深圳福田區(qū)商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查及知本大廈租賃定價(jià)：知本大廈租金建議書(shū)

1、知本大廈租金建議書(shū) 知本大廈位于深圳cbd南片區(qū)金田路與福民路交匯處，其首倡boho（bigofficehomeoffice）家庭大辦公室概念，以全復(fù)式結(jié)構(gòu)的商住兩用單位的大平面、大空間，營(yíng)造功能更先進(jìn)、模式更完善的商住空間，滿(mǎn)足了人們對(duì)居住和辦公的個(gè)性需求，是兼商業(yè)和商服功能的綜合體。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于皇崗片區(qū)，屬高密度高尚住宅小區(qū)，該區(qū)由于毗鄰皇崗口岸，24小時(shí)無(wú)限時(shí)與香港相連通，其消費(fèi)人口主要以本社區(qū)住宅人口和香港過(guò)境來(lái)深消費(fèi)人群為主，因此該區(qū)在商業(yè)業(yè)態(tài)上有其獨(dú)特之處，在本商業(yè)圈所分布的幾條街道中有著大量的餐飲、娛樂(lè)休閑、美容美體、健身會(huì)所等行業(yè)，和以服務(wù)于該商圈內(nèi)社區(qū)居民生活為主

2、的幾家大型零售企業(yè)。周邊商業(yè)租金情況表區(qū)域名稱(chēng)租金水平備注福民路興萬(wàn)家-1/f：200-280元/1/f：200-250元/2/f：100-160元/3/f：60-90元/地鐵口物業(yè)，現(xiàn)正招商中。福民路福民文具禮品批發(fā)市場(chǎng)1/f：110元/2/f：80元/3/f：60元/現(xiàn)正招商中，二樓及以上可以做餐飲。金田路人人樂(lè)1/f：臨街250-300元/ 內(nèi)鋪200-250元/2/f：100-150元/3/f：60-80元/其主要以中低檔百貨和生鮮超市為主，經(jīng)營(yíng)狀況并不是十分理想，尤其是百貨部分。福強(qiáng)路百佳超市1/f：臨街300-350元/ 內(nèi)鋪 250-300元/2/f：100-150元/3/f：6

3、0-80元/4/f：40-50元/益田路萬(wàn)佳超市1/f： 臨街250-300元/ 內(nèi)鋪200-250元/2/f：100-150元/3/f：60-80元/4/f：40-60元/福民路天虹商場(chǎng)1/f：200-250元/2/f：100-150元/3/f：60-80元/4/f：40-60元/金田路時(shí)代廣場(chǎng)1/f：150-200元/2/f：100-150元/3/f：60-80元/餐飲、美容美體、休閑娛樂(lè)為主，人氣相對(duì)較旺根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)片區(qū)主要大型超市1樓的街鋪價(jià)格大致在150-350元/；2樓大致在100-150元/；處于地鐵口的人人樂(lè)和興萬(wàn)家租金水平與同區(qū)域其他類(lèi)似商業(yè)相差不大；總體來(lái)

4、看，受市場(chǎng)總體供需和皇崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的影響，決定了商鋪的租金定位。隨著深圳地鐵四號(hào)線(xiàn)皇崗站即將通車(chē)，并于2008年與香港地鐵接駁（建議中），使深港兩地的交通更為便捷。同時(shí)也會(huì)給區(qū)域帶來(lái)更多的港人消費(fèi)，使區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高，所以我們也對(duì)本案的地鐵商業(yè)效益做了調(diào)研。地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)商業(yè)物業(yè)租售情況站點(diǎn)名稱(chēng)基本情況租金水平備注華強(qiáng)路流行18.28地下兩層。招商暫未開(kāi)始。按照年回報(bào)率6%計(jì)算，平均租金為：330元/月1、銷(xiāo)售均價(jià)55000元/，現(xiàn)已售罊。2、不能做餐飲。華強(qiáng)地鐵電子中心地下兩層柜臺(tái)：（2左右） 2000-5000元/月，管理費(fèi)：100元/月；門(mén)面：700040000元/月，管理費(fèi)40元/

5、月1、地下二層為電子元器件，目前1期招商已近尾聲，2期招商暫未開(kāi)始；地下一層餐飲招商咨詢(xún)中。2、地下二層的實(shí)用率為100%。3、送一年管理費(fèi)；合同簽1年送兩個(gè)月租金（從第三個(gè)月開(kāi)始算）?？茖W(xué)館華聯(lián)地下商城地下一層平均租金200元/月，管理費(fèi)45元/月（包水電費(fèi)）2005年4月開(kāi)張，目前租金享受3折優(yōu)惠。中信地鐵商城之前主要是售為主，由于銷(xiāo)售狀況不是很好，暫時(shí)封盤(pán)。老街中威精品地下一層，地上兩層1樓：主通道8001000元/月，兩側(cè)100-400元/月，均價(jià)為：500元/月1樓：街鋪 700元/月，內(nèi)鋪300-400元/月管理費(fèi)38元/月（不分樓層）1、二樓鋪位基本空置。2、對(duì)面的金世界百貨除少

6、量門(mén)面營(yíng)業(yè)外，一樓內(nèi)鋪和二樓大多空置。從地鐵一號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)商業(yè)物業(yè)租售情況來(lái)看，沿線(xiàn)的地鐵商業(yè)物業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)狀況都不是很理想，如中信地鐵商城前期銷(xiāo)售不佳而暫時(shí)封盤(pán)、華聯(lián)地下商城開(kāi)業(yè)已經(jīng)一年多，租金一直還是3折優(yōu)惠；而有依賴(lài)強(qiáng)大的商圈聚集人氣支撐的華強(qiáng)地鐵電子中心、中威精品城也存在著大量空置。由此可見(jiàn)地鐵帶來(lái)的人氣對(duì)各個(gè)片區(qū)商業(yè)影響不大，原本被炒得火熱的地鐵高商業(yè)價(jià)值，并未成為現(xiàn)實(shí)，反而愈顯窘境。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議針對(duì)項(xiàng)目的基本情況，在進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，我們將項(xiàng)目與周邊商業(yè)物業(yè)進(jìn)行價(jià)值對(duì)比，幫助我們探尋項(xiàng)目的租金價(jià)格。評(píng)分的價(jià)值模型共分為三個(gè)因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。商圈因子：1 企業(yè)品牌

7、：指所在物業(yè)周邊是否存在強(qiáng)勢(shì)品牌店，通過(guò)品牌店可拉動(dòng)客流量，提升物業(yè)的形象力。2 核心商圈：距離核心商圈的距離，距離遠(yuǎn)近直接關(guān)系到商鋪價(jià)值。3 商業(yè)氣氛：從綜合環(huán)境考慮，區(qū)域環(huán)境內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度。4 自身規(guī)模：與未來(lái)商業(yè)發(fā)展的潛力息息相關(guān)，規(guī)模大的商鋪投資潛力大。5 商服配套：影響了顧客在消費(fèi)時(shí)的便利程度，與顧客心理對(duì)商業(yè)價(jià)值的認(rèn)可度有相當(dāng)大的關(guān)系。客流因子1 通達(dá)程度：是指顧客進(jìn)入店鋪時(shí)的便利性，對(duì)消費(fèi)行為產(chǎn)生決定性的影響。2 道路狀況：主要指干道與輔道的連接情況，同時(shí)也包括反向車(chē)道調(diào)頭的方便性，對(duì)高端顧客產(chǎn)生影響。3 停車(chē)場(chǎng)：車(chē)位數(shù)量的多少會(huì)影響高端顧客消費(fèi)時(shí)的便利性，對(duì)餐飲、娛

8、樂(lè)等項(xiàng)目尤為關(guān)鍵。4 途經(jīng)目的性：指主要行人、車(chē)輛受項(xiàng)目周邊設(shè)施的影響，而與項(xiàng)目相遇的可能性，此項(xiàng)數(shù)值越大則同類(lèi)型的顧客層就越多，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感就越大。5 人流量：人流進(jìn)出項(xiàng)目的數(shù)量，與物業(yè)人流、周邊住宅人流和隨機(jī)性人流有關(guān)。6 公交車(chē)站：車(chē)站的遠(yuǎn)近決定的公交攜帶顧客的機(jī)會(huì)。建筑因子1 實(shí)用率：實(shí)用率高的物業(yè)對(duì)于商家來(lái)說(shuō)單位面積付出的成本就少。2 展示空間：展示品牌的能力，對(duì)于以單個(gè)顧客消費(fèi)為主的零售性的商業(yè)業(yè)態(tài)展示空間尤為重要。3 外觀設(shè)計(jì)：建筑外觀對(duì)于商鋪的保值性有一定的影響。4 商鋪的通用性：商鋪可從事業(yè)態(tài)業(yè)種的多樣性，通用程度越大的商鋪投資價(jià)值高。5 內(nèi)部交通：顧客在消費(fèi)的過(guò)程中，在商

9、鋪樓層與樓層之間、區(qū)域與區(qū)域之間活動(dòng)的能力。負(fù)一樓租金測(cè)算結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)本項(xiàng)目負(fù)一樓地鐵口商業(yè)，參考樣本選取同類(lèi)物業(yè)：興萬(wàn)家、華聯(lián)地下商城、中威精品、流行18.28。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特質(zhì)，進(jìn)行市場(chǎng)比較法定價(jià)計(jì)算：由以上列表計(jì)算如下關(guān)系：名稱(chēng)權(quán)重租金均價(jià)加權(quán)價(jià)評(píng)分加權(quán)分興萬(wàn)家0.52401207.613.805華聯(lián)地下商城0.2200407.441.488中威精品0.15500758.211.2315流行18.280.1533049.58.261.239合計(jì)284.57.7635通過(guò)計(jì)算，可得到知本大廈租金值：參評(píng)樓盤(pán)平均價(jià) 284.5元/參評(píng)樓盤(pán)平均分 7.7635知本大廈負(fù)一樓租金均價(jià)

10、 (知本大廈評(píng)分參評(píng)樓盤(pán)平均價(jià))/參評(píng)樓盤(pán)平均分 7.03*284.5/7.7635=258元/一樓租金測(cè)算通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)與項(xiàng)目基本情況相類(lèi)似的三個(gè)不同的物業(yè)的一層街鋪價(jià)格進(jìn)行取值，作為參考樣本，分別是：人人樂(lè)、興萬(wàn)家、時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特質(zhì)，進(jìn)行市場(chǎng)比較法定價(jià)計(jì)算：由以上列表計(jì)算如下關(guān)系：名稱(chēng)權(quán)重租金均價(jià)加權(quán)價(jià)評(píng)分加權(quán)分人人樂(lè)0.327582.58.582.574興萬(wàn)家0.45225101.258.113.65時(shí)代廣場(chǎng)0.2517543.758.082.02合計(jì)227.58.244通過(guò)計(jì)算，可得到知本大廈租金值：參評(píng)樓盤(pán)平均價(jià) 227.5元/參評(píng)樓盤(pán)平均分 8.244知本大廈一樓租金均價(jià) (知本大廈評(píng)分參評(píng)樓盤(pán)平均價(jià))/參評(píng)樓盤(pán)平均分 7.51*227.5/8.244=207元/二樓租金測(cè)算根據(jù)多年的商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合商業(yè)市場(chǎng)普遍定價(jià)原則，一樓和二樓的租金比值差的范圍一般在2：13：1，測(cè)算出二樓租金價(jià)格69-104元/租金建議鑒于該項(xiàng)目已經(jīng)空置了幾年，同時(shí)項(xiàng)目對(duì)面的興萬(wàn)家和福民文具禮品批發(fā)市場(chǎng)都在招商中，中原建議先以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格租出去，建議租金為：負(fù)一樓平均價(jià)格為：280元/一樓