莆田項目商業(yè)地產計劃書

1、【媽祖文化休閑購物中心商業(yè)計劃書】目 錄第一部分 . 項目資料第二部分 . 城市分析第三部分 . SWOT分析第四部分 . 項目定位第五部分 . 市場定位第六部分 . 業(yè)態(tài)規(guī)劃第七部分 . 項目經營模式（商業(yè)部分）第八部分 . 租金定位第九部分 . 招商政策 . 整體策略. 推廣策略. 招商手段. 優(yōu)惠政策第十部分 . 招商工作時間計劃第十一部分 . 配套建設計劃第十二部分 . 招商費用預算第一部分 項目資料備注：未知，（開發(fā)商與發(fā)展商提供）第二部分 城市分析（2010年）第三部分 SWOT分析（優(yōu)勢，劣勢，機會，威脅）備注：第二，第三部分屬前期市場調研階段，預計為期20天。第四部分 營銷目標

2、 實現招商100%以上 人流量平均3000人/天以上 拉動資產價值均價達XX元/（略高于當地市場房產價格10%）第五部分 項目定位-“媽祖文化休閑購物中心”1. 大力宣傳媽祖文化，引進臺海品牌，塑造鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁的文化氛圍2. 結合自身條件和城市條件，滿足條件的產業(yè)有批發(fā)零售貿易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。3. 秀嶼城區(qū)休閑場所不足4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈5. 由于秀嶼的區(qū)域地理位置、社會環(huán)境和經濟發(fā)展狀況決定了本項目的市場需求支撐只能來自本地。6. 項目處于社區(qū)型商圈，針對目前兒童教育的重視性，引進藝術中心及培訓機構第六部分 市場定位：市的構成

3、：秀嶼地區(qū)消費市場、旅游人口以及培訓機構場的構成：臺海貿易與本地貿易相結合第七部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據滿足條件的產業(yè)開店策略，我們確定如下產業(yè)結構休閑服務類經營者開店策略休閑服務行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經營環(huán)境，產業(yè)氣氛充足。休閑服務行業(yè)的商鋪一般不會選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費者可以接受上二樓。休閑業(yè)經營者對建筑的層高和內部通道設計有較高的要求，同時要求通風條件良好。商品零售類經營者開店策略商品零售行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費者商品零售行業(yè)根據不同的

4、類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應是吸引商家和消費者的重點，同時對市場要求較高。書畫經營者開店策略書畫行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善書畫行業(yè)對商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經營者開店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內學校數量、租金價格、家庭休閑較集中便于實地宣傳文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對安靜具體業(yè)態(tài)分布一層整層 名店街 獨立品牌商戶 業(yè)種 休閑餐飲，數碼通訊，化妝品，珠寶，品牌男女皮鞋專賣，

5、茶葉，參茸，藥房，干洗，眼鏡，鐘表等社區(qū)功能性業(yè)種二層正廣場面或前半部 女人街 業(yè)種 少女裝，少淑裝，中老年裝，孕婦裝，內衣童裝等以女性消費為主導的業(yè)種三層正廣場面或前半部 男人街 業(yè)種 男正裝，商務男裝，休閑裝，打火機，車飾等以男性消費為主導的業(yè)種四層正廣場面或前半部 運動城 業(yè)種 運動休閑服飾，戶外運動用品，室內溜冰場，反斗娛樂城五層正廣場面或前半部 家居館 業(yè)種 家居生活用品，床上用品，生活小百貨，書畫展，藝術中心，培訓機構二，三層后半部 業(yè)種 超級生鮮市場，面積7000-8000平米四，五層后半部 業(yè)種 健身房，ktv，洗浴城，經濟型酒店等第八部分 項目經營模式商業(yè)地產開發(fā)至少涉及多個

6、主要利益相關群體和多種權利分配。圍繞多級市場、多個利益相關群體和多種權利分配，必須通過有效的項目經營模式，實現開發(fā)商、投資者、經營者、管理者、消費者五者共生共贏、利益協調統一，以此提升開發(fā)商的美譽度、持續(xù)發(fā)展力和實現其商業(yè)利益最大化。五個主要利益相關群體開發(fā)企業(yè)是項目開發(fā)的整體組織協調者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長期的租金收入獲得投資回報。投資者是項目銷售的關鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機會，協助投資者規(guī)避投資風險，取得合理的投資回報。投資者是商業(yè)項目從產品走向市場的關鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經營者（可能本身就是投資者）在商

7、業(yè)經營者的經營過程中，市場盈利機會、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場推廣力度等因素決定了經營狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經營狀況的好壞反過來決定了投資者的投資回報高低和回收期的長短.因此，項目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經營者前來經商和對經營者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。管理者（有時由開發(fā)商兼任），開發(fā)商引進經驗豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項目的管理和經營，是解決純投資者經營管理能力不足的有效手段。消費者是商業(yè)物業(yè)的最終消費對象，商業(yè)物業(yè)內經營商品與服務的最終消費者。項目經營模式 常規(guī)的經營模式有產權式經營模式和自主經營模式兩種產權式經營模式：商業(yè)物業(yè)全部銷售，所有權由投資者所有，投

8、資者自主經營，或者獨立招商、分散經營，物業(yè)管理公司只有最簡單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經營模式：自主式經營分兩個細分層面，將商業(yè)物業(yè)部分產權與經營權銷售給個人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負責統一管理，投資者自主經營或委托經營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報的一種銷售模式。指開發(fā)商預留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產權，以引進核心主力商家?guī)恿闵⑸碳疫M場經營，商業(yè)管理公司負責統一管理，實現租金收益與資產增值的一種經營模式。模式優(yōu)劣勢分析1產權式經營模式的優(yōu)劣勢：此經營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風險較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產權分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力

9、。2自主經營模式的優(yōu)劣勢：通過專業(yè)商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，實現商業(yè)價值的最大化。后期風險大，投入增加。本項目經營模式的選擇第一步 ：蓄勢階段，不出讓首層產權，由商業(yè)公司統一招商管理，實現資產增值第二部 ：銷售階段，帶租約銷售， 招商在前，銷售在后，出讓除首層外產權，投資者委托經營，享受商業(yè)管理公司固定投資匯報，（一般大于銀行利率即可）強化項目整體品牌；結合產權經營。招商期的成果服務于銷售，讓投資者看到固定的投資回報，增強投資信心。租金定位以秀嶼租賃市場為定價依據，制定符合當地市場的租金價格體系備注：該部分有市場調查后決定租金定位第九部分 招商政策招商對象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經營者招商區(qū)域：本地+

10、福建地區(qū)整體策略1 莆田當地招商占比50%，福州15%，廈門15%，泉州20%2 項目形象：秀嶼第一座媽祖文化商業(yè)城，休閑購物新體驗。 3 媒介策略（附件，媒介計劃）訴求對象： 具有擴張意圖的個體商戶、連鎖品牌經營者及有意識開店的潛在投資者 具有冒險精神，對現有收入不滿意對象特征： 具備一定抗風險能力的經濟基礎 本身有投資經驗或具有這方面的人際關系 具有某行業(yè)的工作經驗或人際關系對象行為分析：開店基礎是對某行業(yè)的了解；開店目的明確，經營場所的選擇和前期投入是考慮的重點，特別是有意識開店的首次投資者，他們對初期投入十分重視；人際關系較廣，對信息收集的渠道和范圍也相對較廣。蓄勢期訴求主題：注意知識

11、性，“秀嶼區(qū)消費市場分析及項目基本屬性介紹”訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時間：待定媒介選擇：海峽都市報（閩南版，福州版）廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1次，題花3次；共計4次導入期訴求主題：樓盤展示，業(yè)態(tài)、管理、交通、地理等優(yōu)勢，傳遞招商信息 訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時間：待定媒介選擇：海峽都市報（閩南版，福州版）廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1次，題花9次；共計10次強銷期：訴求主題：優(yōu)惠，主標 “更多優(yōu)惠方案等您來決策”訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時間：待定媒介選擇：海峽都市報+當地平面媒體+莆田夾報及戶外輔助媒體廣告形式：平面、戶外媒體和廣播訴求頻次：海峽公告2次、題花資訊5次當地平面硬

12、廣4次、海都夾報4次、廣播5秒1個月和戶外媒體；共計平面15次，戶外2個月、廣播1個月持續(xù)期：訴求主題：與訴求對象信息互動招商成果展示、項目能為消費者提供的服務訴求范圍：莆田訴求時間：待定媒介選擇：戶外媒體+當地平面媒體（針對休閑服務的媒體）廣告形式：硬廣和戶外媒體訴求頻次：平面4次，戶外4個月爭取合作： 湄洲灣媽祖旅游區(qū)品牌展示 本地廣告公司與項目資源互換 政府對大型品牌的引入支持其他事項： 節(jié)慶舉辦的活動媒介宣傳 強銷期的招商手冊直郵 重點招商對象直接跟蹤 VI系統務必在推廣啟動前確定 集團網站建成起的站內宣傳，該信息在其他媒介上的信息體現 原則上不做銷售方面的推廣招商手段：現場烘托商業(yè)氣

13、氛1 戶外廣告形式多樣新穎2 提早形成國慶喜慶氣氛，多利用氣球、彩旗等3 氣氛延展，利用步行街的仿古路燈SP活動提升人氣1 項目品牌展示（9.110.1活動方案）待定2 第一屆媽祖文化展示節(jié)（10.1活動方案）待定3 春節(jié)開業(yè)活動優(yōu)惠政策內容項目面積（建筑面積）優(yōu)惠政策（總租金）付款方式優(yōu)惠政策品牌優(yōu)惠政策50以下50-99100-199200-500500以上一次性付清3年一次性付清5年國際國內知名國內普通品牌租金不優(yōu)惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物管費不優(yōu)惠不優(yōu)惠不優(yōu)惠協商協商不優(yōu)惠不優(yōu)惠協商不優(yōu)惠經營管理費不優(yōu)惠協商協商可免可免協商協商可免協商免租期1-3個月1-3個月

14、3-6個月 6-9個月 9-12個月 9-12個月1-3個月 其他1、 商家第一次裝修產生的屬于本項目裝修的垃圾清運費全免（注：業(yè)主自營或自行租賃招商的由業(yè)主承擔）。2、 商家入場裝修的裝修入場證、管理費減半收取。3、 商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（按政府相關文件執(zhí)行）。4、 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復優(yōu)惠。5、 付款方式押一年付一年共同優(yōu)惠政策：在2011年10月1日之前入場的商家給予3個月免租期在2011年10月1日之后入場的商家，面積（建筑面積）在50以內免租期1個月。廣告位優(yōu)惠可根據商家經營規(guī)模及品牌適當為其提供1-2個廣告位（視品牌情況），指定使

15、用位置并免費使用期限為2個月，到期后可對其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對外收費標準上給予優(yōu)惠。在后期的宣傳上，我項目可為商家做出推廣計劃，并結合整個項目一并對外造勢宣傳，為商家進行品牌推廣。第十部分 招商工作時間計劃（待定）第十一部分 配套建設計劃1 中心廣場設置遮陽傘、休閑長椅、保安值班臺；2 休閑廣場建媽祖雕像，噴泉草坪并設祭祀臺 “媽祖文化”主題廣場3 購物中心建筑需有大型中庭建設廣告規(guī)劃，第一步，自主開發(fā)燈桿羅馬旗、標識廣告，招商現場氛圍布置第二步，與廣告公司合作全面開發(fā)第十二部分：招商費用預算招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，總費用預計在350-400萬之間，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根