金地常州新北區(qū)項(xiàng)目可研報告

1、金地常州新北區(qū)項(xiàng)目金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案商業(yè)定位可研方案版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海一聯(lián)投資有限公司所有，未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海一聯(lián)投資有限公司所有，未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。一聯(lián)機(jī)構(gòu)2010/9金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 1 頁報告指導(dǎo)原則報告指導(dǎo)原則項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：本項(xiàng)目的目標(biāo)是通過對外部市場分析找到有價值的核心發(fā)現(xiàn)，并得出關(guān)鍵性的結(jié)論。 交付品：交付品： 市場定位：差異化方

2、向、目標(biāo)消費(fèi)群、定位選擇、價格推導(dǎo) 常州商業(yè)格局研究 區(qū)域商圈及業(yè)態(tài)研究 主要工作方法：主要工作方法： 商圈及業(yè)態(tài)調(diào)研分析 消費(fèi)者屬性研究 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 2 頁目目 錄錄1、常州商業(yè)格局.41.1 常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 .41.1.1 市場綜述.41.1.2 商業(yè)格局.51.1.3 分業(yè)態(tài)研究.81.1.4 常州商業(yè)格局變化因素分析.111.1.5 總結(jié).152、消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析.162.1 消費(fèi)人群構(gòu)成.162.2 消費(fèi)行為分析.172.3 消費(fèi)傾向分析.192.4 總結(jié).203、競爭環(huán)境分析.213.1 新北區(qū)商業(yè)研究.213.2 五星級酒店市場研究.2

3、7金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 3 頁3.3 總結(jié).314、商業(yè)定位及價格推導(dǎo).324.1 商業(yè)市場定位及核心價值.324.1.1 項(xiàng)目立地條件 .324.1.2 項(xiàng)目定位.354.1.3 價格推導(dǎo).41金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 4 頁1、常州商業(yè)格局、常州商業(yè)格局1.1 常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢1.1.1 市場綜述常州目前為單一中心的商業(yè)格局，而且市中心商圈的地位在進(jìn)一步加強(qiáng)，多中心的商業(yè)格局將出現(xiàn)，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長的時間，市常州目前為單一中心的商業(yè)格局，而且市中心商圈的地位在進(jìn)一步加強(qiáng)，多中心的商業(yè)格局將出現(xiàn)，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來

4、看還需要較長的時間，市中心商圈仍是常州居民的目的性消費(fèi)場所。中心商圈仍是常州居民的目的性消費(fèi)場所。常州市目前呈現(xiàn)出單核商業(yè)中心獨(dú)霸的商業(yè)格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，已經(jīng)形成了由南北大街和文化宮兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心，隨著萊蒙都會的開業(yè)，更加強(qiáng)了市級核心商圈的地位，仍將是常州居民的目的性購物地，未來將很難實(shí)現(xiàn)市區(qū)的居民到區(qū)級商業(yè)中心的購物。常州目前商業(yè)格局仍以百貨業(yè)態(tài)為主導(dǎo)；但萊蒙都會的開業(yè)及財(cái)富廣場、世貿(mào)城、泰富城等幾大購物中心的開發(fā)將會對常州市未來商業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。市中心兩大商圈在新建商業(yè)項(xiàng)目的推動下，有進(jìn)一步擴(kuò)容之勢，并以延陵西路為紐帶向一體化方向發(fā)展，未來將形成“一個中心，南北兩

5、翼”的商業(yè)格局。同時，新北和武進(jìn)兩區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展，常州市從單一商業(yè)中心向多中心商業(yè)格局發(fā)展的趨勢漸趨明顯，未來將會出現(xiàn)新的區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長時間。未來武進(jìn)區(qū)的的商業(yè)中心將沿花園街分布，規(guī)劃未來的商業(yè)面積將達(dá)到 120 萬平米，商業(yè)競爭將非常激烈。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 5 頁雖然本項(xiàng)目將來將融入常州市新北區(qū)商業(yè)副中心，但目前所在區(qū)域人口較少，商業(yè)氛圍的形成需要一定的時間和過程。1.1.2 商業(yè)格局市區(qū)商業(yè)中心格局常州市商業(yè)格局呈現(xiàn)單核商業(yè)中心獨(dú)霸的格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，目前已形成由南北大街和文化宮常州市商業(yè)格局呈現(xiàn)單核商業(yè)中心獨(dú)霸的格局，

6、市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，目前已形成由南北大街和文化宮兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心。兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心。目前商業(yè)集中在朝陽橋、懷德路、勞動路、關(guān)河路圍合及其外圍擴(kuò)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，聚集常州主要娛樂、休閑、購物消費(fèi)場所，如：泰富百貨、泰富廣場、購物中心、新世紀(jì)商城、南大街步行街、迎春路商業(yè)街、亞細(xì)亞影視城都在此區(qū)域南北大街商圈和文化廣場商圈目前已成兩強(qiáng)并立之勢，既相互競爭又互為補(bǔ)充，由延陵西路連接，呈現(xiàn)啞鈴狀商業(yè)中心模式，隨著萊蒙都會的開業(yè)，市級商圈的地位進(jìn)一步加強(qiáng)南北大街商圈，由南北大街、延陵西路交叉口兩大百貨店和南大街步行街是目前市區(qū)商業(yè)最繁華地區(qū)。預(yù)計(jì) 2011 年商圈范圍內(nèi)商業(yè)營

7、業(yè)面積達(dá) 80 萬平方米文化宮商圈為和平路、西至?xí)x陵中路的延陵西路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)。2011 年預(yù)計(jì)商業(yè)營業(yè)面積約 14 萬平方米未來商業(yè)中心形成隨著商圈的一體化，商圈邊緣新建項(xiàng)目興起，商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，形成更大的中心商業(yè)格局的隨著商圈的一體化，商圈邊緣新建項(xiàng)目興起，商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，形成更大的中心商業(yè)格局的趨勢。趨勢。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 6 頁兩大商圈的不斷擴(kuò)容，呈現(xiàn)出一體化發(fā)展的態(tài)勢。隨著道路交通的改造，極大地提高了市區(qū)商業(yè)中心的交通便利性，同時向南提高了武進(jìn)區(qū)居民到達(dá)市區(qū)商業(yè)中心的交通可達(dá)性，未來市級商業(yè)中心的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著核心商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大催生未來

8、常州的大城市商業(yè)中心。區(qū)域商圈的形成 在新北和武進(jìn)新建的購物中心將有望發(fā)展成滿足地區(qū)居民購物、休閑、餐飲、娛樂的地區(qū)商業(yè)核心，與原有地區(qū)商在新北和武進(jìn)新建的購物中心將有望發(fā)展成滿足地區(qū)居民購物、休閑、餐飲、娛樂的地區(qū)商業(yè)核心，與原有地區(qū)商業(yè)組成區(qū)域商圈。業(yè)組成區(qū)域商圈。新北世茂城新北世茂城項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)太湖東路黃金地塊，規(guī)劃總建筑面積約 150 萬平方米，擬開發(fā)建設(shè)成為集辦公樓、大型現(xiàn)代購物中心、商業(yè)街及住宅于一體的綜合現(xiàn)代社區(qū)武進(jìn)花園上街、又一城、泰富茂業(yè)城武進(jìn)花園上街、又一城、泰富茂業(yè)城位于武進(jìn)花園街和廣電路交匯處，商業(yè)經(jīng)營和配套的建筑近萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的

9、大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，總體商業(yè)格局表現(xiàn)為個結(jié)合，即hoppingall 與步行街的結(jié)合、主力店與主題店的結(jié)合、品牌專賣店和特色風(fēng)情街的結(jié)合。 未來發(fā)展趨勢常州已呈現(xiàn)出從單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心的發(fā)展趨勢，未來常州商業(yè)格局將會呈現(xiàn)多商業(yè)副中心的全新格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長常州已呈現(xiàn)出從單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心的發(fā)展趨勢，未來常州商業(yè)格局將會呈現(xiàn)多商業(yè)副中心的全新格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長的時間。的時間。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 7 頁金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 8 頁1.1.3 分業(yè)態(tài)研究零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為 1717 大類，常州目前以百

10、貨店、大型超市為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心區(qū)域。大類，常州目前以百貨店、大型超市為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心區(qū)域。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 9 頁餐飲業(yè)態(tài)目前常州餐飲行業(yè)較為發(fā)達(dá)，呈點(diǎn)狀分布，局部區(qū)域已形成相對集中的區(qū)域，同時已覆蓋餐飲子行業(yè)，品類與檔次齊全，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。目前常州餐飲行業(yè)較為發(fā)達(dá)，呈點(diǎn)狀分布，局部區(qū)域已形成相對集中的區(qū)域，同時已覆蓋餐飲子行業(yè)，品類與檔次齊全，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。子行業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)大型中餐大型中餐在常州發(fā)展迅速，已形成多個本地知名品牌，例如長興園、 恒記等，主要以公務(wù)、商務(wù)人群消費(fèi)為主，目前分布在城市各區(qū)域內(nèi)，并形成了區(qū)域內(nèi)餐飲消費(fèi)的

11、中心大型中餐與本項(xiàng)目匹配性不高，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性休閑餐飲在常州已經(jīng)出現(xiàn)，但現(xiàn)有休閑餐飲經(jīng)營者對休閑餐飲的理解僅限于概念，并未完全體現(xiàn)休閑體驗(yàn)概念，如高朋滿座、星期六茶餐廳等，無論從規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、菜系、口味都未體現(xiàn)休閑的概念，類似一茶一座、鹿港小鎮(zhèn)、仙蹤林等休閑類餐飲商業(yè)機(jī)會較大，將會引領(lǐng)休閑餐飲消費(fèi)的時尚休閑餐飲市場空間巨大休閑餐飲，較為時尚，講究情調(diào)與品位，特別符合年輕家庭與商務(wù)洽談消費(fèi)的要求連鎖快餐目前快餐行業(yè)發(fā)展迅速，主要品牌有，國際品牌如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等西式快餐，國內(nèi)連鎖品牌如永和豆?jié){、大娘水餃，本地品牌等，目前經(jīng)營模式還是店銷模式，外賣較少，國際品牌經(jīng)營狀況良好，如肯得基

12、，中式快餐經(jīng)營情況一般，門店較少快餐有較強(qiáng)的聚客能力，且項(xiàng)目周邊年輕人口較多快餐品牌能承受較高的租金，經(jīng)營方式靈活對商業(yè)體建筑結(jié)構(gòu)要求簡單咖啡屋咖啡屋目前在常州多與餐飲結(jié)合一起，純經(jīng)營咖啡為主的只有名典、迪歐、兩岸都是兼營餐飲咖啡屋注重商務(wù)與休閑，對提升項(xiàng)目的檔次有較強(qiáng)作用本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃與區(qū)位特色恰符合咖啡屋選址的需求西餐目前在常州出現(xiàn)的西餐有日式料理、韓國烤肉、巴西烤肉等，正宗的西餐館主要是愛丁堡，相對較為缺少，未來將會有很大的商業(yè)發(fā)展空間西餐品類發(fā)展較慢，市場存有空白點(diǎn)西餐講究品位和環(huán)境，對提升商業(yè)整體檔次有較大作用項(xiàng)目擁有素質(zhì)較高住宅居民，有市場需求火鍋餐廳火鍋餐廳經(jīng)營火爆，以大眾消費(fèi)

13、為主，目前已出現(xiàn)全國知名連鎖品牌如小肥羊、草原興發(fā)，其他以四川和重慶的為主火鍋餐廳消費(fèi)相對較低，深受大眾消費(fèi)者喜歡全國連鎖品牌較少，市場空間巨大美食廣場美食廣場以多種特色小吃賣場為主，匯聚各地風(fēng)味的特點(diǎn)，大眾較為喜歡，但目前在常州較少，代表為大食代 市場上占有量少，競爭壓力小強(qiáng)大的人流驅(qū)動力引進(jìn)類似大食代、美樂匯等品牌能有效提高項(xiàng)目競爭力金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 10 頁休閑娛樂業(yè)態(tài)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，主要以夜總會、酒吧、休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，主要以夜總會、酒吧、ktvktv 和洗浴為主，行業(yè)分布較廣，但尚未形成集中區(qū)域。和洗浴為主，行業(yè)分布較廣，但尚未形成集中區(qū)域。 金地常州新北區(qū)

14、項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 11 頁1.1.4 常州商業(yè)格局變化 因素分析 任何城市商業(yè)格局變化的驅(qū)動因素主要有四個方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)、政策規(guī)劃導(dǎo)向。任何城市商業(yè)格局變化的驅(qū)動因素主要有四個方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)、政策規(guī)劃導(dǎo)向。1、人口規(guī)模增長、居民購買力的提高以及消費(fèi)需求的變化是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素。2、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的重要因素。3、交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀態(tài)，對商業(yè)發(fā)展具有重大影響。4、政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向?qū)?，同時對城市商業(yè)格局也會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。人口因素人口規(guī)模增長人口規(guī)模增長2009

15、 年常州戶籍人口 359.8 萬，僅有 85.4 萬外來人口，人口增長率僅為 0.3%，增長緩慢。人口規(guī)模的增長對常州商業(yè)格局的變遷影響不大。人口遷移人口遷移從 2009 年常州各區(qū)人口遷入、遷出的情況分析，常州市人口向新北和武進(jìn)兩區(qū)遷移的趨勢明顯。新北、武進(jìn)兩區(qū)眾多樓盤的開發(fā)，將在兩區(qū)形成新的居民聚居區(qū)。人口的遷入和新聚居區(qū)域的形成，客觀上促進(jìn)了常州多中心商業(yè)格局的形成。消費(fèi)需求變化消費(fèi)需求變化金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 12 頁隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對消費(fèi)場所的環(huán)境、服務(wù)及舒適性提出了更高的要求，客觀上催生了大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)。大型綜合商業(yè)

16、項(xiàng)目的發(fā)展對整個城市商業(yè)格局的演變正產(chǎn)生越來越深刻的影響。居民購買力不斷提高居民購買力不斷提高到 2005 年，常州市人均可支配收入達(dá)到 14589 元，位居全國第 25 位，每百戶家庭汽車擁有量已經(jīng)達(dá)到 5.3 輛，手機(jī) 133 部。2009 年，人均可支配收入達(dá) 23751 元，達(dá)到全國先進(jìn)水平。居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)因素 新北商品房價格呈現(xiàn)大幅增長，未來人口會大量遷入。新北商品房價格呈現(xiàn)大幅增長，未來人口會大量遷入。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 13 頁交通因素常州未來道路網(wǎng)絡(luò)和南北大通道建設(shè)及未來輕軌的開通客觀上將促成未來多中心常州未

17、來道路網(wǎng)絡(luò)和南北大通道建設(shè)及未來輕軌的開通客觀上將促成未來多中心商業(yè)格局的形成，但短期內(nèi)影響不大。商業(yè)格局的形成，但短期內(nèi)影響不大。城市道路城市道路：新建龍江路延伸段長江路（懷德路外環(huán)路）青洋路延伸段拓寬改造晉陵南路“一縱兩橫”的高架道路系統(tǒng)建設(shè) “一縱”：龍江路，由滬寧高速長虹路，長度約 15 公里“兩橫” ，一是城北干道，由龍江路通江路，長度約 3 公里； 二是長虹路，由龍江路常武路，長度約 8 公里 交通設(shè)施交通設(shè)施： 全市公交營運(yùn)線路達(dá)到 102 條，公交運(yùn)營車輛 2125 輛 中心城區(qū)居民平均候車時間小于 5 分鐘，公交換乘次數(shù)小于 1.4 次 運(yùn)營出租車 2042 輛 城市軌道交通

18、城市軌道交通：建設(shè)輕軌 1 號線（縱貫新北、市中心和武進(jìn)）建設(shè)輕軌 2 號線（橫貫城西、市中心和城東）建設(shè)輕軌 3 號線（滬寧高鐵常州站至青洋路西）建設(shè)輕軌 4 號線（新港至洛陽片區(qū)）金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 14 頁政府規(guī)劃因素常州市政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及十一五規(guī)劃等相關(guān)政策為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)?。常州市政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及十一五規(guī)劃等相關(guān)政策為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)А３Ｖ菔猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)十一五規(guī)劃常州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十一五規(guī)劃“一主、兩副、七次、七點(diǎn)一主、兩副、七次、七點(diǎn)”：一主：市級商業(yè)中心，包括延陵路、南北大街、和平路和晉陵路 兩副：新北區(qū)行政中心周邊和武進(jìn)湖塘組團(tuán)兩個城市

19、商業(yè)副中心七次：城西、城東、新龍、武南、新港等五大組團(tuán)，以及新運(yùn)河區(qū)和青龍居住區(qū)七點(diǎn)：外圍以專業(yè)市場為主的七個片區(qū)商業(yè)中心，包括：孟河、奔牛、鄒區(qū)、湟禮、環(huán)太湖、洛陽和橫山橋片區(qū)商業(yè)中心金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 15 頁1.1.5 總結(jié)常州市中心商業(yè)地位不可動搖，今后在很長一段時間內(nèi)將仍是常州最為集中的消費(fèi)區(qū)域。常州市中心商業(yè)地位不可動搖，今后在很長一段時間內(nèi)將仍是常州最為集中的消費(fèi)區(qū)域。隨著武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的大量住宅興起，人口不斷導(dǎo)入，商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機(jī)遇，但還需要一段成長的時間。隨著武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的大量住宅興起，人口不斷導(dǎo)入，商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機(jī)遇，但還需要一段成長的時間。

20、交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢條件。交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢條件。政府對武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向。政府對武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向。常州商業(yè)的零售業(yè)態(tài)已由市中心商圈確立了核心地位，在新北區(qū)域發(fā)展最為理想的為餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)。常州商業(yè)的零售業(yè)態(tài)已由市中心商圈確立了核心地位，在新北區(qū)域發(fā)展最為理想的為餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 16 頁2、消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析2.1 消費(fèi)人群構(gòu)成消費(fèi)人群構(gòu)成 通過對項(xiàng)目

21、所在區(qū)域消費(fèi)者人口和生活形態(tài)的不同特征分析，確定周邊居民、青年及年輕家庭、政府公務(wù)員及商務(wù)人員組成本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。通過對項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者人口和生活形態(tài)的不同特征分析，確定周邊居民、青年及年輕家庭、政府公務(wù)員及商務(wù)人員組成本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 17 頁2.2 消費(fèi)行為分析消費(fèi)行為分析購物 目前常州消費(fèi)者消費(fèi)意識較為傳統(tǒng)，品牌認(rèn)知度不高，家庭購物行為明顯，但有追求時尚、流行的訴求，相當(dāng)比例的居民會到常州以外的地區(qū)購物。目前常州消費(fèi)者消費(fèi)意識較為傳統(tǒng)，品牌認(rèn)知度不高，家庭購物行為明顯，但有追求時尚、流行的訴求，相當(dāng)比例的居民會到常州以外的地區(qū)購物。金地常州新

22、北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 18 頁總體上，常州居民的消費(fèi)意識較為傳統(tǒng)，價格合理、品類齊全、商品時尚新穎、商場購物環(huán)境好依次是其選擇購物場所關(guān)注的因素。常州消費(fèi)者與家人外出購物頻次較高，以家庭為單位的購物行為較為明顯。目前常州消費(fèi)者前往購物使用的主要交通方式為公共汽車，其次是步行、私家車。常州消費(fèi)者對于品牌的認(rèn)知相對較低，但有追求時尚、流行的訴求，例如女性消費(fèi)者傾向于購買流行時尚品牌 only、esprit，男性消費(fèi)者更愿意購買大眾所熟悉的品牌。部分常州居民不滿足常州的購物場所，相當(dāng)比例的消費(fèi)者會選擇到常州以外的地區(qū)購物，主要是上海和南京。另外，常州消費(fèi)者在逛街購物更傾向于發(fā)生其他消費(fèi)行為，其

23、中餐飲消費(fèi)所占比例明顯高于其他消費(fèi)。餐飲常州消費(fèi)者較為喜歡外出就餐，消費(fèi)傾向性高，但整個餐飲行業(yè)相對較為封閉，餐飲本地化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。常州消費(fèi)者較為喜歡外出就餐，消費(fèi)傾向性高，但整個餐飲行業(yè)相對較為封閉，餐飲本地化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。總體上，常州居民較為喜歡外出就餐。西式快餐廳是常州居民最經(jīng)常去的餐廳，并認(rèn)為西式快餐廳較為時尚，其次是中式點(diǎn)餐餐廳，比如常州飯店和小肥羊火鍋店等。食物味道好、餐廳環(huán)境好、價格合理依次是常州居民選擇就餐場所的主要原因。此外常州餐飲的本地化較為嚴(yán)重，口味同質(zhì)化，外來特色餐飲較難在市場上立足。常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚(yáng)菜，而對其他菜系的喜好程度并不高。新北區(qū)域的商務(wù)消

24、費(fèi)，一般選擇在香格里拉、恒記餐飲等。常州新北區(qū)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，其中洗浴、ktv 是支撐新北商業(yè)的重要力量。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 19 頁休閑娛樂常州消費(fèi)者對于運(yùn)動、休閑娛樂、教育有較高的消費(fèi)傾向。常州消費(fèi)者對于運(yùn)動、休閑娛樂、教育有較高的消費(fèi)傾向。器械健身、羽毛球、乒乓球依次是常州居民喜歡參加的體育活動。消費(fèi)者對體育活動的消費(fèi)傾向性較高。目標(biāo)人群經(jīng)常參加的休閑娛樂消費(fèi)依次為卡拉 ok、咖啡廳、美容美發(fā)和電影院。此外，常州居民非常重視教育，愿意在教育方面有較高支出。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 20 頁2.3 消費(fèi)傾向分析消費(fèi)傾向分析消費(fèi)業(yè)態(tài)傾向常州消費(fèi)者人均收入相比

25、長三角一線城市并不算高，但消費(fèi)意識較強(qiáng)，尤其在餐飲方面的消費(fèi)需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐常州消費(fèi)者人均收入相比長三角一線城市并不算高，但消費(fèi)意識較強(qiáng)，尤其在餐飲方面的消費(fèi)需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。等方面。消費(fèi)地點(diǎn)傾向百貨購物：百貨購物：市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈：南大街、購物中心、泰富廣場 餐飲美食：餐飲美食：美食街或社區(qū)周邊美食街或社區(qū)周邊：南大街、雙桂坊、星湖路 休閑娛樂：休閑娛樂：市內(nèi)知名場所市內(nèi)知名場所：阿波羅飚歌城、英派斯健身中心、海闊天空浴場 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 21 頁2.4 總結(jié)總結(jié)常

26、州消費(fèi)者的消費(fèi)特征具有一定的特殊性，在其購買力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消費(fèi)，家庭儲蓄存款較少。常州消費(fèi)者對于餐飲的熱衷程度最高，在餐飲方面的消費(fèi)投入也是最高的。購物行為具有指向性，以中心商圈為主要目的地，因此，在新北區(qū)發(fā)展商業(yè)應(yīng)避重就輕，選擇消費(fèi)者普遍喜好且對區(qū)域性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑、娛樂。在新北人口導(dǎo)入尚未完成，商業(yè)發(fā)展起步階段，仍應(yīng)以滿足周邊社區(qū)居民消費(fèi)需求為最終目的。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 22 頁3、競爭環(huán)境分析、競爭環(huán)境分析3.1 新北區(qū)商業(yè)研究新北區(qū)商業(yè)研究商業(yè)概況新北區(qū)商圈主要集中在通江大道兩側(cè)，飛龍路與龍城大道之間、太湖路與河海路之

27、間，其他新北區(qū)商圈主要集中在通江大道兩側(cè)，飛龍路與龍城大道之間、太湖路與河海路之間，其他區(qū)域多為街鋪。區(qū)域多為街鋪。商圈尚不成熟，人口在逐步導(dǎo)入中，消費(fèi)力不足，還需要較長時間的培育等待。已進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)： 大賣場、專業(yè)市場、餐飲、休閑等。附近已有商業(yè)項(xiàng)目：家樂福超市、金百國際、愛特百貨、新城藍(lán)鉆、麥德龍超市、府琛廣場、太陽城、每家瑪超市。租金收益普遍不高：1-2 元左右。未來商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)分布龍城大道/通江大道/飛龍路/太湖中路。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 23 頁業(yè)態(tài)對比區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨為主，其次為配套商業(yè)，餐飲只占有相對較少部分，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺失。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨為主

28、，其次為配套商業(yè)，餐飲只占有相對較少部分，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺失。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 24 頁檔次對比區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌。區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 25 頁租金對比區(qū)域內(nèi)租金最高為家樂福商鋪，可達(dá)其他商鋪?zhàn)饨鸬膮^(qū)域內(nèi)租金最高為家樂福商鋪，可達(dá)其他商鋪?zhàn)饨鸬?3-43-4 倍，其次為每家瑪，金百國際的商鋪?zhàn)饨鹗亲畹偷?，均低于倍，其次為每家瑪，金百國際的商鋪?zhàn)饨鹗亲畹偷?，均低?1 1 元。元。市

29、場類商鋪 面積（）樓層年租金(元/)日租金(元/)1801f400000.611001f250000.68金百國際1001f+2f300000.82101f109503202f182502.5愛特百貨103f73002501f1550008.49451f1200007.3161f2400010.96302f12000010.96152f7000012.79家樂福302f550005.02601f800003.65601f400001.83331f50000.42602f500002.28502f400002.19302f200001.83太陽城503f400002.19金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定

30、位可研方案第 26 頁603f300001.37403f120000.82501f720003.95301f480004.38每家瑪151f240004.381701f500000.811201f350000.80新城藍(lán)鉆1301+2f300000.632501+2f700000.771501+2f500000.91府琛廣場701+2f300001.172801f1800001.761201f700001.60健身路301f250002.28家樂福由于地段位置較好，且超市吸引人流較為成功，品牌度較高，因此，租金最高。每家瑪利用的也是超市的聚客能力，但位置相比家樂福偏差，因此租金水平稍低。太陽城

31、與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項(xiàng)目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn)。新城藍(lán)鉆、府琛廣場與健身路為街鋪型商業(yè)，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，租金水平一般，相對而言，健身路的商業(yè)氛圍較為成熟，租金相比其他兩者要高。金百國際尚處于前期招商階段，租金拉低便于吸引商家入駐。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 27 頁綜合對比檔次與租金成正比，檔次越高，租金水平越高；百貨業(yè)態(tài)可承受高租金能力較強(qiáng)，因此，項(xiàng)目百貨比例越高租金越高。檔次與租金成正比，檔次越高，租金水平越高；百貨業(yè)態(tài)可承受高租金能力較強(qiáng)，因此，項(xiàng)目百貨比例越高租金越高。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 28 頁3.2 五星級酒

32、店市場研究五星級酒店市場研究常州五星級酒店有兩家，分別為位于天寧區(qū)市中心的常州大酒店、新北區(qū)的香格里拉大酒店，常州五星級酒店有兩家，分別為位于天寧區(qū)市中心的常州大酒店、新北區(qū)的香格里拉大酒店，以及一家準(zhǔn)五星的武進(jìn)長興華美達(dá)淹城公園酒店。以及一家準(zhǔn)五星的武進(jìn)長興華美達(dá)淹城公園酒店。酒店名稱酒店名稱酒店星級酒店星級客房數(shù)客房數(shù)（間）（間）標(biāo)間面積標(biāo)間面積（平方米）（平方米）標(biāo)間價格標(biāo)間價格（元）（元）入住率入住率常州大酒店常州大酒店五星53018-21730+15%（服務(wù)費(fèi)）80%香格里拉大酒店香格里拉大酒店五星37831-40周末：808+15%（服務(wù)費(fèi)）平時：938+15%（服務(wù)費(fèi)）70%長興

33、華美達(dá)淹城長興華美達(dá)淹城公園酒店公園酒店準(zhǔn)五星1732738850%常州五星級酒店的入住率均較高，說明高星級酒店市場尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間。常州大酒店位于市中心，雖房間面積較小，但價格較低，且地段較好，出行便利，故入住率最高。香格里拉大酒店是常州配套最完善，軟硬件設(shè)施最好，房間舒適度最佳的五星級酒店，但由于其地段偏遠(yuǎn)，價格過高，故入住率略低于常州大酒店。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 29 頁長興華美達(dá)淹城公園酒店位于武進(jìn)郊區(qū)，僅依托于淹城旅游景區(qū)的游客，客群覆蓋面狹窄，且軟硬件設(shè)施較差，故在三家高星級酒店中入住率最低。常州大酒店常州大酒店常州大酒店擁有兩座分別為 28 層和 18

34、 層的主樓。2002 年，按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)全面改造竣工，設(shè)有商務(wù)樓層、無煙樓層、女性樓層等各個性、人性化房間 398 間(套)，客房寬敞、舒適、豪華、典雅，26 間中西餐廳、酒吧風(fēng)格各異，具有同聲翻譯系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)施的多功能大廳、多款會議室、夜總會、桑拿中心、游泳館、保齡、美容、健身等，配備完善的水凈化系統(tǒng)、安全預(yù)警系統(tǒng)、噴淋消防系統(tǒng)。 距火車站 5 分鐘，機(jī)場 30 分鐘。市中心。 酒店 90 年開業(yè)，主樓高 17 層，97 年二期工程建成開業(yè)，共 28 層，后又對 1 座主樓進(jìn)行裝修，99 年 9 月對外墻全面翻新，共設(shè)客房 530 間套，標(biāo)間面積約為 18-21 平米。擁有：保齡、棋牌、

35、桌球、乒乓球、桑拿、夜總會等。 酒店餐廳：淮揚(yáng)菜、粵菜。會議室最多可容納 300 人。 90 開業(yè)，96 裝修，28 層，標(biāo)間 20 平米。服務(wù)設(shè)施：服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)、ddd 電話、idd 電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、商場、鮮花店、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、不提供機(jī)場接機(jī)服務(wù)。餐飲休閑：餐飲休閑：中餐廳主要經(jīng)營淮揚(yáng)菜，可容納 400 人，西餐廳主要經(jīng)營自助餐，可容納 100 人；交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉 ok 廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場、健身室、按摩室、桑拿浴室。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 30 頁周圍景觀：周圍景觀：天寧寺、人民公園、紅

36、梅公園、購物中心、商業(yè)大廈、新世界購物中心。信信 用用 卡：卡：萬事達(dá)卡(master)、威士卡(visa)、運(yùn)通卡(amex)、jcb 卡、銀聯(lián)卡。香格里拉大酒店（富都商貿(mào)飯店）香格里拉大酒店（富都商貿(mào)飯店） 常州富都商貿(mào)飯店分別擁有一個 600 平米和 500 平米的大宴廳、10 個面積各異的多功能廳和一個獨(dú)立的新娘房，先進(jìn)的會議視聽設(shè)備和訓(xùn)練有素的會議統(tǒng)籌服務(wù)隊(duì)伍，能夠根據(jù)不同的活動特點(diǎn)，滿足客人的要求。另外常州富都商貿(mào)飯店商貿(mào)閣貴賓廊為下榻賓客提供免費(fèi)自助早餐、下午茶、快捷辦理入住和退房手續(xù)、及兩小時免費(fèi)使用商貿(mào)閣會議室等服務(wù)。常州富都商貿(mào)飯店。常州富都商貿(mào)飯店位于常州新開發(fā)區(qū)中心地帶

37、，從常州機(jī)場驅(qū)車 20 分鐘可達(dá)飯店，到常州火車站也只需 15 分鐘，交通十分便利。 鄰近： 距離 市中心 8 公里 距離 火車站 8 公里 距離 機(jī)場 30 公里。服務(wù)設(shè)施：服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、停車場、票務(wù)服務(wù)、租車服務(wù)、洗衣服務(wù)、商場、美容美發(fā)、按摩中心、機(jī)場接機(jī)服務(wù)（收費(fèi)） 。餐飲休閑：餐飲休閑：中餐廳主要經(jīng)營淮揚(yáng)菜、粵菜可容納 513 人、西餐廳主要經(jīng)營自助、零點(diǎn)可容納 90 人；健身室、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場、酒吧、咖啡廳、桑拿中心。周圍景觀：周圍景觀：中華恐龍園、常州國際展覽中心。信信 用用 卡：卡：萬事達(dá)卡(master)、威士卡(visa)、運(yùn)通卡(amex)、大萊卡(dinn

38、ers club)、jcb 卡、銀聯(lián)卡。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 31 頁長興華美達(dá)淹城公園酒店長興華美達(dá)淹城公園酒店酒店開業(yè)時間 2008 年 12 月 3 日，樓高 6 層，共有客房總數(shù) 173 間（套） ，標(biāo)間面積 27 平米。 常州市長興集團(tuán)投資建設(shè)的華美達(dá)森林花園酒店，擁有豪華湖景套房，高級湖景房，景觀房，高級單人房共 174 間。多功能廳承接各種宴會和就餐活動，自助餐廳設(shè)有 150 多個餐位。酒店毗鄰淹城森林公園、古春秋淹城文化遺址和野生動物園等景點(diǎn)，交通便捷，環(huán)境得天獨(dú)厚，是一家集商務(wù)、餐飲、休閑觀光于一體的景觀精品酒店。 交通：距市中心 13 公里，車程約分鐘；距火

39、車站公里，車程約分鐘；距飛機(jī)場公里，車程約分鐘；距長途車站公里，車程約分鐘。服務(wù)設(shè)施：服務(wù)設(shè)施：免費(fèi)停車場、接機(jī)服務(wù)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、專職行李員行李存放服務(wù)、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù)。餐飲休閑：餐飲休閑：中餐廳、燒烤、酒吧、大堂吧、限時送餐服務(wù)、健身室。周圍景觀：周圍景觀：大潤發(fā)、大學(xué)城、武進(jìn)區(qū)政府、淹城博物館、淹城動物園、武進(jìn)新天地中心廣場。信信 用用 卡：卡：萬事達(dá)卡(master)、威士卡(visa)、運(yùn)通卡(amex)、大萊卡(dinners club)、jcb 卡、銀聯(lián)卡。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 32 頁金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 33

40、 頁3.3 總結(jié)總結(jié)常州新北區(qū)目前商業(yè)項(xiàng)目不多，仍以街鋪為主要商業(yè)形式，旨在滿足周邊居民生活配套需求。新北區(qū)最大的集中性商業(yè)項(xiàng)目為太陽城，由于業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，動線設(shè)計(jì)不合理等因素，導(dǎo)致其經(jīng)營情況較差。新北區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌毡槠?，僅為 1-2 元左右，租金最高為家樂福商鋪，其次為每家瑪周邊商鋪，說明超市帶動人流可有助于商鋪?zhàn)饨鹪鲩L。商鋪?zhàn)饨鸬母叩团c百貨業(yè)態(tài)的比例以及商業(yè)檔次有直接聯(lián)系，檔次越高，租金越高，百貨比例越高，租金越高。常州五星級酒店較少，僅有兩家，但入住率均較高，說明市場尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 34 頁4、商業(yè)定位及價格推導(dǎo)、商業(yè)定位及價格推導(dǎo)4

41、.1 商業(yè)市場定位及核心價值商業(yè)市場定位及核心價值4.1.1 項(xiàng)目立地條件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 35 頁項(xiàng)目基礎(chǔ)條件項(xiàng)目位于新北商業(yè)區(qū)中心，所在核心商圈覆蓋范圍主要為常州市區(qū)以及新北區(qū)位項(xiàng)目位于新北商業(yè)區(qū)中心，所在核心商圈覆蓋范圍主要為常州市區(qū)以及新北區(qū)位 行政、文化、商業(yè)、休閑、旅游區(qū)域，交通便利。行政、文化、商業(yè)、休閑、旅游區(qū)域，交通便利。位置：項(xiàng)目位于新北區(qū)核心商圈通江大道與龍城大道交匯處，是新北區(qū)規(guī)劃的核心商業(yè)帶，目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成。人口：項(xiàng)目周邊大量住宅尚未成熟，一些老的居住區(qū)居民消費(fèi)能力不強(qiáng)，未來隨著新北區(qū)與中心城區(qū)發(fā)展, 該區(qū)域消費(fèi)人口將會得到改

42、善。交通：項(xiàng)目所在商圈交通發(fā)達(dá)，主要道路有現(xiàn)行 brt 及未來規(guī)劃中的軌道交通 1 號線從此經(jīng)過。商業(yè)：項(xiàng)目核心商圈覆蓋了未來新北規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)，目前商業(yè)形式較為傳統(tǒng)，主要以大賣場、家用電器、傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場以及沿街商鋪構(gòu)成，缺少集中性餐娛休閑消費(fèi)場所。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：項(xiàng)目位于新北中心區(qū)，也是規(guī)劃中區(qū)域商業(yè)中心，未來將成為常州市商業(yè)副中心。項(xiàng)目周邊有大量新樓盤的開發(fā)，未來會有中高收入人群的大量導(dǎo)入。良好的交通系統(tǒng)，便于車行到達(dá)，以及 brt 快速交通，將會給本項(xiàng)目帶來大量客流。項(xiàng)目位于通江大道與龍城大道的交匯處，項(xiàng)目可視性極強(qiáng)。目前項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)配套，項(xiàng)目開業(yè)后將改善項(xiàng)目周邊住

43、宅配套商業(yè)不足的情況。項(xiàng)目所在新北區(qū)目前商業(yè)現(xiàn)狀較為傳統(tǒng)，主要是一些低檔的臨街商鋪，以及大賣場與家電賣場，餐飲休閑娛樂等業(yè)態(tài)的發(fā)展空間巨大，同時也存在差異化的機(jī)會。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 36 頁劣勢：劣勢：目前項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，需要較長的市場培育期。由于龍城大道為主干道，路面較寬，且有綠化帶隔離，步行達(dá)到較為不便。目前新北商業(yè)沒有形成核心商圈，未來將有很大的培養(yǎng)難度。常州市中心的市級核心商圈地位進(jìn)一步加強(qiáng)，將分流大量區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群。4.1.2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)定位我司通過四個緯度對商業(yè)概念進(jìn)行梳理，確定了本項(xiàng)目商業(yè)概念我司通過四個緯度對商業(yè)概念進(jìn)行梳理，確定了本項(xiàng)目商業(yè)概念

44、休閑生活綜合體休閑生活綜合體。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 37 頁商業(yè)核心價值本項(xiàng)目在滿足周邊區(qū)域居民的家庭消費(fèi)功能外，將致力于成為整個常州消費(fèi)人士的指定休閑消費(fèi)場所。本項(xiàng)目在滿足周邊區(qū)域居民的家庭消費(fèi)功能外，將致力于成為整個常州消費(fèi)人士的指定休閑消費(fèi)場所。核心價值：滿足周邊居民的家庭消費(fèi)，為中高收入人士提供餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)場所核心價值：滿足周邊居民的家庭消費(fèi)，為中高收入人士提供餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)場所金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 38 頁金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 39 頁商業(yè)核心價值元素1 1、家庭、家庭首先，項(xiàng)目應(yīng)該成為滿足周邊居民家庭消費(fèi)需求的生活場

45、所，以家庭為核心價值元素，倡導(dǎo)人文關(guān)懷。首先，項(xiàng)目應(yīng)該成為滿足周邊居民家庭消費(fèi)需求的生活場所，以家庭為核心價值元素，倡導(dǎo)人文關(guān)懷。核心品類核心品類 代表品牌代表品牌 休閑食品 巴黎貝甜、優(yōu)之良品、牛廚 藥店 海王星辰、一致藥店 保健品 寶明堂、位元堂、康維他 家居用品 簡愛、多樣屋、美居廊 親子樂園 qbaobao、寶貝 e 家、培正 嬰童用品 麗嬰房、好孩子、派克蘭蒂 洗衣店 伊爾薩、普蘭德、小白兔 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 40 頁2 2、休閑、休閑其次，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，充分營造休閑的氛圍，為目標(biāo)消費(fèi)者提供其次，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，充分營造休閑的氛圍，為目標(biāo)消費(fèi)

46、者提供 relaxrelax、comfortablecomfortable 的消費(fèi)場所。的消費(fèi)場所。核心品類核心品類 代表品牌代表品牌 休閑服飾 leo、skap、梵思諾 保健器材 富士、歐姆龍、osim 休閑餐飲 一茶一坐、仙蹤林、水果撈 美食廣場 大食代、美樂匯 美容 spa 瑪花纖體、美麗田園、伶雅堂 美發(fā)店 格調(diào)美發(fā)、王宇洲美發(fā)城 古玩店 天寶齋、龍鳳祥、集雅古玩店 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 41 頁3 3、流行、流行同時，滿足消費(fèi)者對流行元素的追求。同時，滿足消費(fèi)者對流行元素的追求。核心品類核心品類 代表品牌代表品牌 流行飾品 7銀飾、伊莎貝爾、新光飾品 ktv 好樂迪、

47、繽紛錢柜 酒吧 baby face、百度酒吧 電子游藝 tom 熊、反斗城 西式快餐 kfc、麥當(dāng)勞、棒！約翰 咖啡廳 上島咖啡、迪歐咖啡 音像店 博恩凱 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 42 頁項(xiàng)目酒店定位本項(xiàng)目酒店部分定位為五星級，體量約本項(xiàng)目酒店部分定位為五星級，體量約 3000030000 平方米，客房數(shù)平方米，客房數(shù) 400400 間左右，標(biāo)間面積間左右，標(biāo)間面積 40-4540-45 平方米。平方米。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 43 頁4.1.3 價格推導(dǎo)研究方法及案例選取1 1、競爭案例選取、競爭案例選取項(xiàng)目：金百國際、愛特廣場、家樂福周邊、太陽城、每家瑪周邊 街

48、鋪：新城藍(lán)鉆、府琛廣場、健身路2 2、推導(dǎo)方式、推導(dǎo)方式：市場比較法、租金還原法市場比較法、租金還原法3 3、推導(dǎo)說明、推導(dǎo)說明通過對本案周邊的項(xiàng)目與街鋪的售價、租金價格的調(diào)研，進(jìn)行綜合測算，來推導(dǎo)本案商業(yè)產(chǎn)品的初步售價 市場比較法step1step1：整體競爭項(xiàng)目的一樓售價均價：整體競爭項(xiàng)目的一樓售價均價案名案名一樓銷售均價一樓銷售均價太陽城太陽城13579新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆10866金百國際金百國際24000金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 44 頁step2step2：根據(jù)競爭項(xiàng)目和本項(xiàng)目的要素比值，得出競爭系數(shù)關(guān)系：根據(jù)競爭項(xiàng)目和本項(xiàng)目的要素比值，得出競爭系數(shù)關(guān)系比較內(nèi)容比較內(nèi)容太陽

49、城太陽城新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆金百國際金百國際本項(xiàng)目本項(xiàng)目（指標(biāo)）（指標(biāo)）權(quán)重權(quán)重?cái)M合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度20%1.20.240.70.140.80.1610.2人流量人流量20%1.20.2410.201.10.2210.2規(guī)劃、主題規(guī)劃、主題25%1.20.30.40.100.60.1510.25交通條件交通條件15%0.90.1351.20.181.10.1710.15位置及規(guī)模位置及規(guī)模15%1.20.180.60.090.80.1210.15得房率得房率5%10.05

50、1.20.061.20.0610.05合計(jì)合計(jì)100%1.1451.1450.770.770.8750.8751 1step3step3：根據(jù)競爭項(xiàng)目的競爭系數(shù)關(guān)系，得出競爭項(xiàng)目的權(quán)重關(guān)系：根據(jù)競爭項(xiàng)目的競爭系數(shù)關(guān)系，得出競爭項(xiàng)目的權(quán)重關(guān)系樓層樓層太陽城太陽城新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆金百國際金百國際比較系數(shù)比較系數(shù)1.1450.770.875對手目前對手目前 1f1f 售價售價135791086624000本項(xiàng)目類比本項(xiàng)目類比 1f1f 售價售價11859.3914111.6927428.57金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 45 頁權(quán)重權(quán)重0.410.280.31step4step4：得出本項(xiàng)目

51、商鋪產(chǎn)品的：得出本項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品的 1 1 樓基礎(chǔ)價格樓基礎(chǔ)價格本項(xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)價格為本項(xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)價格為 17363.8017363.80 元元/ /平方米平方米step5step5：根據(jù)樓差系數(shù)得出本項(xiàng)目商鋪的分層基礎(chǔ)價格：根據(jù)樓差系數(shù)得出本項(xiàng)目商鋪的分層基礎(chǔ)價格樓層樓層1f1f2f2f3f3f4f4f基準(zhǔn)價基準(zhǔn)價17363.80 樓層系數(shù)樓層系數(shù)1.00 0.60 0.40 0.30 分層單價分層單價17363.8017363.80 10418.2810418.28 6945.526945.52 5209.145209.14 租金還原法step1step1：周邊項(xiàng)目的一樓租金價格：周邊項(xiàng)

52、目的一樓租金價格 樓層樓層金百國際金百國際愛特廣場愛特廣場家樂福周邊家樂福周邊太陽城太陽城每家瑪周邊每家瑪周邊新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆府琛廣場府琛廣場健身路健身路1f 租金均價(建筑面積)0.710.713.003.008.928.921.961.964.244.240.80.81.191.191.881.882 年后租金(年遞增 5%)0.783.319.832.164.670.881.312.07step2step2：根據(jù)周邊項(xiàng)目和本項(xiàng)目的要素比值，得出競爭系數(shù)關(guān)系：根據(jù)周邊項(xiàng)目和本項(xiàng)目的要素比值，得出競爭系數(shù)關(guān)系比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重金百國際金百國際愛特廣場愛特廣場家樂福周邊家樂福周邊太陽城太

53、陽城每家瑪周邊每家瑪周邊新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆府琛廣場府琛廣場健身路健身路本項(xiàng)目本項(xiàng)目金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 46 頁（指標(biāo)）（指標(biāo)）擬合程擬合程度度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)擬合擬合程度程度比較系比較系數(shù)數(shù)商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度20%0.70.140.90.181.20.241.20.241.10.220.70.140.60.120.80.1610.2人流量人流量20%0.8

54、0.1610.21.20.241.20.2410.20.80.160.60.120.80.1610.2規(guī)劃、主題規(guī)劃、主題25%0.60.151.20.31.10.2751.20.31.10.2750.50.1250.50.1250.50.12510.25交通條件交通條件15%10.151.10.1651.20.181.20.181.10.16510.150.80.121.10.16510.15位置及規(guī)模位置及規(guī)模15%1.20.181.10.1651.20.1810.1510.1510.150.80.1210.1510.15得房率得房率5%10.050.80.0410.0510.0510.0

55、51.20.061.20.061.20.0610.05合計(jì)合計(jì)100%0.830.831.051.051.1651.1651.161.161.061.060.7850.7850.6650.6650.820.821 1step3step3：根據(jù)周邊項(xiàng)目的競爭系數(shù)關(guān)系，得出周邊項(xiàng)目的權(quán)重關(guān)系：根據(jù)周邊項(xiàng)目的競爭系數(shù)關(guān)系，得出周邊項(xiàng)目的權(quán)重關(guān)系樓層樓層金百國際金百國際愛特廣場愛特廣場家樂福周邊家樂福周邊太陽城太陽城每家瑪周邊每家瑪周邊 新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆 府琛廣場府琛廣場健身路健身路比較系數(shù)比較系數(shù)0.831.051.1651.161.060.7850.6650.82對手目前對手目前 1f1f 租金租

56、金0.713.008.921.964.240.81.191.88本項(xiàng)目類比本項(xiàng)目類比 1f1f 租金均價租金均價0.862.867.661.694.001.021.792.29權(quán)重權(quán)重0.110.110.140.140.150.150.150.150.140.140.100.100.090.090.110.11step4step4：得出本項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品的：得出本項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品的 1 1 樓基礎(chǔ)租金價格樓基礎(chǔ)租金價格 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 47 頁本項(xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)租金價格為本項(xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)租金價格為 3.013.01 元元/ /平方米平方米/ /天。天。step5step5：根據(jù)樓差

57、系數(shù)得出本項(xiàng)目商鋪的分層基礎(chǔ)租金價格：根據(jù)樓差系數(shù)得出本項(xiàng)目商鋪的分層基礎(chǔ)租金價格 樓層樓層1f1f2f2f3f3f4f4f基準(zhǔn)價基準(zhǔn)價3.013.01 樓層系數(shù)樓層系數(shù)1.00 0.60 0.40 0.30 分層租金單價分層租金單價3.013.01 1.811.81 1.211.21 0.900.90 step6step6：根據(jù)分層基礎(chǔ)租金價格推算本項(xiàng)目商鋪的銷售均價：根據(jù)分層基礎(chǔ)租金價格推算本項(xiàng)目商鋪的銷售均價 樓層樓層1f1f2f2f3f3f4f4f分層租金單價分層租金單價3.01 1.81 1.21 0.90 樓層系數(shù)樓層系數(shù)1.00 0.60 0.40 0.30 分層銷售均價分層銷售

58、均價13745.0213745.02 8247.018247.01 5498.015498.01 4123.514123.51 綜合計(jì)算由于開發(fā)商對利潤的追求與商鋪的價值預(yù)期往往與實(shí)際租金存在差距，所以，通過市場比較法與租金還原法分別推算出的產(chǎn)品售價必然存在一定差由于開發(fā)商對利潤的追求與商鋪的價值預(yù)期往往與實(shí)際租金存在差距，所以，通過市場比較法與租金還原法分別推算出的產(chǎn)品售價必然存在一定差異，因此，我司將兩者整合，綜合計(jì)算，以保證銷售利潤與去化速度的均衡性。異，因此，我司將兩者整合，綜合計(jì)算，以保證銷售利潤與去化速度的均衡性。市場比較法市場比較法樓層樓層1f1f2f2f3f3f4f4f基準(zhǔn)價基準(zhǔn)價17363.80 樓層系數(shù)樓層系數(shù)1.00 0.60 0.40 0.30 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 48 頁分層單價分