qA【廣告策劃PPT】泛海地產(chǎn)華甌國際項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1、備注：版權(quán)所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責(zé)任備注：版權(quán)所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責(zé)任華甌國際華甌國際項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析smsm廣場(chǎng)廣場(chǎng)百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當(dāng)當(dāng)代代城城建材建材市場(chǎng)市場(chǎng)盤溪盤溪綜合綜合市場(chǎng)市場(chǎng)自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路路建筑用地面積：建筑用地面積：37375m總占地面積：總占地面積：41584.5m使用

2、性質(zhì)：使用性質(zhì)：公建、住宅容積率：容積率：不得大于5建筑密度：建筑密度：不得大于35綠地率：綠地率：不得小于35高差：高差： 南北落差為13米左右 東西落差為5米左右道路級(jí)別：道路級(jí)別：余松路為城市主干道，雙向八車道，靠近大城小院為雙向四車道，項(xiàng)目東面為雙向四車道注：用地面積包含集中公共綠地7072m（沿柏樹堡立交控制的20米防護(hù)綠化帶的面積），該面積已計(jì)入用地基數(shù)37375m，但不納入地塊綠地率指標(biāo)核算。該項(xiàng)目為重慶市政府支持重慶市文化藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)修建“文藝家活動(dòng)中心”的配套項(xiàng)目，保證文聯(lián)在該項(xiàng)目中獲得該會(huì)要求的10000平米的培訓(xùn)、辦公用房，并負(fù)責(zé)該“文藝家活動(dòng)中心”的周邊環(huán)境龍湖大城小院

3、龍湖大城小院sm廣場(chǎng)廣場(chǎng)文藝家活動(dòng)中心文藝家活動(dòng)中心柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城思考思考a a：項(xiàng)目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢(shì)性：項(xiàng)目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢(shì)性思考思考b b：容積率高達(dá)：容積率高達(dá)5 5，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目價(jià)值，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目價(jià)值思考思考cc：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷思考思考d d：項(xiàng)目如何定位，才能在激烈競爭市場(chǎng)中脫穎而出成為項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵：項(xiàng)目如何

4、定位，才能在激烈競爭市場(chǎng)中脫穎而出成為項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵思考思考e e：正確認(rèn)識(shí)：正確認(rèn)識(shí)smsm廣場(chǎng)和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合廣場(chǎng)和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合華甌國際華甌國際容積率為容積率為5，如何規(guī)避并化解，如何規(guī)避并化解以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力（寫字樓：17萬方 酒店：13萬方 商業(yè)：16萬方 公寓：20萬方 ） （寫字樓：4萬方 商業(yè)：4.3萬方 公寓：5.5萬方 ） 以小面積公寓化解高容積率的壓力以酒店和高檔商業(yè)化解高容積率的壓力（公寓式住宅：10萬方 公寓：3.5萬方 ） 新古典花園住宅、高檔公寓、超五星

5、級(jí)酒店及高檔商業(yè)”為一體的50萬方核心商圈首席花園大社區(qū)。 1、弱化住宅品質(zhì)性和舒適度，強(qiáng)調(diào)投資性、過渡性、經(jīng)濟(jì)性2、通過商務(wù)功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力通過商務(wù)功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力3、利用各種物業(yè)形態(tài)的相互影響，結(jié)合項(xiàng)目地塊屬性和開發(fā)目標(biāo)確定項(xiàng)目可發(fā)展的物業(yè)組合4、通過商務(wù)功能展示或者先期入市提升項(xiàng)目的投資潛力和形象度，通過商務(wù)功能展示或者先期入市提升項(xiàng)目的投資潛力和形象度，避免與高品質(zhì)住宅區(qū)檔次和品質(zhì)弱勢(shì)競爭避免與高品質(zhì)住宅區(qū)檔次和品質(zhì)弱勢(shì)競爭華甌國際華甌國際核心問題的界定核心問題的界定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)利潤最大化通過項(xiàng)目帶動(dòng)公司的品牌規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)利潤最大化通過項(xiàng)目帶

6、動(dòng)公司的品牌所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有為達(dá)到目標(biāo)，項(xiàng)目如何定位和規(guī)劃為達(dá)到目標(biāo)，項(xiàng)目如何定位和規(guī)劃產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位布局優(yōu)化布局優(yōu)化設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)華甌國際華甌國際物業(yè)形態(tài)定義物業(yè)形態(tài)定義低風(fēng)險(xiǎn)復(fù)合型低風(fēng)險(xiǎn)復(fù)合型（在未來不確定性）（在未來不確定性）多產(chǎn)品組合物業(yè)多產(chǎn)品組合物業(yè)均衡發(fā)展模式復(fù)合均衡發(fā)展模式復(fù)合型型快速銷售快速銷售（在規(guī)劃角度）（在規(guī)劃角度）全分拆銷售物業(yè)形全分拆銷售物業(yè)形態(tài)態(tài)塔樓獨(dú)棟街區(qū)塔樓獨(dú)棟街區(qū)銷售型均衡發(fā)展模式的復(fù)合型地產(chǎn)銷售型均衡發(fā)展模式的復(fù)合型地產(chǎn)紅鼎國際紅鼎國際，商務(wù)公寓面向的是重慶市投資

7、客，公寓式住宅面向區(qū)域性消費(fèi)者，通過公寓的銷售提升住宅的附加值和形象度，多種產(chǎn)品滿足不同的客戶，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。紅鼎國際商務(wù)領(lǐng)館建筑面積為3.5萬方，4065m自由組合的公寓，倡導(dǎo)模糊和混合的思想，可以辦公可以居住，這里為辦公和居住提供了多種可能性。紅鼎國際名苑建筑面積為8萬方，弱化了居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)了居住的便利性和可升值空間以及投資價(jià)值。紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力財(cái)信弗瑞登財(cái)信弗瑞登，弗瑞登寫字樓面向的是大型企業(yè)或集團(tuán)公司，弗瑞登自由之城的小戶型公寓面向投資客和過渡性投資客，弗瑞登紅街以內(nèi)街和外街兩種不同的物業(yè)組合，重點(diǎn)作為項(xiàng)

8、目的配套性商業(yè)。財(cái)信弗瑞登綜合功能定位消除了區(qū)域抗性，細(xì)分了市場(chǎng)，補(bǔ)充世紀(jì)英皇的商務(wù)功能配套的空白產(chǎn)品，使項(xiàng)目演繹了獨(dú)具特色的復(fù)合型物業(yè)發(fā)展道路財(cái)信弗瑞登通過公寓式住宅啟動(dòng)帶動(dòng)了人氣和口碑，后期寫字樓形象提升公寓式住宅價(jià)值，促進(jìn)公寓式住宅的銷售，實(shí)現(xiàn)了正盤快速銷售財(cái)信弗瑞登通過核心區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升財(cái)信弗瑞登通過核心區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升對(duì)比因素紅鼎國際財(cái)信弗瑞登華甌國際交通狀況噪聲污染商服配套人居密度政府機(jī)關(guān)核心商圈輻射產(chǎn)業(yè)資源經(jīng)濟(jì)指標(biāo)競爭對(duì)手分化備注：代表級(jí)別小結(jié)：項(xiàng)目可借鑒這兩個(gè)項(xiàng)目發(fā)展寫字樓、商務(wù)公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多小結(jié)：項(xiàng)目可借鑒這兩個(gè)

9、項(xiàng)目發(fā)展寫字樓、商務(wù)公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)主要因素主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)環(huán)境資源環(huán)境資源擁有自然資源擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）售（回籠資金）小結(jié)：通過物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出項(xiàng)目不適宜發(fā)展的物業(yè)形態(tài)為寫字小結(jié)：通過物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出項(xiàng)目不適宜發(fā)展的物業(yè)形態(tài)為寫字樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓（商務(wù)公寓和住宅）樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓（商務(wù)公寓和住宅）華甌國際華甌國際產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性商務(wù)公寓

10、分析商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析1、重慶是商務(wù)公寓客戶基本上為：智力服務(wù)型中小企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資客，還有部分政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐2、知名物業(yè)管理品牌對(duì)企業(yè)帶動(dòng)作用大，出租率高；3、企業(yè)入住商務(wù)公寓關(guān)注的因素為：地段、租金、物管等4、部分中小企業(yè)在居住小區(qū)內(nèi)辦公，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；5、硬件配套一般，大堂裝修簡單。電梯運(yùn)行速度緩慢。重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)中小企業(yè)進(jìn)駐，物管品牌對(duì)企業(yè)帶動(dòng)大，出租率高中小企業(yè)進(jìn)駐，物管品牌對(duì)企業(yè)帶動(dòng)大，出租率高重慶商務(wù)公寓存在一定的市場(chǎng)空間，同時(shí)硬件還有很大的提升空間！重慶商務(wù)公寓存在一定的

11、市場(chǎng)空間，同時(shí)硬件還有很大的提升空間！冉家壩有大量的中小企業(yè)在住宅內(nèi)辦公政府機(jī)關(guān)遷入冉家壩，大量與政府關(guān)系密切的企業(yè)將紛紛入住冉家壩城市主干道連接城市中心，將大大降低中小企業(yè)的通勤成本sm廣場(chǎng)、百安居、沃爾瑪、廣電總局、盤溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等企業(yè)和購物中心的入住，會(huì)帶動(dòng)大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的下游公司的進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)有大量的星級(jí)寫字樓的供應(yīng)，商務(wù)公寓主要面向中小企業(yè)，可以差異化市場(chǎng)供應(yīng)。區(qū)域商務(wù)公寓市場(chǎng)有大量的機(jī)區(qū)域商務(wù)公寓市場(chǎng)有大量的機(jī)會(huì)會(huì)商務(wù)公寓商務(wù)公寓kpikpi（關(guān)鍵績效指標(biāo)）（關(guān)鍵績效指標(biāo)）目標(biāo)客戶kpi（關(guān)鍵績效指標(biāo)）本項(xiàng)目的契合程度投資1、總價(jià)不高2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大3、產(chǎn)品形象價(jià)值高

12、4、對(duì)使用功能不大敏感5、終端消費(fèi)客戶群明顯自用辦公1、對(duì)周邊商服要求高2、交通便利、配套完善3、最好臨街（城市主干道）4、可以自由分割空間備注：與本項(xiàng)目高度符合 與本項(xiàng)目中度符合 與本項(xiàng)目不符合從客戶的角度考慮，本項(xiàng)目具備打造商務(wù)公寓的條件從客戶的角度考慮，本項(xiàng)目具備打造商務(wù)公寓的條件小結(jié)：通過市場(chǎng)分析、區(qū)域研判、客戶群等角度可以看出項(xiàng)目具有發(fā)展商務(wù)的市場(chǎng)空間，并能在區(qū)域內(nèi)形成良好的市場(chǎng)反映。體系指標(biāo)特征建筑外觀體系建筑尺度與其他建筑和諧共處,樹立區(qū)域高檔形象外立面視覺沖擊外立面視覺沖擊個(gè)性化是商務(wù)公寓的首要共性個(gè)性化是商務(wù)公寓的首要共性, ,以便脫離區(qū)域建筑以便脫離區(qū)域建筑, ,形成視覺沖

13、擊形成視覺沖擊功能化體系舒適/奢華產(chǎn)品小空間制造大尺度,寬廳,主臥室,景觀陽臺(tái)等的應(yīng)用獨(dú)享公共空間獨(dú)享公共空間豪華的入戶大堂豪華的入戶大堂, ,高品質(zhì)電梯間等高品質(zhì)電梯間等豪華裝修豪華裝修/ /高檔配置高檔配置與星級(jí)酒店相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓以及高端建材配置與星級(jí)酒店相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓以及高端建材配置精益服務(wù)精益服務(wù)提供高標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)提供高標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)功能復(fù)合體現(xiàn)復(fù)合功能人文體系塔尖效應(yīng)城市中的高端示范力量打造三大體系打造三大體系: :建筑外觀體系、功能化體系、人文體系建筑外觀體系、功能化體系、人文體系商務(wù)公寓分析商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析

14、住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析smsm廣場(chǎng)廣場(chǎng)百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當(dāng)當(dāng)代代城城建材建材市場(chǎng)市場(chǎng)盤溪盤溪綜合綜合市場(chǎng)市場(chǎng)自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路路1、區(qū)域住宅總價(jià)區(qū)間集中在：27萬36萬和40萬50萬之間2、區(qū)域住宅面積區(qū)間集中在：60平米85平米和90平米105平米之間，6060平米以下小戶型存在很大的市場(chǎng)空間平米以下小戶型存在很大的市場(chǎng)空間3、區(qū)域住宅市場(chǎng)客戶主要為三源客戶：工作源、地緣、生意源

15、：工作源、地緣、生意源，以本區(qū)域?yàn)橹鞯恼畽C(jī)關(guān)人員、企事業(yè)單位職工、長久居住在老城區(qū)的和在龍溪、冉家壩、盤溪等專業(yè)市場(chǎng)的生意人等等住宅市場(chǎng)研判：住宅市場(chǎng)研判：小戶型存在很大的市場(chǎng)空間小戶型存在很大的市場(chǎng)空間，客戶來源于區(qū)域，客戶來源于區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作源、地緣、生意源工作源、地緣、生意源的客戶的客戶1、立足項(xiàng)目本體，填補(bǔ)區(qū)域總價(jià)和面積區(qū)間的市場(chǎng)空白2、搶先入市，避開與后期項(xiàng)目的競爭商務(wù)公寓分析商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析影響因素基本情況競爭項(xiàng)目福建永輝超市在東和春天開設(shè)了面積約達(dá)1萬平方米的第二賣場(chǎng)；金科集團(tuán)攜手國內(nèi)家居巨頭紅星

16、家具在此打造重慶地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家居市場(chǎng)金科國際廣場(chǎng)；龍湖紫都城有3萬平方米的商業(yè)區(qū)，并已引進(jìn)了沃爾瑪、百安居，光宇陽光地中海已已引進(jìn)了新世界超市潛在供應(yīng)sm集團(tuán)正在建一個(gè)不低于12萬平方米shoppingmall，冉家壩中心區(qū)的地下空間也將建成商業(yè)區(qū)，華渝儀表廠片區(qū)和冉家壩廣場(chǎng)信合地產(chǎn)項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)還要建一個(gè)3萬平方米的建材市場(chǎng)，一個(gè)單層6萬平方米的地下商場(chǎng)（可能考慮兩層）；為商業(yè)配套了一個(gè)近4萬平方米的步行廣場(chǎng)，此外還有兩個(gè)五星級(jí)的酒店商業(yè)總面積將不低于50萬方，全部建成需要23年，將成為成熟最快的北部商業(yè)副中心人口分布僅冉家壩所在龍溪地區(qū)，居住人口25萬，預(yù)計(jì)兩三年后將

17、達(dá)45萬人政府機(jī)關(guān)政府辦公廳、市委機(jī)關(guān)宿舍、市廣電局、市老干局、市環(huán)保局、海關(guān)、邊防局、中新社重慶分社、江北區(qū)委、區(qū)府、江北公檢法 集中住宅區(qū)東和春天、新城麗都、芳草地自由港灣、豐業(yè)御景豪庭、維豐南橋苑、光華南橋人家、紫都城、大城小院、光宇陽光地中海、盛世北辰、當(dāng)代城、逸境豐豪等諸多樓盤分布于項(xiàng)目周邊小結(jié)：項(xiàng)目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為項(xiàng)目開發(fā)策略小結(jié)：項(xiàng)目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為項(xiàng)目開發(fā)策略放棄購物性的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)放棄購物性的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)a-城市商業(yè)競爭：老城區(qū)的商業(yè)地位不可動(dòng)搖b-區(qū)域競爭

18、：區(qū)域有多家大型購物型商業(yè)啟動(dòng)c-區(qū)域的商業(yè)環(huán)境短期較差d-本項(xiàng)目規(guī)模條件不宜做大型商業(yè)e-開發(fā)目標(biāo)：不持有a-不可做大體量購物型商業(yè)b-商業(yè)體量中等c-可作抗風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)、啟動(dòng)易存活的業(yè)態(tài)a-項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，選擇抗風(fēng)險(xiǎn)比較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)b-中等規(guī)模容易達(dá)到商業(yè)積聚的效果c-加快銷售速度需要多個(gè)臨街面和商業(yè)主題定位d-價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)，銷售速度的實(shí)現(xiàn)體量：中等規(guī)模（1萬平米左右）業(yè)態(tài)：需結(jié)合周邊商業(yè)形態(tài)定義華甌國際華甌國際多物業(yè)形態(tài)發(fā)展下的產(chǎn)品定位多物業(yè)形態(tài)發(fā)展下的產(chǎn)品定位物業(yè)組合面向的客戶群體承擔(dān)的功能相互影響商務(wù)公寓投資和自用價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格，保持物業(yè)形象，同時(shí)為商業(yè)提供

19、客源住宅投資和自用保證開發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求能夠?yàn)樯虡I(yè)提供客源，并為商務(wù)公寓提供住宿服務(wù)，但容易降低項(xiàng)目整體檔次商業(yè)投資和自用可實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目的差異外向性較強(qiáng)的組成部分，可以為商務(wù)公寓和住宅提供配套。但也會(huì)對(duì)公寓帶來負(fù)面影響項(xiàng)目主要承載的功能：商務(wù)辦公、居住、消費(fèi)、培訓(xùn)等功能項(xiàng)目主要的物業(yè)形態(tài)：商務(wù)公寓、居家型和投資性的住宅、商業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等所以項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：多功能國際社區(qū)多功能國際社區(qū)華甌國際華甌國際多功能國際社區(qū)下的規(guī)劃建議多功能國際社區(qū)下的規(guī)劃建議龍湖大城小院龍湖大城小院sm廣場(chǎng)廣場(chǎng)文藝家活動(dòng)中心文藝家活動(dòng)中心柏樹堡立交柏樹堡立

20、交龍湖紫都城龍湖紫都城商務(wù)公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓商務(wù)公寓調(diào)整的支撐點(diǎn)1、昭示性強(qiáng)，容易展示項(xiàng)目的形象2、距離sm 廣場(chǎng)最近，容易與sm廣場(chǎng)形成呼應(yīng)3、噪聲污染嚴(yán)重，不利于居住，但商務(wù)公寓對(duì)此要求不高公寓式住宅的支撐點(diǎn)1、此處受到一定的噪聲污染，居家舒適度受到一定影響2、可以作為商務(wù)公寓的補(bǔ)充性物業(yè)3、離主干道近，投資價(jià)值更高些龍湖大城小院龍湖大城小院sm廣場(chǎng)廣場(chǎng)柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城獨(dú)立商業(yè)（2f）1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓入口入口車庫入口車庫入口外街商業(yè)外街商業(yè)（1f)內(nèi)

21、街商業(yè)內(nèi)街商業(yè)（1f）6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓入口入口入口入口文藝家活文藝家活動(dòng)中心動(dòng)中心（獨(dú)立商務(wù)寫字間）（獨(dú)立商務(wù)寫字間）（文化商務(wù)街）（文化商務(wù)街）（休閑文化街）（休閑文化街）入口入口（社區(qū)服務(wù)街）（社區(qū)服務(wù)街）設(shè)計(jì)要求: 采用寫字樓的高空間大堂設(shè)計(jì) 大堂層高在9米以上,酒店式大堂裝修標(biāo)準(zhǔn) 大堂占一樓建筑面積的50%左右商務(wù)公寓部分商業(yè)商務(wù)公寓部分商業(yè)經(jīng)營定位考慮:一樓分割成小開間的商業(yè)門面，經(jīng)營副食店、打印店、小吃店、文具店等，作為商務(wù)公寓的配套性物業(yè)，采用出售方式。二樓重點(diǎn)考慮為咖啡廳、西餐廳、茶樓等，作為商務(wù)辦公企業(yè)會(huì)客、洽談業(yè)務(wù)、接待等功能，采用租賃方式典型例子：財(cái)信弗瑞登立面示意圖二

22、樓層高4.2米一樓層高4.8米平面示意圖大堂一樓平面圖大堂二樓平面圖據(jù)渝北區(qū)商委相關(guān)人士了解，sm集團(tuán)在龍湖紫都天街旁圈地100多畝，將建購物中心、書城、高檔餐飲、電影院等為一體的大型shoppingmall，總投資超過10億元人民幣，2009年底投入使用，臺(tái)灣的萊雅百貨將入駐。 重慶sm城市廣場(chǎng)經(jīng)營模式采用租賃為主，重點(diǎn)面向的國際二線品牌店，可能在購物中心考慮一線品牌。主要的戰(zhàn)略合作伙伴可能重點(diǎn)考慮國美電器、萊雅百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏及l(fā)evis 、jack&jones 、only、萬達(dá)國際電影城等長久戰(zhàn)略合作伙伴重慶市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)（簡稱重慶市文聯(lián)）于1951年5月4日成立，“文革

23、”期間被撤銷，1979年“撥亂反正”后重新恢復(fù)工作，1997年3月16日成為中國文聯(lián)的團(tuán)體會(huì)員，1999年12月29日和2005年4月8日分別召開了重慶直轄后的第一次和第二次文代會(huì)。重慶市文聯(lián)，是中共重慶市委、重慶市人民政府領(lǐng)導(dǎo)的，由全市性文藝家協(xié)會(huì)、區(qū)縣(自治縣)文聯(lián)、行業(yè)企業(yè)文聯(lián)和其它文藝社團(tuán)組成的正廳局級(jí)人民團(tuán)體機(jī)關(guān)，是市委、市政府聯(lián)系全市文藝界的橋梁和紐帶，是繁榮社會(huì)主義文藝、發(fā)展先進(jìn)文化的重要力量。現(xiàn)有團(tuán)體會(huì)員單位46個(gè)，其中全市性文藝家協(xié)會(huì)13個(gè)，區(qū)縣（自治縣）文聯(lián)27個(gè)，行業(yè)企業(yè)文聯(lián)6個(gè)；非團(tuán)體會(huì)員的文藝研究會(huì)（協(xié)會(huì)）4個(gè)，創(chuàng)作供稿中心1個(gè)；全國個(gè)人會(huì)員1346人，市級(jí)個(gè)人會(huì)員9

24、927人，基層個(gè)人會(huì)員16432人。形成了一支專業(yè)業(yè)余互補(bǔ)、老中青結(jié)合的文藝工作者隊(duì)伍。1、sm廣場(chǎng)已涵蓋了服裝、餐飲、娛樂、休閑、影視、書城等多種物業(yè)形態(tài)，對(duì)于項(xiàng)目而言，可以項(xiàng)目住戶和辦公人士提供了良好的配套服務(wù)。但因?yàn)閟m廣場(chǎng)的經(jīng)營物業(yè)多樣化，反而使項(xiàng)目的商業(yè)定位上難于得到突出，項(xiàng)目的商業(yè)部分配套服務(wù)可以考慮為小區(qū)服務(wù)，但是配套性商業(yè)不宜考慮過多分析：2、文聯(lián)培訓(xùn)中心主要承擔(dān)的功能是從事培訓(xùn)、工作會(huì)議的召開、藝術(shù)展覽、文藝活動(dòng)、辦公等，在一定程度可以為項(xiàng)目住宅商業(yè)部分提供良好的客源。隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的建設(shè)，大量的制作公司、廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、版權(quán)機(jī)構(gòu)、發(fā)行機(jī)構(gòu)、媒體公司，會(huì)隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心

25、的建設(shè)，逐步向其靠攏。他們出了經(jīng)營場(chǎng)所外，還需要業(yè)務(wù)平臺(tái)、形象平臺(tái)、信息與服務(wù)平臺(tái)，在商業(yè)定位上需結(jié)合文聯(lián)培訓(xùn)中心提供配套服務(wù)功能，為重點(diǎn)結(jié)合文聯(lián)的影響作用，結(jié)合客戶的需求為其提供相應(yīng)的展示平臺(tái)。1、為滿足容積率的要求，住宅的單層必然會(huì)很大，可能大部分在700800平米之間，造成商業(yè)的進(jìn)深過長，直接影響商業(yè)的價(jià)值。住宅部分商業(yè)限制條件：2、商業(yè)進(jìn)深過長不利于經(jīng)營，失去商業(yè)本身的價(jià)值，同時(shí)難于變現(xiàn)。3、周邊商業(yè)不成氣候并且項(xiàng)目沒有引起大型的超市，難于與紫都城、光宇陽光地中海相競爭，同時(shí)傳統(tǒng)的商業(yè)模式根本無力與sm廣場(chǎng)相匹配1、將商業(yè)門面分割，分為內(nèi)街商業(yè)和外街商業(yè)，提升外街商業(yè)的商業(yè)價(jià)值，并將商

26、業(yè)的層高設(shè)置在5.1米，可以分割成兩層住宅部分商業(yè)解決方案：2、休閑文化街休閑文化街在文聯(lián)培訓(xùn)中心工作的人員，在8小時(shí)外的生活，需要放松、補(bǔ)給、交流、充電等，休閑文化街是距離和格調(diào)都很到位的街區(qū)，將成為商務(wù)商務(wù)經(jīng)營和業(yè)務(wù)所需的商務(wù)交流場(chǎng)所經(jīng)營和業(yè)務(wù)所需的商務(wù)交流場(chǎng)所4、內(nèi)街商業(yè)如果按照商業(yè)進(jìn)行根本無法變現(xiàn)，并且失去商業(yè)價(jià)值，所以需要采用新的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)換商業(yè)的功能，我們提倡一種“商商househouse”的物業(yè)，將商業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)功能商業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)功能，可以為文聯(lián)的協(xié)會(huì)、研究會(huì)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、區(qū)縣文聯(lián)等為文聯(lián)的協(xié)會(huì)、研究會(huì)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、區(qū)縣文聯(lián)等提供一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓(xùn)、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處提供

27、一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓(xùn)、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處等功能一樓商業(yè)平面圖外街（15米進(jìn)深）內(nèi)街（內(nèi)部設(shè)置回廊）3、商務(wù)文化街商務(wù)文化街文具店、設(shè)備廠商、金融、專業(yè)書店、物流等諸多行業(yè)，會(huì)隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的搬遷，隨之而來，他們業(yè)需要一些臨街門面5、社區(qū)服務(wù)街社區(qū)服務(wù)街便利店、煙酒店、干洗店、理發(fā)店、打印店等生活配套設(shè)計(jì)要求：設(shè)計(jì)要求：1、商務(wù)文化街作為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的輔助商業(yè)，在承載配套服務(wù)的同時(shí)，需在設(shè)計(jì)上、商務(wù)文化街作為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的輔助商業(yè)，在承載配套服務(wù)的同時(shí)，需在設(shè)計(jì)上考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務(wù)寫字間的內(nèi)街中?？梢栽趦?nèi)街放考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務(wù)寫字間的內(nèi)街中。可以

28、在內(nèi)街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關(guān)注。置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關(guān)注。2、住宅部分商業(yè)需多開幾個(gè)入口，便于吸引外來的人流進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，將外街、住宅部分商業(yè)需多開幾個(gè)入口，便于吸引外來的人流進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，將外街與內(nèi)街進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。與內(nèi)街進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。3、如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場(chǎng)如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場(chǎng)，將其作為演藝廣場(chǎng)，將其作為演藝廣場(chǎng)或者休閑廣場(chǎng)，可以極大的吸引外來人口進(jìn)入小區(qū)，對(duì)于小區(qū)的商業(yè)促進(jìn)作用更或者休閑廣場(chǎng)，可以極大的吸引外來人口進(jìn)入小區(qū)，對(duì)于小區(qū)的商業(yè)促進(jìn)作用更大大內(nèi)街商業(yè)解決方案商業(yè)功能轉(zhuǎn)化我們提倡的

29、觀點(diǎn)是將內(nèi)街做成“商商house”house”商house在整個(gè)項(xiàng)目中起的作用是吃掉部分商業(yè)面積，并且通過其豐富的外立面設(shè)計(jì)及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，其價(jià)值高于傳統(tǒng)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制充分融合了1f商業(yè)與上層物業(yè)的功能,商house作為小型工作室或企業(yè)小型展示櫥窗,并賦予了居住功能,并保證了較好的商業(yè)氛圍商house可以出售給諸如綦江農(nóng)民版畫協(xié)會(huì)、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處綦江農(nóng)民版畫協(xié)會(huì)、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處，可以出售給文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務(wù)辦公區(qū)文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務(wù)辦公區(qū)，或者出售給與文聯(lián)相關(guān)的出版社、書籍出版社、書籍發(fā)行機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)

30、構(gòu)等作為企業(yè)的展示辦公平臺(tái)發(fā)行機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等作為企業(yè)的展示辦公平臺(tái)商商house功能空加模糊化功能空加模糊化:商業(yè)空間的彈性處理商業(yè)空間的彈性處理,有效降低風(fēng)險(xiǎn)有效降低風(fēng)險(xiǎn),增加商業(yè)的可增加商業(yè)的可銷售面積銷售面積,增加利潤空間增加利潤空間平面圖街區(qū)示意圖數(shù)據(jù)支撐：分析：1、轉(zhuǎn)換后的商業(yè)經(jīng)濟(jì)收益要比未轉(zhuǎn)換的商業(yè)多收益15萬元；2、如果采用未轉(zhuǎn)換的商業(yè)形勢(shì)進(jìn)行銷售，難于變現(xiàn)，并且銷售周期長，更重要的客戶難于進(jìn)行購買或者經(jīng)營3、轉(zhuǎn)換后的商業(yè)可以減小銷售阻力，同時(shí)商house可以作為企業(yè)辦公或者展示使用，容易被市場(chǎng)所接受，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是容易變現(xiàn)。降低商業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是容易變

31、現(xiàn)。對(duì)比物業(yè)對(duì)比物業(yè)功能功能開間開間進(jìn)深進(jìn)深使用面積使用面積銷售價(jià)格銷售價(jià)格銷售總價(jià)銷售總價(jià)總價(jià)總價(jià)價(jià)差價(jià)差未轉(zhuǎn)換的未轉(zhuǎn)換的商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)6 63232192192800080001536000153600015360001536000156000156000轉(zhuǎn)換后的轉(zhuǎn)換后的商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)6 61515909012000120001080000108000016920001692000商商househouse6 6171710210260006000612000612000華甌國際華甌國際住宅和商務(wù)公寓的外立面參考住宅和商務(wù)公寓的外立面參考建筑外立面：建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰色和

32、紅色為主，配以藍(lán)色，與商務(wù)公寓明顯區(qū)別，體現(xiàn)個(gè)性、個(gè)性、時(shí)尚的元素時(shí)尚的元素2、商務(wù)公寓使用類玻璃幕墻材料和大理石墻面，可從余松路和柏樹坡立交角度具有昭示性住宅住宅項(xiàng)目處于交通便利、高品質(zhì)、高消費(fèi)的生活地段。瀕臨沃爾瑪、百安居、sm廣場(chǎng)等建筑需要更多的是體現(xiàn)時(shí)尚、簡約、個(gè)性、干練等精神多層次的交往空間多層次的交往空間外觀細(xì)部外觀細(xì)部商務(wù)公寓商務(wù)公寓項(xiàng)目地處人流量大的sm廣場(chǎng)，車流量大的余松路、柏樹堡立交昭示性性強(qiáng)，并能直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象是項(xiàng)目外立面重點(diǎn)考慮的因素頂部和底部處理干凈簡潔頂部和底部處理干凈簡潔底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂簡潔、明快的大堂內(nèi)裝修簡潔、明快的大堂內(nèi)裝修

33、光線的設(shè)計(jì)也很出彩光線的設(shè)計(jì)也很出彩華甌國際華甌國際中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考下沉式庭院：營造多元的交往空間下沉式庭院：營造多元的交往空間周邊的景觀環(huán)境周邊的景觀環(huán)境小區(qū)景觀要求都比較簡潔，景觀與建筑相互協(xié)調(diào)。室外平臺(tái)景觀處理室外平臺(tái)景觀處理人性化的環(huán)境人性化的環(huán)境華甌國際華甌國際商務(wù)公寓和住宅戶型參考商務(wù)公寓和住宅戶型參考商務(wù)公寓商務(wù)公寓開間式商務(wù)辦公間，空間可打通連接，25至數(shù)百平米自由組合，平層，并每三層設(shè)計(jì)一個(gè)空中花園，增加商務(wù)公寓的檔次3 36 6層標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積層標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積15501550平米平米7 7層標(biāo)準(zhǔn)層層標(biāo)準(zhǔn)層空中花園空中花園空中花園空中花園公寓式

34、住宅面積需求公寓式住宅面積需求面積設(shè)置在3665平米之間，設(shè)置一室和兩室戶型；靠近龍湖大城小院方向重點(diǎn)考慮一室，靠近小區(qū)中庭位置重點(diǎn)考慮兩室；一室戶型面積控制在3546平米之間，兩室戶型面積控制在5065平米之間；戶型可以將廚房、陽臺(tái)、客廳、飯廳打通，可以作為辦公室使用。居住式住宅面積需求居住式住宅面積需求面積設(shè)置在5095平米之間，設(shè)置兩室和三室戶型；兩室戶型面積控制在5075平米之間，三室戶型面積控制在8095平米之間；重點(diǎn)考慮戶型的舒適度，考慮設(shè)置書房、空中庭院、儲(chǔ)物間等功能套內(nèi)面積：35.84m套內(nèi)面積：42.77m借鑒之處：通過觀景陽臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，為一室增加了一個(gè)陽光書房的功能借鑒之

35、處：擴(kuò)大了觀景陽臺(tái)的寬度，增加了一室觀景功能套內(nèi)面積：32.75m套內(nèi)面積：45.54m借鑒之處：通過觀景陽臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，可以擴(kuò)大臥室的使用面積，并在臥室內(nèi)增加書房功能借鑒之處：通過觀景陽臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，為一室增加了一個(gè)陽光書房的功能套內(nèi)面積：59.23m套內(nèi)面積：59.85m借鑒之處：戶型設(shè)計(jì)方正，無浪費(fèi)空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮借鑒之處：戶型設(shè)計(jì)方正，無浪費(fèi)空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮套內(nèi)面積：50.92m套內(nèi)面積：57.51m借鑒之處：通過觀景陽臺(tái)的合理利用，增加兩室的功能性，可在觀景陽臺(tái)進(jìn)行多功能轉(zhuǎn)換借鑒之處：戶型設(shè)計(jì)方正，無浪費(fèi)空間，并為兩室增加了陽光書房或者多功

36、能的活動(dòng)空間套內(nèi)面積：62.73m套內(nèi)面積：60.81m借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計(jì)，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計(jì)，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能套內(nèi)面積：82.9m套內(nèi)面積：90.4m借鑒之處：緊湊型的三室設(shè)計(jì)，功能相對(duì)比較齊全，空間浪費(fèi)比較少借鑒之處：經(jīng)典的三室設(shè)計(jì)，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能the end thanks!泛海團(tuán)隊(duì)華甌項(xiàng)目組 2008.10.18影影 視視 廣廣 告告 影視廣告基本知識(shí)影視廣告基本知識(shí)一、電視是什么？一、電視是什么？二、電視作為傳播媒體的特征是逐漸被人二、電視作

37、為傳播媒體的特征是逐漸被人們認(rèn)識(shí)的。們認(rèn)識(shí)的。 英國英國bbcbbc公司在倫敦開始實(shí)驗(yàn)播出無聲圖象。公司在倫敦開始實(shí)驗(yàn)播出無聲圖象。 英國英國bbcbbc公司在倫敦以北的亞力山大皇宮建立的電視公司在倫敦以北的亞力山大皇宮建立的電視臺(tái)開始定時(shí)播出節(jié)目，這是世界上第一座正式的電臺(tái)開始定時(shí)播出節(jié)目，這是世界上第一座正式的電視臺(tái)，這一天被世界公認(rèn)為電視傳播的生日。視臺(tái)，這一天被世界公認(rèn)為電視傳播的生日。 19361936年柏林夏季奧運(yùn)會(huì)實(shí)現(xiàn)了世界上第一次大年柏林夏季奧運(yùn)會(huì)實(shí)現(xiàn)了世界上第一次大規(guī)模的電視節(jié)目播出。規(guī)模的電視節(jié)目播出。三、電視與廣播的關(guān)系。三、電視與廣播的關(guān)系。電視與廣播的相似之處：電視與

38、廣播的相似之處： 播出時(shí)間固定化；節(jié)目欄目化；節(jié)目的連續(xù)化；節(jié)目包裝統(tǒng)一化。 四、電視與電影的區(qū)別：四、電視與電影的區(qū)別： 從受眾接受方式上，電視具有廣播的特性，電影是公共場(chǎng)合的媒介；電視是開放的藝術(shù)，電影只能在封閉環(huán)境中欣賞；電視是家庭藝術(shù)，傳播對(duì)象是以社會(huì)結(jié)構(gòu)中以家庭為主要目標(biāo)，電影具有強(qiáng)制性；電視是大眾藝術(shù)，電影觀眾是特定群體。 五、電視作為大眾傳媒，具有有別于其五、電視作為大眾傳媒，具有有別于其他媒體的獨(dú)特屬性：他媒體的獨(dú)特屬性： a、兼容性：在符號(hào)特征上，容圖象、聲音、文字于一體；在節(jié)目內(nèi)容上，容新聞、社教、文藝、體育各類節(jié)目于一爐；在傳播方式上可以直播也可以錄播。b、現(xiàn)場(chǎng)可視性：c

39、、參與性：六、廣告的歷史六、廣告的歷史電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運(yùn)用音畫組合的電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運(yùn)用音畫組合的表達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。表達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。19791979年，年，中國大陸第一條電視廣告中國大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶參桂養(yǎng)容寶”在上海電視在上海電視臺(tái)首播，臺(tái)首播，3 3月月1515日，第一條外商電視廣告日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達(dá)瑞士雷達(dá)表表”在上海播出。在國外，人們把在上海播出。在國外，人們把3030秒的電視廣告稱秒的電視廣告稱作作“袖珍電影袖珍電影”、“微型戲劇微型戲劇”。廣告是以付費(fèi)的方式廣告是以付費(fèi)的方式, ,通

40、過一定的媒介通過一定的媒介, ,向一定的人向一定的人, ,傳達(dá)一定的信息傳達(dá)一定的信息, ,以期達(dá)到一定的目的的有責(zé)任的信以期達(dá)到一定的目的的有責(zé)任的信息傳播活動(dòng)。息傳播活動(dòng)。廣告的歷史：口頭廣告（叫賣廣告）；實(shí)物廣告廣告的歷史：口頭廣告（叫賣廣告）；實(shí)物廣告（櫥窗廣告已經(jīng)分離出來）；音響廣告；旗幟廣告；（櫥窗廣告已經(jīng)分離出來）；音響廣告；旗幟廣告；古代懸物廣告古代懸物廣告進(jìn)入現(xiàn)代廣告時(shí)代。進(jìn)入現(xiàn)代廣告時(shí)代。櫥窗廣告、霓虹燈廣告、路牌廣告、交通廣告、空櫥窗廣告、霓虹燈廣告、路牌廣告、交通廣告、空中廣告、電影、電視廣告、幻燈片廣告。中廣告、電影、電視廣告、幻燈片廣告。電視廣告的作用：經(jīng)濟(jì)角度看，

41、刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)電視廣告的作用：經(jīng)濟(jì)角度看，刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)購買，加速流通，擴(kuò)大銷售，利于競爭，促進(jìn)生產(chǎn)和購買，加速流通，擴(kuò)大銷售，利于競爭，促進(jìn)生產(chǎn)和經(jīng)營，溝通商情，活躍經(jīng)濟(jì)；社會(huì)教育角度看，普及經(jīng)營，溝通商情，活躍經(jīng)濟(jì)；社會(huì)教育角度看，普及商品及勞務(wù)知識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)文化，影響社會(huì)思想意識(shí)；商品及勞務(wù)知識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)文化，影響社會(huì)思想意識(shí)；審美作用角度看，豐富文化娛樂生活，增強(qiáng)審美意識(shí)。審美作用角度看，豐富文化娛樂生活，增強(qiáng)審美意識(shí)。電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運(yùn)用音畫組合的表電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運(yùn)用音畫組合的表達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容

42、的廣告。19791979年，中國年，中國大陸第一條電視廣告大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶參桂養(yǎng)容寶”在上海電視臺(tái)首播，在上海電視臺(tái)首播，3 3月月1515日，第一條外商電視廣告日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達(dá)表瑞士雷達(dá)表”在上海在上海播出。在國外，人們把播出。在國外，人們把3030秒的電視廣告稱作秒的電視廣告稱作“袖珍電袖珍電影影”、“微型戲劇微型戲劇”。第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)一、電視廣告的分類一、電視廣告的分類（1 1）、現(xiàn)場(chǎng)直播廣告）、現(xiàn)場(chǎng)直播廣告（2 2）、電影膠片廣告）、電影膠片廣告（3 3）、電視攝錄廣告）、電視攝錄廣告（4 4）、幻燈片廣告）、幻燈片

43、廣告（5 5）、字幕廣告）、字幕廣告（6 6）、電腦合成廣告）、電腦合成廣告1、按照制作類型分：、按照制作類型分：2、按照播出類型分：、按照播出類型分：（1 1）、節(jié)目廣告）、節(jié)目廣告（2 2）、插播廣告）、插播廣告（3 3）、冠名廣告）、冠名廣告第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)3、按照功能類型分：、按照功能類型分：（1 1）、電視商品廣告）、電視商品廣告（2 2）、電視節(jié)目廣告）、電視節(jié)目廣告（3 3）、電視公益廣告）、電視公益廣告（4 4）、電視形象廣告）、電視形象廣告第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)二、電視廣告的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)二、電視廣告的優(yōu)勢(shì)與劣

44、勢(shì)2 2、劣勢(shì)、劣勢(shì)（1 1）、線性傳播，無法掌控）、線性傳播，無法掌控（2 2）、強(qiáng)制接受，觀眾厭煩）、強(qiáng)制接受，觀眾厭煩（3 3）、干擾因素多，廣告到達(dá)率差）、干擾因素多，廣告到達(dá)率差（4 4）、制作復(fù)雜，成本高）、制作復(fù)雜，成本高1 1、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)（1 1）、傳播迅速，到達(dá)面廣）、傳播迅速，到達(dá)面廣（2 2）、直觀形象，說服力強(qiáng)）、直觀形象，說服力強(qiáng)（3 3）、播出頻率高，強(qiáng)化信息）、播出頻率高，強(qiáng)化信息第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程1 1、電視廣告的構(gòu)成要素、電視廣告的構(gòu)成要素（1 1）、電視廣告的

45、視覺要素）、電視廣告的視覺要素 電視廣告的視覺要素有兩種形態(tài)：電視廣告的視覺要素有兩種形態(tài)： 圖象和文字。圖象和文字。（2 2）、電視廣告聽覺要素）、電視廣告聽覺要素 電視廣告聽覺要素包括廣告語、音樂、電視廣告聽覺要素包括廣告語、音樂、 音響三部分。音響三部分。第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn) 2 2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序（1 1）、廣告運(yùn)作程序）、廣告運(yùn)作程序a a、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)查b b、廣告定位、廣告定位c c、廣告創(chuàng)意與設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意與設(shè)計(jì)d d、廣告預(yù)算與媒體組合、廣告預(yù)算與媒體組合e e、廣告效果測(cè)定、廣告效果測(cè)定第

46、一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序電視廣告制作可分為四個(gè)階段：電視廣告制作可分為四個(gè)階段：a a、市場(chǎng)調(diào)查階段、市場(chǎng)調(diào)查階段b b、案頭制作階段、案頭制作階段c c、前期拍攝階段、前期拍攝階段d d、后期合成階段、后期合成階段第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程2 2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序具體制作

47、程序如下：具體制作程序如下： 市場(chǎng)調(diào)查后確定廣告目標(biāo)，明確訴求定位；市場(chǎng)調(diào)查后確定廣告目標(biāo)，明確訴求定位；確定廣告戰(zhàn)略，構(gòu)想廣告創(chuàng)意文稿；確定廣告戰(zhàn)略，構(gòu)想廣告創(chuàng)意文稿；制作表現(xiàn)形式與拍攝方案、分鏡頭劇本；制作表現(xiàn)形式與拍攝方案、分鏡頭劇本；與客戶論證定案；與客戶論證定案；第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程2 2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序具體制作程序如下：具體制作程序如下： 拍攝前準(zhǔn)備工作；拍攝前準(zhǔn)備工作； 具體拍攝；具體拍攝； 編輯合成；編輯合成； 審片，修改，通過。審片

48、，修改，通過。（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程2 2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序四、電視廣告人素質(zhì)能力的培養(yǎng)四、電視廣告人素質(zhì)能力的培養(yǎng)1 1、勤奮動(dòng)腦，保持豐富的想象力、勤奮動(dòng)腦，保持豐富的想象力2 2、變換角度思考問題、變換角度思考問題3 3、結(jié)合電視特點(diǎn)進(jìn)行場(chǎng)性思維、結(jié)合電視特點(diǎn)進(jìn)行場(chǎng)性思維第一章第一章 電視廣告的分類和特點(diǎn)電視廣告的分類和特點(diǎn)第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第一節(jié)第一節(jié) 電視廣告的界定電視廣

49、告的界定 1 1、電視廣告與電視節(jié)目的區(qū)別電視廣告與電視節(jié)目的區(qū)別 a a、看電視信息內(nèi)容。看電視信息內(nèi)容。b b、是否是由電視機(jī)構(gòu)本身制作且無須付費(fèi)播出。、是否是由電視機(jī)構(gòu)本身制作且無須付費(fèi)播出。電視節(jié)目核心內(nèi)容之外時(shí)段播放的電視音畫都電視節(jié)目核心內(nèi)容之外時(shí)段播放的電視音畫都是電視廣告。是電視廣告。電視廣告可分為：電視商品廣告、電視節(jié)目廣電視廣告可分為：電視商品廣告、電視節(jié)目廣告、電視公益廣告、電視形象廣告。告、電視公益廣告、電視形象廣告。第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 一、電視商品廣告的界定一、電視商品廣告的界定 從發(fā)布信息的主體來看，全

50、部電視廣告信息可從發(fā)布信息的主體來看，全部電視廣告信息可分為兩部分：商業(yè)廣告信息和媒體廣告信息。分為兩部分：商業(yè)廣告信息和媒體廣告信息。 商業(yè)廣告信息就是由電視機(jī)構(gòu)以外的商品廠商商業(yè)廣告信息就是由電視機(jī)構(gòu)以外的商品廠商或社會(huì)團(tuán)體提供信息內(nèi)容，并向電視機(jī)構(gòu)付費(fèi)，或社會(huì)團(tuán)體提供信息內(nèi)容，并向電視機(jī)構(gòu)付費(fèi)，從而擁有電視特定時(shí)段使用權(quán)而播出的廣告。從而擁有電視特定時(shí)段使用權(quán)而播出的廣告。商業(yè)廣告根據(jù)信息內(nèi)容的不同，可分為商品廣商業(yè)廣告根據(jù)信息內(nèi)容的不同，可分為商品廣告和商業(yè)形象廣告。告和商業(yè)形象廣告。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 一、電視商品廣告

51、的界定一、電視商品廣告的界定 商品廣告是目前商業(yè)廣告的主體。商品廣告是目前商業(yè)廣告的主體。 電視商品廣告是通過電視媒體傳播、用音畫結(jié)電視商品廣告是通過電視媒體傳播、用音畫結(jié)合的表達(dá)方式、向電視受眾傳播商品（服務(wù)）合的表達(dá)方式、向電視受眾傳播商品（服務(wù)）信息的廣告形式。信息的廣告形式。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 二、電視商品廣告的時(shí)市場(chǎng)作用二、電視商品廣告的時(shí)市場(chǎng)作用 1 1、最強(qiáng)勢(shì)廣告形式、最強(qiáng)勢(shì)廣告形式 電視：電視：23%23%，報(bào)紙，報(bào)紙6%6%7%7%，戶外、車身、，戶外、車身、poppop、dmdm等形式影響力更小。等形式影響力

52、更小。 2、促進(jìn)產(chǎn)品銷售、促進(jìn)產(chǎn)品銷售 3、提升品牌形象，為商家創(chuàng)造無形資產(chǎn)、提升品牌形象，為商家創(chuàng)造無形資產(chǎn) 4、創(chuàng)造產(chǎn)品差異，與對(duì)手爭占市場(chǎng)份額、創(chuàng)造產(chǎn)品差異，與對(duì)手爭占市場(chǎng)份額 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 電視商品廣告以其在電視媒體上發(fā)布的時(shí)段、電視商品廣告以其在電視媒體上發(fā)布的時(shí)段、音畫內(nèi)容的時(shí)間長度、表達(dá)信息是否集中明確音畫內(nèi)容的時(shí)間長度、表達(dá)信息是否集中明確等方面可以劃分為電視商品標(biāo)版廣告和電視商等方面可以劃分為電視商品標(biāo)版廣告和電視商品專題廣告。品專題廣告。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品

53、廣告電視商品廣告 四、電視商品廣告構(gòu)成要素四、電視商品廣告構(gòu)成要素 電視商品廣告構(gòu)成要素包括畫面、聲音和文字電視商品廣告構(gòu)成要素包括畫面、聲音和文字三部分。三部分。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 五、電視商品廣告表達(dá)策略五、電視商品廣告表達(dá)策略電視商品廣告表達(dá)策略可分為相等性的表現(xiàn)策電視商品廣告表達(dá)策略可分為相等性的表現(xiàn)策略和相通性表達(dá)策略。略和相通性表達(dá)策略。 相等性的表現(xiàn)策略是指直接從產(chǎn)品的功能、產(chǎn)相等性的表現(xiàn)策略是指直接從產(chǎn)品的功能、產(chǎn)地、生產(chǎn)廠商、工藝流程等方面表現(xiàn)產(chǎn)品的記地、生產(chǎn)廠商、工藝流程等方面表現(xiàn)產(chǎn)品的記憶點(diǎn)，讓受眾從與產(chǎn)品

54、本身相連的一些方面去憶點(diǎn)，讓受眾從與產(chǎn)品本身相連的一些方面去認(rèn)識(shí)產(chǎn)品本身。認(rèn)識(shí)產(chǎn)品本身。 相通性表達(dá)策略是從產(chǎn)品本身的一些特性引申、相通性表達(dá)策略是從產(chǎn)品本身的一些特性引申、夸大，從而表現(xiàn)商品的獨(dú)特個(gè)性?？浯螅瑥亩憩F(xiàn)商品的獨(dú)特個(gè)性。第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 1 1、產(chǎn)品制造商、產(chǎn)品制造商 2 2、產(chǎn)品原理、產(chǎn)品原理 3 3、歷史淵源、歷史淵源 4 4、工藝流程、工藝流程 5 5、產(chǎn)品功用、產(chǎn)品功用 6 6、消費(fèi)者滿足、消費(fèi)者滿足7 7、地域風(fēng)情、地域風(fēng)情 8 8、產(chǎn)品外形、產(chǎn)品外形9 9、采用懸念、采用懸念 1010、無厘頭、無厘頭 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 七、電視商品廣告的表現(xiàn)形式七、電視商品廣告的表現(xiàn)形式 1 1、直截了當(dāng)式、直截了當(dāng)式 2 2、難題解決式、難題解決式 3 3、故事式、故事式 4 4、示范式、示范式 5 5、生活片段式、生活片段式 6 6、人物推薦式、人物推薦式 7 7、動(dòng)畫式、動(dòng)畫式 8 8、生活方式式、生活方式式 9 9、采用懸念、采用懸念 1010、音樂式、音樂式 小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)