山東章丘房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告48頁

1、章丘房地產(chǎn)市場章丘房地產(chǎn)市場 調(diào)調(diào) 研研 報(bào)報(bào) 告告 2 0 0 7 0 5 1 9 麗豐置業(yè)麗豐置業(yè) 謹(jǐn)呈：濟(jì)南天泓置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：濟(jì)南天泓置業(yè)有限公司 章丘城市概況章丘城市概況 章丘市地處齊魯腹地，南依泰山，北臨 黃河，西距省會濟(jì)南40公里，是省轄、濟(jì)南 市代管的縣級市，總面積1855平方公里，轄 14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，6個街道辦事處，908個行政村( 居委會)，總?cè)丝?9.4萬。 章丘城市概況章丘城市概況 章丘歷史悠久，文化燦爛，是著名的龍山文化龍山文化的發(fā)現(xiàn)地和命名地，距今有4600年 的歷史，是人類文明的起源。有城子崖、齊長城等歷史文化古跡，文山彩繪兵馬俑被 列為全國十大考古發(fā)現(xiàn)之一。章丘名

2、人輩出，有戰(zhàn)國時期哲學(xué)家鄒衍、宋代女詞人李 清照、明代戲曲家李開先、近代商業(yè)資本家孟洛川等等。 章丘城市概況章丘城市概況 章丘自然風(fēng)景優(yōu)美，北接平原，中部群山連綿，素有小泉城之稱。章丘境內(nèi)有泉眼 118眼，尤其是百脈泉、墨泉、梅花泉等。濟(jì)南七十二名泉中，章丘就有六處。在 歷史上，百脈泉和趵突泉齊名，古書上記載，“東得以百脈泉，西則趵突泉為準(zhǔn)”。 宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2003年，章丘市g(shù)dp共144億元，地方財(cái)政收入7.06億元； 2004年，全市g(shù)dp達(dá)173.4億元，增長20.3%； 2005年，全市g(shù)dp達(dá)218億元，地方財(cái)政收入完成12.1億元，增長20.6%； 2006年111月

3、，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值272億元，增長24.8%；地方財(cái)政收入15.5億 元，增長28%；規(guī)模以上工業(yè)銷售收入330億元，增長26.6%。 2002年章丘市位列中國最發(fā)達(dá)100名縣第第7878位位； 2003年章丘市位列全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣第第5656位位，全國縣 域經(jīng)濟(jì)基本競爭力第37位； 2004年，章丘市 “百強(qiáng)縣”排名中名列第第4747位位； 2005年章丘市在全國百強(qiáng)縣排名中居第第4949位位； 第六屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)（市）”評價(jià)位 列第32位； 2006年，位列全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)第第4343位位， 全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)第10位； 章丘市未來章丘市未來5 51010年目

4、標(biāo)是躍居百強(qiáng)縣前年目標(biāo)是躍居百強(qiáng)縣前1010位。位。 宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究 宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2003年，完成全社會固定資產(chǎn)投資65.48億元，其中城鎮(zhèn)集體及以上基本建設(shè)投資 20.35億元，更新改造投資5.23億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資4.654.65億元億元。 2004年，完成全社會固定資產(chǎn)投資106.1億元，增長61.15；其中城鎮(zhèn)集體及以上 基本建設(shè)投資42.55億元，更新改造投資17.38億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資3.223.22億元億元。 2005年，完成全社會固定資產(chǎn)投資160.86億元，比上年增長51.61；其中，城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資114.69億元，

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資9.719.71億元億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資36.46億元。 三次產(chǎn)業(yè)投資比重為3.5：67.4：29.1，投資結(jié)構(gòu)趨于合理 2006年111月份，全市共完成固定資產(chǎn)投資160.1億元，增長18.67%。其中，工 業(yè)投資完成90.7億元，同比增長5.64%；城鎮(zhèn)投資126.5億元，增長22.59%；農(nóng)村投資 25.1億元，增長3.78%；房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資8.68.6億元億元，同比增長2.78%。 宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2004年，章丘市全市在崗職工工資總額7.97億元，在崗職工平均工資14454元，增 長11.18。其中：縣及縣以上單位在崗職工平均工資

6、14100元，增長11.75%。20042004 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為84818481元元，增長12.50%；人均消費(fèi)性支出5780元，增 長6.17%。 2005年，章丘市全市在崗職工工資總額1179億元，同比增長47.99；在崗職工 平均工資15916元，增長1011。其中：企業(yè)12666元，增長1001，事業(yè) 21511元，增長1890，機(jī)關(guān)24111元，增長2731。20052005年，城鎮(zhèn)居民人均可年，城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入為支配收入為94169416元元，增長1102；人均消費(fèi)性支出6621元，增長1456。 20062006年年1-111-1

7、1月份，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入月份，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入9457.499457.49元元，同比增長10.87%。 隨著人們可支配收入的提高，購買能力在不斷的增強(qiáng) ，將直接帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展。 章丘城市發(fā)展突飛猛進(jìn)。章丘城市發(fā)展突飛猛進(jìn)。 近年來，政府重視城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸成為全國百強(qiáng)縣，排名由 從78位到56位到43位，連續(xù)三年躋身全國綜合發(fā)展百強(qiáng)縣市前50強(qiáng)行列， 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、群眾消費(fèi)水平的不斷提高給城市發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。 從近年來章丘各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，章丘發(fā)展迅速，社會各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展， 人均收入提高，城市建設(shè)速度加快，章丘正形成一個新的面貌，其中反映在 生

8、活個方面的數(shù)據(jù)更加突顯了章丘的發(fā)展?jié)摿ΑＳ山?jīng)濟(jì)增長帶來的對生活需 要的提高，必定產(chǎn)生對房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的利好。 宏觀市場研究結(jié)論宏觀市場研究結(jié)論 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 濟(jì)南城市規(guī)劃 章丘城市定位： 濟(jì)南副城都市區(qū)濟(jì)南副城都市區(qū) 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 濟(jì)南章丘濟(jì)南章丘 交通無障礙對接交通無障礙對接 城市公交陸續(xù)啟動城市公交陸續(xù)啟動 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 在原有農(nóng)業(yè)、工業(yè)型城市基礎(chǔ)上，在原有農(nóng)業(yè)、工業(yè)型城市基礎(chǔ)上， 優(yōu)秀旅游城市優(yōu)秀旅游城市 新定位促進(jìn)章丘快速發(fā)展。新定位促進(jìn)章丘快速發(fā)展。 未來章丘城市發(fā)展展望未來章丘城市發(fā)展展望 城市規(guī)劃思路和定位：城市規(guī)劃思路和定位：建設(shè)中等現(xiàn)代化山

9、水園林城市建設(shè)中等現(xiàn)代化山水園林城市 中等城市中等城市到2010年，城區(qū)用地145平方公里、人口45萬以上； 現(xiàn)代化現(xiàn)代化是城市產(chǎn)業(yè)布局合理、功能完善齊備、城市基礎(chǔ)設(shè)施體現(xiàn)現(xiàn)代化 氣息，經(jīng)濟(jì)繁榮活躍； 山水園林城市山水園林城市突出章丘特色、塑造鮮明的城市品牌，“山”即胡山、雙山、 唐王山、桃花山、赭山等，“水”是百脈泉群和眼明泉群為中心的自成體系的泉 系，“園林”是標(biāo)志城市生態(tài)環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 新城市規(guī)劃定位：新城市規(guī)劃定位： 新城區(qū)規(guī)劃打破了章丘原有的封閉式建設(shè)模式，提出要建設(shè) 濟(jì)南大城市框架下濟(jì)南大城市框架下富而美富而美的新章丘的新章丘 在基礎(chǔ)設(shè)施、城市產(chǎn)業(yè)、

10、科技人才等各方面與濟(jì)南實(shí)現(xiàn)全方位、零距離對接。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 城市發(fā)展戰(zhàn)略研究城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 戰(zhàn)略目標(biāo)為“依托半島城市群，以新 區(qū)為開發(fā)建設(shè)載體，建設(shè)濟(jì)南大城 市框架下富而美的新章丘”； 戰(zhàn)略定位“濟(jì)南的重要增長極，章丘 發(fā)展的隆起區(qū)”； 規(guī)劃結(jié)構(gòu)特點(diǎn)“圈層推進(jìn)、多核生長、 組團(tuán)布局、模塊空間，綠帶隔離”。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 章丘新城區(qū)的總體規(guī)劃范圍西起章丘歷城邊界，東至西外環(huán)，北到濟(jì)青路以北1公里， 南到濟(jì)王路以南2公里，另外包括政務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)在內(nèi)的范圍，總計(jì)145平方公里。 空間結(jié)構(gòu)：空間結(jié)構(gòu)：兩帶三片，一主三輔兩帶三片，一主三輔 “兩帶兩帶”：指文化紫帶和山體綠帶

11、。北部以濟(jì)青路為主形成文化旅游空間線路；南部以自 然山體為依托形成自然山水綠帶。 “三片三片”：北部以濟(jì)青路形成文化旅游為主的空間線路，是章丘獨(dú)具魅力的歷史文化長廊； 中部依托中央大道（唐王山路西延長線），主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)與居住服務(wù)空間，沿路掩映著現(xiàn) 代化的園區(qū)與環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)；南部是濟(jì)王路南側(cè)，主要是低密度的別墅區(qū)，景觀優(yōu)美， 山水掩映，形成具有韻律感的空間形態(tài)和如音樂般顫動的空間節(jié)奏。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 “ “一主三副一主三副” ”： “主城區(qū)”由老城區(qū)、明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和政務(wù)區(qū)構(gòu)成，“三輔”包括 圣井高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園和棗園-龍山片區(qū)。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究

12、城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 章丘四大重點(diǎn)城市片區(qū)促進(jìn)城市快速發(fā)展 老城區(qū)老城區(qū) 加快城中村改造，打造親水、親綠的優(yōu) 美人居環(huán)境； 新城區(qū)新城區(qū) 重點(diǎn)推進(jìn)政務(wù)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代化商務(wù) 中心和居住中心； 學(xué)校教育區(qū)學(xué)校教育區(qū) 完善已引進(jìn)13所省內(nèi)知名院校片區(qū)綜合 配套； 產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以明水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)，發(fā)展定 位為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的聚散區(qū)，對接濟(jì)南新城區(qū)。 城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究 道路交通道路交通“ “三橫四縱三橫四縱” ” 總體形成四縱三橫的交通骨架。 四縱四縱：章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及 明埠路、西環(huán)路為主， 三橫三橫：東西向以規(guī)劃中的中央大道為景觀大道， 濟(jì)青路和濟(jì)王路為快速交通

13、干道。 在道路斷面選擇上，中間設(shè)置9米寬的綠化帶，預(yù) 留有軌交通的位置。如果濟(jì)南的有軌交通建成，章 丘將成為一個有準(zhǔn)備的城市。 城市發(fā)展研究結(jié)論城市發(fā)展研究結(jié)論 通過對章丘城市發(fā)展及城市規(guī)劃的解讀，我們已經(jīng)清楚的看到章丘近幾 年城市化進(jìn)程的成果，同時也可以很清晰的看到未來美麗的現(xiàn)代化都市 章丘！ 從章丘“兩片三帶”、“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)及“四縱三橫”的城市發(fā)達(dá) 的交通規(guī)劃，我們可以清楚的看到章丘新城區(qū)的繁榮。作為城市規(guī)劃收益 最大的房地產(chǎn)行業(yè)，即將迎來更多的發(fā)展機(jī)會，新城市規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè) 快速發(fā)展的直接原因。 但同時，從新的城市規(guī)劃中，我們解讀出章丘的未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量更 大，市場競爭

14、更為激烈，從這層意義上說房地產(chǎn)行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)更大。 我們應(yīng)該考慮的問題我們應(yīng)該考慮的問題 1 1、20102010年的城市發(fā)展規(guī)劃在是否能夠如期實(shí)現(xiàn)？年的城市發(fā)展規(guī)劃在是否能夠如期實(shí)現(xiàn)？ 2 2、如何充分利用城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的市場、如何充分利用城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的市場 機(jī)會，同時如何規(guī)避供應(yīng)劇增帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)？機(jī)會，同時如何規(guī)避供應(yīng)劇增帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)？ 3 3、作為已經(jīng)進(jìn)入章丘市場的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，既要承受現(xiàn)有市場競、作為已經(jīng)進(jìn)入章丘市場的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，既要承受現(xiàn)有市場競 爭的壓力，又要充分考慮到未來市場的市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該怎樣提爭的壓力，又要充分考慮到未來市場

15、的市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該怎樣提 升自身的競爭優(yōu)勢？升自身的競爭優(yōu)勢？ 房地產(chǎn)一級市場分析房地產(chǎn)一級市場分析 從上圖來看，章丘的土地供應(yīng)量在2003年達(dá)到了一個小的高峰，在2003年下半年 開始，政府出臺了“減少土地的供應(yīng)量”、 “831”大限等一系列政策，土地供應(yīng)量在 2004年銳減。但是，2006年9月24日在北京人民大會堂舉行了“20062006中國章丘市土地招中國章丘市土地招 商商( (北京北京) ) 推介會推介會”，相應(yīng)的土地供應(yīng)量暴增至2000畝；在土地供應(yīng)量增加的同時，土地 的價(jià)格也呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢。土地供應(yīng)量的增長、土地成本的上升，必將加劇將來的市 場競爭和市場風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資開發(fā)分析房

16、地產(chǎn)投資開發(fā)分析 20032003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年，房地產(chǎn)開發(fā)投資4.654.65億元。億元。房屋施工面積82.62萬平方米，其中商品房屋 竣工面積18.5萬平方米，住宅竣工面積17.2萬平方米。 20042004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.223.22億元。億元。商品房屋竣工面積25.4萬平方米，增長37.3， 竣工房屋價(jià)值2.86億元，增長86.93。其中，住宅竣工面積24.2萬平方米，竣工房屋 價(jià)值2.61億元，分別增長40.70和77.55 20052005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.719.71億元，億元，比上年增長2.02倍；其中住宅投資完成5.63億

17、元。商品房屋竣工面積22.47萬平方米，竣工房屋價(jià)值3.0億元。 20062006年年1 11111月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資8.68.6億元，億元，增長2.78%。 商品住房市場分析商品住房市場分析 章丘房價(jià)近年來呈現(xiàn)出快速上升的趨勢。 2006年章丘的房價(jià)多數(shù)多達(dá)到2400元以上，更有的個別小區(qū)突破3000元。 受多種因素影響，素有“小泉城”之稱的章丘商品房平均售價(jià)比五年前翻了將近兩番。 據(jù)調(diào)查，影響章丘房價(jià)上升的原因除了住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民購房 需求；農(nóng)村人口入城增加了住房需求；居民收入水平的提高和對建設(shè)用地總量控制等諸 多因素外，因城市新規(guī)劃的出臺,經(jīng)十

18、東路、章丘大道建設(shè)完成使章丘與濟(jì)南實(shí)現(xiàn)了“零 距離對接”，吸引了濟(jì)南市等外地購房者前來購房，也成為進(jìn)一步拉動章丘房價(jià)上升的因 素之一。 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分析區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 章丘市場主要在售項(xiàng)目：章丘市場主要在售項(xiàng)目： 齊魯澗橋 明泉花園 魯信明珠商業(yè)廣場 新世紀(jì)花園 永大東山花園 繡水如意國際商都 義烏小商品市場 即將銷售項(xiàng)目即將銷售項(xiàng)目 百脈豪庭 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 齊魯齊魯澗橋澗橋 開 發(fā) 商：齊魯置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：雙山路以西，新龍幼兒園對面 建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排別墅 占地面積：33.4萬平方米 建筑面積：40萬平方米 綠 化 率：40% 容積率：1.19 開盤時間：

19、2005-11-26 主力戶型面積： 三室兩廳： 163.79m2、157.78m2、156.82m2、 150.54m2、 149.78m2、 146.63m2、136.09m2 、127.05m2 、123.05m2 兩室兩廳： 110.21m2、107.27m2、100.44m2、105.54m2、90.16m2 一室一廳： 43m2、60.07m2 銷售狀態(tài)：現(xiàn)主要銷售1、2、3、4、5、9、10、12、13號樓 價(jià) 格：住宅均價(jià)2800元/平方米，商業(yè)均價(jià)5500元/平方米 推廣主題：國際主流文化生活特區(qū) 齊魯齊魯澗橋項(xiàng)目點(diǎn)評：澗橋項(xiàng)目點(diǎn)評： 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面追求創(chuàng)新，樹立項(xiàng)目在章

20、丘市場的高端市場形象，得到客 戶群體的認(rèn)可，但部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)超出目前市場接受能力，造成部分產(chǎn)品滯銷； 項(xiàng)目憑借其在濟(jì)南長期形成的品牌優(yōu)勢，憑借良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的產(chǎn)品 定位，吸引部分濟(jì)南客戶群體； 作為項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣宣傳、現(xiàn)場包裝、客戶需求等方面特點(diǎn)，為同 檔次項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)提供極大的參考價(jià)值。 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 齊魯齊魯澗橋特別說明澗橋特別說明 齊魯置業(yè)有限公司2004cihaf中國房地產(chǎn)名企 項(xiàng)目定位：章丘市場中偏高檔項(xiàng)目 章丘市場創(chuàng)新點(diǎn)：章丘市場首推純寫字間、首推花園洋房住宅產(chǎn)品、首個社區(qū)內(nèi)部 沿街商業(yè)設(shè)計(jì)、小戶型公寓、精裝修交房等。 推廣活動創(chuàng)新：2006cihaf

21、中國名盤，濟(jì)南體驗(yàn)之旅，熱播電影章丘首映式、客戶 答 謝會等 永大明珠永大明珠東山花園東山花園 開 發(fā) 商：永大明珠房產(chǎn) 位 置：繡水大街以西，雙山北路以南,東臨東山，南近胡山森林公園 建筑面積：50萬平米 建筑形式：多層，小高層，別墅 小區(qū)規(guī)劃：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì) 去化方向：部分為機(jī)關(guān)單位團(tuán)夠，部分為零散銷售 價(jià) 格：均價(jià)2300元/平米，其中，13層2486元/平米，四層2356元/平米 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 120150平米 兩室兩廳一衛(wèi) 92平米 推廣主題：50萬平米尊貴人文住宅，山景水岸大型社區(qū) 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 百脈豪庭百脈豪庭 開 發(fā) 商：正大建業(yè)發(fā)展公司 項(xiàng)目規(guī)模：

22、占地43畝，總建5.1萬平米 戶型面積：兩室兩廳 8595平米 三室兩廳 134145平米 四室兩廳 170平米 物業(yè)類型：電梯洋房、小高層、沿街商鋪 銷售均價(jià)：3400元/平米 內(nèi)部配套：紅外線防躍系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)、世界品牌 （日本jbi公司）新泉活水凈化系統(tǒng)、會所入戶大堂、咖啡廳、茶社、健身房 推廣主題：階層的上層美學(xué)生活 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 明泉花園明泉花園 項(xiàng)目位置：明水大街141號 開 發(fā) 商：濟(jì)南正大建設(shè)發(fā)展有限公司 建筑類型：6棟多層，2棟小高層 占地面積：3.05萬平方米 建筑面積：4.3萬平方米 綠 化 率：36 均 價(jià)：多層2750元/平方米，

23、小高層31703400元/平方米 銷售狀態(tài)：現(xiàn)銷售為現(xiàn)房 開盤時間：2005-6-16， 入住時間：2006-10-31 物 業(yè) 費(fèi)：多層：0.5元/平米/月；小高層：0.8元/平米/月 主力戶型面積：兩室兩廳和一廳：79.49m2 、90.05m2 、102.98m2 三室兩廳：117.93153.81m2，四室兩廳：144.17m2 推廣主題：情系百脈，必歸明泉 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 新世紀(jì)花園新世紀(jì)花園 開 發(fā) 商：新世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：唐王山路路北 建筑類型：多層（部分帶電梯） 占地面積：14.3萬平方米 建筑面積：16.8萬平方米 綠 化 率：38.5% 容積率1.3

24、5 均 價(jià)：2700元/平方米 物 業(yè) 費(fèi)：0.3元/平米/月 銷售狀態(tài)：一期現(xiàn)房，130至150平米；二期期房面積在5199平米左右。 配套設(shè)施：章丘五中、章丘電大、章丘實(shí)驗(yàn)小學(xué)；綜合商場：華聯(lián)超市, 銀行：農(nóng)村信用社、建行、農(nóng)行；醫(yī)院：章丘市口腔醫(yī)院、婦幼保健院 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 魯信明珠商業(yè)廣場魯信明珠商業(yè)廣場 類 型：商業(yè)、住宅 項(xiàng)目位置：明水大街南段以東 開 發(fā) 商：山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司/章丘市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 建筑類型：4棟多層、3棟小高層、17棟商鋪，總共24棟樓 占地面積：5.5萬平方米 建筑面積：7.2萬平方米 項(xiàng) 目：綠 化 率：30， 容 積 率：1

25、.30 住宅均價(jià)：2600元/平方米，商業(yè)房均價(jià)：4300元/平方米 主力戶型面積： 兩室兩廳： 95.29m2 、 98.00m2、98.03m2 三室兩廳： 98.00m2、124.00m2、124.37m2 、131.23m2 、144.00m2 四室兩廳： 166.00m2 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 香港街香港街 類 型：商鋪 開 發(fā) 商：山東華通投資置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：章丘市 鐵道北路與雙山大街交匯處 占地面積：5.3萬平方米 建筑面積：8萬平方米 總套數(shù)：260套 綠 化 率：40. 容 積 率：1.50 結(jié) 構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 電 梯：自動扶梯3部 周邊配套：試驗(yàn)二小、章丘四中、章

26、丘五中、幼兒園；商場：華聯(lián)、章丘商廈、章 丘百貨；郵局：中國郵政；銀行：建行、工行、農(nóng)行、中國銀行；醫(yī)院：人民醫(yī)院 均 價(jià)：4600元/平方米 價(jià)格說明：一層8000元/平方米 二層4000元/平方米 三層2000元/平方米 開盤時間：香港街2006-6（二期） 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 繡水如意繡水如意國際商都國際商都 開 發(fā) 商：山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：經(jīng)十東路、章萊路交匯處 物業(yè)公司：山東天業(yè)物業(yè)管理有限公司 占地面積：17萬平方米 建筑面積：25萬平方米 均 價(jià)：5350元/平方米 銷售狀態(tài)：現(xiàn)主要銷售一期的炫特區(qū)、數(shù)碼港和玉膳坊三部分 開盤時間：2006-9-28 入住

27、時間：一期2007年5月 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 義烏小商品市場義烏小商品市場 開發(fā)商：濟(jì)南金田小商品市場發(fā)展有限公司 規(guī) 模：占地1020畝，其中一期300畝，總建25萬平米，容納3000經(jīng)營戶。 中心市場建筑面積約7萬平米，分上下兩層，前有大廳，后有上樓車道。 均 價(jià)：2700元/平米 區(qū)域案例分析區(qū)域案例分析 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 總結(jié)總結(jié) 住宅房地產(chǎn)市場總結(jié)：住宅房地產(chǎn)市場總結(jié)： 1、整體供應(yīng)量大：齊魯澗橋40萬平米，東山花園50萬平米，貴公司兩個地塊近90萬平米項(xiàng) 目等等，對有限的章丘需求市場形成巨大的挑戰(zhàn)； 2、產(chǎn)品形式由多層向小高層過渡：前期在售項(xiàng)目主要為多層產(chǎn)品，隨著

28、市場發(fā)展，小高層 產(chǎn)品逐漸被人們接受，如魯信溪亭北苑、百脈豪庭等項(xiàng)目； 3、項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊：前期項(xiàng)目整體品質(zhì)相對較低，如新世紀(jì)花園等項(xiàng)目，后期開發(fā)項(xiàng)目 整體水平有了較大提升，如齊魯澗橋、百脈豪庭等項(xiàng)目，目前齊魯澗橋項(xiàng)目代表市場最 高產(chǎn)品品質(zhì)； 4、價(jià)格逐漸提升：從目前房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析，在2007年市場均價(jià)會逐步向3000元/平 米接近； 5、客戶群體相對單一：市場客戶群體主要以明水及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體為主，其他區(qū)域（如 濟(jì)南）客戶難以實(shí)現(xiàn)區(qū)域置業(yè)； 6、推廣渠道較少，缺少主力媒體支撐：推廣渠道主要以戶外宣傳為主，整體市場基本處于 營銷策劃初級階段。齊魯澗橋項(xiàng)目的整體推廣開拓了章丘市場推廣

29、渠道； 7、物業(yè)管理市場發(fā)展處于初級階段：大多數(shù)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)相對較弱，無論是管理質(zhì)量 還是物業(yè)管理收費(fèi)，都反映出相對落后的一面，伴隨房地產(chǎn)市場的成熟行業(yè)水準(zhǔn)相繼提高。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 總結(jié)總結(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)： 1、整體供應(yīng)量巨大：繡水如意國際商都、義務(wù)小商品市場、香港街等項(xiàng)目整體供應(yīng) 量嚴(yán)重超出市場承受能力；目前新項(xiàng)目市場運(yùn)營狀況一般。 2、產(chǎn)品形式主要為三層連體商鋪，該種商鋪形式在章丘市場得到較高的認(rèn)可度，但 從后期經(jīng)營使用分析，主要使用空間為兩層； 3、老城區(qū)商業(yè)銷售形勢相對較好，香港街、魯信明珠商業(yè)廣場等老城區(qū)項(xiàng)目憑借其 區(qū)域位置優(yōu)勢，銷售尚可

30、，新城區(qū)項(xiàng)目齊魯澗橋、繡水如意等項(xiàng)目商業(yè)銷售相對 較差； 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 被調(diào)查者總體特征被調(diào)查者總體特征 類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例 年齡 分布 18-2518% 性別 男52% 25-3027%女48% 30-4029% 工作 性質(zhì) 政府/事業(yè)單位19% 40-5013%國有企業(yè)23% 50以上13%私營企業(yè)34% 家庭 結(jié)構(gòu) 單身居住20%外資/合資7% 兩口之家25%個體經(jīng)營戶12% 三口之家43%其他6% 四口及以上12% 學(xué)歷 初中以下3% 目前居住 房型 一室6%初中17% 二室54%高中或中專49% 三室40%大?；虼蟊?1% 章丘住宅市場需求分析章丘住

31、宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：從圖中可以看出，有80%的消費(fèi)者購房目的是自住用途，投資和多次置業(yè)所 占比例分別為9.4%、10.1%，目前市場需求主要以自用為主，是真實(shí)的市場需求，沒 有市場泡沫。 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，近半的人還是希望在生活配套比較成熟的老城區(qū)買房， 但老城區(qū)的供應(yīng)量較少且房價(jià)較高，也促使一部分人買房選擇新城區(qū)；也有一部分人看 好開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景，但目前開發(fā)區(qū)樓盤供應(yīng)量較少，隨著開發(fā)區(qū)生活配套的不斷完善， 升值空間較大。 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：從圖中可以看出，多層住宅是章丘市場的

32、主流，小高層住宅在章丘已經(jīng)具有 相當(dāng)?shù)慕邮艹潭龋孕枰M(jìn)行深入的引導(dǎo)和挖掘。 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：從圖中看出，需求三室兩廳和兩室兩廳的消費(fèi)者比例較高，高達(dá)39.1%和 36.5，其次是三室一廳，所占比例分別為15.2%。四室兩廳的比例為3.6%，兩室一廳 和其他戶型的所占比例不足5%。 三室兩廳和兩室兩廳的戶型市場接受度大，說明章丘市場主流需求開始明確，需求 市場相對逐漸成熟。 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：從上圖可看出，消費(fèi)者面積需求主要集中在90130平方米之間，比例在 47%；90平方米以下的比例為31.7%；面積在130150平方米之間的比例為16.5%； 150平方米以上的有4.8%。 章丘住宅市場需求分析章丘住宅市場需求分析 統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析：消費(fèi)者能承受的單價(jià)范圍主要集中在18002600元/之間，所占比例為 72.4%；2600元/平方米以上的總比例為16.7%。雖然數(shù)據(jù)顯示章丘消費(fèi)者