蘇州中式別墅市場

1、蘇州中式別墅市場【一】 蘇州中式別墅隨著別墅產(chǎn)品類型的多樣化，中式別墅在市場上所占的比重已經(jīng)越來越多。中式別墅是一個總的稱謂，它可以細分出不同的產(chǎn)品類型，如：蘇州園林式、徽派園林式、北京四合院民居式等一系列派別。市場上多數(shù)中式別墅項目融合了各地的建筑特色，形成了具有多種建筑元素特色的別墅產(chǎn)品。蘇州作為一座具有悠久歷史和文化底蘊的城市，中式別墅的形式較為符合城市的文化特色。近幾年，蘇州中式別墅產(chǎn)品的開發(fā)量很大，目前市場在售個案約有十幾個，分別分布在蘇州的各個版塊，為了更好的對蘇州中式別墅的分析，先根據(jù)不同的地段進行劃分。城區(qū)版塊：金帝城市別墅、虹橋世家、世家留園、蘭亭苑、拙政東園、寒舍、庭園環(huán)太

2、湖版塊：東山景園、西山恬園木瀆版塊：天倫隨園【二】 中式產(chǎn)品市場細分1、城區(qū)版塊主要是指位于蘇州古城區(qū)范圍的別墅產(chǎn)品，包括平江區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)三個區(qū)域。古城區(qū)是蘇州人文歷史最濃厚的區(qū)域，也是目前蘇州最為成熟的板塊，區(qū)域內(nèi)園林密布，隨著蘇州古城保護措施的到位，古城區(qū)環(huán)境將日益改善。該版塊別墅產(chǎn)品有一個顯著的特點，多個別墅項目依園而建，依靠蘇州園林特有的文化底蘊來體現(xiàn)產(chǎn)品的內(nèi)涵，這類產(chǎn)品包括：世家留園、蘭亭苑、拙政東園、庭園。案 名拙政東園庭 園世家留園蘭亭苑開發(fā)商蘇州潤禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司蘇州市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)有限公司蘇州市合天置業(yè)有限公司銷售電話67516818、67

3、51683867511666、675116886522758567701886、67701887售樓中心百家巷41號西北街190號干將西路227號臨頓路236號位 置百家巷6號西北街140號留園路70號錄葭巷建筑類別獨棟聯(lián)體獨棟、聯(lián)體獨棟、聯(lián)體基地面積m230009.6130000/17686建筑面積m21045080000/17779戶 數(shù)30300多套6468公開日期2005/7一期2005/92005/102004/10/8交房時間/2006/12未定2005/10價格范圍元/m2/12200-13000聯(lián)體10000聯(lián)體12000獨棟18000閣樓5000銷售率/一期余1套未開盤余2套

4、車 位建筑內(nèi)公共地下車位建筑內(nèi)部分外車庫15萬面積范圍m2320-380209-278聯(lián)體250聯(lián)體199-229獨棟250主力總價萬元850-2000250-360聯(lián)體250聯(lián)體250-280獨棟450個案分析：拙政東園：該樓盤與拙政園相鄰，定位為蘇州古城區(qū)頂級純獨棟豪宅，產(chǎn)品以蘇州私家園林別墅為賣點，總體規(guī)劃及單體設(shè)計上把蘇州園林的特點模仿的惟妙惟肖，檐宇錯落、廊房相連、私家花園中更是濃縮的蘇州園林中的精華，是蘇州別墅市場上不多的純粹的園林別墅。由于總價較高，客戶群較窄，因此去化比較慢。庭園：該樓盤位于古城區(qū)西北街，與北寺塔相近，是古城區(qū)最大型的純別墅小區(qū)，總共300多套聯(lián)體別墅，項目定位

5、為中式產(chǎn)品，是典型的江南院落式別墅，30多平米的中廳是該項目產(chǎn)品設(shè)計的特色。整體規(guī)劃上采用人性化設(shè)計，設(shè)置集中的地下停車位，盡量減少路面車流。地下停車位設(shè)計在別墅市場是較為少見的一種設(shè)計方式，受到很多客戶的認可。整個項目分5期推出，目前一期推出的20套只剩余1套，二期將于10月推出。世家留園：該樓盤與留園相鄰，是一個定位較高的別墅項目，規(guī)劃有42套聯(lián)體別墅、10套雙拼別墅、8套占地近一畝的及占地2畝左右的獨棟別墅。整個項目的產(chǎn)品類型豐富，客戶面較廣。項目將于今年10月開盤，首期推出聯(lián)體別墅，價格10000元/平米左右。蘭亭苑：該樓盤位于臨頓路錄葭巷，以真古城別墅為賣點，產(chǎn)品風格為中式別墅，由3

6、套獨棟別墅及65套聯(lián)體別墅組成。小區(qū)內(nèi)有部分套型內(nèi)部不設(shè)置停車位，由外部統(tǒng)一停車庫補充，停車庫15萬元一個。聯(lián)體別墅共三層，最高為閣樓層，面積不算在整個別墅的銷售面積中，閣樓以5000元/平米的價格銷售。目前該項目剩余2套別墅。版塊分析：（1）項目分布在蘇州城區(qū)各個園林及景點附近，與蘇州人文有完美的融合；（2）產(chǎn)品定位比較高，以打造蘇州古城園林別墅為目標；（3）價格處于市場高位，聯(lián)體別墅價位基本在10000-13000元/平米；（4）聯(lián)體別墅面積控制合理，基本在200-250平米；（5）除了總價極高的獨棟別墅銷售速度較為慢外，聯(lián)體別墅的銷售情況保持了良好的態(tài)勢。該版塊另一類別墅項目并未緊鄰園林

7、等名勝，但依托整個蘇州的文化特色，同樣建筑風格也屬于中式產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計偏重于蘇州民居風格的建筑特色。包括：金帝城市別墅、虹橋世家、寒舍。案 名虹橋世家金帝城市別墅寒 舍開發(fā)商蘇州市佳晨房地產(chǎn)有限公司蘇州金帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆山興亞置業(yè)有限公司蘇州分公司銷售電話68625088、686251886811777765525888售樓中心桐涇北路10號蘇福路148號華盛路位 置干將西路/虹橋路蘇福路148號楓橋路3號建筑類別聯(lián)體獨棟、聯(lián)體獨棟、聯(lián)體基地面積m2/89000110000建筑面積m2/12180093500戶 數(shù)76（一期18套）121公開日期2005/52005/6/182003/4

8、/12交房時間2005/122003/8/1價格范圍元/m27400-8200聯(lián)體8200-8300雙拼8500-8600獨棟9000聯(lián)體6800-8450獨棟10000-13000銷售率銷售5套余20套左右車 位建筑內(nèi)建筑內(nèi)建筑內(nèi)面積范圍m2226-280聯(lián)體180-220獨棟280聯(lián)體199-223獨棟265-326主力總價萬元170-250聯(lián)體150-180獨棟250-360聯(lián)體150-180獨棟265-420個案分析：虹橋世家：該樓盤位于虹橋路，處于市中心版塊，不直接與交通主干道相鄰，有鬧中取靜的優(yōu)勢。項目由2幢小高層及76套聯(lián)體別墅組成。項目被早年建造的老社區(qū)包圍及項目規(guī)模較小，開發(fā)

9、別墅產(chǎn)品很難體現(xiàn)出產(chǎn)品的品質(zhì)，別墅產(chǎn)品本身采用中式風格，但在細節(jié)方面考慮不是很到位，產(chǎn)品戶型存在較大問題，建筑間的間距小影響了采光，種種問題限制了別墅項目的銷售價格，一期推出的18套房源目前只去化5套，銷售情況不是很理想，目前正在進行客戶團購優(yōu)惠活動。二期原來規(guī)劃的聯(lián)體別墅產(chǎn)品可能改為多層產(chǎn)品。金帝城市別墅：該樓盤位于蘇福路與西環(huán)路交界，由獨棟及聯(lián)體別墅組成，項目定位為蘇州民居風格。項目所處地段與虹橋世家來比沒有優(yōu)勢，但項目的別墅區(qū)與普通住宅區(qū)區(qū)隔較為明顯，形成了較為獨立的別墅社區(qū)，因此價格高于虹橋世家。普通民居風格的產(chǎn)品也適合很多中上階層的消費者。寒舍：該樓盤位于寒山寺附近，是一個由獨棟、聯(lián)

10、體別墅組成的大型別墅區(qū)，是蘇州市場上較早推出的大型別墅社區(qū)，在整體規(guī)劃上排列單一，在單體建筑上主要運用中式風格，同時融入了一些現(xiàn)代風格的建筑元素，當時市場上屬于較為稀缺產(chǎn)品，受到客戶追捧，目前尚剩余20套左右。版塊分析：（1）該類型別墅沒有太大的文化背景，以城區(qū)民居風格作為產(chǎn)品的主要特色；（2）由于定位不是很高，價格在城區(qū)的別墅中相對較低，聯(lián)體7400-8600元/平米，獨棟9000元/平米；（3）為了擴大客戶群，面積配置偏小，聯(lián)體一般在180-280平米，獨棟以260-320平米為主；（4）規(guī)模越大的項目銷售情況越好,可以看出客戶對整體規(guī)劃的要求比較高。2、環(huán)太湖版塊主要是指太湖周邊范圍，如

11、東山及西山等地，該區(qū)域有極為優(yōu)越的地理優(yōu)勢及環(huán)境優(yōu)勢，是風景極佳的旅游圣地。該版塊的別墅項目呈現(xiàn)高品質(zhì)、高單價、高總價的特點。同時由于稀缺性被認為是最具有投資潛力的別墅版塊。該區(qū)域的別墅項目主要以歐美風格為主，近一、兩年開始出現(xiàn)中式別墅項目，主要有：東山景園、西山恬園。案 名東山景園西山恬園開發(fā)商蘇州佳園房地產(chǎn)有限責任公司蘇州市天能房地產(chǎn)有限公司銷售電話6866588665586666、65588383售樓中心干將西路1301號廣濟南路121號位 置東山鎮(zhèn)啟園路環(huán)湖路口西山鎮(zhèn)金庭路170號建筑類別獨棟、雙拼獨棟基地面積m211000058729建筑面積m24129516000戶 數(shù)160（一期

12、36戶）60公開日期2005/82004/9交房時間2006/92005/10價格范圍元/m2雙拼5800-6600獨棟6800-7600地下室20008000-12000銷售率30%（已推出）50%（已推出）車 位獨棟a型、雙拼為戶外車位獨棟b、c、d型建筑內(nèi)建筑內(nèi)面積范圍m2雙拼190-215獨棟239-340230-295主力總價萬元雙拼120-150獨棟170-270190-360個案分析：東山景園：該樓盤位于東山鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)的別墅開發(fā)起步較晚，與西山鎮(zhèn)的影響力還有一段距離。項目為中式別墅產(chǎn)品，定位為中式國賓級別墅，采用中西結(jié)合的建筑特殊。項目體量較大，是東山鎮(zhèn)上第一個大型別墅項目，但在交

13、通及環(huán)境各方面還是存在有大的不足之處，與真正意義上的湖濱別墅有差距。在整體規(guī)劃上布局合理，但在單體建筑的外立面上各個細節(jié)的處理不盡如人意。該項目有采光地下室設(shè)計，地下室面積不計入銷售面積，按每平米2000元計算。西山恬園：該樓盤位于西山鎮(zhèn)，是別墅較為密集的一個區(qū)域。在區(qū)域內(nèi)歐式產(chǎn)品主打市場的情況下，該樓盤以蘇州私家園林的產(chǎn)品定位切入市場，吸引了很多關(guān)注的目光。該樓盤產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計上與拙政東園較為相似，由于其地理位置與周邊環(huán)境的因素，與拙政東園的價格有很大的差距，但是正是因為其相對較低的總價使其銷售情況較好。版塊分析：（1）該版塊的純中式產(chǎn)品具有稀缺性，有較大市場潛力；（2）該版塊獨棟產(chǎn)品的面積

14、范圍在230-340平米，雙拼面積范圍在190-215平米，面積范圍都較小；（3）產(chǎn)品價格與城區(qū)別墅相比比較低。3、木瀆版塊主要指木瀆鎮(zhèn)及木瀆風景區(qū)，靠近靈巖山及天平山，周邊自然條件好，交通方便，文化底蘊深厚，通過近幾年的發(fā)展已經(jīng)成為蘇州主要的一個別墅聚集版塊，主要有天鄰風景、石上清泉、山雨墅、天倫隨園、明月灣等別墅項目。版塊內(nèi)的個案除了天倫隨園是中式別墅外，大多采用了歐式風格的建筑特色，比較符合當時消費者的需求特點。案 名天倫隨園開發(fā)商蘇州天倫置業(yè)有限公司銷售電話66269888、65660288售樓中心木瀆金山路51號位 置木瀆金山路168號建筑類別獨棟基地面積m286670建筑面積m22

15、5000戶 數(shù)60公開日期2004交房時間2005/2（一期）價格范圍元/m218000銷售率一期19套結(jié)束車 位建筑內(nèi)面積范圍m2350-460主力總價萬元500-800個案分析：天倫隨園：該樓盤位于木瀆鎮(zhèn)，周邊有靈巖山及天平山等自然風景區(qū)，環(huán)境適宜，周遍、邊配套設(shè)施較完善。項目是在蘇州市場上是一個定位較高的蘇州園林式別墅，同時是蘇州市場上第一個帶裝修的別墅小區(qū)，其水景頗有特色，融合了蘇州水鄉(xiāng)的特色，做到了前街后河，戶戶臨河。由于總價較高，因此去化較慢。【三】 木瀆版塊分析1、別墅產(chǎn)品分析木瀆版塊屬于木瀆風景區(qū)，靠近靈巖山及天平山，周邊自然條件好，交通方便，文化底蘊深厚，通過近幾年的發(fā)展已經(jīng)

16、成為蘇州主要的一個別墅聚集版塊，主要個案有天鄰風景、石上清泉、天倫隨園、棕櫚灣，版塊內(nèi)的個案除了天倫隨園是中式別墅外，大多采用了西式風格的建筑特色，比較符合當時消費者的需求特點。棕櫚灣由于要到明年3月左右開盤，均價在7000元/平米左右。因此我們先對天鄰風景、石上清泉、天倫隨園這三個項目進行對比分析，以此總結(jié)出本案在版塊中的獨特優(yōu)勢。（1）戶型分析 從目前在售的個案來看，別墅的戶型主要以四房和五房為主，比例一般占到80%以上，戶型設(shè)計較為實用； 天倫隨園、天鄰風景有少量戶型是六房以上。（2）面積分析 石上清泉有聯(lián)體別墅及獨棟別墅，獨棟別墅的面積范圍在315363平米，聯(lián)體別墅的面積范圍在242

17、259平米； 天倫隨園是純獨棟別墅社區(qū)，面積范圍在365457平米，主要面積在350平米左右； 天鄰風景也是純獨棟別墅社區(qū)，面積范圍在341583平米，主要面積在400平米左右； 版塊個案中的高檔別墅項目面積較大，總價較高，去化相對慢，定位較低的項目，面積相對小，去化情況良好。（3）價格分析 從個案的目前在售價格看，天鄰風景和天倫隨園屬于高檔別墅項目，價格在1000018000元/平米，由于價格較高，面積較大，因此去化速度比較慢； 石上清泉屬于中檔的別墅項目，價格能成為本案的參考依據(jù)。小結(jié)：從目前區(qū)域版塊的在售個案來看，天鄰風景和天倫隨園與本案的差異太大，基本不會成為競爭對手，石上清泉的產(chǎn)品風

18、格雖然與本案不同，但是其產(chǎn)品類型及價格與本案具有一定的可比性，因此應(yīng)該把它作為本案的主要競爭對手來分析。2、多層產(chǎn)品分析目前木瀆市場上的個案并不多，以別墅產(chǎn)品為主，有少量多層產(chǎn)品，主要有兩個個案：棕櫚灣及靜山楓景。棕櫚灣開發(fā)商：蘇州尼盛國際投資管理有限公司建筑類型：別墅、多層地址：向陽路與靈天路交界占地面積：80000平米建筑面積：100000平米戶數(shù)：900開盤時間：2005/7/17（一期）交房時間：2006/12面積：80130平米價格：均價4300元/平米銷售情況：一期推出的161套多層去化情況良好，主要依托于項目良好的地理環(huán)境及獨特的建筑風格。靜山楓景開發(fā)商：蘇州木瀆房屋建設(shè)公司建筑類型：多層地址：金山路180號占地面積：126000平米建筑面積：150000平米戶數(shù)：350開盤時間：2005/5交房時間：2006面積：125150平米價格：均價4000元/平米銷售情況：受市場因素影響，銷售情況不是很理想。該區(qū)域多層項目不多，能為市場的繁榮做出一定的貢獻。尤其是棕櫚灣的產(chǎn)品設(shè)計比較有特色，而且離本案較近，在提升區(qū)域的形象上有促進作用?！舅摹?本項目分析1、主要技術(shù)經(jīng)濟指標2、規(guī)劃分析從各個戶型在規(guī)劃上的布局來看，在聯(lián)體的設(shè)計中，采取了中間戶型較小，端頭戶型較大的排列方式。以小區(qū)次入口延伸的道路把整個小區(qū)分為南北兩部分，北部的戶型面積總體大于南部，原因是北部受