畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）我們前期物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策分析

1、1 我國前期物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策分析我國前期物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策分析摘 要：物業(yè)管理通?？煞譃?2 個(gè)階段:前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。其中，前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于 20 世紀(jì) 80 年代初，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展己經(jīng)取得了較大的成就。然而實(shí)際中作為弱勢(shì)群體的業(yè)主的合法權(quán)益難以得到維護(hù)，以及開發(fā)商與物業(yè)公司建管不分的體制帶來的諸多弊端。因此，我國的前期物業(yè)管理還需要進(jìn)一步的完善。本文將通過文獻(xiàn)挖掘法，得出前期物業(yè)管理中容易出現(xiàn)的九大問題，對(duì)這九大問題各自所占的比例進(jìn)行排序使問題量化，研究分析其中最重要的四

2、個(gè)問題（早期介入滯后、招投標(biāo)不規(guī)范、物業(yè)承接驗(yàn)收不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” ） ，最后提出相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞: : 物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 文獻(xiàn)調(diào)查 量化2analyze on the problems and measures of the early-stage property management in chinaabstract: property management usually divides into two periods: early-stage property management and general property management. he

3、reinto, early-stage property management not only is the primary and basic period, but also is the very important step in the implement of property management. chinese property management gave birth to the early of 1980s, and we have made a great contribution on the property management after 20-year

4、primary period. however, there are many prominent problem that the owners of vulnerable groups as the legitimate rights and interests can hardly be maintained, as well as property developers and management company. regardless of the system brought about by a number of drawbacks. therefore, the early

5、 stage of the property management in china also need to improve further. in this article, through a survey of our previous property management,the author come to the nine vulnerable issues. by sorting the nine issues in the proportion of disputes to quantify the problems, the author come to studying

6、 and analyzing the most important four questions（lag in early intervention，bidding irregularities, irregularities in checking and undertaking property , price not match with the quality） and then raised appropriate countermeasures to address the four issues. keywords: property management early-stage

7、 property management literature survey quantify目錄中文摘要、關(guān)鍵詞 .英文摘要、關(guān)鍵詞 .1 引言 .131.1 研究的背景與意義 .11.2 我國前期物業(yè)管理研究的發(fā)展與現(xiàn)狀 .11.3 本文研究?jī)?nèi)容與方法 .32 前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容分析 .42.1 前期物業(yè)管理的基本概念 .42.2 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 .42.2.1 物業(yè)管理早期介入 .52.2.2 簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議 .52.2.3 機(jī)構(gòu)的設(shè)立與制度的制定 .62.2.4 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 .62.2.5 業(yè)主入伙和裝修管理 .62.2.6 物業(yè)檔案資料管理 .62.2.7 協(xié)助成

8、立業(yè)主委員會(huì) .62.2.8 其它前期日常管理 .73 我國前期物業(yè)管理存在的問題 .73.1 早期介入問題 .83.2 前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題 .93.3 前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范 .103.4 物業(yè)承接驗(yàn)收問題 .113.5 共用設(shè)施設(shè)備管理問題 .123.6 業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定 .123.7 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題 .133.8 物業(yè)維修資金管理制度未建立 .143.9 業(yè)主入住裝修管理不善 .144 解決前期物業(yè)管理問題的對(duì)策 .154.1 解決前期物業(yè)管理早期介入的對(duì)策 .154.1.1 建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)、實(shí)行物業(yè)公司早期介入的制度 .154.1.2 防止物業(yè)公司和開發(fā)商的短期行為 .1

9、64.1.3 加強(qiáng)物業(yè)管理公司隊(duì)伍建設(shè) .164.2 解決前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題的對(duì)策 .1644.2.1 從仲裁機(jī)構(gòu)方面來考慮 .174.2.2 從政府方面來考慮 .174.2.3 從評(píng)標(biāo)組織方面來考慮 .174.2.4 從制度方面考慮 .174.2.5 從業(yè)主方面來考慮 .184.3 解決因物業(yè)承接驗(yàn)收問題的對(duì)策 .184.3.1 在前期首先要建立一套完善的接管驗(yàn)收制度 .184.3.2 組建一個(gè)合法，認(rèn)真負(fù)責(zé)，懂行的驗(yàn)收組織 .184.3.3 其次嚴(yán)把驗(yàn)收接管關(guān) .194.3.4 建立一套房修制度 .194.4 解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的對(duì)策 .194.4.1 改變業(yè)主的觀念 .194.4.

10、2 改變物業(yè)收費(fèi)的管理體制 .204.4.3 提高物業(yè)管理水平 .204.4.4 對(duì)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化 .214.4.5 前期物業(yè)管理期間的收費(fèi)項(xiàng)目予以規(guī)范。 .214.4.6 避免采用法律訴訟方式解決 .215 結(jié)論 .22致謝 .23參考文獻(xiàn) .24 1 引言1.1 研究的背景與意義前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理行為發(fā)展的諸多困惑和糾紛都引發(fā)自前期物業(yè)管理中。前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開始使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)5較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。而前期物業(yè)管理中關(guān)于房屋的質(zhì)量和物業(yè)的收費(fèi)等具體問題所引發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛尤為普遍。近幾年來在前期

11、物業(yè)管理期間所發(fā)生的矛盾不僅沒有得到根本解決，而且隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)及維權(quán)行為的增強(qiáng)，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾日益突出。解決好前期物業(yè)管理存在的問題，一方面有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過程”物業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)椴捎昧饲捌谖飿I(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，避免因開發(fā)建設(shè)不合理而引起后期物業(yè)管理質(zhì)量糾紛;另一方面有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。在前期物業(yè)管理中，物管企業(yè)可以向開發(fā)商提出合理的建房建議，保證房屋的質(zhì)量，防止開發(fā)商的短期行為，這不但能完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售，同時(shí)，有利于改善開發(fā)商，物業(yè)企業(yè)，業(yè)主三

12、方之間的關(guān)系，更重要的是能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提，所以規(guī)范前期物業(yè)管理至關(guān)重要。1.2 我國前期物業(yè)管理研究的發(fā)展與現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè),它在我國發(fā)展的 20 年中，取得了快速地發(fā)展,但是近年來物業(yè)管理行業(yè)存在的問題和糾紛不斷，尤其是作為物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)和前提的前期物業(yè)管理存在著更多的問題。因此不少專家學(xué)者和物業(yè)管理人員結(jié)合前期物業(yè)管理中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)容易出現(xiàn)的問題如：早期介入滯后、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善移交不完整、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”進(jìn)行了認(rèn)真研究分析,為前期物業(yè)管理提出了很多有效對(duì)

13、策，關(guān)于前期物業(yè)管理中存在的問題的研究在我國取得了很大的發(fā)展。仰恩大學(xué)法律系李淑穎教授1指出前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)，承認(rèn)我國當(dāng)前前期物業(yè)管理法律制度中存在諸多問題，并對(duì)我國的前期物業(yè)管理法律制度提出自己的看法。重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院王貴春，傅鴻源2在“物業(yè)管理早期介入問題研究”中指出早期介入的時(shí)間最早應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃階段進(jìn)行，最遲不能超過封頂，還提出1李淑穎.前期物業(yè)管理法律研究j.財(cái)經(jīng)縱橫.2007 年第 5 期.2王貴春,傅鴻源.物業(yè)管理早期介入問題研究j.重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2002 第 2 期.6早期介入費(fèi)用的解決方案。深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院馬少龍3指出前期物業(yè)

14、管理招投標(biāo)作為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的重要措施，對(duì)“建管分離”起到了一定的作用，但從實(shí)施情況看，仍存在一些問題，如前期物業(yè)管理招投標(biāo)定位不到位；開發(fā)商始終處于霸權(quán)地位，物業(yè)服務(wù)公司迫于開發(fā)商的壓力，在和開發(fā)商簽訂合時(shí)或多或少維護(hù)自身利益，從而損害業(yè)主的利益。中南民族大學(xué)法學(xué)教授羅衛(wèi)平4主要是探討:前期物業(yè)管理企業(yè)是否有資格與建設(shè)單位進(jìn)行承接驗(yàn)收?前期物業(yè)管理的時(shí)間界限如何確定?業(yè)主大會(huì)成立前,建設(shè)單位能否向主管部門申請(qǐng)?jiān)谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建新的建筑物?若主管部門予以批準(zhǔn),是否意味行政侵權(quán)?羅衛(wèi)平教授認(rèn)為,可以賦予前期物業(yè)企業(yè)承接驗(yàn)收的資格,但對(duì)其法律效果應(yīng)予以完善。前期物業(yè)管理的開始,

15、以物業(yè)上的權(quán)屬性質(zhì)屬于區(qū)分所有權(quán)為前提。前期物業(yè)管理于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。對(duì)于建設(shè)單位的申請(qǐng),只要建設(shè)單位不是唯一的業(yè)主,且申請(qǐng)未獲得全體業(yè)主同意,主管部門的批準(zhǔn)將構(gòu)成行政侵權(quán)。石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系王艷青5在“淺談物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難問題”指出：前期物業(yè)管理收費(fèi)難已成為制約該行業(yè)發(fā)展的瓶頸,其根源在于物業(yè)管理消費(fèi)觀念滯后,物業(yè)管理市場(chǎng)化低,服務(wù)質(zhì)量差等,為此,加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳,推行招投標(biāo)制度,改善服務(wù)方式,提高服務(wù)質(zhì)量成為燃眉之急。另外，還有物業(yè)管理人員根據(jù)自身在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的經(jīng)驗(yàn)，分析前期物業(yè)管理的具體活動(dòng)，包括業(yè)主入住裝修、公共設(shè)施設(shè)備、資料檔

16、案的管理等方面來分析前期物業(yè)管理。綜上所述，目前國內(nèi)關(guān)于前期物業(yè)管理的研究大都是集中在前期物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策上，大部分文章是側(cè)重前期物業(yè)管理的某個(gè)具體的環(huán)節(jié)，如：招投標(biāo)、服務(wù)管理合同、交接驗(yàn)收等來入手分析前期物業(yè)管理，也有從法律的角度分析前期物業(yè)管理合同、前期物業(yè)管理主體等來分析如何規(guī)范前期物業(yè)管理。而本文通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將發(fā)生在前期物業(yè)管理中的問題量化，從而嘗試解決我國前期物業(yè)管理存在的問題。3馬少龍.對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的探討j.住宅與建設(shè)科技.2008 年第 8 期.4羅衛(wèi)平.前期物業(yè)管理若干問題研究j.中南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文科學(xué)版).2006 年第 5 期.5王艷青.淺談前期物

17、業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難問題j.石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2004 年第 5 期.71.3 本文研究?jī)?nèi)容與方法1.3.1 研究?jī)?nèi)容：（1）前期物業(yè)管理的界定，從當(dāng)前關(guān)于前期物業(yè)管理的法律法規(guī)分析前期物業(yè)管理的內(nèi)容和意義。（2）結(jié)合前期物業(yè)管理的立法上和實(shí)踐中存在的問題，從前期物業(yè)管理的各個(gè)具體實(shí)施的環(huán)節(jié)來分析前期物業(yè)管理存在的問題。（3）具體分析研究前期物業(yè)管理中容易出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對(duì)策建議。1.3.2 研究方法：本文應(yīng)用文獻(xiàn)挖掘方法，具體過程如下：（1）通過對(duì)文獻(xiàn)資料研究的基礎(chǔ)上，總結(jié)前期物業(yè)管理存在的九大問題。（2）在中國知網(wǎng)中對(duì)所提出的問題進(jìn)行文獻(xiàn)檢索，統(tǒng)計(jì)當(dāng)前學(xué)者對(duì)各個(gè)問題的研究文獻(xiàn)數(shù)目，

18、算出各個(gè)問題所占比例，得出各個(gè)問題的重要程度并且進(jìn)行排列。（3）具體的分析前四個(gè)主要問題，得出相應(yīng)的對(duì)策建議，來完善我國的前期物業(yè)管理。2、前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容分析2.1 前期物業(yè)管理的基本概念根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條的規(guī)定:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理包括前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理按照時(shí)間劃分可以分為兩個(gè)階段:第一階段是從項(xiàng)目初始至工

19、程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入” ，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)；第二階段是從工程驗(yàn)收合格開始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒有明確的界線6。日常物業(yè)管8理是指成立業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從此可以看出，前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理是有很大區(qū)別的，主要體現(xiàn)在以下方面：第一，所

20、發(fā)生的時(shí)間不同;第二，內(nèi)容不同；第三，所要完成的任務(wù)也不同；第四，目的在一定程度上也不同?？傊?，前期物業(yè)管理是日常物業(yè)管理的前提，是整個(gè)物業(yè)管理過程的保證。2.2 前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(示范文本)中規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:房屋共用部位的維護(hù)和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理。在具體實(shí)施中前期物業(yè)管理主要包括以下幾方面的內(nèi)容:早期介入、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、機(jī)構(gòu)的設(shè)立與制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、業(yè)主入伙和裝修管理、物業(yè)檔案資料管理、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)、其它前期日常管理。這些任務(wù)在實(shí)施的時(shí)候都有一定的交叉，如圖 2

21、-1 所示：6閏允宇.如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)j.現(xiàn)代物業(yè)管理.2006 年第 9 期.9早期介入簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議機(jī)構(gòu)設(shè)立與制度的制定物業(yè)的驗(yàn)收與接管業(yè)主入伙和裝修管理物業(yè)檔案資料管理協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)其它前期日常管理圖 2-1 前期物業(yè)管理任務(wù)圖2.2.1 物業(yè)管理早期介入物業(yè)管理早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與到房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收及銷售環(huán)節(jié)，監(jiān)督工程并提出相應(yīng)整改意見。一般認(rèn)為，物業(yè)管理早期介入的時(shí)間越早越好，這樣有利于保證房屋的質(zhì)量，為后期的日常管理作鋪墊。2.2.2 簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議前期物業(yè)管理協(xié)議包括前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時(shí)公約。前期物業(yè)管

22、理合同是確定業(yè)主與前期物業(yè)管理公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本法律文件。業(yè)主臨時(shí)公約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法。在房屋銷售階段，應(yīng)同步向業(yè)主宣傳物業(yè)管理規(guī)定，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。及時(shí)了解業(yè)主的具體情況，剖析該小區(qū)購房群體的收入水平、文化程度、政治素質(zhì)和承受能力，有針對(duì)性地?cái)M定該小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理方案，這樣有利于今后物業(yè)管理展開。102.2.3 機(jī)構(gòu)的設(shè)立與制度的制定機(jī)構(gòu)的好壞決定了前期物業(yè)管理的好壞，

23、機(jī)構(gòu)的設(shè)立主要要進(jìn)行好人員的選聘和培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的高低決定了前期物業(yè)管理的成敗。同時(shí)還要制定好規(guī)章制度，規(guī)章制度的制定是實(shí)施和規(guī)范前期物業(yè)管理行為的保證。2.2.4 物業(yè)的驗(yàn)收與接管物業(yè)的驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格按照規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，這將有利于長(zhǎng)期的物業(yè)管理，減少物業(yè)管理中因質(zhì)量問題引起的糾紛。2.2.5 業(yè)主入伙和裝修管理所謂入伙是指業(yè)主或使用人收到書面通知書，在規(guī)定期限內(nèi)辦完相應(yīng)手續(xù)并實(shí)際入住。業(yè)主入住后必要面臨房屋裝修的問題，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)業(yè)主裝修的管理，以避免裝修污染、裝修擾鄰、危害公共利益甚至裝修工程質(zhì)量事故的

24、出現(xiàn)7。2.2.6 物業(yè)檔案資料管理在物業(yè)管理企業(yè) 接管物業(yè)和業(yè)主或使用入伙以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)建立物業(yè)管理檔案資料，檔案資料應(yīng)按綜合文書圖表、房屋棟號(hào)、公共設(shè)施分類立卷按序號(hào)歸檔，專柜存放，按規(guī)定建立全宗簡(jiǎn)介，查卷目錄和卷內(nèi)目錄以便日后查閱。2.2.7 協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到規(guī)定的條件，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助成產(chǎn)業(yè)主委員會(huì)以利于長(zhǎng)期物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)好前期物業(yè)管理到日常物業(yè)管理的過渡。2.2.8 其它前期日常管理對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期日常管理包括清場(chǎng)封閉小區(qū)、組織保修、維修養(yǎng)護(hù)以及協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商和建設(shè)單位之間的關(guān)系，督促協(xié)調(diào)開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題等。3

25、 我國前期物業(yè)管理存在的問題7譚善勇，郭立.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù).m.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005.81114.11我國關(guān)于前期物業(yè)管理的法律規(guī)范有條例 、 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法和前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法等，這些法律從很多方面規(guī)范著前期物業(yè)管理，但是在實(shí)際實(shí)踐中前期物業(yè)管理存在著很多問題。如前期物業(yè)管理中早期介入滯后、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范、前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善移交不完整、共用設(shè)施設(shè)備管理問題、業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” 、物業(yè)維修資金管理問題、業(yè)主入住裝修管理不善等。2011 年 10 月 4 日，本人在中國知網(wǎng)中檢

26、索出全國各界人士對(duì)以上九大問題的研究成果（主要有中國學(xué)術(shù)期刊、中國年鑒、中國專利、中國科技成果、中國博士學(xué)位論文、中國碩士論文、中國重要會(huì)議論文、中國重要報(bào)紙、中國圖書等） ，調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到這九大問題的文獻(xiàn)數(shù)及所占比例（如表 3-1）：表 3-1 前期物業(yè)管理中的九大問題研究文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)問題檢索文獻(xiàn)數(shù)所占比例1早期介入中的問題10215.74%2前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題14322.06%3前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范81.23%4物業(yè)承接驗(yàn)收問題446.79%5共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬不明確20.31%6業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定132%7物業(yè)管理收費(fèi)問題26641.05%8物業(yè)維修資金管理問題416.33%

27、9業(yè)主入住裝修管理不善294.48%10合計(jì)648100%123.13.23.33.43.53.63.73.83.900.050.10.150.20.250.30.350.40.453.1早期介入問題 3.2前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題3.3前期物業(yè)服務(wù)合同問題3.4物業(yè)承接驗(yàn)收問題3.5公用設(shè)備設(shè)施管理問題3.6業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定3.7物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題 3.8物業(yè)維修資金管理問題3.9業(yè)主入住裝修管理問題圖 3-1 九大問題排列圖3.1 早期介入問題在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 102 篇是涉及前期物業(yè)管理中的早期介入（如表 3-1） ，東南大學(xué)土木工程學(xué)院任虎教授在“談物業(yè)管理公司超前

28、介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)”中就分析了物業(yè)管理公司超前介入的必要性和主要問題，提出物業(yè)管理公司應(yīng)超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議?？梢娫缙诮槿氲闹匾?，它直接影響到房屋的質(zhì)量，影響著長(zhǎng)期的物業(yè)管理8。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理早期介入的時(shí)間越早越好，但我國現(xiàn)有全國性物業(yè)管理?xiàng)l例，對(duì)物業(yè)管理“從圖紙開始”早期介入沒有明確規(guī)定，沒有制定出強(qiáng)制性統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序，物業(yè)管理早期介入未能納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。而且在實(shí)際中，由于對(duì)早期介入的認(rèn)識(shí)不足，開發(fā)商或物業(yè)開發(fā)公司難免有短期行為產(chǎn)生，急功近利，只顧及目前市場(chǎng)情況，不考慮社會(huì)發(fā)展變化、消費(fèi)者需求變化等因

29、8任虎.談物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)j.建筑管理現(xiàn)代化.2002 年第 3 期.13素，或者片面追求利潤(rùn)，而不愿意讓物業(yè)管理早期介入，片面地認(rèn)為成本投資增加。另一方面由于物業(yè)管理公司的從業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才較少，教育培訓(xùn)體系未能建立健全，專業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，物業(yè)管理公司大部分員工身兼數(shù)職(租賃管理員、房管員、門衛(wèi)等)，沒有形成專業(yè)集團(tuán)化的管理隊(duì)伍9，這些企業(yè)自身的原因也導(dǎo)致物業(yè)管理早期介入困難重重。物業(yè)管理企業(yè)早期沒有介入將帶來的種種問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：規(guī)劃設(shè)計(jì)欠缺多、建筑設(shè)計(jì)不切實(shí)際、樓盤銷售遺留問題多、建設(shè)過程遺留問題多。前期物業(yè)管理的早期介入滯后是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的

30、一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，也是造成物業(yè)早期開發(fā)不規(guī)范，物業(yè)管理代人受過的起因和關(guān)鍵所在。3.2 前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 143 篇是涉及前期物業(yè)管理中的招投標(biāo)問題（如表 3-1） 。中國人民大學(xué)法學(xué)院的王利明、宋志紅在“物業(yè)管理招投標(biāo)中若干問題的法律分析”中就指出我國物業(yè)管理一直存在著的“誰開發(fā)，誰管理”的問題，這種父子兵模式在實(shí)踐中給物業(yè)管理發(fā)展帶來了很多弊端，并從法律的角度提出了相應(yīng)的對(duì)策10。為了規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部 2003 年 6 月 26 日頒布了關(guān)于前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 ?？墒悄?/p>

31、前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。(1)有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系， “老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請(qǐng)外來“管家” ，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)商而定11；(2)有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式，重表象不重實(shí)質(zhì)，投標(biāo)費(fèi)用大，浪費(fèi)資源；(3)有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；(4)有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；9中華人民共和國建設(shè)部.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法.2000 年第

32、 1 期. 10王利明，宋志紅.物業(yè)管理招投標(biāo)中若干問題的法律分析j.中國論文中心.2003 年第 5 期.11朱希全.加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提j.重慶物業(yè).2004年第6期.14(5) 由于開發(fā)商沒有專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，以及對(duì)投標(biāo)法規(guī)和招標(biāo)的組織管理工作不熟悉，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作的不規(guī)范；(6)沒有一個(gè)平臺(tái)提供給物業(yè)管理行業(yè)在媒體上發(fā)布公告，招標(biāo)過程也就沒有建設(shè)工程項(xiàng)目和政府采購項(xiàng)目那樣透明，存在招標(biāo)信息不對(duì)稱；(7)物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育不成熟。3.3 前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 8 篇是涉及前期物業(yè)管理中的服務(wù)合同不規(guī)范問題（如表 3-

33、1） 。南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院法律系吳世彬在“從物權(quán)視角解析前期物業(yè)管理合同”中以案例的形式指出：由于物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)前期物業(yè)管理合同的規(guī)定比較粗疏，由此引發(fā)了諸多法律糾紛，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)的立法建議12。幾年前，有關(guān)部門出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例第 21 條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，并沒有使用規(guī)范文本，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任）沒有明確寫進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益；有的合同甚至將前期物業(yè)服務(wù)合

34、同變成承包合同，開發(fā)商只顧收取承包金，不顧業(yè)主利益；有的合同不顧條例第 27 條規(guī)定擅自處分物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，嚴(yán)重侵害業(yè)主利益。3.4 物業(yè)承接驗(yàn)收問題在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 44 篇是涉及前期物業(yè)管理中物業(yè)承接驗(yàn)收問題（如表 3-1） 。保定市房地產(chǎn)管理局田軍、河北軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院吳健巍在“前期物業(yè)管理中物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收的問題與對(duì)策”中指出目前物業(yè)項(xiàng)目的承接驗(yàn)收還存在著許多問題，如“霸主”行為，給物業(yè)管理帶來長(zhǎng)期影響；管理脫節(jié)，承接驗(yàn)收后呈現(xiàn)出工作怪圈；資料短缺，給物業(yè)管理服務(wù)帶來尷尬等。針對(duì)上述問題,田軍、吳健巍提出了一系列應(yīng)對(duì)策略。12吳世彬.從物權(quán)視

35、角解析前期物業(yè)管理合同以南京東渡房地產(chǎn)公司與中北物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛為例j.長(zhǎng)白學(xué)刊.2008 年第 2 期.15物業(yè)承接驗(yàn)收將直接影響到物業(yè)的質(zhì)量，有相當(dāng)比例的住宅小區(qū)，在物業(yè)管理中所反映出來的質(zhì)量問題多數(shù)是承接驗(yàn)收中的遺留問題，驗(yàn)收時(shí)忽視了質(zhì)量問題常常會(huì)引起糾紛，所以接管驗(yàn)收處理的好壞將決定了長(zhǎng)期物業(yè)管理的好壞。可是在實(shí)際中，物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收過程中存在的很多問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對(duì)物業(yè)的建設(shè)工程質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的安裝及質(zhì)量不具備驗(yàn)收能力，在交接驗(yàn)收時(shí)，只知道項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的有無，對(duì)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)是否符合建設(shè)安裝要求、質(zhì)是否合格并不是太清楚，

36、尤其是對(duì)物業(yè)的消防、電梯、供暖制冷和排污設(shè)施是否合格缺乏判斷力；(2)物業(yè)承接驗(yàn)收從法律上已做出規(guī)定,但從多年實(shí)踐觀察,在物業(yè)項(xiàng)目的承接驗(yàn)收過程中,還存在著一些操作上的問題。如:什么時(shí)間是工程項(xiàng)目承接驗(yàn)收的最佳時(shí)間等；(3)由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整；(4)非建設(shè)單位成立的物業(yè)管理企業(yè),在實(shí)際運(yùn)作中,也處于劣勢(shì)地位。因此,要想獲得項(xiàng)目的管理服務(wù)和經(jīng)營權(quán),必須聽命于建設(shè)單位。個(gè)別建設(shè)單位為盈得最大利潤(rùn),超越權(quán)限,進(jìn)行不切實(shí)際的售樓宣傳和承諾,更有甚者,在物業(yè)銷售中

37、竟然向業(yè)主承諾入住后減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),造成物業(yè)管理企業(yè)承接了數(shù)不清道不盡的糾紛和矛盾,給后期的物業(yè)管理帶來嚴(yán)重的危害13。3.5 共用設(shè)施設(shè)備管理問題在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 2 篇是涉及前期物業(yè)管理中共用設(shè)施設(shè)備管理問題（如表 3-1） 。中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒中的第八章“物業(yè)管理及房屋修繕”就提出要建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金來進(jìn)行共用設(shè)施設(shè)備管理。除了共用設(shè)施設(shè)備維修問題，共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬在管理中也很不明確，購房人在房產(chǎn)交易時(shí)往往無法得知樓盤的具體狀況，由于信息不對(duì)稱而導(dǎo)致糾紛的情況比比皆是。共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬劃分不明確，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，如物業(yè)管

38、理企業(yè)為了個(gè)人利益，將公用停車場(chǎng)進(jìn)行出租，使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛?？梢姽灿迷O(shè)施設(shè)備管理直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。13田軍,吳健巍.前期物業(yè)管理中物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收的問題與對(duì)策j.河北軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)報(bào)第 10 卷第 1 期.163.6 業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 13 篇是涉及前期物業(yè)管理中業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定的問題（如表 3-1） 。國土房管發(fā)布了業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本,首次公布了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定,明確了業(yè)主所具有的權(quán)利和義務(wù)。但有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商

39、即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。許多文獻(xiàn)就針對(duì)這兩個(gè)示范文本中開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司三方之間的法律關(guān)系征詢了物業(yè)處、小區(qū)辦及物業(yè)管理公司、律師等相關(guān)人士,他們普遍認(rèn)為新規(guī)定將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理水平的提高起到積極的促進(jìn)作用，但還有待于三方的積極配合。3.7 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 266 篇是涉及前期物業(yè)管理收費(fèi)的問題（如表 3-1） 。中原工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院工程管理教研室李珊在“對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)若干問題的探討”中指出：目前的物業(yè)

40、管理糾紛中,50%以上是由于服務(wù)收費(fèi)所引發(fā)的，主要表現(xiàn)為業(yè)主在特定價(jià)格水平下對(duì)服務(wù)質(zhì)量的不滿。并結(jié)合物業(yè)管理中出現(xiàn)的若干問題,探討改進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)的具體措施,以期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有所借鑒14。國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第 5 條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 ”這個(gè)原則就是人們常說的“質(zhì)價(jià)相符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)

41、服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” ，違背了物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的基本原則。最近幾年，前期物業(yè)管理方面的投訴逐漸呈急劇上升勢(shì)頭，其中尤以物業(yè)管理收費(fèi)投訴上升最快，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)不明確或者收費(fèi)過高，14李珊.對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)若干問題的探討j.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2008 年第 6 期.17另外，大部分業(yè)主因房屋質(zhì)量、配套、產(chǎn)權(quán)等問題而與開發(fā)商發(fā)生的各種糾紛，結(jié)果都會(huì)導(dǎo)致拒交物業(yè)管理費(fèi)。與此同時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，收不抵支。因此，公平合理地解決物業(yè)管理收費(fèi)中存在的一些問題，是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。3.8 物業(yè)維修資金管理制度未建立在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 41 篇是涉及前期物業(yè)管理

42、中物業(yè)維修資金管理制度未建立的問題（如表 3-1） 。南平市城防指揮部許文震在“物業(yè)管理中維修資金的運(yùn)作及管理”中就分析了維修資金的來源、籌集,維修資金使用中的問題、現(xiàn)狀,如何用好維修資金及其意義所在15。在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使

43、用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中經(jīng)常出現(xiàn)的問題.3.9 業(yè)主入住裝修管理不善在搜索的 648 篇文獻(xiàn)中，有 29 篇是涉及前期物業(yè)管理中業(yè)主入住裝修管理不善的問題（如表 3-1） 。其中李磊、張憶在“住宅裝修中存在的問題及原因分析”中指出物業(yè)管理與住宅裝飾裝修是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，在市場(chǎng)運(yùn)作中,很多實(shí)際問題沒有理清,引起的糾紛和矛盾較多。因此,有必要對(duì)此進(jìn)行分析,理順各種關(guān)系,以促進(jìn)前期物業(yè)管理的健康發(fā)展。16。業(yè)主入住后必要面臨房屋裝修的問題，但室內(nèi)裝修很大程度上是受業(yè)主或使用人的個(gè)人意志支配的

44、,裝修的施工人員往往缺乏規(guī)范培訓(xùn)。因此在室內(nèi)裝修實(shí)施過程中,若物業(yè)管理企業(yè)如果對(duì)業(yè)主裝修管理不善，將給物業(yè)本身以及其他方面帶來許多負(fù)面影響。(1)影響物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)和使用安全。主要表現(xiàn)在變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu),擅改衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等17；15許文震.物業(yè)管理中維修資金的運(yùn)作及管理j.引進(jìn)與咨詢.2005 年第 9 期.16李磊,張憶.如何加強(qiáng)住宅裝修中物業(yè)管理的作用j.現(xiàn)代物業(yè).2004 年第 9 期. 18(2)將會(huì)導(dǎo)致裝修污染、裝修擾鄰、危害公共利益甚至裝修工程質(zhì)量事故的出現(xiàn)；(3)違規(guī)裝修和亂搭亂建無人過問,造成物業(yè)管理困難。物業(yè)管理公司必須協(xié)調(diào)好業(yè)主與自己的關(guān)系，規(guī)范裝修工人，與裝修

45、公司簽訂合同等途徑來解決在裝修過程中產(chǎn)生的問題，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。4 解決前期物業(yè)管理問題的對(duì)策通過圖 3-1 可知，在前期物業(yè)管理中常常引起糾紛的問起主要集中在早期介入滯后、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善移交不完整、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”這四個(gè)問題上，下面將就這四個(gè)問題提出相應(yīng)的對(duì)策與建議。4.1 解決前期物業(yè)管理早期介入的對(duì)策4.1.1 建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)、實(shí)行物業(yè)公司早期介入的制度(1)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)管理作用，政府委托房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理早期介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。促使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到主動(dòng)自覺地考慮

46、物業(yè)管理的早期介入工作18。(2)制訂有關(guān)物業(yè)管理早期介入的一些政策、法規(guī)、制度。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須早期介入，從而在制度上使物業(yè)管理早期介入的開發(fā)與實(shí)行有保障。4.1.2 防止物業(yè)公司和開發(fā)商的短期行為防止物業(yè)公司和開發(fā)商的短期行為最主要的是要提高對(duì)物業(yè)管理早期介入認(rèn)識(shí)，理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間的關(guān)系。要正確處理好三者之間的關(guān)系，需做到以下幾點(diǎn)：（1）應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系，防止開發(fā)商與物業(yè)公司之間的父子關(guān)系，在法律上規(guī)定開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)以保障業(yè)主的利益；（2）開發(fā)商要多替業(yè)主考慮，一個(gè)重品牌、創(chuàng)形象，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的開發(fā)商，在樓宇銷售之前

47、就應(yīng)確定優(yōu)秀的物業(yè)管理公司加盟介入；（3）物業(yè)管理公司要有適當(dāng)?shù)亩ㄎ?，物業(yè)管理公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當(dāng)作客戶，17羅輝.物業(yè)管理中對(duì)業(yè)主的裝修管理辦法研究j.2006 年第 5 期.18劉剛.淺析物業(yè)管理的早期介入j.公元物業(yè)文章精選.2007 年第 12 期.19將物業(yè)管理公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏；（4）物業(yè)管理公司在售樓時(shí)要替業(yè)主很好把關(guān)。4.1.3 加強(qiáng)物業(yè)管理公司隊(duì)伍建設(shè)為順利實(shí)施早期介入，還應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理公司隊(duì)伍建設(shè)，加快物業(yè)管理專業(yè)人才和復(fù)合型人才的培養(yǎng)。在物業(yè)管理員工中貫徹執(zhí)行“首問責(zé)任制” 、 “工作失職追究制”

48、，實(shí)施“末位淘汰制” ，這些是做好物業(yè)管理工作的立足點(diǎn)。物業(yè)管理公司應(yīng)該在整個(gè)管理崗位樹立正氣、鼓勵(lì)先進(jìn)、倡導(dǎo)良好的工作氛圍，使大家在繁忙、艱苦的工作過程中有緩沖疲倦和傾訴煩悶的場(chǎng)所。員工之間要相互關(guān)心、相互支持，為強(qiáng)化質(zhì)量管理奠定良好基礎(chǔ)；同時(shí)，也可以利用每月或每周召開的員工工作例會(huì)，總結(jié)一個(gè)月來工作計(jì)劃的落實(shí)和完成情況，并布置下個(gè)月工作任務(wù)；進(jìn)行物業(yè)管理典型實(shí)例分析，增強(qiáng)服務(wù)理念的訓(xùn)導(dǎo)，增強(qiáng)員工分析問題和解決問題的能力。4.2 解決前期物業(yè)管理招投標(biāo)問題的對(duì)策規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)主要是要提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)況，轉(zhuǎn)變政府的職能，提高業(yè)主在招投標(biāo)中的決定權(quán)，從而選擇一個(gè)綜合素質(zhì)高的物業(yè)管

49、理企業(yè)，具體要做到以下幾點(diǎn)：4.2.1 從仲裁機(jī)構(gòu)方面來考慮在公開、公平、公正和誠實(shí)信用原則的指導(dǎo)下，仲裁機(jī)構(gòu)的建立能夠使投標(biāo)物業(yè)管理公司投訴有部門、申訴有渠道。保障投標(biāo)物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，以體現(xiàn)招投標(biāo)的“三公”原則，通過招投標(biāo)選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的前期物業(yè)管理公司19。4.2.2 從政府方面來考慮 政府應(yīng)從管理轉(zhuǎn)到指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)等服務(wù)的層面上來。幫助開發(fā)商選擇一個(gè)資質(zhì)高，信用好的物業(yè)管理企業(yè)。主要職責(zé)是，制定推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)相關(guān)政策并監(jiān)督其執(zhí)行狀況，對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中的專家評(píng)委進(jìn)行培訓(xùn)和資格認(rèn)定，建立健全招投標(biāo)備案制度。4.2.3 從評(píng)標(biāo)組織方面來考慮19翁國強(qiáng).前期物業(yè)

50、招投標(biāo)的難點(diǎn)與對(duì)策j.中國物業(yè)管理.2004年第3期.20評(píng)標(biāo)組織一般由政府官員與物業(yè)管理公司總經(jīng)理等評(píng)委會(huì)成員組成，他們必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資格，以保證評(píng)委的質(zhì)量，使整個(gè)評(píng)標(biāo)過程更加客觀和公正。評(píng)委會(huì)組成人員的比例分配應(yīng)真正體現(xiàn)業(yè)主的權(quán)益，恰當(dāng)?shù)谋壤龖?yīng)是以業(yè)主為主，專家為輔。對(duì)評(píng)標(biāo)組織進(jìn)行獎(jiǎng)懲制度，即在前期物業(yè)管理合同中表明，若所選物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中表現(xiàn)良好，則給予評(píng)標(biāo)組織成員一定的獎(jiǎng)勵(lì)，若所選物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中引起不少糾紛，則對(duì)評(píng)標(biāo)組織成員實(shí)行一定懲罰。4.2.4 從制度方面考慮積極推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，使前期物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)深入人心，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹

51、立依法招投標(biāo)的意識(shí)，為規(guī)范前期物業(yè)管理提供有利保障。防止開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)商而定。要想使房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)真正的分離，還必須制定規(guī)章制度使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益上徹底分離，最重要的是使物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營。4.2.5 從業(yè)主方面來考慮賦予業(yè)主在招投標(biāo)中的主要決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)，當(dāng)前期物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)制度不規(guī)范、邀標(biāo)制“做秀 、 “走過場(chǎng)”侵犯業(yè)主權(quán)益時(shí)，賦予業(yè)主提起訴訟的權(quán)利，允許業(yè)主以“以合法形式掩蓋非法目的”為理由向法院提出訴訟，請(qǐng)求認(rèn)定招標(biāo)、中標(biāo)無效，而重新進(jìn)行招投標(biāo)。4.3 解決因物業(yè)承接驗(yàn)收問題的對(duì)策可以說由房屋質(zhì)量缺陷問題引起的矛盾在所有的因素中占

52、75%比例，而質(zhì)量問題大部分要?dú)w咎于前期物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，所以完善前期物業(yè)驗(yàn)收至關(guān)重要。4.3.1 在前期首先要建立一套完善的接管驗(yàn)收制度一套完善的接管驗(yàn)收制度首先要明確驗(yàn)房小組必須由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工隊(duì)、監(jiān)理公司挑選出來的具有相應(yīng)資質(zhì)的人員組成；其次規(guī)定要利用一系列表單對(duì)整個(gè)驗(yàn)收、維修整改、房屋移交等過程來進(jìn)行控制，最后，在接管驗(yàn)收之前，物業(yè)管理企業(yè)必須與開發(fā)商達(dá)成以下協(xié)議：（1）獲得保修期內(nèi)維修的主動(dòng)權(quán)；（2）物業(yè)管理企業(yè)必須獲得對(duì)施工隊(duì)質(zhì)保金的控制簽字權(quán)；21（3）規(guī)定報(bào)修、修復(fù)的時(shí)間。如報(bào)修后必須在 3 天內(nèi)完成，一旦超過這個(gè)時(shí)間就由物業(yè)公司派自己的維修隊(duì)伍進(jìn)行修理，修理所產(chǎn)

53、生的一切費(fèi)用從工程余款及質(zhì)保金中扣除20。4.3.2 組建一個(gè)合法，認(rèn)真負(fù)責(zé)，懂行的驗(yàn)收組織在前期物業(yè)管理中，物業(yè)的交接與驗(yàn)收是在建設(shè)商與物業(yè)管理企業(yè)之間進(jìn)行的，可在實(shí)際生活中，物業(yè)管理企業(yè)迫于開發(fā)商的壓力，對(duì)交接驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題常常是聽之任之，而且驗(yàn)收組織常常是由一些不具備經(jīng)驗(yàn)、不懂行的人組成，無法發(fā)現(xiàn)工程中遺留的問題，所以組建一個(gè)合法，認(rèn)真負(fù)責(zé)，懂行的驗(yàn)收組織至關(guān)重要。4.3.3 其次嚴(yán)把驗(yàn)收接管關(guān)物業(yè)公司工程人員在接管驗(yàn)收中必須仔細(xì)認(rèn)真，一方面按照國家建筑規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)來檢查房屋是否存在質(zhì)量缺陷問題（如裂縫等） ，另一方面以業(yè)主的眼光來觀察，看那些容易引起業(yè)主投訴的問題（如箱變位置影響底樓采

54、光等） ，上述問題必須在交房前整改完畢。4.3.4 建立一套房修制度在交房前建立一套房修制度用來對(duì)今后保修期內(nèi)維修的控制。之所以在交房前考慮建立接管驗(yàn)收制度、維修協(xié)議、房修制度等，目的就一個(gè)，在交房前盡量避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷問題，健全各類制度也是便于今后對(duì)施工隊(duì)維修質(zhì)量、維修時(shí)間的控制，以減少業(yè)主的投訴。如在交房后出現(xiàn)質(zhì)量缺陷問題，物業(yè)公司也要積極地幫助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)好修理、賠償事宜。4.4 解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的對(duì)策最近幾年，前期物業(yè)管理方面的投訴逐漸呈急劇上升勢(shì)頭，其中尤以物業(yè)管理收費(fèi)投訴上升最快，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)不明確或者收費(fèi)過高，另外，大部分業(yè)主因房屋質(zhì)量、配套

55、、產(chǎn)權(quán)等問題而與開發(fā)商發(fā)生的各種糾紛，結(jié)果都會(huì)導(dǎo)致拒交物業(yè)管理費(fèi)。與此同時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，收不抵支。因此，公平合理地解決物業(yè)管理收費(fèi)中存在的一些問題，是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。4.4.1 改變業(yè)主的觀念20黃良.前期物業(yè)管理中的矛盾及應(yīng)對(duì)措施j.物業(yè)管理.上海房地.2007.22目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左盼右顧” ，生怕自己“吃虧” 。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對(duì)“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往

56、把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)管理矛盾，都?xì)w結(jié)到物業(yè)管理公司的不作為，造成收費(fèi)難。爭(zhēng)對(duì)這一困難，我們必須加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。4.4.2 改變物業(yè)收費(fèi)的管理體制建議充分發(fā)揮各區(qū)物價(jià)人員的作用，建立省、市、區(qū)三級(jí)管理物業(yè)收費(fèi)的管理體制。省、市、區(qū)三級(jí)齊抓共管，對(duì)搞好全市的物業(yè)收費(fèi)管理工作是一定會(huì)有促進(jìn)作用的。對(duì)物業(yè)管理老百姓意見較大的水電費(fèi)公攤不合理，不定期公布明細(xì)賬目等問題，建議省物價(jià)局能制定相關(guān)規(guī)定，發(fā)揮區(qū)縣物價(jià)部門的作用，將需要公攤的項(xiàng)目收支交由區(qū)縣價(jià)格認(rèn)證部門予以認(rèn)證。這樣省物價(jià)局即可騰出手來，繼續(xù)完善省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法、省物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等價(jià)格法規(guī)。4

57、.4.3 提高物業(yè)管理水平要想提高物業(yè)管理水平，最重要的是提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)文化的認(rèn)識(shí)，努力建設(shè)一個(gè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和睦相處的環(huán)境?，F(xiàn)代的物業(yè)管理不再是一種純粹的市場(chǎng)交易，物業(yè)管理公司不能只想著自已的羸利，而應(yīng)該從業(yè)主的利益著想，合理利用物業(yè)管理費(fèi)用，努力創(chuàng)建一個(gè)和諧的社區(qū)環(huán)境。具體的實(shí)行辦法有：(1)聘用素質(zhì)高，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員進(jìn)行管理；(2)物管企業(yè)要通過整合擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范管理，最終提高服務(wù)水平，這是解決收費(fèi)難的關(guān)鍵；(3)通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，盡快接受新的住房消費(fèi)觀念；(4)對(duì)確實(shí)交不起物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)

58、主，物業(yè)管理企業(yè)要在一定程度上幫助業(yè)主解決困難，避免采用強(qiáng)硬的手段向業(yè)主索取費(fèi)用，同時(shí)建議政府采取一些社會(huì)保障的辦法來解決21；21淺析物業(yè)管理收費(fèi)難及其對(duì)策j.浙江價(jià)格.2007 年 2 月第增五期四版.23(5)注意加強(qiáng)人文管理，從軟方面著物，改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，如：過年過節(jié)在社區(qū)組織一些活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主們的相互交流。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)得好，業(yè)主在生活的各方面自然也會(huì)很配合，從而從根本上減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間因質(zhì)價(jià)不符而產(chǎn)生的糾紛。4.4.4 對(duì)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)審核通過之后進(jìn)行公布執(zhí)行。同時(shí)要定期公布物業(yè)管理費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主和用戶

59、的監(jiān)督,便于價(jià)格執(zhí)法檢查。建議對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，即達(dá)到哪一條收多少元，達(dá)不到哪一條降多少元都要明確。物業(yè)管理企業(yè)不同于一般企業(yè)，消費(fèi)者有知情權(quán)，有權(quán)知道他們所對(duì)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，堅(jiān)持公開性、增加透明度.交納的費(fèi)用花在什么地方了?，F(xiàn)在許多公司都在暗箱操作，特別是在前期物業(yè)管理中，沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)更是缺乏透明度22。所以對(duì)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，堅(jiān)持公開性、增加透明度，才能保障廣大業(yè)主的利益。4.4.5 前期物業(yè)管理期間的收費(fèi)項(xiàng)目予以規(guī)范。建議對(duì)前期物業(yè)管理期間的收費(fèi)項(xiàng)目予以規(guī)范，對(duì)不合理的收費(fèi)項(xiàng)目（或變相收費(fèi)）予以取消。猶其是物業(yè)公司向業(yè)主收取的與裝修有關(guān)的費(fèi)用，比如房屋裝修管理費(fèi)、電梯使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修人員管理費(fèi)等等，由于這些費(fèi)用基本上都發(fā)生在前期物業(yè)管理期間，因此要加以規(guī)范。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，與物業(yè)服務(wù)單位簽訂服務(wù)合同，愿意怎么交費(fèi)，只要是在合同中約定的，價(jià)格部門可依據(jù)規(guī)范去監(jiān)督管理，這樣即可取得事半功倍的良好效果23?？偠灾?，管