連云港房地產(chǎn)市場報(bào)告_2007年

1、精品文檔你我共享AAAAAA連云港市房地產(chǎn)市場報(bào)告精品文檔你我共享AAAAAA逵云港市荷政區(qū)劃圖.、城帀概況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、 朝鮮隔海相望，西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沐毗鄰，北與山東省日照市、 莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。連云港市地處海陸、南北過渡的結(jié) 合部，是中國沿海首批1414個對外開放城市之一，地理位置十分優(yōu)越?？偯娣e74447444 平方公里，其中水域面積1759.41759.4平方公里，市區(qū)面積880880平方公里，市區(qū)建成 區(qū)面積6565平方公里。下轄東海、贛榆、灌云、灌南4縣和新浦、海州、連云三 區(qū)及國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)

2、開發(fā)區(qū)，20052005年末，全市戶籍總?cè)丝?為472.18472.18萬人。新 浦區(qū)為市政府所在地。SXiXSXiX Z Z*遼-審沁總雰連麻市四川湖伽 蟲于.云喬A A * *溝二連云港是全國十大海港之一，同時也是中國五大交通樞紐之一。 港口作為一 種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢，同時連云港又擁有遼闊、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì) 腹地，即整個“隴海-蘭新”經(jīng)濟(jì)地帶，對中國腹地豐富的物產(chǎn)資源及廣大的消 費(fèi)市場有著較強(qiáng)的凝聚力和消化力，以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)初 步形成，將成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港。精品文檔你我共享AAAAAA二、城市規(guī)劃1 1、東部城區(qū)規(guī)劃一一建設(shè)國際化海濱城市東

3、部城區(qū)是連云港港口優(yōu)勢最為集中的地方，新的東部城區(qū)將按照沿海伸 展、組團(tuán)遞進(jìn)、帶狀發(fā)展的格局推進(jìn)，由內(nèi)至外形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、 濱海居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個層次和多個組團(tuán)， 東部城區(qū)逐步建設(shè) 成為江蘇省的國際商務(wù)次中心、高端旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套服務(wù)核心區(qū),從而打造一個組團(tuán)式的國際化海濱城市。3?57中央59澇區(qū)pa精品文檔你我共享AAAAAA2 2、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃一一搭建生產(chǎn)力發(fā)展平臺沿海產(chǎn)業(yè)走廊以市開發(fā)區(qū)為中心，以現(xiàn)有一定基礎(chǔ)的贛榆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 海洋開發(fā)區(qū)、灌南 的堆溝化學(xué)工業(yè)園為基礎(chǔ)，再行布點(diǎn)燕尾港，徐圩、板橋，海頭、柘汪產(chǎn)業(yè)區(qū), 形成沿海產(chǎn)業(yè)走廊，見下圖:vy/沿東

4、隴海線產(chǎn)業(yè)走廊以市開發(fā)區(qū)為主軸，著力提升海州、東海都市型工業(yè)園區(qū)，形成沿東隴海線 產(chǎn)業(yè)走廊，見下圖：精品文檔你我共享AAAAAA充分發(fā)揮港口Tr卜訊3 3、港口功能布局規(guī)劃利用綿長的岸線資源，依據(jù)規(guī)劃和現(xiàn)狀條件，建設(shè)億噸大港, 的龍頭帶動作用，提升整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，見下圖:n毎-do 口嚴(yán). 一構(gòu)筑組合型深水大港精品文檔你我共享三、土地市場2002年，連云港市國土資源局及其下屬的土地收購儲備中心，開始對土地實(shí)行有計(jì)劃有步驟的供應(yīng)，土地出讓主要采取協(xié)議出讓、拍賣出讓、招標(biāo)出讓及掛牌出 讓等幾種方式。2003年，連云港市市區(qū)土地出讓全部系招標(biāo)掛牌，土地出讓成交驟 然放量，不管是成交面積還是成交金額

5、都翻了幾番，土地成交量放大。2004年，市國有土地儲備中心通過掛牌方式公開出讓居住用地22宗，面積142.9萬平方米，計(jì)2144畝。而進(jìn)入到2005年后，隨著城市東進(jìn)的新規(guī)劃初現(xiàn)端倪，新 海城區(qū)市行政中心周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善，市區(qū)的土地出讓狀況是一片大好, 成交量成倍增長。2006年，隨著國家有關(guān)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺及相關(guān)實(shí)施細(xì) 則的制定，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策一定程度上趨向謹(jǐn)慎，表現(xiàn)在土地出讓上，公開出讓的國有土地價(jià)格趨向穩(wěn)定，地塊的競爭沒有以往激烈。2006年土地成交中,居住用地（部分兼商業(yè)）為373.48萬平方米。20072007年一季度，連云港市土地市場再 次掛牌成交3131幅

6、土地，成交總面積225.02225.02萬rf,接近去年總體成交量的三分之 二，且6月份再次就19塊地塊進(jìn)行公開出讓，共計(jì)約153萬平方米的土地上市（成 交信息尚未公布）。2002-2007年1季度土地推出情況單位: :萬平方米分析:近年來，連云港市房地產(chǎn)業(yè)處于飛速發(fā)展階段，土地供應(yīng)量也在逐年加大, 房屋供應(yīng)量也在逐年大幅加大，各個樓盤項(xiàng)目之間所形成的競爭壓力也越來越大。AAAAAA精品文檔你我共享AAAAAA同樣是在宏觀調(diào)控的20052005年，連云港市房地產(chǎn)施工面積和銷售面積也都不同程度的受到了一定影響,施工面積和銷售面積增幅明顯放緩，但這種局面只是短期來看，無論是哪一次大規(guī)模的掛牌土地，

7、都會對房地產(chǎn)市場的后市產(chǎn)生不小的 震湯。四、房地產(chǎn)市場1、開發(fā)投資情況從20032003年開始，隨著土地市場的集中放量，連云港市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)投資額也隨之快速增長，年增幅在2525濟(jì)56%56%之間。但20052005年的宏觀調(diào)控仍然對開發(fā)投資產(chǎn)生了一定的影響，開發(fā)投資增幅一度下降，但20062006年出現(xiàn)了 55.7%55.7%的歷史最高增幅，這一現(xiàn)象反應(yīng)了20052005年增幅下降只是一個短期 的市場觀望過程。2000-2006連云港市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元買賣雙方暫時的觀望心態(tài)的體現(xiàn)，20062006年施工面積和銷售面積的強(qiáng)勢增幅說明 了這種心態(tài)已并非市場主流，見下

8、圖：開發(fā)投資額增幅精品文檔你我共享AAAAAAE全市商品房銷售均價(jià)（元）+增幅2001-2006年連云港市商品房施工面積與銷售面積分析:20052005年是宏觀調(diào)控之年，而20062006年作為國家宏觀調(diào)控的落實(shí)之年，連云港 市的商品房施工面積的增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，一方面這是土地市場在高位放量后市場新增開發(fā)量的表現(xiàn)，另一方面也是開發(fā)商對市場預(yù)期前景的看好，而銷售面 積增幅的回升，也基本印證了開發(fā)商對于市場回暖的預(yù)期。2、近年房價(jià)走勢近年來，連云港市房地產(chǎn)市場需求十分旺盛， 這主要是由于近年舊城區(qū)危舊 房屋較多，加上拆遷量較大，外來人口購房及城市居民結(jié)婚分居和改善住房質(zhì)量 需求等因素，造成了一定

9、的市場缺口。緊張的供求矛盾和地價(jià)快速上漲帶動了連 云港市商品住宅價(jià)格的快速上漲。連云港市市區(qū)商品住宅價(jià)格走勢雖然20052005年受宏觀調(diào)控的影響，房價(jià)的上漲大幅度放緩，但隨著沉積的剛 精品文檔你我共享AAAAAA性需求在20062006年的釋放，連云港的房價(jià)又重新回歸到了高位漲幅的階段，。供求決定價(jià)格，不管這當(dāng)中的需求是出于自住目的， 還是出于投資目的。直 到20062006年來連云港市剛性購房需求非常堅(jiān)挺，而近年來房價(jià)的連續(xù)快速上漲正 是受這種剛性需求推動。3、近期市場分析銷售配比分析20072007年上半年連云港市共銷售商品房73497349套房源，其中，普通住宅 57335733 套，

10、約占銷售總套數(shù)的77%77%辦公用房153153套，約占銷售總套數(shù)的2%2%商業(yè)營業(yè) 性用房15631563套，約占銷售總套數(shù)的21%21%商品房成交面積共760888760888平方米，其 中，普通住宅631731631731平方米，辦公用房2395823958平方米，商業(yè)營業(yè)性用房105199105199 平方米。上半年6 6個月市區(qū)普通住宅套均面積依次為 110110平方米、113113平方米、109109 平方米、120120平方米、106106平方米和106106平方米。由此可見，上半年連云港市市區(qū)普通住宅套均面積正在越變越小，一方面這也是為了與國家的“90/7090/70 ”相對

11、應(yīng)，另一主面也是因不斷攀升的房價(jià)和購房者能承受的總房價(jià)所決定的。月度銷售量分析20072007年上半年連云港市房地產(chǎn)市場每月行情起伏較大。一月份是整個上半 年銷售情況最好的一個月，房源銷量達(dá)到了 17661766套，而普通住宅也有14761476套的 銷量，至今這兩個記錄還沒有被打破。二月份受春節(jié)的影響，整個月份的房源銷精品文檔你我共享AAAAAA量也受到了很大的影響。三月份樓市開始回暖，四月份港城樓市又變的低迷起來，原因則主要和3 3月1818日央行宣布加息有一定的關(guān)系。由于央行再次加息， 很多潛在消費(fèi)者都開始關(guān)心加息對房價(jià)的影響，短時之內(nèi)對于是否購房、投資普遍持觀望態(tài)度。這種情況下，連云港

12、市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短時的小低潮。五月份受“五一黃金周”以及20072007連云港春季房展會帶動，銷量節(jié)節(jié)攀升。六月份受 樓市淡季的影響，加上房價(jià)持續(xù)太高，而有剛性購房需求的消費(fèi)者卻在逐漸減少, 從而造成了解六月份樓市銷量下跌。上半年月度成交走勢單位: :套住宅價(jià)格走勢分析20072007年上半年市區(qū)商品住宅平均成交價(jià)格為 30773077元/ /平方米，較去年上漲10.1%10.1%。從去年的漲幅以及今年月度房價(jià)的走勢來看，房價(jià)的漲幅已經(jīng)明顯放緩。這主要是因?yàn)?005-20062005-2006 土地的高位放量，部分已經(jīng)成為成產(chǎn)品上市，市場供應(yīng) 量逐漸增大，加上剛性需求的減弱，房價(jià)的增幅也隨之

13、減緩。精品文檔你我共享AAAAAA市將逐漸向買方市場傾斜，房價(jià)的漲幅必將放緩。沁園春雪北國風(fēng)光,里冰封,萬里雪五、總體結(jié)論 市場供應(yīng)加大，競爭日趨激烈隨著20052005年和20062006年土地市場的高位放量，兩年間所出讓土的可建筑面積達(dá)到了 13711371萬平方米，而20072007年一季度出讓土地的可建筑面積就已經(jīng)達(dá)到了 444.23444.23萬平方米，因此20052005年至20072007年一季度土地出讓的可建筑面積已經(jīng)達(dá) 到了 1815.231815.23萬平方米，加上年往年剩余的未銷售面積，未來2 2至5 5年間連云港 市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將持續(xù)加大，而連云港市前四年累計(jì)銷售面積也只有18711871萬平方米，未來市場競爭將日趨激烈。剛性需求減少，柔性需求增加自20062006年以來，連云港市的住宅需求中剛性需求逐漸減少，而柔性需求卻在增加，尤其以改善居住為主的柔性型需求為主，見下圖:柔性需求是彈性較大的需求，也就是說，在某個時間段內(nèi)，可買可不 買，如果房價(jià)上漲過快或家庭收入出現(xiàn)下降， 則極有可能暫緩購房，如果遇到性