房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿研究

1、SEC China010821BJ-IBM華南房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究（經(jīng)營管理模式）：華南房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究（經(jīng)營管理模式）： 萬科、合生創(chuàng)展、保利萬科、合生創(chuàng)展、保利SEC China010821BJ-IBM1本研究報(bào)告內(nèi)容本研究報(bào)告內(nèi)容公司概況公司概況發(fā)展歷程發(fā)展歷程管理與經(jīng)營模式分析管理與經(jīng)營模式分析關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)SEC China010821BJ-IBM一、萬科企業(yè)股份有限公司一、萬科企業(yè)股份有限公司 SEC China010821BJ-IBM31.公司概況公司概況 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米

2、，竣工面積327.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入212.3億元，結(jié)算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產(chǎn)485.1億元，凈資產(chǎn)148.8億元，市值超過1000億元。 以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)四年入選“中國最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)三年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號。SEC China0

3、10821BJ-IBM42.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research 1984年公司成立1988年發(fā)行中國大陸第一份招股通函，公開發(fā)行A股股票。開始介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1991年進(jìn)入上海，開始進(jìn)行跨地域經(jīng)營1992年確定大眾住宅為核心業(yè)務(wù)，正式開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整1993年向海外投資者發(fā)行B股，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯2000年華潤成為萬科第一

4、大股東2001年轉(zhuǎn)讓萬佳百貨，全面完成業(yè)務(wù)調(diào)整；公司開始新一輪的城市擴(kuò)張和跨地域經(jīng)營布局2003年初步完成“3X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國19個城市2004年正式啟動萬科中長期發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目，集團(tuán)連續(xù)十二年獲中國人民銀行深圳市分行指定的評估公司資信評估等級最高級：AAA級。2005年“萬科”成為中國房地產(chǎn)界第一個國家認(rèn)定的馳名商標(biāo)，與中信資本投資有限公司共同籌組成立“中信萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”2006年萬科以13.24億元納稅額成為唯一進(jìn)入“中國納稅百強(qiáng)”的房地產(chǎn)企業(yè)SEC China010821BJ-IBM53.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析企業(yè)文化戰(zhàn)略管控戰(zhàn)略管控將原來集權(quán)的

5、的集團(tuán)總部變成戰(zhàn)略控制總部，形成戰(zhàn)略總部專業(yè)區(qū)域執(zhí)行一線的三級組織架構(gòu)在深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，通過部分人事、財(cái)務(wù)、決策等權(quán)力的下放，使其能夠更靈活地適應(yīng)集團(tuán)的“3+X”大發(fā)展戰(zhàn)略專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營運(yùn)收入占95以上提出“像造汽車一樣地造房子” 在中國率先提出住宅標(biāo)準(zhǔn)化、批量化，并制定出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)品牌化品牌化1992年開始，形成“萬科城市花園”、“花園新城”、“四季花城”等系列品牌品牌物業(yè)管理，1996年率先通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。2002年，公司正式啟動“建筑無限生活”品牌戰(zhàn)略“萬科”品牌價值高達(dá)173億元職業(yè)經(jīng)

6、理人職業(yè)經(jīng)理人敬業(yè)精神專業(yè)意識團(tuán)隊(duì)能力SEC China010821BJ-IBM6戰(zhàn)略型管控戰(zhàn)略型管控 截至2007年7月萬科集團(tuán)控制的境內(nèi)外子公司有房地產(chǎn)公司128家、物業(yè)公司13家、非主要經(jīng)營子公司5家、非主要子公司20家，另有以持股為目的的非主要子公司20家，萬科成為以地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的巨型集團(tuán)，M型組織結(jié)構(gòu)有利于平衡管控與靈活性SEC China010821BJ-IBM7戰(zhàn)略管控架構(gòu)模型戰(zhàn)略管控架構(gòu)模型* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Septe

7、mber quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM8專注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，專注于專注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，專注于“3X”戰(zhàn)略的實(shí)施戰(zhàn)略的實(shí)施成都成都武漢武漢沈陽沈陽環(huán)渤海地區(qū)環(huán)渤海地區(qū)珠江三角洲珠江三角洲長江三角洲長江三角洲SEC China010821BJ-IBM9標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化 房地產(chǎn)行業(yè)是可以標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的：設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)化、工作流程標(biāo)準(zhǔn)化（科技支持）房地產(chǎn)模塊化的制訂標(biāo)準(zhǔn)必須以客戶需求為前提 ，標(biāo)準(zhǔn)化與人性化相結(jié)合房地產(chǎn)模塊化對未來發(fā)展將產(chǎn)生三個結(jié)果： 模塊化易于工業(yè)化，降低成本、提高效率 模塊化之后，產(chǎn)

8、業(yè)價值鏈能夠由于每一個模塊的驅(qū)動而帶來整個行業(yè)的繁榮 模塊化能夠促進(jìn)行業(yè)創(chuàng)新，使得行業(yè)產(chǎn)生質(zhì)變。所有的模塊都會為它自己的客戶 SEC China010821BJ-IBM10品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度和高信譽(yù)品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度和高信譽(yù)蓋洛普第三方滿意度調(diào)查蓋洛普第三方滿意度調(diào)查滿意度忠誠度重復(fù)購買推薦購買Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM11萬科品牌發(fā)展萬科品牌發(fā)展 主題：萬科的物業(yè)管理（首創(chuàng)客戶服務(wù)概念）要點(diǎn)：識別力/“游泳池的水可以喝”主題：萬科地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)永遠(yuǎn)要點(diǎn)：競爭力/98年成立萬客會主題：建筑無限生活要點(diǎn)：品牌力/“以您的生活

9、為本”（核心）（想得更遠(yuǎn)，做得更好；持續(xù)超越每一天；永遠(yuǎn)是你屋頂溫馨的天空）19881991經(jīng)營導(dǎo)向經(jīng)營導(dǎo)向19912001產(chǎn)品導(dǎo)向產(chǎn)品導(dǎo)向2001顧客導(dǎo)向顧客導(dǎo)向SEC China010821BJ-IBM12萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質(zhì)萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質(zhì)工作觀念 、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。 、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念和團(tuán)隊(duì)精神。 、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。 、接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸。 、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。 、尊重規(guī)范，不斷改進(jìn)。 、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問 題的辦法。 、不回避矛盾，大膽管理。 、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計(jì)劃性強(qiáng)。 、客觀

10、敏感把握，控制到位。管理技能 、善于激勵，有號召力。 、能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。 、有效授權(quán)控制得當(dāng)。 、培養(yǎng)指財(cái)下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。 、科學(xué)決策。 、壓力管理。 、組織管理。 、時間和會議管理。專業(yè)技能 、精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。 、知道如何應(yīng)用。 、有系統(tǒng)的理解能力。 、專業(yè)創(chuàng)造力。SEC China010821BJ-IBM13創(chuàng)造健康豐盛的人生人才是萬科的資本客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴持續(xù)的增長和領(lǐng)跑 “陽光照亮的體制” 核心價值觀核心價值觀* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM144.關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 創(chuàng)新學(xué)習(xí)和持續(xù)變革創(chuàng)

11、新學(xué)習(xí)和持續(xù)變革學(xué)習(xí)（標(biāo)桿）和學(xué)習(xí)（標(biāo)桿）和變革變革執(zhí)行力（管控）執(zhí)行力（管控） 核心能力核心能力核心競爭力核心競爭力顧客價值顧客價值SEC China010821BJ-IBM二、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司二、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司SEC China010821BJ-IBM161.公司概況公司概況 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（合生創(chuàng)展）1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市（代碼：754），是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。2006年集團(tuán)綜合銷售額達(dá)到113.68億元，稅后凈利潤達(dá)16.2億港元。合生創(chuàng)展秉承“優(yōu)質(zhì)生活、完美體

12、現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現(xiàn)代企業(yè)，合生創(chuàng)展匯集中港兩地優(yōu)勢，將世界級居住經(jīng)典引入中國，實(shí)現(xiàn)國人人居夢想，成就業(yè)主完美生活。消費(fèi)者的需求，就是合生創(chuàng)展的追求。展望未來，合生創(chuàng)展集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國加快城市化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，全力投身運(yùn)營中國城市未來，向國際化、專業(yè)化方面邁進(jìn)，成就“合生”輝煌品牌。 SEC China010821BJ-IBM172.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Sept

13、ember quarter last yearSource: Literature research 1992-1994 起飛時期 1992年合生創(chuàng)展成立進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 1995-1998 精品時代 合生創(chuàng)展在廣州打造眾多地產(chǎn)精品項(xiàng)目，1998年 合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市1999-2002 大盤時代 合生創(chuàng)展不斷開發(fā)數(shù)十萬平方米以上的超大型樓盤，2001年 合生晉身”全國房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)二十強(qiáng)” 2002-2003 全國發(fā)展時代 合生創(chuàng)展向全國核心區(qū)域發(fā)展 在北京、上海、天津進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，2004 綜合地產(chǎn)時代 合生創(chuàng)展向綜合地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展 投資建設(shè)2萬畝的囊括別墅、溫泉度假村、酒店、

14、高爾夫球場等項(xiàng)目的“中國第一城”一京津新城2005 居住價值全面升級年 榮獲“2005中國房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”第三名合生發(fā)布“居住價值全面升級”宣言，創(chuàng)立“居住價值全面升級體系”成立社區(qū)“志愿者協(xié)會”“優(yōu)質(zhì)和諧生活模式”示范工程全面啟動2006滿意生活升級年 為您帶來幸福滿意。SEC China010821BJ-IBM18職能型組織，職能型組織，集權(quán)管控集權(quán)管控 金字塔型管控結(jié)構(gòu)，具有嚴(yán)密控制特點(diǎn)家族關(guān)聯(lián)企業(yè)交叉持股綜合化：產(chǎn)業(yè)綜合化：產(chǎn)業(yè)鏈鏈住宅地產(chǎn)地產(chǎn)投資酒店旅游 綜合服務(wù)品牌化品牌化打造“合生”大品牌下系列品鑄造精品工程，“優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)” 個性化3.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析

15、企業(yè)文化企業(yè)文化核心競爭力核心競爭力SEC China010821BJ-IBM19組織架構(gòu)組織架構(gòu)* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM20家族關(guān)聯(lián)企業(yè)交叉持股家族關(guān)聯(lián)企業(yè)交叉持股 從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，合生創(chuàng)展集團(tuán)具有其特殊性，廣東珠江投資、廣東新南方集團(tuán)及廣東珠江工程總承包公司都是其重要的關(guān)聯(lián)方。朱孟依是合生

16、創(chuàng)展的絕對控股股東，其弟朱慶伊則是廣東珠江投資的主要股東，其兄朱沐之則是廣東新南方集團(tuán)的控股股東。在合生創(chuàng)展發(fā)展過程中三家主要的關(guān)聯(lián)公司都扮演著重要的角色，尤其是合生創(chuàng)展與珠江投資之間具有緊密的合作關(guān)系。合生創(chuàng)展集團(tuán)與三家關(guān)聯(lián)公司存在交叉持股情況，目前具體比例尚不得而知。SEC China010821BJ-IBM21綜合化綜合化圍繞房地產(chǎn)價值鏈，開展多元化經(jīng)營，核心業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)，完整的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，在成本控制上更具優(yōu)勢。 綜合化發(fā)展有利于適應(yīng)不同項(xiàng)目的生命周期，有利于整合資源優(yōu)勢綜合化發(fā)展體現(xiàn)了合生創(chuàng)展全國發(fā)展戰(zhàn)略布局SEC

17、 China010821BJ-IBM22品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM23企業(yè)文化企業(yè)文化* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM244.關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 資本運(yùn)營、土地資源獲取能力資本運(yùn)營、土地資源獲取能力資本運(yùn)營、土地資源或取能力關(guān)鍵能力顧客價值SEC China010821BJ-IBM三、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司三、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司SEC China010821BJ-IBM261.公司概況公司概況 保利房地產(chǎn)（集

18、團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺，是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2007年5月，公司總資產(chǎn)已達(dá)203.67億元，市值超過700億元。十五年來，保利保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十余個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范

19、、卓越”的經(jīng)營理念，一貫主張與堅(jiān)持“和諧、自然、舒適”的開發(fā)理念與產(chǎn)品特色，并將“和諧”提升至公司品牌建設(shè)戰(zhàn)略的高度。公司多年來對和諧生活的孜孜以求和務(wù)實(shí)、高效、誠信的穩(wěn)健風(fēng)格贏得了廣大消費(fèi)者的贊譽(yù)與信賴。SEC China010821BJ-IBM272.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 19921996年， 1992年8月成立，原全資隸屬于中國保利集團(tuán)。制定了“堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，開發(fā)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目”的五年規(guī)劃，先后開發(fā)了南航新村、保利紅棉花園等代表樓盤19972001年，保利地產(chǎn)確立了“房地產(chǎn)開發(fā)要走精品路線”的思想以及“精品地產(chǎn)、文化地產(chǎn)”的市場定位。2002年，成功實(shí)行股份制改

20、革，開始其“立足廣州，布局全國”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。20032005年，保利地產(chǎn)在廣州、北京、上海等十大城市設(shè)立了多家子公司。初步形成以廣州、北京、上海為中心城市，輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以重慶、沈陽、武漢等區(qū)域中心城市輻射西南經(jīng)濟(jì)圈、東北重工業(yè)區(qū)和華中經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略布局 2006年，保利地產(chǎn)作為IPO重啟后第一家獲準(zhǔn)發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在上海證券交易所掛牌 上市2007年，在2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果中，上市不到一年的保利地產(chǎn)晉身綜合實(shí)力第二名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第二名。 SEC China010821BJ-IBM283.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析核心競爭力核心競爭力直線職能式管控直線職能式管控能夠集中調(diào)動公司的優(yōu)質(zhì)資源 分級決策與垂直管理并行的扁平化管理架構(gòu) 與強(qiáng)大的政府背景適應(yīng)品牌化品牌化鮮明的品牌主張“和諧生活，自然舒適”專業(yè)化專業(yè)化住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔強(qiáng)大的開發(fā)能力，100交房履約能力獨(dú)特軍隊(duì)企業(yè)文化獨(dú)特軍隊(duì)企業(yè)文化和政府背景和政府背景強(qiáng)執(zhí)行力強(qiáng)忠誠度SEC China010