土地一級開發(fā)及二級開發(fā)的區(qū)別.doc

1、。土地一級開發(fā)及二級開發(fā)的區(qū)別1. 市場研究 - 投資決策 - 土地獲取。從供給的角度考慮， 二級開發(fā)面對的是招拍掛的土地市場， 典型的二級開發(fā)企業(yè)會有自己的投資發(fā)展部， 專門負責(zé)為決策人提供充足的決策依據(jù)。對一級開發(fā)企業(yè)獲取土地的途徑還不是十分的透明， 政府出地的位置、價格、規(guī)模等并不十分明確， 獲取土地需要依靠企業(yè)良好的政府關(guān)系， 這其中對于可行性分析的要求也要低于二級開發(fā)企業(yè)， 一級開發(fā)企業(yè)的所謂投資發(fā)展部實際上所做的工作更加宏觀， 主要為決策人提供大的方向性的指引。 所以通常人員的配備數(shù)量和要求都要低于二級開發(fā)。2. 市場定位 - 產(chǎn)品策劃。二級開發(fā)企業(yè)對于細分市場的定位和產(chǎn)品前期策劃

2、是一項非常重要的能力， 企業(yè)要考慮重要的問題是做住宅還是商業(yè)， 做別墅還是公寓，該項目是否有足夠的市場支撐， 公司是否有能力吸引該細分市場的潛在客戶。一級開發(fā)企業(yè)要考慮的問題可能相對簡單一些，土地?zé)o非由生地轉(zhuǎn)成熟地，不存在很多的定位和策劃問題， 但是對于那些以土地增值為利潤增長點的企業(yè)來說，如何進行策劃來使整個土地升值成為了企業(yè)的一項關(guān)鍵能力， 是不是可以通過引入部分產(chǎn)業(yè)來使地塊增值？一級開發(fā)企業(yè)為了謀取自身利潤的增長， 必須為接受的二級開發(fā)商提供優(yōu)良的環(huán)境， 不光是成熟的土地， 甚至還包括良好的商業(yè)氛圍或良好的配套服務(wù)。 所以，對于這部分一級開發(fā)企業(yè)來講， 關(guān)于引入產(chǎn)業(yè)的分析需要有具體的部門

3、來支撐。 但是隨著市場的理性和成熟， 未來能夠獲得更大的收益就需要企業(yè)發(fā)展這種能力。3. 規(guī)劃設(shè)計。二級開發(fā)的設(shè)計團隊需要大量的專業(yè)人才， 這些專業(yè)人士負責(zé)向設(shè)計院傳遞地產(chǎn)公司的理念和要求，并在規(guī)定的時間內(nèi)獲得所需的設(shè)計材料，需要精深的設(shè)計知識和良好溝通技巧，屬于稀缺的人才， 設(shè)計團隊的工作成果在一定程度上決定了項目成本的多少，因此設(shè)計能力是二級開發(fā)十分核心的能力之一。對比來看，一級開發(fā)的規(guī)劃實際上更多的是政府做好規(guī)劃，一級開發(fā)企業(yè)負責(zé)執(zhí)行，但是為了擴大企業(yè)利潤，企業(yè)需要和政府博弈以取得更優(yōu)的規(guī)劃指標(biāo)，精選資料，歡迎下載。所以在設(shè)計人才上， 一級開發(fā)的要求相對較低， 更多的是需要與政府溝通協(xié)調(diào)

4、的能力。4. 招標(biāo)投標(biāo)。由于一級開發(fā)的主要施工材料為水泥、 鋼材等價格透明的物品，因此在招投標(biāo)部門所需要的人員數(shù)量就要低于二級開發(fā)。5. 施工組織。二級開發(fā)屬于房建的施工范疇， 通常是工程部下面分為不同專業(yè)的工程師來負責(zé)相應(yīng)的部分，如水暖、電器、土建、結(jié)構(gòu)等，人才的專業(yè)化現(xiàn)象比較明顯。一級開發(fā)屬于道橋施工的范疇， 通常工程部負責(zé)的是土地平整和道路建設(shè)和管線鋪設(shè)的工作，工程人員的構(gòu)成比較單一。另外，一級開發(fā)還有一個特點，就是施工的成本風(fēng)險性要高于二級， 因為地下情況只有在勘測和施工過程中才能確定，不同的地質(zhì)條件對于成本的影響是很大的， 所以成本的變動通常有一定的不可預(yù)見性。6. 策劃銷售。二級開發(fā)面對的客戶更多的是零散的個人客戶， 銷售部門需要和眾多的客戶進行接觸，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將這部分業(yè)務(wù)外包給代理公司，當(dāng)然也有一部分公司采用自行銷售的方式。一級開發(fā)面對的客戶是二級開發(fā)企業(yè)， 是大宗客戶，所以對于銷售人員的要求實際上是完全不同的， 銷售人員通常需要有一定的企業(yè)身份才能夠引起對方的談話興趣，同時需要對項目有透徹的了解， 才能完成一次成功的營