[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析](A)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(二)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析(A)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(二)房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析(A)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(二)(A)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(二)一、單項(xiàng)選擇題問題:1. 下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對樓層最為敏感的是_。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案:A解析 對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。問題:2. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是_。A.居民收入增加B.房產(chǎn)稅征收C.人民幣升值D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升答案:B解析 房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。問題:3. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是_。A.朝向B.樓層C.

2、方位D.交通條件答案:D解析 位置包括房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，所處的樓層也是位置因素。問題:4. 下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的是_。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率答案:C解析 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貨款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房價(jià)格上漲，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。增加土地供應(yīng)可以增加房地產(chǎn)供給，在需求不變時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下降。降低契稅會(huì)刺激需求，在供給一定時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升。提高購房貸款利率會(huì)抑制需求，在供給一定時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場

3、價(jià)格下降。問題:5. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是_。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案:A解析 在賣方市場下，增加賣方的稅收會(huì)通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；在買方市場下，增加賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低利潤等措施內(nèi)部消化，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；增加持有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)減少需求，在供給一定情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來房地產(chǎn)供給量，從而會(huì)使房

4、地產(chǎn)價(jià)格上漲。問題:6. 住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的_。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素答案:C解析 尤其是住宅，平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。問題:7. 一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是_。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降答案:A解析 隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需的住宅總量將增加，住宅價(jià)格有上漲的趨勢。問題:8. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的有_。A.不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是

5、不盡相同的B.影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均與時(shí)間無關(guān)C.提高或降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響通常需要一個(gè)過程D.某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化答案:B解析 有的影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。問題:9. 用距離來評價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是_。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離答案:A解析 對于空間直線距離，在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會(huì)失去意義。問題:10. 室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的_。A.區(qū)位因素B.個(gè)別因素

6、C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素答案:C解析 建筑物實(shí)物因素包括建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局；樓層屬于屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的區(qū)位因素。問題:11. 下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是_。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)答案:B解析 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格降低。問題:12. 下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是_。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.減免

7、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減少土地供應(yīng)答案:A問題:13. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括_。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境答案:D解析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。問題:14. 在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由_的結(jié)果。A.經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)因素共同作用B.房地產(chǎn)估價(jià)師評估C.房地產(chǎn)權(quán)益因素與經(jīng)濟(jì)因素共同作用D.眾多的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用答案:D解析 房地產(chǎn)價(jià)格的高低不是一種因素所能決定的，取決于許多復(fù)雜的因素，分為下列9類：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因

8、素?，F(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格的高低就是由這些因素共同作用的結(jié)果。問題:15. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格高低說法正確的是_。A.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降B.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降C.房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)答案:C解析 一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其會(huì)引起地價(jià)上漲；房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)(利率上升，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下降；利率下降，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上升)；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)

9、格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。問題:16. 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是_。A.金融制度政策B.利率C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展D.匯率答案:A解析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率。問題:17. 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于_。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素答案:A解析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。問題:18. 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，房地產(chǎn)投機(jī)屬于_。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素答案:A問題:19. 商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置

10、優(yōu)劣，主要是看繁華程度和_。A.周圍環(huán)境狀況B.安寧程度C.臨街狀況D.交通便捷程度答案:C解析 商業(yè)用途的房地產(chǎn)是靠聚攏人氣賺錢，人越多的地方越有利，所以距離街道越近，越容易吸引顧客。問題:20. 房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是_。A.市場行情變化不定B.供需變化引起價(jià)格變化C.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握D.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同答案:C解析 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握，是房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)。市場行情變化不定、供需變化引起價(jià)格變化、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同只是各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的一個(gè)方面，所以正確說法應(yīng)當(dāng)是C選項(xiàng)。問題:21. 居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣

11、，主要是看_和安寧程度。A.周圍環(huán)境狀況B.繁華程度C.臨街狀況D.附近是否有礦產(chǎn)資源答案:A解析 居住房地產(chǎn)與商業(yè)、工業(yè)等房地產(chǎn)不同，出于功能的需要，人們希望居住房地產(chǎn)有一個(gè)舒適的環(huán)境，而不同于商業(yè)是為了在臨街、繁華的地方吸引顧客。問題:22. 使住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升的是_。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高答案:A解析 如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其邊際消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。問題

12、:23. 人們?yōu)榉康禺a(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)的情況是_。A.使房地產(chǎn)價(jià)格下降B.使房地產(chǎn)價(jià)格上升C.穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格D.沒有影響答案:B解析 關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。二、多項(xiàng)選擇題問題:1. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有_。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率 A B C D E答案:CD解析 房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。問題:2. 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有_。A.居民收入的真正增加，通

13、常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 A B C D E答案:ABCD解析 居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，會(huì)增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。問題:3. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有_。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級 A B C D E答案:

14、ADE解析 房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置(方位、距離、朝向和樓層)、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。此題不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對于范圍不同的房地產(chǎn)來說，朝向和樓層不一定是其區(qū)位因素。比如某住宅小區(qū)的區(qū)位因素就不包括朝向和樓層，小區(qū)中某棟樓的區(qū)位因素就不包括樓層，某棟樓的某套單元的區(qū)位因素中包含樓層和朝向。問題:4. 影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括_。A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制C.房地產(chǎn)使用管制D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 A B C D E答案:ACDE解析 房地產(chǎn)權(quán)利定要受到一定限制。包括：權(quán)利狀況的設(shè)立和行使的限制，使用管制，和相鄰關(guān)系的限制。D選項(xiàng)屬于房

15、地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制中的內(nèi)容。問題:5. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，另一種分類，分為_三個(gè)層次。A.一般因素B.國際因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素 A B C D E答案:ADE解析 對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。問題:6. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有_。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)

16、模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 A B C D E答案:ACE解析 B選項(xiàng)的正確說法是“有的房地產(chǎn)影響因素與時(shí)間有關(guān)，有的與時(shí)間無關(guān)”。D項(xiàng)的正確說法是“部分房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化”。問題:7. 影響房地產(chǎn)價(jià)格中的人文環(huán)境的內(nèi)容主要有_等。A.建筑物之間是否協(xié)調(diào)B.居民特征C.治安狀況D.相鄰房地產(chǎn)的利用狀況E.公園、綠化形成的景觀 A B C D E答案:BCD解析 影響房地產(chǎn)價(jià)格中的人文狀況內(nèi)容主要有聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。問題:8. 下列房地

17、產(chǎn)價(jià)格影響因素中，既有房地產(chǎn)實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)的有_。A.防水B.通風(fēng)C.采光D.日照E.保溫 A B C D E答案:BED解析 日照、采光、通風(fēng)既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對應(yīng)于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。問題:9. 下列關(guān)于房地產(chǎn)制度政策中，錯(cuò)誤的說法是_。A.低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下B.高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高C.高價(jià)格政策意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高D.低價(jià)格政策意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下E.所謂高價(jià)格政策，一般是政府對房地產(chǎn)放任不管，或者有意通過某些措施來

18、抬高房地產(chǎn)價(jià)格 A B C D E答案:CD解析 高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平高。問題:10. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策中的房地產(chǎn)信貸政策，其內(nèi)容包括_等。A.放松或收緊房地產(chǎn)貸款B.上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)同業(yè)拆借利率C.提高或降低最低購房最低首付款比例D.提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限E.延長或縮短購房最長貸款期限 A B C D E答案:ACDE解析 房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向土

19、地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是投向購房貸款)，提高或降低購房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。問題:11. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法正確有_。A.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大B.限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲C.上調(diào)貸款利率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降D.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲E.開征物業(yè)稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 A B C D E答案:ABCE解析 D選項(xiàng)的正確說法是“在買方

20、市場下，增加賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低利潤等措施內(nèi)部消化，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲”。問題:12. 政府可以通過_等措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上升。A.加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給B.規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià)C.制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作E.減少開發(fā)用地的供給 A B C D E答案:ABCD解析 減少開發(fā)用地的供給會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。問題:13. 住宅用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看_。A.安寧程度B.周圍環(huán)境狀況C.交通便捷度D.臨街狀況E.繁華程度 A B C D E答案:ABC解析 居住

21、用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠(yuǎn)近。問題:14. 從長期看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于_。A.一般物價(jià)上漲B.中房指數(shù)上漲率C.國民收入增長率D.土地價(jià)格指數(shù)上漲率E.住房價(jià)格支付性指數(shù) A B C D E答案:AC解析 從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。問題:15. 人口因素包括_。A.人口數(shù)量B.人口素質(zhì)C.家庭人口規(guī)模D.人口結(jié)構(gòu)E.區(qū)域人口規(guī)模 A B C D E答案:ABC解析 房地產(chǎn)(特別是居住房地產(chǎn))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。人口因素主要包括人口數(shù)

22、量、人口素質(zhì)和家庭人口中規(guī)模3個(gè)方面。問題:16. 房地產(chǎn)投機(jī)可能使房地產(chǎn)價(jià)格_。A.上升B.下降C.穩(wěn)定D.無影響E.區(qū)域 A B C D E答案:ABC解析 一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)的影響可能出現(xiàn)3種情況：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。問題:17. 居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看_。A.現(xiàn)有收入水平B.預(yù)期收入水平C.邊際消費(fèi)傾向D.邊際收入E.過去收入水平 A B C D E答案:AC解析 通常，居民收入的真正增加(非名義增加，名義增加是指在通貨膨脹的情況下增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對房地

23、產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)在的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。問題:18. 下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)因素的說法正確的是_。A.從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率B.中等收入的家庭收入增加，不會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.低收入家庭收入增加，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大D.經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)大幅度上漲E.GDP增長，說明社會(huì)總需求也在增加 A B C D E答案:ACDE解析 如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因春邊際消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這

24、自然會(huì)增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。三、判斷題問題:1. 把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為交通時(shí)間距離。答案:B解析 把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為經(jīng)濟(jì)距離。問題:2. 低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平降低。答案:A解析 低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平高。問題:3. 一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。答案:B解析 國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長說明社會(huì)總需求也在增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。問題:4. 一般情況

25、下，商場與住宅相比，樓層對價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響要大。答案:A問題:5. 一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限是固定的，隨著估價(jià)對象范圍的擴(kuò)大，區(qū)域因素不會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。答案:B解析 一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。問題:6. 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要有繁華程度和臨街狀況。答案:B解析 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。問題:7. 通風(fēng)、采光、日照等方面是否良好，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。答案:A解析 通風(fēng)、采光、日

26、照等屬于建筑實(shí)物因素，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。問題:8. 在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。答案:A問題:9. 在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅小。答案:B解析 在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。問題:10. 從時(shí)間上看，開辟新的交通線路，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之前，完成之后。答案:B解析 從時(shí)間上看，開辟新的交通線路，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后，完成之前。因開辟新的交通線路有較大的不確定性，對房地產(chǎn)的升

27、值作用還難以顯現(xiàn)；在完成之后因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響基本釋放出來，對房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。問題:11. 在人口總量不變的情況下，家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，不會(huì)因?yàn)樽≌枨蟮淖兓绊懽≌瑑r(jià)格。答案:B解析 家庭人口規(guī)模(每個(gè)家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價(jià)格。問題:12. 采用由松到緊的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。答案:B問題:13. 高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。答案:A解析 做這道題時(shí)，考生首先要理解什么是高價(jià)格政策，什么是低價(jià)

28、格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格；所謂低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。高價(jià)格政策和低價(jià)格都屬于政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施。政府對房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)的方式，可能是直接制定價(jià)格，也可能是通過其他一些措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。由此看來，高價(jià)格政策只能促使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，低價(jià)格政策則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格下降。問題:14. 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。答案:A解析 影響房地產(chǎn)的各種因素非常復(fù)

29、雜，變化無常，題中所講到的只是其中變化之一。問題:15. 人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。答案:A解析 房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下降。問題:16. 房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總合。答案:A解析 通過杜能圈的研究分析可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值并不單純?nèi)Q于自然地理位置，還取決于它的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。問題:17. 人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。答案:A解析 在大量低收者涌入某一地區(qū)的情況下，生活環(huán)境

30、得不到改善，反而會(huì)惡化，所以會(huì)出現(xiàn)這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不升反降的現(xiàn)象。問題:18. 某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。答案:B解析 鐵路對居民區(qū)的影響只能是負(fù)面的，因?yàn)槠湓肼晻?huì)影響人們的休息，這對居住房地產(chǎn)來說不但不會(huì)成為增值因素，反會(huì)降低這里居住房地產(chǎn)的價(jià)格。問題:19. 對于難以用數(shù)學(xué)模型試題的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在估價(jià)結(jié)果中可以不予反映。答案:B解析 某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但更多的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其表達(dá)出來。至于它們對房地產(chǎn)價(jià)格空間有多大程度的影響，主

31、要依靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)作出量的判斷。問題:20. 房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜且難以把握。答案:A解析 在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由眾多的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。因此，為做好房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)人員必須知曉各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，認(rèn)識它們是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。問題:21. 在某一地帶修建鐵路，必然帶來噪聲污染等問題，勢必降低此地帶的房地產(chǎn)價(jià)格。答案:B解析 房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)因不同的用途而有所差異，修建鐵路對居住性質(zhì)的房地產(chǎn)來說是減價(jià)因素，但對于工業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)來說卻是增值因素。問題:22. 房地產(chǎn)的位置是與特定的區(qū)位相

32、聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和，其位置有自然地理位置與人文地理位置之別。答案:B解析 房地產(chǎn)的位置是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。因此，房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別(而非人文地理位置)。問題:23. 城市土地價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右，肥力對地價(jià)的影響幾乎為零。答案:A解析 肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個(gè)因素主要是與農(nóng)地的價(jià)格有關(guān)。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，土地貧瘠，地價(jià)就低。在農(nóng)地價(jià)格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且是越偏僻的地區(qū)，

33、肥力對地價(jià)的決定作用越大。問題:24. 地價(jià)與地質(zhì)關(guān)系的實(shí)質(zhì)是地質(zhì)條件的好壞決定建設(shè)費(fèi)用的高低。答案:A解析 地質(zhì)條件決定著土地的承載力。對于建設(shè)用地，特別是對于城市建設(shè)用地來說，地質(zhì)條件對地價(jià)的影響較大，尤其在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下更是這樣。對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地質(zhì)條件差，地價(jià)則低。現(xiàn)代建筑技術(shù)進(jìn)步在一定程度上可以克服不良地質(zhì)條件所造成的承載力小、地基不穩(wěn)定等問題，因此，地價(jià)與地質(zhì)條件關(guān)系的實(shí)質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的高低。建設(shè)同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用低，從而地價(jià)高；相反，則需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用高，地價(jià)則低。問題:25. 面積過于狹小且不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地價(jià)格必然很低。答案:B解析 同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。但在特殊情況下可能有例外，即面積狹小的土地有很高的價(jià)格。例如，如果這塊土