得舍.葉榆澤海景客棧創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)20160831

1、得舍.葉榆澤海景客棧創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)1.背景分析大理四景“風(fēng)花雪月”，早已被人熟知，依托于下關(guān)風(fēng)，上關(guān)花，蒼山雪，洱海月興起的旅游景區(qū)，餐飲，特色客棧等周邊產(chǎn)品更是數(shù)不勝數(shù)。大理的興盛離不開(kāi)自然風(fēng)光，更是離不開(kāi)人文歷史，隨著大理旅游產(chǎn)品的多樣化，大理旅游事業(yè)蒸蒸日上，底蘊(yùn)濃厚的人文使大理更是具備了四季旅游的條件，大理客棧更是作為大理旅游發(fā)展中的一顆希望新星，為大理大理旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)和大理的多層次旅游提供了新的動(dòng)力，并在一定程度上，帶動(dòng)了大理旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也助推了大理經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。據(jù)大理州旅發(fā)委公布的最新數(shù)據(jù)顯示：大理春節(jié)假日旅游接待又創(chuàng)新高。2016年春節(jié)黃金周期間，大理州共接待海內(nèi)外旅游者1

2、43.57萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)7.8%；旅游業(yè)總收入11.43億元，同比增長(zhǎng)24.18%。其中接待海外旅游者2.01萬(wàn)人次，與去年基本持平；接待過(guò)夜旅游者34.69萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.57%；接待一日游旅游者108.88萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)9.58%。目前大理客棧的訂房情況大部分還是依賴(lài)于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，在客棧訂房中，40%是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，30%依靠口碑營(yíng)銷(xiāo)，30%以回頭客為主。隨著大理旅游熱的不斷升溫加熱，各界宣傳的力度不斷加大；電影心花路放的熱播更是將大理推向旅游發(fā)展的高峰，大理一時(shí)間令世人矚目。客棧作為大理旅游的新名片，它不僅是游客旅游的駐足地，更是傳遞大理旅游與文化的新窗口。如今，大理客

3、棧如春筍般涌現(xiàn)，客棧規(guī)模逐漸擴(kuò)大，客棧經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)了飽和狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，目前大理客棧的單體房間數(shù)主要以1030間居多，而客棧類(lèi)型也逐漸呈現(xiàn)多種形態(tài)的發(fā)展。主要有：一線(xiàn)臨海型的品質(zhì)客棧、二線(xiàn)農(nóng)家白族風(fēng)客棧、區(qū)域型古鎮(zhèn)客棧、后助歷史文物保護(hù)型客棧以及依畔蒼山的山地型客棧等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，假日期間，大理旅游住宿設(shè)施平均床位出租率71.86%，同比增長(zhǎng)5.01%，大理古城、環(huán)洱海沿線(xiàn)、沙溪等地特色客?！耙环侩y求”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。本項(xiàng)目客棧位于環(huán)洱海西岸的桃源村，客棧近臨洱海，為度假、旅游、休閑，商務(wù)的各界人士提供安靜愜意的休息場(chǎng)所，以及舒適溫馨的服務(wù)，為廣大顧客提供方便，衛(wèi)生，溫馨的服務(wù)。桃園村隸屬于千年古鎮(zhèn)喜洲

4、，距離喜洲古鎮(zhèn)7公里，大理古城28公里，下關(guān)市區(qū)40公里。東臨洱海，西有聞名遐邇的蝴蝶泉景區(qū)，并有游船碼頭可以供游客進(jìn)行浪漫的游海之旅，游船途徑雙廊古鎮(zhèn)，小普陀景區(qū)，下關(guān)洱海公園碼頭，大理龍龕碼頭；緊鄰的國(guó)道和大理公路為自由出行提供了便利，讓您的出行更加多樣化。2.情況介紹【客棧情況】 當(dāng)前處于客棧主體建筑施工階段，目前一層已經(jīng)封頂，計(jì)劃春節(jié)前營(yíng)業(yè)?！痉块g配置】 定位于半一線(xiàn)海景客棧，門(mén)前15米距離左右即可到達(dá)洱海之邊，房屋共建2層樓房，1樓4大廳，休息區(qū)餐飲區(qū)等配置，2樓4間海景房以及2間花園房，3樓4間復(fù)式海景房以及2間花園房。【租約期限】 18年【優(yōu)缺點(diǎn)】 缺點(diǎn)：客棧門(mén)前現(xiàn)有污水處理池，

5、阻礙了1層大廳休息區(qū)觀(guān)看洱海的視線(xiàn)，3樓陽(yáng)臺(tái)前面有電線(xiàn)，一定程度也對(duì)觀(guān)海有影響。 目前村里正在新建2個(gè)污水處理池，計(jì)劃待建好以后將原有這個(gè)處理池拆除，拆除后規(guī)劃為觀(guān)海花園。優(yōu)點(diǎn)：臨海未開(kāi)發(fā)以及能辦下證的地段已經(jīng)很難尋覓，擁有海景房的優(yōu)勢(shì)，周邊交通，生活各方面均很便利?！究蜅Ｊ掷m(xù)】 已簽訂正式租賃合同（有第三方公正機(jī)構(gòu)），并已一次性完成9年租金付款；已拿到準(zhǔn)建證，房屋在建，一樓已封頂；后期需辦理環(huán)保、消費(fèi)等相關(guān)證件（股東為本地人，熟悉當(dāng)?shù)剞k理流程，有一定資源，證件辦理會(huì)比較快）3.項(xiàng)目特色（1）位于洱海邊，與水相依當(dāng)你在擁擠的都市呼吸著充滿(mǎn)霧霾的空氣時(shí)，洱海純凈的天空中飄著朵朵白云；當(dāng)你在車(chē)水龍

6、馬間來(lái)回穿梭時(shí)，洱海的野鴨在優(yōu)先戲水，海鷗翱翔藍(lán)天；洱海，是群山間的無(wú)瑕美玉。獨(dú)具一格特色的海景房，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，在這可盡收洱海之奇，洱海之奇在于“日月與星，比別處倍大而更明”。 洱海月之著名，還在于潔白無(wú)瑕的蒼山雪倒映在洱海中，與冰清玉潔的洱海月交相輝映，讓這一切美景盡收眼里。（2）風(fēng)花雪月、詩(shī)意大理大理，已經(jīng)成為一個(gè)文藝的詞、詩(shī)意的詞。美麗的客棧，坐落于詩(shī)意的城市，情懷、文藝、夢(mèng)想、旅行讓人向往。（3）一家智慧型客棧立志于打造藝術(shù)精品與白族特色相互融合的智慧客棧，客棧將人文藝術(shù)與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開(kāi)鎖的二維碼智能門(mén)鎖，只需輕輕按鍵的自動(dòng)換套馬桶智能馬桶，只需手機(jī)即可一鍵

7、控制空調(diào)開(kāi)關(guān)，天窗升降，電視切換等；智能家電、實(shí)木家具、五星床品一站式服務(wù)，為投資人專(zhuān)業(yè)定制私人旅行行程。4.客源分析客棧主要以自駕游客、度假游、個(gè)人游、背包客、公司群體等為目標(biāo)人群。（1） 自駕游客人數(shù)從兩人到多人不等。一般情況而言，都有相應(yīng)安排和準(zhǔn)備，這類(lèi)客人經(jīng)濟(jì)狀況良好。（2） 度假游這類(lèi)游客主要以情侶蜜月度假，家庭度假為主，經(jīng)濟(jì)狀況較好，經(jīng)常會(huì)選定長(zhǎng)期居住。（3） 個(gè)人游這類(lèi)人群一般都是個(gè)人出來(lái)散心，在情感、工作上面不順心，找個(gè)地方來(lái)改善和寄托的，短期住宿。（4） 背包客主要是以那群好登山、徒步、探險(xiǎn)等尋找刺激的人為主，目的在于通過(guò)游歷認(rèn)識(shí)世界，認(rèn)識(shí)自我，挑戰(zhàn)極限等。（5） 公司群體主

8、要是針對(duì)公司年度出游活動(dòng)，員工旅游度假獎(jiǎng)勵(lì)。為不同的游客提供相同的高質(zhì)量服務(wù)，感受不一樣的風(fēng)土人情。5.裝修風(fēng)格客棧的定位是立志于打造藝術(shù)精品與白族特色相互融合的智慧客棧，古典中優(yōu)雅，現(xiàn)代中大方，客棧將人文藝術(shù)與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開(kāi)鎖的二維碼智能門(mén)鎖，只需輕輕按鍵的自動(dòng)換套馬桶智能馬桶，只需手機(jī)即可一鍵控制空調(diào)開(kāi)關(guān)，天窗升降，電視切換等。“優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”，置身于客棧中，是心靈的放松和心境的舒展，她將待給你全新的不一樣的入住體驗(yàn)。（1） 遠(yuǎn)觀(guān)靜謐蔚藍(lán)的洱海，與室內(nèi)主題色彩遙相呼應(yīng)，讓人置身于亦海亦房的獨(dú)特感覺(jué)之中。（意向圖）（2） 靜臥星星斑點(diǎn)的舒適房中，

9、讓人仰觀(guān)星空，體驗(yàn)不一樣的星空感受。（意向圖）（3） 恬靜的田園風(fēng)格，讓人沉醉于午后花影藤風(fēng)，迷失于夕陽(yáng)夜色。（意向圖）（4） 日出日落，花開(kāi)花謝，靜待朝霞的來(lái)臨，讓人沉寂于向日葵的花海之中，等待太陽(yáng)的緩緩升起。（意向圖）6.營(yíng)銷(xiāo)策略（1）各大OTA平臺(tái)合作推廣，阿里旅行去啊、攜程網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)、同程網(wǎng)等在線(xiàn)旅行網(wǎng)站，適當(dāng)選取合適的平臺(tái)上線(xiàn)。（2）各大團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，美團(tuán)，大眾點(diǎn)評(píng)，百度糯米等，適當(dāng)選取合適網(wǎng)站進(jìn)行團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)活動(dòng)。（3）微博，QQ群，QQ空間，百度貼吧，微信個(gè)人號(hào)（公眾號(hào)前期推廣不適用，待后續(xù)人流量大了使用，主要是針對(duì)老客戶(hù)的維護(hù)），進(jìn)行發(fā)帖；微信朋友圈擴(kuò)散。（4）高德地圖，百度地圖，騰

10、訊地圖上進(jìn)行客棧位置標(biāo)注。（5）微電影、軟文宣傳。（必要時(shí)后期安排進(jìn)行）。（6）和本地旅行社以及本地客棧達(dá)成合作協(xié)議，客源在過(guò)剩情況下進(jìn)行分配。（7） 客棧住宿主要針對(duì)于外地客戶(hù)，可以和外地公司（比如一線(xiàn)城市，北上廣）進(jìn)行洽談，可以和公司簽訂旅游度假協(xié)議合作，比如公司年度出游活動(dòng)，員工旅游度假獎(jiǎng)勵(lì)等；加入客棧聯(lián)盟，建立自己的營(yíng)銷(xiāo)體系，資源共享。以上策略均需更具實(shí)際情況而定，從而到具體實(shí)施。7.經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)年輕的團(tuán)隊(duì)，朝陽(yáng)的氣息，不一樣的思維模式，必定能碰撞出絢麗的火焰。杜一潤(rùn)在北京拼搏了三年，不喜歡被束縛的他，明明可以靠技術(shù)吃飯，但不安分的心總是躁動(dòng)著，為了一個(gè)多年的客棧夢(mèng)，毅然回到家鄉(xiāng)，睜眼望海

11、，與眾同學(xué)品茶，賞花。從IT圈離開(kāi)后，半年的洱海邊客棧經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，勵(lì)志想打造一個(gè)智慧海景精品客棧，讓其成為IT人溫暖的家，更想讓這里成為同學(xué)們學(xué)習(xí)，交流，創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)。周韜在北京讀書(shū)工作摸爬滾打8年的他，放棄了北京誘人的高薪，帶著更成熟的想法和更堅(jiān)定的信念回到故鄉(xiāng)，和志同道合的兄弟們實(shí)現(xiàn)曾經(jīng)的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。北京交大的教育，讓他掌握了生存的各項(xiàng)核心技能；華為的歷練，讓他身心成長(zhǎng)；HP外企的大家庭 ，讓他結(jié)交四方友人，對(duì)夢(mèng)想有了更清晰的思路。現(xiàn)在的他，具備良好的人脈，極強(qiáng)的人際交往能力，管理能力；同時(shí)，多年的大項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，讓他深得各類(lèi)項(xiàng)目管理的精髓。李樹(shù)明習(xí)慣了穿梭于鋼筋混凝土龐大的現(xiàn)代化建筑

12、工地的他，想建造一個(gè)小小的院子，有幾枝竹，和一個(gè)罩滿(mǎn)了綠油油的苔蘚花壇，潔白的建筑，清新不落俗套，白色墻壁結(jié)合青色屋瓦，挑高大面窗的客廳，無(wú)敵的海景房，讓人心神蕩漾。向工匠精神致敬！8.投資規(guī)模出租的土地面積為300，準(zhǔn)建建筑面積約為650，房屋擬建三層，排除大堂、休閑區(qū)等，擬建12間客房?！卷?xiàng)目總體預(yù)算】租地費(fèi)用 土地出租時(shí)限為18年，土地租金費(fèi)用每年13萬(wàn)元，一次先付款9年，9*130000=1170000。 建筑成本 建筑面積約650平米，其中復(fù)式多算半層約120平米，建筑成本以包工包料計(jì)算 1500*（650+120)=1155000。裝修成本：12間房裝修齊全帶家居家電，床品衛(wèi)浴五星

13、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以五星級(jí)為標(biāo)桿，12*80000=960000；另外還有污水處理池預(yù)計(jì)20000（可能會(huì)按照當(dāng)?shù)丨h(huán)保要求加裝污水處理器成本在18萬(wàn)左右，目前不算在成本里）；熱水使用太陽(yáng)能，空氣能熱水器，以及水源凈化器，處理水量較大，預(yù)計(jì)10000+20000+15000=45000；花園配置30平方米左右，假山、泳池、花卉或者小橋流水等，預(yù)計(jì)80000；大廳，休息區(qū)，餐飲區(qū)等公共區(qū)域，90平方米左右，預(yù)計(jì)210000。證照辦理費(fèi)用 排污，消防，特種等預(yù)計(jì)60000?？蜅ｎA(yù)留營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備金 100000元。投資總計(jì)3800000。最終成本以實(shí)際投資為準(zhǔn)?！緺I(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)算（按年計(jì)）】 房租 0； 人員薪酬（店長(zhǎng)

14、1名（5000），前臺(tái)1名（2000），服務(wù)員1名（2000），保潔員1名（2000），廚師1名早餐供應(yīng)（3000），共計(jì)168000。水電維護(hù)兼職10000）； 水電 水費(fèi)（無(wú)，當(dāng)?shù)啬壳白詠?lái)水費(fèi)不收錢(qián)，以及同時(shí)使用井水），電費(fèi)（目前居家用電0.5元，全年平均一天100度計(jì)算，0.5*100*365=18250）； 稅、衛(wèi)生、網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)、電視等費(fèi)用 80000；硬件維護(hù)2萬(wàn)； 員工伙食5萬(wàn)； 其它開(kāi)支2萬(wàn)，合計(jì)：按最高值計(jì)算約366250。 【營(yíng)業(yè)收入預(yù)算（按年計(jì)，按12間房計(jì)算，以淡季價(jià)格平均估）】 房?jī)r(jià)區(qū)間4801080元。春節(jié)5天、中秋2天、端午2天、清明2天（11天） 房間平均價(jià)600

15、元，入住率80%，收入預(yù)計(jì)63360元。 五一2天，國(guó)慶節(jié)5天（7天） 房間平均價(jià)格600元，入住率100%，收入預(yù)計(jì)50400元。 暑假+旺季150天 房間平均價(jià)格600元，入住率70%，收入預(yù)計(jì)756000元。 淡季150天 房間平均價(jià)格600元，入住率30%，收入預(yù)計(jì)324000元。 合計(jì)約1193760以上，再按90%估算，約為：1074384元。除去主營(yíng)房費(fèi)保守計(jì)算外還有額外收入如下（客房共計(jì)12間，均為估值計(jì)算）：餐飲：除去早餐，一日兩正餐計(jì)算，人均40元左右，以全年50%入住率以及2人/間來(lái)計(jì)算，2*40*2*（365*0.5）*12=350400，凈利潤(rùn)以40%計(jì)算為14016

16、0。車(chē)費(fèi)：大理機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、古城、雙廊等地方接送，均價(jià)120元/趟，及以全年50%入住率和1趟/2間房計(jì)算，120*(12/2)*（365*0.5）=131400，凈利潤(rùn)以40%計(jì)算為52560。酒水，咖啡，茶葉，特產(chǎn)銷(xiāo)售：人均消費(fèi)80元左右，以全年50%入住率和每2個(gè)房間有一人消費(fèi)，80*（365*0.5）*(12/2)=87600,凈利潤(rùn)以40%計(jì)算為35040。場(chǎng)地提供，承接活動(dòng)：以三月進(jìn)行一次計(jì)算，4*3000=12000。合計(jì)約為239760?！净貓?bào)率】：年利潤(rùn)為1074384+239760-366250=947894，投資回報(bào)率24.9%【成本回收周期】：第一年均以較低價(jià)格和入住率

17、來(lái)計(jì)算，后三年凈利潤(rùn)會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)以每年18%計(jì)算（4年期）第一年：947894第二年：947894*（1+0.18）=1118514第三年：1118514*（1+0.18）=1319846第四年：1319846*（1+0.18）=1557418經(jīng)以上估算，在營(yíng)業(yè)4年后將收回投資成本。第五年開(kāi)始利潤(rùn)相對(duì)持續(xù)穩(wěn)定。（以上不作為具體利潤(rùn)依據(jù)，僅供參考）。9.未來(lái)規(guī)劃最重要的是永遠(yuǎn)打造“優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”的客棧，為愛(ài)好者提供當(dāng)掌柜的機(jī)會(huì)。古樸中永遠(yuǎn)不失那個(gè)科技范。（1）連鎖運(yùn)營(yíng)在客源充足，客棧房源緊張不能滿(mǎn)足供給的時(shí)候，向外擴(kuò)張，尋找志同道合的客棧愛(ài)好者共同打造同樣的精品客棧，使客棧連鎖規(guī)?；⑻峁┲苓叜a(chǎn)品及服務(wù)。（2）加盟運(yùn)營(yíng)品牌的成長(zhǎng)，可以使用自身品牌的價(jià)值，加盟擴(kuò)展，在條件適當(dāng)時(shí)可以實(shí)現(xiàn)客棧加盟運(yùn)營(yíng)的模式。（3）交流平臺(tái)這不光是一家客棧，更是一家智慧型客棧，在這安靜的環(huán)境里你可以計(jì)劃準(zhǔn)備你的項(xiàng)目，也可以尋找志同道合的伙伴，為同學(xué)們學(xué)習(xí)，交流，創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)。最好能為你提供一杯3W。10.眾籌眾籌規(guī)模：380萬(wàn)*0.25=95萬(wàn)1萬(wàn)元起投，上限5萬(wàn)元。預(yù)期投資收益率：12-25%/年股東每季度進(jìn)行分紅，且大股東承諾補(bǔ)足最低收益至8%/年；投資人免費(fèi)消費(fèi)權(quán)益： 10%/年每年返給股東投資