房屋承租人先買(mǎi)權(quán)的質(zhì)疑透析

1、房屋承租人先買(mǎi)權(quán)的質(zhì)疑透析 摘要：筆者認(rèn)為房屋承租人先買(mǎi)權(quán)存在的經(jīng)濟(jì)條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買(mǎi)權(quán)具有不合理性。應(yīng)將房屋承租人先買(mǎi)權(quán)由法定權(quán)利變更為由合同當(dāng)事人任意選擇的提示性條款。 關(guān)鍵詞：房屋承租人先買(mǎi)權(quán) 房屋承租人先買(mǎi)權(quán)是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣(mài)出租的房屋，承租人有以出租人出賣(mài)給第三人同等的條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。綜觀(guān)我國(guó)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國(guó)的先買(mǎi)權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類(lèi)型包括財(cái)產(chǎn)共有人的先買(mǎi)權(quán)、房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)、公司（企業(yè)）股東對(duì)其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買(mǎi)權(quán)以及政府在二級(jí)土地市場(chǎng)里對(duì)土地使用權(quán)的先買(mǎi)權(quán)。房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)只是先買(mǎi)權(quán)制度中的一種權(quán)利。

2、我國(guó)合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第118條規(guī)定“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)是一種法定的權(quán)利。房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)于房屋租賃關(guān)系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無(wú)須出租人與承租人另行約定。當(dāng)然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享

3、有租賃房屋的先買(mǎi)權(quán)，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對(duì)自己享有的權(quán)利的合意放棄。第二，我國(guó)法律規(guī)定的房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋出租人出賣(mài)出租的房屋，未履行事先的告知義務(wù)將房屋賣(mài)與其他人，房屋承租人可以向法院請(qǐng)求宣告房屋出租人（出賣(mài)人）與買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。此時(shí)，房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)具有追及力，是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。 房屋承租人行使先買(mǎi)權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見(jiàn)。由于我國(guó)法律對(duì)房屋承租人先買(mǎi)權(quán)規(guī)定過(guò)于原則和簡(jiǎn)單，如何適用法律保護(hù)房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)是很多民法學(xué)者和司法工作者關(guān)心的問(wèn)題。但對(duì)房屋承租人先買(mǎi)權(quán)的法理基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)的合理性卻鮮有論

4、述。房屋承租人是通過(guò)合同獲得了出租人房屋的使用權(quán)，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權(quán)并不受影響的情況下（合同法第二百二十九條規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則），對(duì)房屋所有人（出租人）行使所有權(quán)也附加限制，縱觀(guān)我國(guó)合同法第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買(mǎi)權(quán)，其理由何在？在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下合理與否值得反思。 房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)源于習(xí)慣法。臺(tái)灣王澤鑒教授在評(píng)述我國(guó)臺(tái)灣土地法和耕地三七五減租條例中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買(mǎi)權(quán)時(shí)說(shuō)：“法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)在于不使房屋所有權(quán)與基地所有權(quán)分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進(jìn)耕者有其田之實(shí)現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹土地政

5、策”。我國(guó)大陸的土地政策實(shí)行國(guó)家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)，當(dāng)然也就不可能有與我國(guó)臺(tái)灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)的存在前提。但與土地相類(lèi)似，房屋也是人類(lèi)生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟時(shí)，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負(fù)，使人民“安居樂(lè)業(yè)”更被看作是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣(mài)時(shí)，享有先買(mǎi)權(quán)，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。 然而隨著時(shí)代的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，房屋

6、不但是基本的生活資料，而且日益成為一種重要的生產(chǎn)資料。而且后者的重要性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值都勝出前者。近年來(lái)，因侵犯房屋承租人先買(mǎi)權(quán)發(fā)生的糾紛，多集中在店面房或廠(chǎng)房的情況便是例證。因此，在現(xiàn)實(shí)情況下，是否有必要繼續(xù)賦予房屋承租人法定先買(mǎi)權(quán)利，其合理性不能不受質(zhì)疑。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市成熟的環(huán)境下，由法律規(guī)定房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)，至少有以下的不合理之處： 第一，房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)，構(gòu)成對(duì)所有權(quán)人所有權(quán)的不當(dāng)限制。 所有權(quán)是最完整的物權(quán)。依據(jù)租賃合同取得的房屋使用權(quán)只是一種債權(quán)。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所有權(quán)權(quán)能中的處分權(quán)，是所有權(quán)的最終權(quán)利。以債權(quán)限制物權(quán)的行使，于法理不合。房屋買(mǎi)賣(mài)的成立，不但體現(xiàn)了

7、一種交易關(guān)系，也體現(xiàn)了出賣(mài)人和買(mǎi)受人的合作關(guān)系，是合同自由原則的體現(xiàn)。法律賦予房屋承租人先買(mǎi)權(quán)，無(wú)異于干涉出賣(mài)人對(duì)交易對(duì)象的選擇，構(gòu)成對(duì)房屋所有人的合同自由權(quán)利的限制。我國(guó)的法律，僅規(guī)定出租人未尊重承租人的先買(mǎi)權(quán)而出賣(mài)房屋，承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。如僅從嚴(yán)格的字面含義上來(lái)理解，承租人先買(mǎi)權(quán)受到侵犯，只能請(qǐng)求人民法院宣告買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，僅此而已。買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被宣告無(wú)效后，出租人可以通過(guò)很多方法，規(guī)避法律的這一規(guī)定，達(dá)到將房屋出賣(mài)給承租人以外的其他人的目的；在司法實(shí)踐中，很多法院不但宣告房屋出租人出賣(mài)行為無(wú)效，而且以房屋出租人和其他人達(dá)成的合同條款，強(qiáng)制出租人與承租人發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。這種

8、做法又具有明顯的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)的色彩，不當(dāng)?shù)馗深A(yù)了當(dāng)事人在合同訂立中的意思自由。為此，支持先買(mǎi)權(quán)的論者也不得不承認(rèn)“過(guò)多的法定先買(mǎi)權(quán)與自由貿(mào)易的經(jīng)濟(jì)規(guī)律并不相容” 第二，房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常流通。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以效率為重要特征。法律賦予房屋承租人先買(mǎi)權(quán)，而為保證承租人行使這一法定權(quán)利，在制度的設(shè)計(jì)上，就必須為承租人行使該權(quán)利留有一定的時(shí)間。而該期間的保留，卻使房屋所有人承受市場(chǎng)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)房屋所有人出賣(mài)權(quán)行使的限制，必然使所有人在考慮房屋是否出租時(shí)心生疑慮，反而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟產(chǎn)生負(fù)面影響。合同法上買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則，足可以充分保護(hù)房屋承租人的利益，在房屋所有權(quán)發(fā)生變更的

9、情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)承租人的承租目的。 第三，現(xiàn)代建筑構(gòu)造的特征和買(mǎi)賣(mài)方式的多樣化，使房屋承租人先買(mǎi)權(quán)行使趨向復(fù)雜化，給司法保護(hù)承租人先買(mǎi)權(quán)造成困難。 現(xiàn)代建筑，一改以前功能單一、結(jié)構(gòu)單一的形式，向多層、多功能、多區(qū)位的方向發(fā)展。與構(gòu)造上的特征相吻合，在所有權(quán)的模式上，也趨復(fù)雜化和多樣化。房屋承租人在行使先買(mǎi)權(quán)時(shí)，會(huì)發(fā)生與房屋共有人先買(mǎi)權(quán)的沖突；建筑物部分區(qū)域承租人在所有人整體出賣(mài)建筑物時(shí)會(huì)發(fā)生整體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)和拆零優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的矛盾等等復(fù)雜情況。而一旦這些情況出現(xiàn)時(shí)，如何協(xié)調(diào)各種權(quán)利的沖突至今理論界尚爭(zhēng)論激烈，司法上房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)更是難以行使。另外，拍買(mǎi)方式的出現(xiàn)，使出賣(mài)人交易對(duì)象選擇權(quán)擴(kuò)大，在

10、這種買(mǎi)賣(mài)的形式中，也失去了對(duì)房屋承租人先買(mǎi)權(quán)保護(hù)的價(jià)值。 基于以上理由，筆者認(rèn)為，在將來(lái)的民法典中，應(yīng)當(dāng)取消房屋承租人法定的先買(mǎi)權(quán)?？紤]到公眾的思維習(xí)慣，可以將房屋承租人先買(mǎi)權(quán)作為一種提示性條款，由出租人與承租人在簽訂合同時(shí)予以約定，未約定的視為房屋承租人不享有先買(mǎi)權(quán)。 注釋 王澤鑒民法學(xué)說(shuō)與判例研究第一冊(cè)第506頁(yè)。中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年1月第1版。 廖煥國(guó)嚴(yán)浩先買(mǎi)權(quán)制度論綱轉(zhuǎn)引自中國(guó)人民大學(xué)民商法學(xué)2004年第1期第36頁(yè)。4 1、最靈夢(mèng)想是一個(gè)天真的詞，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想是個(gè)殘酷的詞。21.2.52.5.202109:2609:26:002月-2109:262、只有收獲，才能檢驗(yàn)耕耘的好處

11、；只有貢獻(xiàn)，方可衡量人生的價(jià)值。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、不要放棄，你要配的上自己的野心，也不要辜負(fù)了所受的苦難。09:262.5.202109:262.5.202109:2609:26:002.5.202109:262.5.20214、找一個(gè)理由，否認(rèn)憂(yōu)傷，笑容就會(huì)燦爛到無(wú)所不在。2.5.20212.5.202109:2609:2609:26:0009:26:005、成功與不成功之間有時(shí)距離很短只要后者再向前幾步。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要努力抬起你的雙腳，勝利將屬于你。9時(shí)26分9時(shí)26分5-2月-212.5.20217、青春如

12、此華美，卻在煙火在散場(chǎng)。21.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、真正沒(méi)有資格談明天的人，是那個(gè)不懂得珍惜今日的人。09:2609:26:002.5.2021星期五, 二月 5, 20211、你始終不屬于我，屬于我的只是我自己。21.2.52.5.202109:2609:26:002月-2109:262、一份信心，一份努力，一份成功；十分信心，十分努力，十分成功。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、你是唯一的，你是十分獨(dú)特的，你就是你生命中的第一名。09:262.5.202109:262.5.202109:2609:26:002.5.

13、202109:262.5.20214、要跟成功者有同樣的結(jié)果，就必須采取同樣的行動(dòng)。2.5.20212.5.202109:2609:2609:26:0009:26:005、我們的生命，就是以不斷出發(fā)的姿勢(shì)得到重生。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要站起來(lái)的次數(shù)比倒下去的次數(shù)多，那就是成功。9時(shí)26分9時(shí)26分5-2月-212.5.20217、自知之明是最難得的知識(shí)。21.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、勇氣通往天堂，怯懦通往地獄。09:2609:26:002.5.2021星期五, 二月 5, 20211、最靈繁的人也看不見(jiàn)自己的背脊。21.2.52.5.202109:2609:26:002月-2109:262、最困難的事情就是認(rèn)識(shí)自己。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、有勇氣承擔(dān)命運(yùn)這才是英雄好漢。09:262.5.202109:262.5.202109:2609:26:002.5.202109:262.5.20214、與肝膽人共事，無(wú)字句處讀書(shū)。2.5.20212.5.202109:2609:2609:26:000