我國開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

1、我國開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到 2050 年，我國老年人口總數(shù)將超過 4 億，人口老齡化程度將超越諸多發(fā)達(dá)國家。老年人口的迅速增長，是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，我國從 20 世紀(jì) 70 年代末開始實(shí)行住房制度改革，城鎮(zhèn)居民住房自有率高達(dá) 83%.然而，大多數(shù)房產(chǎn)僅僅發(fā)揮了居住的功能，而另一項(xiàng)功能-養(yǎng)老投資并未得到充分地發(fā)揮。國務(wù)院近期發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金積極投資住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是指符合一定條件的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)值、未來的增值折損情況以及估

2、計(jì)殘值進(jìn)行綜合評(píng)估后，將評(píng)估值扣除預(yù)期折損和預(yù)期利息支出，一次性或者在產(chǎn)權(quán)所有者預(yù)期壽命期內(nèi)分期支付，產(chǎn)權(quán)所有者獲得養(yǎng)老金貸款的同時(shí)享有繼續(xù)居住的權(quán)利并負(fù)責(zé)維護(hù)，直到去世或者永久性搬離后出售或者出租該房產(chǎn)，用以償還貸款。它結(jié)合了居住和投資兩大功能，從而能彌補(bǔ)養(yǎng)老保障體系的不足。這項(xiàng)創(chuàng)新在國外發(fā)展得非常成熟，而在我國曾經(jīng)有過試點(diǎn)卻未能成功，究其原因，是在其推行過程中金融機(jī)構(gòu)面臨著較多風(fēng)險(xiǎn)，使較多金融機(jī)構(gòu)望而卻步。一、我國實(shí)施住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的必要性（一）人口老齡化現(xiàn)象不斷加劇按照聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū) 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上或 65 歲以上人口占總?cè)丝?%,即為老齡化

3、社會(huì)。早在 2000 年我國就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，據(jù)第六次人口普查資料表明，60 歲及以上人口占 13.26%,其中 65 歲及以上人口占 8.87%,老齡人口已超過 1.6 億，且每年以近 800 萬的速度增加。（二）社會(huì)養(yǎng)老保障體系不健全1995年，中央將個(gè)人賬戶制度引入中國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，單一的社會(huì)統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的新體制。由于對(duì)各個(gè)年齡段的人處理方法不同，從而導(dǎo)致了在向新制度的轉(zhuǎn)軌過程中，出現(xiàn)了巨大的養(yǎng)老金支付缺口，致使基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶空賬;運(yùn)行。2000 年我國養(yǎng)老金空賬;還僅僅為 360 多億元，到了 2012 年，空賬;己經(jīng)達(dá)到 2.6 萬億元。養(yǎng)老金空

4、賬;問題如不及時(shí)抑制，將產(chǎn)生滾雪球效應(yīng)，終將壓垮整個(gè)社會(huì)養(yǎng)老保障體系。（三）傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念受到挑戰(zhàn)在目前計(jì)劃生育政策下，四二一;家庭將成為未來家庭的主體形式。這種家庭模式下一對(duì)年輕夫婦需贍養(yǎng)四位老人撫養(yǎng)一名孩子，精神上和經(jīng)濟(jì)上承受著巨大的壓力。其次，由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致家庭群體價(jià)值觀發(fā)生變化，更多的年輕人在成年后與父母分開居住，家庭規(guī)模日趨縮小，甚至出現(xiàn)不少空巢;家庭。家庭的空巢化;也使傳統(tǒng)養(yǎng)老面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。最后，在市場經(jīng)濟(jì)的沖擊下，人們的孝文化意識(shí)也逐漸淡薄，利己性的經(jīng)濟(jì)思想漸漸滲透，很多子女贍養(yǎng)老人的意識(shí)在淡化，更有甚者不愿承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，這些都導(dǎo)致了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式難以為繼。二、我國開

5、展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的可行性分析（一）住房擁有率提高反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，首先需要居民擁有對(duì)所居住房屋的完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)過多年的住房制度改革和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國絕大部分的居民都通過購買房改房或商品房的形式獲得了自有住房，我國城市居民擁有完全產(chǎn)權(quán)住房已占到家庭總數(shù)的 83%.而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的轉(zhuǎn)變，城市老年人的住房擁有率將會(huì)越來越高。（二）二手房市場繁榮發(fā)展北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)二級(jí)市場已經(jīng)全面啟動(dòng)，且發(fā)展勢頭良好。隨著時(shí)間的推移，交易的手續(xù)將會(huì)隨著二手市場的逐漸成熟而簡化，交易費(fèi)用也將會(huì)隨著交易的活躍和交易量的增加而降低，這就具備了實(shí)行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件。

6、（三）保險(xiǎn)公司運(yùn)作資金充足截至 2012 年底，中國保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 7.35 萬億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為 6.85 萬億元。近年來隨著人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，保費(fèi)收入的逐步提高，使得保險(xiǎn)企業(yè)的保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額大幅度提高，可用于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資金很充足。000.從另外一個(gè)角度看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)由于缺乏投資渠道，資金利用率和收益率都呈現(xiàn)不理想的局面，因此迫切需要開發(fā)新的金融產(chǎn)品來提高資金的利用率和效益。發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)充分利用閑置資金的有效途徑，而保險(xiǎn)公司擁有眾多的分支機(jī)構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的開展提供了市場和技術(shù)支持。三、我國開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分

7、析（一）房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，住房價(jià)值呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，但具體到某一地域、某一地段或某一幢住房價(jià)值升值的具體情況，則會(huì)是參差不齊，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長的情況。某一時(shí)點(diǎn)，不同投保人的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有協(xié)同性，或普遍高于預(yù)期價(jià)格，或普遍低于預(yù)期價(jià)格，故不能分散房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只有等借款人去世后才能獲得房產(chǎn)的處置權(quán)，而這一期限通常較長，但是后期房屋價(jià)值的變動(dòng)不明朗，不確定因素較大，使得保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面臨房屋價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）利率風(fēng)險(xiǎn)由于住房反向抵押的期限一般比較長，在交易雙方按照合同發(fā)生信用關(guān)系以后，利率可能會(huì)在放貸期間發(fā)生變化。而這種變化

8、會(huì)加大資金的機(jī)會(huì)成本，使保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。在住房現(xiàn)值一定，其他精算條件不變的情況下，貸款利率越高，借款人取得養(yǎng)老金的成本就越高，保險(xiǎn)人給付的年金水平就越低。相反，預(yù)定的貸款利率越低，則受益人取得的年金成本越低，保險(xiǎn)人需要給付的年金水平相應(yīng)提高。作為一個(gè)年金產(chǎn)品，保險(xiǎn)人通常要求提供一個(gè)穩(wěn)定的或者相對(duì)穩(wěn)定的年金給付水平。因此，需要保險(xiǎn)人根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算出估計(jì)的平均利率水平并據(jù)此計(jì)算養(yǎng)老金給付水平。利率會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹及銀行貸款利率等多種因素的影響，期限越長，不確定性越大，評(píng)估的平均利率水平的誤差就越大，從而加大該險(xiǎn)種的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（三）長壽風(fēng)險(xiǎn)長壽風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為借款人的壽命預(yù)期

9、與其實(shí)際存活壽命的差異，這是反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦過程中一項(xiàng)非常重要的風(fēng)險(xiǎn)。在反向抵押業(yè)務(wù)中，老年人每期得到的價(jià)款，是根據(jù)房屋的價(jià)值乘以適當(dāng)?shù)慕o付系數(shù)再除以設(shè)定的預(yù)期壽命得出的，然而在實(shí)際支付中，卻大都是以老年人的死亡作為合同的終止。因此，老年人的實(shí)際壽命長于或者短于預(yù)期壽命將導(dǎo)致最終支付的總額超出或者低于房屋的價(jià)值。雖然保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)將某些標(biāo)準(zhǔn)下的平均壽命作為基準(zhǔn)，但就個(gè)人而言，其實(shí)際壽命是無法預(yù)測的，這種壽命差異的風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的。（四）信息不對(duì)稱與道德風(fēng)險(xiǎn)在交易行為中，老年人的身體健康狀況、既往病史、預(yù)期壽命及尚可存活年限等因素對(duì)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦至關(guān)重要，但這些事項(xiàng)的測定所需要的成本也

10、較高。相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于這些信息的掌握往往是不完全的，導(dǎo)致交易雙方對(duì)相關(guān)信息的掌握存在一定程度的不對(duì)稱。此外，投保人與保險(xiǎn)公司就住房反向抵押貸款保險(xiǎn)達(dá)成協(xié)議后，雙方便形成了委托代理關(guān)系。隨著住房的所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，投保人的所有權(quán)意識(shí)逐漸減弱，對(duì)房屋的使用管理及維護(hù)極易出現(xiàn)不當(dāng)行為，導(dǎo)致房屋受損，住房貶值，進(jìn)而增大房產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值低于住房反向抵押貸款總額的風(fēng)險(xiǎn)。四、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的防范住房價(jià)值波動(dòng)的不確定性，是一種整體性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，涉及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)全局，單一壽險(xiǎn)公司顯然無法完全解決。風(fēng)險(xiǎn)防范措施包括：首先，在對(duì)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、成新、地段系數(shù)等項(xiàng)予以認(rèn)定時(shí)，對(duì)可高可

11、低、可上可下的情形，一般都是就低不就高。這里既要考慮構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，又要對(duì)抵押房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值給予合理的評(píng)估，不能為了謀求反向抵押貸款的安全性，就去壓低估價(jià)的結(jié)果。這會(huì)使房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)失去公正性和權(quán)威性，也極大地影響反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。其次，不同地域采取差異化舉措。城市化的進(jìn)程影響房價(jià)水平，有些地域的房價(jià)上漲很慢，有些地域甚至出現(xiàn)大幅滑落的現(xiàn)象。在反向抵押貸款業(yè)務(wù)推出中，對(duì)抵押房產(chǎn)的價(jià)格漲跌，就需要考慮是綜合計(jì)算全國一攬子的房價(jià)波動(dòng)率，還是區(qū)分每一城市分別界定其房價(jià)波動(dòng)率，或者是區(qū)分每一小區(qū)前來投保的住房，分別計(jì)量界定其房價(jià)的波動(dòng)情況。（二）利率風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的防范，可設(shè)想

12、通過利率保險(xiǎn)的形式加以解決，對(duì)利率增減變化帶來的收益或損失，建立一種在被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)公司之間的收益分享或損失共擔(dān)的新機(jī)制。大致操作思路是：保險(xiǎn)公司收取一定的保險(xiǎn)費(fèi)用后，保證該合同期滿時(shí)的利率不超過一定幅率，如一個(gè)或兩個(gè)百分點(diǎn)。若超過這一幅率時(shí)，超出部分則由保險(xiǎn)公司給予承擔(dān)。一般而言，反向抵押貸款業(yè)務(wù)的期限較長，利率可能會(huì)在放貸期間發(fā)生變化，可以實(shí)行浮動(dòng)利率。這樣可將保險(xiǎn)公司承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。（三）長壽風(fēng)險(xiǎn)的防范貸款機(jī)構(gòu)可以降低貸款的絕對(duì)數(shù)額，減弱長壽風(fēng)險(xiǎn)。譬如采取年金非全額支付的方式，或采取提取長壽風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的方式

13、，對(duì)每月應(yīng)支付的年金打個(gè)八折;.從借款人的角度看，是否吃虧了呢？不是這樣的，反向抵押貸款最終都將按照實(shí)際貸款數(shù)額與被抵押房屋未來的變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行比較，如果實(shí)際貸款數(shù)額少了，將來需要償還的數(shù)額也就減少了。若房屋未來的變現(xiàn)價(jià)值高于實(shí)際的貸款數(shù)額，那么償還貸款本息后剩余部分正好作為遺產(chǎn)留給子女或其他繼承人。在美國，反向抵押貸款的借款人可以將住房的全部產(chǎn)權(quán)向機(jī)構(gòu)做抵押，得到全部抵押款，也可以只抵押住房產(chǎn)權(quán)的一部分，如 70%等，而剩余 30%的產(chǎn)權(quán)不予抵押。將部分住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，而非完全抵押的好處：一是在借款人去世以后，可以將剩余的住房產(chǎn)權(quán)作為遺產(chǎn)留給繼承人；二是住房只抵押部分產(chǎn)權(quán)，機(jī)構(gòu)需要支付的貸款

14、數(shù)額就大大減少了，可以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（四）信息不對(duì)稱及道德風(fēng)險(xiǎn)的防范首先，為防止出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)搜集：（1）個(gè)人的基本情況，包括年齡、家庭成員情況、工作單位情況等；（2）房產(chǎn)信息，包括地段、房齡、新舊程度、買入價(jià)格、評(píng)估價(jià)值價(jià)格、合法用途等；（3）個(gè)人的品格、與銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)之間資金往來情況、有無犯罪記錄等；（4）經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定程度及個(gè)人擁有的資產(chǎn)，包括家庭經(jīng)濟(jì)支出情況、有價(jià)證券、參加醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、人壽保險(xiǎn)的情況等。其次，建立高效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系，降低事后信息不對(duì)稱。盡管在反向抵押貸款中貸款者不可能準(zhǔn)確觀測到房屋持有者的維護(hù)行為，但可以通過建立一個(gè)高效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系，來提高信息透明度，監(jiān)管和規(guī)范當(dāng)事人的行為。動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系的建立離不開種類齊全、聯(lián)系緊密的中介服務(wù)市場支撐，通過培育和規(guī)范中介服務(wù)市場，營造一個(gè)良好的外部環(huán)境，形成對(duì)房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)的約束機(jī)制，可以有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。針對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)先重點(diǎn)培育房地產(chǎn)預(yù)測及估價(jià)、壽險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)測行業(yè)、物業(yè)管理等中介服務(wù)市場。對(duì)于這些中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，可以通過資格認(rèn)證和加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度的設(shè)立來保障。此外，還要強(qiáng)調(diào)這些中介機(jī)構(gòu)間的密切配合，整合各中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢建立起針對(duì)借款人和抵押物的年度登記復(fù)核制度，力圖及時(shí)、客觀地對(duì)借款人和抵押物