上海青浦新城區(qū)域市場(chǎng)分析

1、青浦新城區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目地塊位于青浦工業(yè)區(qū)輻射范圍之內(nèi)，東至漕俞路、西至大盈港、南至上達(dá)河、北至西湖浜。該地塊位置屬于目前規(guī)劃中的青浦新城板塊以北，該區(qū)域現(xiàn)以發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，未被納入青浦新城整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。地塊大致區(qū)位園區(qū)以發(fā)展發(fā)展電子信息、新型紡織材料、生物醫(yī)藥行業(yè)為主，目前已有大量企業(yè)入駐，但缺少居住氛圍。目前青浦區(qū)主力發(fā)展的居住區(qū)域是本項(xiàng)目南至上達(dá)河以南的新城板塊。因此目前在研究本項(xiàng)目地塊的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)時(shí)以青浦新城板塊作為參考。新城板塊的發(fā)展可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目地塊產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，但由于該板塊的遠(yuǎn)期規(guī)劃實(shí)現(xiàn)要到2020年，中期規(guī)劃完成也要到2010年以后，因此其對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的輻射效應(yīng)還需要

2、一定年數(shù)的積累。一、區(qū)域宏觀規(guī)劃情況分析1、“青浦新城”規(guī)劃成為區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)“青浦新城”規(guī)劃用地范圍53.8平方公里，是由現(xiàn)青浦老城、青浦新區(qū)（東部）、向西延伸區(qū)域和朱家角鎮(zhèn)區(qū)四部分組成，它具有居住生活、產(chǎn)業(yè)、旅游等綜合功能，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。構(gòu)架完善的上海市城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)；加速區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口集聚，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)郊區(qū)城市化進(jìn)程，規(guī)劃建設(shè)具有綜合功能的中等規(guī)模城市，這也成為區(qū)域新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)和支撐點(diǎn)。2、總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “三軸、四片、五心” l “三軸”“紅軸”生活設(shè)施軸、“藍(lán)軸”淀浦河濱水游憩軸 、“綠軸”318國(guó)道和滬青平高速公路生態(tài)發(fā)展軸。l “四片”中片 、

3、東片 、西片 、朱家角鎮(zhèn)區(qū)片。l “五心”新城中心 、老城中心 、東片中心 、西片中心 、朱家角鎮(zhèn)中心。3、全方位立體交通l 三橫二縱的高速公路青浦區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃有骨架為三橫二縱的高速公路結(jié)構(gòu)體系。三橫指滬寧高速公里、蘇虹高速公路、滬青平高速公路，二縱指嘉金高速公路、同三高速公路。滬青平高速公路與同三高速公路穿過(guò)新城，為新城對(duì)外交通的主要骨干道路。l 318國(guó)道截彎取直規(guī)劃對(duì)318國(guó)道進(jìn)行局部改線，通過(guò)截彎取直，使道路線性更加合理，避免了318國(guó)道穿越城區(qū)內(nèi)部造成對(duì)城區(qū)生活的干擾。l 快速軌道交通上海市區(qū)地鐵2號(hào)線的延伸段r4線將會(huì)進(jìn)入青浦新城并直達(dá)朱家角，加強(qiáng)了青浦新城與上海市區(qū)、松江新城以

4、及朱家角的相互聯(lián)系，有利于青浦新城自身的發(fā)展并形成青松片城市群。青浦新城作為作為青浦老鎮(zhèn)中心所在地，本身有著良好的人脈支撐，同時(shí)隨著青浦區(qū)對(duì)于青浦新城扶持力度的逐步體現(xiàn)，其具有良好的規(guī)劃前景；再加之良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的支撐，便捷的交通和軌道交通12號(hào)線的規(guī)劃使其更具發(fā)展?jié)摿?。但是目前青浦新城的位置距離市中心仍然較遠(yuǎn)，因此仍然是一個(gè)區(qū)域性消費(fèi)市場(chǎng)，規(guī)劃以及交通帶來(lái)的外區(qū)人流可能要通過(guò)35年左右的時(shí)間來(lái)顯現(xiàn)。二、區(qū)域住宅市場(chǎng)概況青浦新城作為青浦區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心，其住宅市場(chǎng)在青浦整個(gè)區(qū)域中舉足輕重，隨著青浦新城規(guī)劃的逐步實(shí)施，青浦新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，并開(kāi)始逐步樹(shù)立起青浦核心地

5、位，對(duì)外界的影響力也開(kāi)始日漸擴(kuò)大。1、區(qū)域市場(chǎng)已形成以自用為主的穩(wěn)定市場(chǎng)由于青浦新城規(guī)劃面世較晚，吸引力也無(wú)法與松江新城等中心城鎮(zhèn)相比，與這些在前一輪發(fā)展中借助投資概念炒作的城鎮(zhèn)不同，青浦新城的住宅市場(chǎng)一直是以本區(qū)域需求為主，周邊區(qū)域?yàn)檩o，自用比例比較高，投資比例相當(dāng)少，這也成就了區(qū)域市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，形成目前的穩(wěn)定局面。2005年起至今的宏觀調(diào)控過(guò)程中，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了比較明顯的沖擊，各區(qū)的成交價(jià)格和成交量都出現(xiàn)過(guò)階段性的反復(fù)和振蕩，而青浦區(qū)期間的價(jià)格并未下降，同時(shí)去化速度也保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的狀況下。本區(qū)域自主客源的有力支撐和健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境使得青浦新城未來(lái)具有很大的發(fā)展?jié)?/p>

6、力。2、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展形成三大板塊市場(chǎng)青浦新城住宅市場(chǎng)基本可以分為青浦老城區(qū)、青浦新區(qū)以及今年開(kāi)始逐漸形成清晰輪廓的淀浦河濱區(qū)。l 青浦老區(qū)為最早發(fā)展的區(qū)域，并且是青浦區(qū)域的商業(yè)中心，因此也是初期住宅發(fā)展的中心。l 青浦新區(qū)住宅市場(chǎng)的興起較為迅速，并且是前一波市場(chǎng)快速發(fā)展的主力，隨著樓盤(pán)交房入住，商業(yè)氛圍和設(shè)施日漸完善。l 淀浦河濱帶是進(jìn)入05下半年才逐漸清晰的板塊市場(chǎng)，是隨著青浦新城藍(lán)軸規(guī)劃所形成，目前主要由仁恒運(yùn)杰河濱城以及復(fù)地帕緹歐香以及金地格林郡三大高品質(zhì)大盤(pán)組成。3、市場(chǎng)處在兩輪發(fā)展過(guò)渡期，發(fā)展中心逐漸向東、南傾斜目前青浦市場(chǎng)基本處在新老交替階段，前一輪發(fā)展的主力樓盤(pán)基本處在尾盤(pán)銷(xiāo)售階

7、段，有的后期尚未開(kāi)發(fā),市場(chǎng)供應(yīng)量較少，整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛顯得平靜。隨著仁杰河濱園以及帕緹歐香苑兩個(gè)項(xiàng)目首期的上市，也標(biāo)志著淀浦河濱發(fā)展帶在青浦市場(chǎng)中的正式登場(chǎng)，位于外青松公路兩側(cè)的帕緹歐香苑是由東航集團(tuán)和復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，而仁恒運(yùn)杰河濱花園則是仁恒集團(tuán)與運(yùn)杰置業(yè)的聯(lián)手之作，兩個(gè)樓盤(pán)所處的地理位置相當(dāng)接近，項(xiàng)目規(guī)模和物業(yè)類(lèi)型也較為相似，已經(jīng)成為青浦住宅市場(chǎng)新一輪發(fā)展的主力。金地格林郡也已經(jīng)在06年9月正式開(kāi)盤(pán)面市，金地品牌號(hào)召力毋庸置疑，同時(shí)其首創(chuàng)的“4+1”式花園洋房的產(chǎn)品也在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，取得了不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。另外在青浦新城東側(cè)區(qū)域，江蘇新城集團(tuán)開(kāi)發(fā)的位于盈港路、匯金路的一個(gè)住宅項(xiàng)目也將于今

8、年下半年推出市場(chǎng)。因此整個(gè)青浦新城的住宅發(fā)展呈現(xiàn)出向東這至匯金路沿線、向南至淀浦河沿線的趨勢(shì)。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，青浦新城板塊的發(fā)展重點(diǎn)將主要傾向淀浦河板塊和東側(cè)板塊。尤其是淀浦河板塊擁有的景觀、品牌開(kāi)發(fā)商等優(yōu)勢(shì)將對(duì)對(duì)整個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的沖擊。本項(xiàng)目地塊位于青浦新城板塊以北，而青浦新城板塊住宅目前的主力趨勢(shì)在東側(cè)和南側(cè)，因此在短期內(nèi)其能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目地塊產(chǎn)生的輻射效應(yīng)較弱。三、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商掃描l 本地開(kāi)發(fā)商向全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商擴(kuò)延青浦新城住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)一直是由當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商占據(jù)主力位置，并形成了當(dāng)?shù)氐钠放崎_(kāi)發(fā)商，如運(yùn)杰置業(yè)等，而從順馳集團(tuán)高調(diào)進(jìn)入青浦市場(chǎng)，復(fù)地集團(tuán)、金地集

9、團(tuán)的跟進(jìn)，以及仁恒集團(tuán)的參與，區(qū)域住宅市場(chǎng)開(kāi)始由本地開(kāi)發(fā)商向全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商擴(kuò)延。青浦新城主要開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一覽開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域本地開(kāi)發(fā)商振浦置業(yè)新青浦世紀(jì)苑吉富紳置業(yè)吉富紳花園區(qū)域品牌開(kāi)發(fā)商運(yùn)杰置業(yè)運(yùn)杰城市花園全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商順馳集團(tuán)順馳藍(lán)灣復(fù)地集團(tuán)復(fù)地帕緹歐香苑仁恒集團(tuán)仁恒運(yùn)杰河濱花園金地集團(tuán)金地格林郡新城集團(tuán)新城盛景l(fā) 未來(lái)將成知名品牌開(kāi)發(fā)商將整體推動(dòng)新城板塊前進(jìn)目前青浦新城在售的主力樓盤(pán)就是復(fù)地帕緹歐香苑、仁恒運(yùn)杰河濱花園以及06年上市的金地格林郡，幾個(gè)項(xiàng)目規(guī)模及產(chǎn)品品質(zhì)比較接近，青浦新城住宅市場(chǎng)之爭(zhēng)將主要集中在這三家知名品牌開(kāi)發(fā)商之間，形成三分天下的格局，對(duì)于這三家開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)

10、，將是實(shí)力、策略、營(yíng)銷(xiāo)綜合性的考驗(yàn)，成為一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。品牌開(kāi)發(fā)商伴隨著淀浦河板塊的興起正式進(jìn)入了青浦市場(chǎng)，其強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品逐漸成為區(qū)域市場(chǎng)的代表，青浦新城未來(lái)的中高端產(chǎn)品市場(chǎng)將成為品牌開(kāi)發(fā)商的天下。但就品牌開(kāi)發(fā)商集中的區(qū)域來(lái)看，主要分布在板塊的東側(cè)和南側(cè)，距離本項(xiàng)目地塊較近的北側(cè)盈港路和上達(dá)河沿線由于距離主要配套較遠(yuǎn)，目前還未受到品牌開(kāi)發(fā)商關(guān)注。但是隨著2010年以后軌道交通2號(hào)線延伸段建成通車(chē)，青浦新城板塊的北部區(qū)域也必定會(huì)受到關(guān)注。2、區(qū)域住宅市場(chǎng)整體供求走勢(shì)分析l 成交大于供應(yīng)從2006年開(kāi)始至今，除去動(dòng)遷房區(qū)域內(nèi)主要在售整體供應(yīng)量較只有11.6萬(wàn)平米，而整體去

11、化量卻達(dá)到16.5萬(wàn)平米，成交遠(yuǎn)大于供應(yīng)量。出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的主要原因在于：區(qū)域相對(duì)封閉，受到市中心及外區(qū)域供求變動(dòng)影響較小；同時(shí)區(qū)域內(nèi)自住客為購(gòu)房絕對(duì)主力，隨著城市化進(jìn)程的加快、農(nóng)地征用等原因，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)商品住宅的需求進(jìn)一步得到增長(zhǎng)。l 成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)不僅成交量比較穩(wěn)定，同時(shí)區(qū)域住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)定上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。主要是自06年下半年開(kāi)始區(qū)域住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了品牌開(kāi)發(fā)商群雄逐鹿的現(xiàn)象，尤其是9月份金地格林郡的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)也為區(qū)域住宅市場(chǎng)的價(jià)格上升奠定了基礎(chǔ)。3、區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）容積率產(chǎn)品類(lèi)型已推主力戶型帕緹歐香27331.2小高層、疊加、聯(lián)排三房

12、金地格林郡20.2823.731.17小高層、花園洋房三房匯豐豪軒2.43.71.54多層、小高層三房翡翠國(guó)際1.671.991.2小高層、疊加二房（90平米以上）青水彎671.16多層、小高層三房順馳藍(lán)灣118.070.73多層、聯(lián)排三房仁恒運(yùn)杰28.133.71.2小高層、聯(lián)排三房新青浦佳園13.317.31.3多層、小高層、聯(lián)排三房l 按照青浦新城板塊整體房地產(chǎn)的發(fā)展思路，西片以低密度水鄉(xiāng)風(fēng)格為主，東片以多樣化住宅區(qū)為主。故板塊內(nèi)樓盤(pán)容積率普遍不高，在1.1-1.3之間；但是產(chǎn)品線較為豐富，多為公寓與別墅或洋房混合。l 板塊內(nèi)總建面20萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目不多。目前一線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)如金地、復(fù)

13、地、仁恒等已開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)駐，而板塊內(nèi)的20萬(wàn)平米以上大盤(pán)均為此類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)。l 目前板塊內(nèi)主要樓盤(pán)已售或在售的主力戶型大多為三房，僅翡翠國(guó)際主力戶型為二房，但面積設(shè)置均在90平米以上。l 但是隨著“7090”新政的全面推廣，自07年下半年開(kāi)始區(qū)域市場(chǎng)上將逐漸出現(xiàn)以90平米以下小戶型為主的項(xiàng)目，如新城置業(yè)即將推出的新城盛景中90平米以下戶型就占到74%以上，金地格林郡二期也將大量規(guī)劃90平米以下的產(chǎn)品。這是目前區(qū)域市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，而目前區(qū)域客戶的主要購(gòu)房需求仍舊以舒適戶型為主，因此緊湊戶型的市場(chǎng)接受程度如何仍有待觀察。項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)量成交量去化率月均去化套數(shù)帕緹歐香67462192.1%35金地格林

14、郡67855481.7%70匯豐豪軒806783.8%8翡翠國(guó)際847994.0%16青水彎606606100%25仁恒運(yùn)杰78564882.5%32新青浦佳園1264121896.4%37l 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)在售項(xiàng)目中，去化速度較快的項(xiàng)目都是由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，月均去化速度均達(dá)到30套以上。其中金地格林郡自開(kāi)盤(pán)至今，月均去化速度更是達(dá)到了70套，在區(qū)域內(nèi)一支獨(dú)秀。這主要是由于該項(xiàng)目的花園洋房為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，一面市就受到了客戶的追捧。l 目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目成交均價(jià)主要集中在6000元/平方米上下的價(jià)格水平。其中仁恒運(yùn)杰的成交價(jià)格曾一度達(dá)到7500元/平方米的水平，是因?yàn)槠渲杏新?lián)排別墅產(chǎn)品，由于

15、聯(lián)排產(chǎn)品的集中成交導(dǎo)致了該項(xiàng)目成交均價(jià)的猛升。青水彎公寓由于距離主要生活配套較遠(yuǎn)，故成交均價(jià)略低于區(qū)域平均水平。而新青浦佳園由于含有動(dòng)遷房，所以拉低了其整體成交價(jià)格。4、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)l 青浦新城的整體規(guī)劃，將使得青浦新城從目前分散的集鎮(zhèn)升級(jí)為綜合性城鎮(zhèn)，其三軸發(fā)展、交通、綠化景觀等規(guī)劃是一項(xiàng)利好，也是支撐區(qū)域住宅市場(chǎng)持續(xù)走好的重要因素，但規(guī)劃的實(shí)施時(shí)間及進(jìn)程尚未確定。l 區(qū)域產(chǎn)品多為混合型項(xiàng)目，前期發(fā)展以多層及小高層為主，而在新一輪發(fā)展中，低密度住宅將成為主線產(chǎn)品。但是隨著受“7090”政策影響的項(xiàng)目逐漸面市，區(qū)域住宅市場(chǎng)又將回歸到以普通住宅為主為局面，未來(lái)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中低密度的和舒適戶型將成為稀缺產(chǎn)品。l 區(qū)域購(gòu)房客戶具有明顯的區(qū)域化特性，并以自用需求為主，這在前期保證了區(qū)域市場(chǎng)的良性發(fā)展。但隨著未來(lái)開(kāi)發(fā)力度的加大，區(qū)域客戶的消化能力將逐漸無(wú)法滿足市場(chǎng)供應(yīng)，因此需要加強(qiáng)引進(jìn)外來(lái)需求并引導(dǎo)投資