)習(xí)綱要：一、房地產(chǎn)投資（掌握）1. 投資（1）投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（2）投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。（3）投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟(jì)活動；投資具有時間性；投資的目的在于

11、得到報酬（即收益）；投資具有風(fēng)險性，即不穩(wěn)定性。（4） 投資的作用：、投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力；、投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)；、投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高；、投資有利于國內(nèi)社會穩(wěn)定和國際交往2. 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、

12、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。3. 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)直接投資包括：房地產(chǎn)開發(fā)投

13、資和房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出

14、租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。 房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資

15、企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資信托基金（reits），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。reits的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，reits將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。4. 房地產(chǎn)投資的特性（l）位置固定性或不可移動性。位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。（2）壽命周期長。房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)

16、分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直人事考試教育網(wǎng)至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。（3）適應(yīng)性。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程

17、中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。（4）各異性。各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。（5）政策影響性。政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。政府的土地供給、住房、金融、

18、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。（6）專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。（7）相互影響性。相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。5.房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：、相對較高的收益水平；、能夠得到稅收方面的好處；、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；、能抵消通貨膨脹的影響；、提高投資者的資信等級。房地產(chǎn)投資之弊：、變現(xiàn)性差（或稱流動性差）；、投資數(shù)額巨大；、投資回收周期較長；、需要專門的知識和經(jīng)驗。二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（熟悉）1. 風(fēng)險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得

19、預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險報酬”。2. 風(fēng)險與不確定性一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。3. 風(fēng)險分析的目的風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收

20、益的變動性和離散性如何？4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。5. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分為：系統(tǒng)（市場）風(fēng)險和個別風(fēng)險（1）市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)風(fēng)險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險等。（2）非市場風(fēng)險又稱個別風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險，是指投資者可以控制的風(fēng)險。個別風(fēng)險：收益現(xiàn)金流、未來運(yùn)營費(fèi)用、資本價值、比較、時間、持有風(fēng)險。6. 風(fēng)險對投資決策的影響：令投資者根據(jù)不同類

21、型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)。三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險（熟悉）1. 區(qū)位的含義狹義的區(qū)位，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。2. 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求居?。簽槿藗児ぷ鲃趧又嗵峁┌察o舒適的生活休息空間?？紤]的因素有：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與收入

22、寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環(huán)境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏好及購買能力。工業(yè)物業(yè)：原材料提供的可能性，交通便利、勞動力資源、能源供應(yīng)、環(huán)境污染的控制。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)要求：掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系

23、，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計算方法。了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計算方法?？荚囍R要點(diǎn)：1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖2. 資金時間價值與資金等值的判定3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)4. 投資回收與投資回報的區(qū)別5. 盈利能力指標(biāo)的分類復(fù)習(xí)綱要：一、投資風(fēng)險的基本概念（掌握）1.現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的前提。

24、現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點(diǎn)實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入?，F(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。2.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示

25、出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈運(yùn)營收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流4. 稅金我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售（出租）收入姿奧剩殼壩鄧暗乃奧飾?%.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%.（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)

26、投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。（3）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對實行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額姿奧省?/p應(yīng)納稅所得額實現(xiàn)利潤允許扣除項目的金額?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的中華人民共和國企業(yè)所得稅法第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%.”二、資金的時間價

27、值與利息、利率（掌握）1. 資金的時間價值資金時間價值：同樣數(shù)額的資金在不同時間點(diǎn)上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險因素。2. 利息與利率利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。計息周期：是指計算利息的時間單位。利率：是指在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。利率具有以下特點(diǎn)：隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。

28、由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。3. 單利計息與復(fù)利計息利息的計算有單利和復(fù)利兩種。單利計息計算公式：fn=p（1 in）復(fù)利計息計算公式：fn=p（1 i）n4. 名義利率與實際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。實際利率與名義利率的關(guān)系：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計算周期數(shù)m =1時，名義利率與實際利率相等；當(dāng)每年計算周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率；當(dāng)每年計

29、算周期數(shù)m 時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：資金等值，是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。實際利率i與名義利率r關(guān)系： i=（1 rm）m-1復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計算公式匯總表 表3-1系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式一次支付 現(xiàn)值系數(shù) （pf，i，n） p f p=f（pf，i，n）終值系數(shù) （fp，i，n） f p f=p（fp，i，n）等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) （pa，i，n） p a p=a（pa，i，n）資金回收系數(shù) （ap，i，n） a p a=p（ap，i，n）儲存基金系數(shù) （af，i，n） a f a=f（af，i，n）終值

30、系數(shù) （fa，i，n） f a f=a（fa，i，n）等差序列 現(xiàn)值系數(shù) （pg，i，n） p g p=g（pg，i，n）年費(fèi)用系數(shù) （ag，i，n） a g a=g（ag，i，n）等比序列 現(xiàn)值系數(shù) （ps，i，n） p s，a1 p=s（ps，i，n）年費(fèi)用系數(shù) （as，i，n） a s，a1 a=s（as，i，n）抵押貸款常用計算種類 表3-2計算種類 給出指標(biāo)月還款額 住房面積、價格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限某期按等額本金還款的利息 住房面積、價格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例（或貸款成數(shù)）、年利率、用

31、于還款金額占收入的比例最大購房面積 住房價格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例組合貸款最低月還款利息 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率等比還款月還款額 住房面積、價格、人事考試教育網(wǎng)首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)實際利率 名義年利率、計息周期剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間月還款額的變化 貸款額、期限

32、、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析（掌握）1. 設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。2. 設(shè)備無形磨損設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費(fèi)用；設(shè)備更新分析以費(fèi)

33、用年值法為主。5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計算方法與動態(tài)計算方法6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新；能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財務(wù)評價指標(biāo)（熟悉）1、投資與成本對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。成本包括：開發(fā)項目總投資；開發(fā)產(chǎn)品成本；經(jīng)營成本；期間費(fèi)用。2、房地產(chǎn)投資

34、經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。4、經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動態(tài)指針。清償能力指標(biāo)是考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo) 表3-2項目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)靜

35、態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資 成本利潤率 財務(wù)內(nèi)部收益率firr 借款償還期投資利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv 利息備付率資本金利潤率 動態(tài)投資回收期pb 償債備付率資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率靜態(tài)投資回收期pb房地產(chǎn)置業(yè)投資 投資回報率 財務(wù)內(nèi)部收益率firr 借款償還期現(xiàn)金回報率 財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv 償債備付率靜態(tài)投資回收期pb 動態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率流動比率、速動比率盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用；動態(tài)指標(biāo)，則

36、考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費(fèi)用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計算評價指標(biāo)。清償能力指標(biāo)是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。5、盈利指標(biāo)計算財務(wù)凈現(xiàn)值是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險

37、。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)

38、投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起?，F(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)

39、金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。6、清償能力指標(biāo)計算利息計算方法：按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。利息備付率是指項目在借款

40、償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。第四章 收益性物業(yè)價值評估本章要求：掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、人事考試教育網(wǎng)成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的

41、基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用。本章考試知識要點(diǎn)：1. 物業(yè)價格的特征2. 收益性物業(yè)價格和價值的種類3. 影響收益性物業(yè)價格的因素4. 收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟本章復(fù)習(xí)綱要：一、收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，

42、反之就越低；獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。二、收益性物業(yè)價格的概念及特征（熟悉）1、物業(yè)價格物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。2、物業(yè)價格的形成條件物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價值。稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買

43、。3、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格主要有下列五個特征：物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；物業(yè)價格形成的時間較長；物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。三、收益性物業(yè)價值和價格的種類（熟悉）1、使用價值和交換價值使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值

44、，指的是交換價值。2、投資價值和市場價值投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們在為某個物業(yè)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度所衡量的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。3、成交價格、市場價格和理論價格成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的

45、貨幣額、商品或其他有價物。賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系：賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格總有一個最低界限（最低賣價），買者的出價必須高于這個最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價格越高越好。買價是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格。由于買者總想少付一些錢，買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格總有一個最高界限（最高買價），賣者的要價必須低于這個最高界限他才愿意購買，其心態(tài)是在此最高界限之下，價格越低越好。賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格

46、高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。4、總價格和單位價格總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。物業(yè)的總價格一般不能反映物業(yè)價格水平的高低。單位

47、價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。5、實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。7、起價、標(biāo)價、成交價和均價起價是指所銷售的商品

48、房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。8、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍

49、賣標(biāo)人事考試教育網(wǎng)的可售的最低價格。起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。9、買賣價格、租賃價格買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣額、商品或其他有價物。租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。商品租金

50、又稱全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租和利潤八項因素構(gòu)成；成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成；準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：地租；房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折目費(fèi)；維修費(fèi)；管理費(fèi)；投資利息；保險費(fèi)；物業(yè)稅（目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅）；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤。10、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價市場調(diào)節(jié)價是指由

51、經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。11、原始價值、賬面價值、市場價值原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。賬面價值又稱

52、賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。四、影響收益性物業(yè)價格的因素（了解）1、人口因素人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能剌激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物

53、業(yè)價格；另一方面，人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。2、居民收入因素3、物價因素4、利率因素物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。5、匯率因素6、物業(yè)稅收因素7、城市規(guī)劃因素8、交通管制因素9、心理因素五、收益性物業(yè)估價的基本方法（熟悉）一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮娜缦?個途徑來求?。航谑袌錾项愃频奈飿I(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值；如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值；如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。1、市場法市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。運(yùn)用市場法估價一般分為下列4