花樣年商業(yè)模式

1、戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃花樣年商業(yè)模式專題研究花樣年商業(yè)模式專題研究花樣年于1996 年在深圳啟動(dòng)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和卓越的能力，已成功擴(kuò)張至中國(guó)增長(zhǎng)最快的四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，目前專注于“四大經(jīng)濟(jì)圈”開展相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)l 1996年年9月月28日日，花樣年開始其業(yè)務(wù)，成立深圳市星彥投資發(fā)展有限公司l 1998年年：花樣年的首個(gè)住宅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目深圳碧云天在中國(guó)深圳市福田區(qū)動(dòng)工l 2000年年：深圳碧云天落成?；幽觊_始從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)，包括保安服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施維護(hù)、園藝及住宅物業(yè)與寫字樓的其他物業(yè)管理服務(wù)?；幽晡挥谥袊?guó)深圳市羅湖區(qū)的首個(gè)半裝修住宅精品樓盤項(xiàng)目芳鄰亦開始施工l 200

2、1年年 ：花樣年的物業(yè)組合多元化至包括寫字樓的開發(fā)。花樣年的首個(gè)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目喜年中心于中國(guó)深圳市福田區(qū)動(dòng)工。地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至成都。于2001年10月18日，成都通和成立l 2003年年：于中國(guó)成都市錦江區(qū)的首個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目成都錦上花動(dòng)工。花樣年位于中國(guó)成都市城南區(qū)的首個(gè)住宅及商用大樓開發(fā)項(xiàng)目藝墅花鄉(xiāng)亦開始施工l 2006年年：花樣年集團(tuán) （中國(guó)） 于2006年1月20日成立，并于同年成為深圳花樣年投資、花樣年物業(yè)管理公司、星彥地產(chǎn)及成都通和各自股權(quán)的控股公司l 2007年年：地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)?；幽觊_始著手云海間的建設(shè)，該項(xiàng)目乃位于中

3、國(guó)江蘇省宜興市西渚鎮(zhèn)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)l 2008年年 ：除深圳、成都及宜興外，花樣年亦將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至珠江三角洲如東莞及惠州等其他城市。l 2009年年：在東莞，住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目東莞君山已開始施工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2011年6月竣工。在成都，大型城市綜合體美年國(guó)際廣場(chǎng)1.1期至1.3期開始施工l 2009年年11月月25日日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市（股份代碼：1777）l 2010年年：在 花開中國(guó) 戰(zhàn)略指引下，花樣年在新進(jìn)入了桂林、大理、無(wú)錫和南京4個(gè)區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從7個(gè)城市擴(kuò)展到11個(gè)城市，這使公司業(yè)務(wù)布局更為均衡資料來(lái)源：公司公告及年報(bào)2001年起花樣年開始嘗

4、試進(jìn)入異地市場(chǎng)，并逐步展開全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略。目前其業(yè)務(wù)發(fā)展主要聚焦于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲及京津都市圈四大區(qū)域2010年四大區(qū)域合同銷售明細(xì)表年四大區(qū)域合同銷售明細(xì)表區(qū)域區(qū)域合同銷售金額合同銷售金額 合同銷售面積合同銷售面積人民幣百萬(wàn)元人民幣百萬(wàn)元占比占比平方米平方米占比占比成渝經(jīng)濟(jì)圈2,01952%244,10364%珠江三角洲1,21031%85,43322%京津都市圈50613%38,18610%長(zhǎng)三角區(qū)域1574%14,4324%合計(jì)3,892100%382,154100%截至截至2011年年10月，花樣年已將月，花樣年已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到深圳、東莞、惠州、業(yè)務(wù)

5、擴(kuò)展到深圳、東莞、惠州、成都、天津、蘇州、無(wú)錫、南成都、天津、蘇州、無(wú)錫、南京、桂林、大理等京、桂林、大理等10個(gè)核心城個(gè)核心城市，并計(jì)劃每年新進(jìn)入市，并計(jì)劃每年新進(jìn)入1-3個(gè)個(gè)核心城市來(lái)持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)核心城市來(lái)持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)略縱深略縱深成渝經(jīng)濟(jì)圈52%珠江三角洲31%京津都市圈13%長(zhǎng)三角區(qū)域4%2010年四大區(qū)域合同銷售金額分年四大區(qū)域合同銷售金額分布布成渝經(jīng)濟(jì)圈64%珠江三角洲22%京津都市圈10%長(zhǎng)三角區(qū)域4%2010年四大區(qū)域合同銷售面積分年四大區(qū)域合同銷售面積分布布資料來(lái)源：公司年報(bào)時(shí)間回到2006年，當(dāng)時(shí)政府連發(fā)“13道令”針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行密集宏觀調(diào)控，亦是在該年花樣年開始

6、尋求集團(tuán)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型序號(hào)序號(hào)時(shí)間時(shí)間政策政策1 15月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布六大新措施調(diào)控樓市(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)2 25月29日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(簡(jiǎn)稱“九部委十五條意見”)3 37月5日關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知4 47月6日關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見5 57月6日關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知6 67月11日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見7 77月24日關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知8 87月26日關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知9 98月1日正式實(shí)施 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范1

7、0109月4日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知11119月5日 關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知121210月18日關(guān)于開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知131311月7日關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 在不到半年的時(shí)間內(nèi)，來(lái)自中央有關(guān)部委的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)在不到半年的時(shí)間內(nèi)，來(lái)自中央有關(guān)部委的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)13個(gè)，涉及信貸、土地、結(jié)構(gòu)、稅個(gè)，涉及信貸、土地、結(jié)構(gòu)、稅收、住房保障、市場(chǎng)秩序、反腐等眾多環(huán)節(jié)、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)感受到了一場(chǎng)史無(wú)前例的調(diào)控風(fēng)暴收、住房保障、市場(chǎng)秩序、反腐等眾多環(huán)節(jié)、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)感受到了一場(chǎng)史無(wú)前例的調(diào)控風(fēng)暴事實(shí)上從2004 年起，中央就陸續(xù)

8、出臺(tái)了一系列政策措施，著力提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻和集中度，直接導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量尚未形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小開發(fā)商退出或被收購(gòu)?fù)恋赝恋?1.土地保證金提高，高達(dá)上億；土地保證金提高，高達(dá)上億；2.地價(jià)快速上漲，往往是起拍價(jià)的倍數(shù)；地價(jià)快速上漲，往往是起拍價(jià)的倍數(shù)；3.地價(jià)地價(jià)款一次性付清趨勢(shì)越來(lái)越明顯；款一次性付清趨勢(shì)越來(lái)越明顯；4. 閑置土地清理力度加大閑置土地清理力度加大規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 1.規(guī)劃設(shè)計(jì)在拿地環(huán)節(jié)中的作用越來(lái)越重要；規(guī)劃設(shè)計(jì)在拿地環(huán)節(jié)中的作用越來(lái)越重要；2.規(guī)劃設(shè)計(jì)和國(guó)五條調(diào)控精神越規(guī)劃設(shè)計(jì)和國(guó)五條調(diào)控精神越協(xié)調(diào)越容易拿到地；協(xié)調(diào)越容易拿到地；3.90/70和雙限房項(xiàng)目比重提高和雙限房項(xiàng)目

9、比重提高開發(fā)開發(fā) 1.項(xiàng)目自有資金必須在項(xiàng)目自有資金必須在35以上；以上；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放按揭；主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放按揭；3.四證齊全才四證齊全才能貸款；能貸款；4.貸款等資金具有扶強(qiáng)不扶弱的先天偏好；貸款等資金具有扶強(qiáng)不扶弱的先天偏好；5.禁止建筑商為開發(fā)商墊禁止建筑商為開發(fā)商墊資；資；6.禁止拖欠農(nóng)民工工資禁止拖欠農(nóng)民工工資稅收稅收 1.所得稅從結(jié)算時(shí)繳納改為預(yù)售時(shí)預(yù)繳；所得稅從結(jié)算時(shí)繳納改為預(yù)售時(shí)預(yù)繳；2.取消新設(shè)公司稅收優(yōu)惠；取消新設(shè)公司稅收優(yōu)惠；3.提高投資提高投資購(gòu)房流通稅負(fù)，抑制投資投機(jī)需求；購(gòu)房流通稅負(fù)，抑制投資投機(jī)需求；4.或嚴(yán)格實(shí)行土地增值稅或嚴(yán)格實(shí)行土地增值稅銷售

10、銷售 1.提高預(yù)售條件；提高預(yù)售條件；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能放按揭；主體結(jié)構(gòu)封頂才能放按揭；3. 政府開始重視銷售環(huán)節(jié)市場(chǎng)政府開始重視銷售環(huán)節(jié)市場(chǎng)秩序和商品房質(zhì)量保證；秩序和商品房質(zhì)量保證；4.大中開發(fā)商定價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出大中開發(fā)商定價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越聚焦于土地、資金和品牌優(yōu)勢(shì)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越聚焦于土地、資金和品牌優(yōu)勢(shì)中小開發(fā)商退出，大中開發(fā)商跟進(jìn)，行業(yè)集中度提高中小開發(fā)商退出，大中開發(fā)商跟進(jìn)，行業(yè)集中度提高 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組 07年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2006年“百?gòu)?qiáng)房企”總資產(chǎn)均值達(dá)73.1億元，凈資產(chǎn)均值25億，花樣年綜合實(shí)力不強(qiáng)

11、2006花樣年花樣年百?gòu)?qiáng)平均百?gòu)?qiáng)平均收入3.4億27.1億毛利1.5億N/A利潤(rùn)9000萬(wàn)N/A總資產(chǎn)20億73億凈資產(chǎn)6億25億考慮轉(zhuǎn)型考慮轉(zhuǎn)型單核運(yùn)作？單核運(yùn)作？雙核運(yùn)作？雙核運(yùn)作？于是從2006年起公司開始嘗試尋求差異化發(fā)展道路，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的綜合研判和業(yè)務(wù)模式的不斷摸索，終于確定了城市綜合體精品高檔住宅 “雙核驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略構(gòu)想業(yè)務(wù)拆分業(yè)務(wù)拆分專業(yè)化、精細(xì)化專業(yè)化、精細(xì)化地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)物業(yè)管理集團(tuán)物業(yè)管理集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)銷售代理集團(tuán)銷售代理集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“雙核雙核”驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)城市綜合體城市綜合體精品高檔住宅精品高檔住宅據(jù)判斷，花樣年對(duì)該戰(zhàn)略的主要考量應(yīng)該是基于

12、當(dāng)時(shí)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力、中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展水平，以及長(zhǎng)久以來(lái)住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之間發(fā)展的“不均衡性”等內(nèi)外部環(huán)境住宅地產(chǎn)以自住住宅地產(chǎn)以自住需求為主，商業(yè)地產(chǎn)需求為主，商業(yè)地產(chǎn)較少發(fā)展較少發(fā)展住宅中自住和改善住宅中自住和改善型需求并存，商業(yè)型需求并存，商業(yè)地產(chǎn)起步發(fā)展地產(chǎn)起步發(fā)展住宅以改善為住宅以改善為主，商業(yè)地產(chǎn)從快主，商業(yè)地產(chǎn)從快速到穩(wěn)定發(fā)展速到穩(wěn)定發(fā)展8000工業(yè)化初期工業(yè)化初期工業(yè)化中后工業(yè)化中后期期發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段段9491042113512741490173220702652341437494430010002000300040005000200020012002200

13、32004200520062007200820092010資料來(lái)源：Natrust，統(tǒng)計(jì)局p與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長(zhǎng)p國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明人均GDP1200-8000 美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期 ，8000 美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至20000 美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期p而在起步期時(shí)新增供應(yīng)增速往往最快。中國(guó)目前正處于起步期，而一線城市則已步入加速發(fā)展期人均人均GDP（美元）（美元）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)為貫徹“雙核”戰(zhàn)略，花樣年通過(guò)提供多樣化的產(chǎn)品選擇和人性化的生活服務(wù)，為富裕中高階層的個(gè)人、家庭以及快速增長(zhǎng)的中小型企業(yè)與企業(yè)主營(yíng)造理想的工作生活環(huán)境花樣年提供的產(chǎn)品平臺(tái)花樣年提供的產(chǎn)品平臺(tái)寫字樓寫

14、字樓酒店酒店洋房及別墅洋房及別墅商務(wù)公寓商務(wù)公寓商業(yè)商業(yè)多層與高層住宅多層與高層住宅目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶雙向選擇雙向選擇緩周轉(zhuǎn)緩周轉(zhuǎn)塑精品塑精品花樣年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作思路是提前進(jìn)駐地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)以獲得早期的成本優(yōu)勢(shì)，并依托政府主花樣年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作思路是提前進(jìn)駐地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)以獲得早期的成本優(yōu)勢(shì)，并依托政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃去尋找目標(biāo)客戶；項(xiàng)目落成后，嚴(yán)格控制商業(yè)持有物業(yè)比重（最高導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃去尋找目標(biāo)客戶；項(xiàng)目落成后，嚴(yán)格控制商業(yè)持有物業(yè)比重（最高30%），通過(guò)快速），通過(guò)快速銷售補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金銷售補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金多年來(lái)，花樣年堅(jiān)持 “雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，使其可以更好地滿足核心客戶關(guān)于居住、商務(wù)、辦公、

15、投資等綜合性需求，在遇到宏觀調(diào)控時(shí)也擁有了更強(qiáng)的抵御市場(chǎng)波動(dòng)的能力商務(wù)商務(wù)居住居住辦公辦公投資投資商業(yè)商業(yè)文娛文娛城市綜合體城市綜合體+精品高檔住宅精品高檔住宅以成都香年廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目包括精裝商務(wù)公館、甲級(jí)寫字樓、藝術(shù)酒店、精品商業(yè)等高端商務(wù)業(yè)態(tài)于一體，樹立了花樣年未來(lái)在城南乃至天府新區(qū)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)p項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于CBD核心區(qū)天府大道西側(cè)，總占地近30畝、總建面約25萬(wàn)，是一個(gè)集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、精裝商務(wù)公館、藝術(shù)酒店和精品商業(yè)于一體的城市商務(wù)綜合體p項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色：寫字樓單位由兩棟高176米的雙子塔構(gòu)成，全隱框LOW-E玻璃幕墻，局部高級(jí)石材豎向線條造型；限量版70年產(chǎn)權(quán)珍稀精

16、裝商務(wù)公館，戶型面積為28-68，全奢適精裝標(biāo)準(zhǔn)，配備品牌家具家電，客戶拎包即可直接入住p項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色：小戶型、LOFT、酒店式公寓、投資地產(chǎn)及其他p交通配套交通配套： 501、504、4A、4B軟件園站p裝修狀況裝修狀況：精裝修、菜單式裝修、公共部分精裝修p開間面積開間面積：65-2000平方米p所屬商圈所屬商圈：高新區(qū)近些年來(lái)，花樣年不斷提升城市綜合體業(yè)務(wù)的比重，逐步實(shí)現(xiàn)了由單一的住宅開發(fā)商向綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，未來(lái)更欲形成住宅、酒店管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老地產(chǎn)“四足鼎立”的發(fā)展格局p引述花樣年董事局主席潘軍的說(shuō)法，花樣年現(xiàn)在推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)包括商業(yè)、寫字樓和商務(wù)式的公引述花樣年董事局主席

17、潘軍的說(shuō)法，花樣年現(xiàn)在推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)包括商業(yè)、寫字樓和商務(wù)式的公寓，所占的比重超過(guò)了寓，所占的比重超過(guò)了50%，高端住宅大概在，高端住宅大概在30%，中檔住宅、精品住宅類，中檔住宅、精品住宅類20%p與此同時(shí)，花樣年將繼續(xù)提升城市綜合體的銷售占比，并持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，與此同時(shí)，花樣年將繼續(xù)提升城市綜合體的銷售占比，并持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這是花樣年面向未來(lái)的長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略這是花樣年面向未來(lái)的長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略p潘軍還表示，花樣年的策略就是要做高端，并大幅增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例。公司在潘軍還表示，花樣年的策略就是要做高端，并大幅增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例。公司在2006年

18、設(shè)定年設(shè)定的商業(yè)與住宅比例是的商業(yè)與住宅比例是3：7，現(xiàn)在調(diào)整為，現(xiàn)在調(diào)整為5：5。中高檔住宅28%精品高檔住宅14%城市綜合體, 58%2010年不同年不同產(chǎn)品類型的合同銷售產(chǎn)品類型的合同銷售金額占比金額占比中高檔住宅34%精品高檔住宅16%城市綜合體50%2010年不同年不同產(chǎn)品類型的合同銷售產(chǎn)品類型的合同銷售面積占比面積占比資料來(lái)源：公司年報(bào)花樣年打造的城市綜合體之所以能夠成功，秘訣在于其與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，順勢(shì)而為，充分配合，借力打力，使自己的產(chǎn)品能夠擁有良好的市場(chǎng)條件和客戶基礎(chǔ)比如成都香年廣場(chǎng)，位于成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以金融、科技、軟件等比如成都香年廣場(chǎng)，位于成都市高新技術(shù)產(chǎn)

19、業(yè)開發(fā)區(qū)，以金融、科技、軟件等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這些智力密集型、經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)期，并逐步邁入相對(duì)較快發(fā)展階段為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這些智力密集型、經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)期，并逐步邁入相對(duì)較快發(fā)展階段的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，成為花樣年綜合體中寫字樓、商業(yè)面積銷售的主要對(duì)象的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，成為花樣年綜合體中寫字樓、商業(yè)面積銷售的主要對(duì)象再比如深圳香年廣場(chǎng)，位于華僑城東部工業(yè)區(qū)西北，而華僑城的定位是住宅、再比如深圳香年廣場(chǎng)，位于華僑城東部工業(yè)區(qū)西北，而華僑城的定位是住宅、旅游和高科技區(qū)域，入住了大量的民營(yíng)企業(yè)和企業(yè)主，為花樣年帶來(lái)了大量的旅游和高科技區(qū)域，入住了大量的民營(yíng)企業(yè)和企業(yè)主，為花樣年帶來(lái)了大量的潛在客群，而該項(xiàng)目位置本身就坐落于

20、深圳南山區(qū)潛在客群，而該項(xiàng)目位置本身就坐落于深圳南山區(qū)6個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化基地中的一個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化基地中的一個(gè)2011年年6月月28日，花樣年披露其下屬全資子公司以日，花樣年披露其下屬全資子公司以3.155億元人民幣收購(gòu)深圳億元人民幣收購(gòu)深圳TCL王牌電子公司全部股權(quán)，進(jìn)而獲得蛇口的三宗地塊。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，蛇口王牌電子公司全部股權(quán)，進(jìn)而獲得蛇口的三宗地塊。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，蛇口工業(yè)區(qū)將對(duì)這個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市升級(jí)改造，花樣年將配合這個(gè)改造，進(jìn)工業(yè)區(qū)將對(duì)這個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市升級(jí)改造，花樣年將配合這個(gè)改造，進(jìn)一步提升花樣年在蛇口區(qū)域的地位，形成一個(gè)高端的城市綜合體一步提升花樣年在蛇口區(qū)域的地位，形成一個(gè)高

21、端的城市綜合體123自2009年上市以來(lái)，花樣年緊緊圍繞“四大經(jīng)濟(jì)圈”穩(wěn)步推進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，充沛的土地儲(chǔ)備保證了其發(fā)展的縱深2010年土地儲(chǔ)備明細(xì)表年土地儲(chǔ)備明細(xì)表單位：區(qū)域區(qū)域在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目待建項(xiàng)目框架協(xié)議項(xiàng)目框架協(xié)議項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備總土地儲(chǔ)備建筑面積建筑面積比例比例成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈8,399,80360%成都568,3112,840,8333,917,3327,326,476大理76,796996,5311,073,327珠三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈3,567,75326%深圳125,089125,089東莞122,983333,400456,383惠州72,418682,12775

22、4,545桂林2,231,7362,231,736京津都市圈京津都市圈904,0386%天津83,289765,749849,038北京55,00055,000長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈1,070,0728%蘇州11,848521,27349,246582,367無(wú)錫421,208421,208南京66,49766,497總數(shù)總數(shù)983,9387,939,6195,018,10913,941,666100%2010年花樣年先后新進(jìn)桂林、大理、無(wú)錫和南京年花樣年先后新進(jìn)桂林、大理、無(wú)錫和南京4個(gè)區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從個(gè)區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從7個(gè)城市擴(kuò)個(gè)城市擴(kuò)展到展到11個(gè)城市，使得公司業(yè)務(wù)布局更為合理均衡個(gè)城市，使得公司業(yè)務(wù)布局更為合理均衡資料來(lái)源：公司年報(bào)從花樣年上市后披露的年報(bào)可以看出，自2006年實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來(lái)，近5年時(shí)間公司實(shí)現(xiàn)了“跨越式”發(fā)展，財(cái)務(wù)表現(xiàn)十分突出200620072008200920105年平均復(fù)年平均復(fù)合增長(zhǎng)率合增長(zhǎng)率人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元收入 342,339 772,057 1,174,211 2,458,673 4,471,23467.18%毛利 154,480 222,837