026-蘇州茵夢(mèng)湖HAPPYLAND銷售手冊(cè)(好

1、茵夢(mèng)湖 HAPPYLAND 銷售手冊(cè)目錄一、茵夢(mèng)湖集團(tuán)及蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司介紹 3（一）茵夢(mèng)湖集集團(tuán)介紹 3（二）蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介 4二、HAPPYLAND 項(xiàng)目介紹 5（一）HAPPYLAND 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 5（二）、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 6（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 7（四）配套設(shè)施 12（五）經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) 12（六）投資成本優(yōu)勢(shì) 15（七）商鋪使用面積、戶型、價(jià)格等 17三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識(shí) 18（一）商業(yè)物業(yè)種類 18（二）建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介 18（三）商業(yè)物業(yè)的主要用途 19（四）土地使用 19（五）八通一平 19（六）土地使用證及其他證明書 19四、銷售人員守則 19（一）基本準(zhǔn)則

2、19（二）職業(yè)準(zhǔn)則 20五、銷售流程 20六、簽定銷售合同有關(guān)說(shuō)明 21七、銷售相關(guān)問(wèn)題 23茵夢(mèng)湖 HAPPYLAND 銷售手冊(cè)一、茵夢(mèng)湖集團(tuán)及蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司介紹（一）茵夢(mèng)湖集集團(tuán)介紹茵夢(mèng)湖集團(tuán)是以教育產(chǎn)業(yè)、 房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為主要投資經(jīng)營(yíng)方向， 致 力于發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)體系的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島 和上海等地， 國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴來(lái)自美國(guó)、 加拿大、澳大利亞和新西蘭等國(guó)家， 以及內(nèi)地的上海和南京等地。企業(yè)總資產(chǎn)近 26 億元人民幣，凈資產(chǎn) 23 億元， 擁有較雄厚的資本實(shí)力。集團(tuán)董事長(zhǎng)梁順才博士是著名的美籍華裔學(xué)者、 美國(guó)席勒國(guó)際大學(xué)名譽(yù)董事 長(zhǎng)、建

3、筑設(shè)計(jì)專家，在美國(guó)、日本、臺(tái)灣和祖國(guó)大陸地區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、教育投資 和地產(chǎn)投資享有很高的聲譽(yù)。在其的引領(lǐng)下，集團(tuán)已經(jīng)向品牌化、集團(tuán)化、多元 化健康發(fā)展， 逐步成為具有國(guó)際先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、 規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制、 深厚的企 業(yè)文化底蘊(yùn)和雄厚的資金實(shí)力的大型企業(yè)集團(tuán)。 隨著近年來(lái)取得良好的社會(huì)效益 和經(jīng)濟(jì)效益，作為華東地區(qū)知名的成功民營(yíng)企業(yè)， 已獲得社會(huì)各界的承認(rèn)和好評(píng)。目前集團(tuán)旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有： 蘇州市良士文化發(fā)展有限公司、 蘇州良士教育 管理有限公司、蘇州國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島國(guó)基外語(yǔ)學(xué)校、上 海硅湖園區(qū)貿(mào)易有限公司、 上海硅湖生物科技有限公司、 蘇州廣大計(jì)算機(jī)新技術(shù) 有限公司、 蘇州

4、茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 蘇州和信物業(yè)管理有限公司、 青島 鰲海山城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司等。（二）蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2000 年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成 立，辦公地址為蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊(cè)資金 2000 萬(wàn)元，擁有國(guó)家二級(jí)開(kāi) 發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售建筑材料等。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng) 理負(fù)責(zé)制。經(jīng)營(yíng)管理層設(shè)總經(jīng)理一名、副總經(jīng)理兩名；下設(shè)八個(gè)部門，即：投資 計(jì)劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。 公司聚集了一批富有激情和理想、 有專業(yè)知識(shí)、 不斷追求卓越的人才。 公司的中 層干部年紀(jì)在 27-45

5、 歲之間，擁有碩士、大學(xué)、大專等不同學(xué)歷的各類人才。 員工朝氣蓬勃，專業(yè)技能強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏，洞 察房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，形成了一種創(chuàng)新、進(jìn)取和蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。公司崇尚“建筑源于自然， 設(shè)計(jì)打造精品” 的理念，以中高檔樓盤開(kāi)發(fā)為主， 附帶教育產(chǎn)業(yè)樓盤的承建工作， 從事專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方針， 注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的全方位 設(shè)計(jì)與管理， 力求對(duì)社會(huì)的回報(bào)， 并以期獲得穩(wěn)健增長(zhǎng)速度與效益。 公司自成立 以來(lái)，先已后承建了蘇州國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校、 硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè)， 公司的建筑特色明顯， 具有極強(qiáng)的品牌文化特征， 帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展， 逐 漸在專業(yè)領(lǐng)域中凸顯優(yōu)勢(shì)?！耙匀藶?/p>

6、本” 是公司突出的企業(yè)文化， 公司追求人才資源的最優(yōu)化管理， 尊 重員工的選擇權(quán)， 重視對(duì)員工的培養(yǎng)， 以為員工提供理想、 最具潛力的競(jìng)爭(zhēng)崗位 為己任， 努力創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。 提倡工作效率， 讓每個(gè)員工融于公司的發(fā)展 之中，強(qiáng)調(diào)專業(yè)技巧和工作模式相結(jié)合，加強(qiáng)決策、經(jīng)營(yíng)、管理、銷售、應(yīng)變等 專業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 擁有一流的專業(yè)團(tuán)隊(duì)， 曾取得卓著的業(yè)績(jī)和豐富的實(shí)踐建筑 施工、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、裝飾裝修經(jīng)驗(yàn)，先后成功實(shí)施了 成功開(kāi)發(fā)了一系列樓盤， 主要有 大禹谷、青島硅湖城、茵夢(mèng)湖景苑、茵夢(mèng)湖山莊等等。二、HAPPYLAND 項(xiàng)目介紹（一） HAPPYLAND

7、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介HAPPYLAND 項(xiàng)目是由茵夢(mèng)湖集團(tuán)投資、蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)興建的以歡樂(lè)為主題的公園，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、康體、美容于一體。該項(xiàng)目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地 41 萬(wàn)平方米、總建筑面積 102.5 萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資額 26 多億元，容積率為 2.5 ，綠地率為 15% ，停車 位共 9400 個(gè)，現(xiàn)有建筑面積 11 萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)際最新設(shè)計(jì)理念，參 考國(guó)際國(guó)內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀范例， 由東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院蘇州分院 和蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同設(shè)計(jì)、 是建筑設(shè)計(jì)專家、 園林和裝飾裝修 專家共同努力的結(jié)晶。 充分展現(xiàn)了茵夢(mèng)湖集團(tuán)在建筑設(shè)

8、計(jì)等各方面的優(yōu)勢(shì)， 集本 土風(fēng)情與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達(dá)意二）、項(xiàng)目規(guī)劃及定位一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑，引領(lǐng)建筑風(fēng)向茵夢(mèng)湖 happyland 由著名美籍華裔學(xué)者、建筑設(shè)計(jì)專家梁順才博士領(lǐng)銜進(jìn) 行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)科技、生態(tài)、服務(wù)等功能品質(zhì)，集中西方文 化和現(xiàn)代文明于一體， 具有江南傳統(tǒng)特色， 又融合了西洋建筑風(fēng)格， 中西合璧的 建筑富有時(shí)代氣息， 填補(bǔ)了蘇州和上海之間的建筑空白， 將成為長(zhǎng)三角地區(qū)超大 規(guī)模歡樂(lè)主題購(gòu)物公園和昆山市花橋鎮(zhèn)的最精美的標(biāo)志性建筑。規(guī)模宏大，氣勢(shì)磅礴茵夢(mèng)湖 happyland 占地面積 41 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 102.5 萬(wàn)平方米， 整個(gè)建筑規(guī)模宏

9、大，氣勢(shì)宏偉，布局合理，色彩鮮明。主題建筑高 30 層。另有 30 萬(wàn)平方米的大型停車場(chǎng)（約 9400 個(gè)車位）和 15 萬(wàn)平方米的屋頂花園。整 個(gè)項(xiàng)目由蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)。Happy 主題：定位精準(zhǔn)公司對(duì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈搏精準(zhǔn)把握，該項(xiàng)目集慶、健、美、老爺車文化為 主題，為消費(fèi)者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂(lè)、批發(fā)、購(gòu)物、 酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，引領(lǐng)每天都是快樂(lè)節(jié)日。豐富有機(jī)的業(yè)態(tài)組合茵夢(mèng)湖 happyland 項(xiàng)目以歡樂(lè)為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過(guò) 節(jié)、時(shí)時(shí)歡樂(lè)消費(fèi)理念， 超大面積、無(wú)縫空間、 框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開(kāi)放空間， 以

10、多業(yè)態(tài)、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售, 同時(shí)二樓辟出一定面積用于老爺車展出； 3-5 樓三星級(jí)賓館）具體業(yè)態(tài)組合見(jiàn)下表（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)符合城市發(fā)展規(guī)劃昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊(yùn)的以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的新興工商城市，東接上海，西鄰蘇州。城市化、工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，通過(guò)實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，走出了一條獨(dú)具特色的“昆山之路” 。按照昆山市的發(fā)展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講話精神，當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和城市化加速推進(jìn)的時(shí) 機(jī)，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展，大力發(fā)展包括教育培訓(xùn)、醫(yī)療、消費(fèi)性服 務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的

11、第三產(chǎn)業(yè)。昆山市發(fā)展服務(wù)業(yè)，是從整個(gè)長(zhǎng)三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中尋找最佳結(jié) 合點(diǎn)。昆山在發(fā)展服務(wù)業(yè)的過(guò)程中，力求與上海、蘇州錯(cuò)位發(fā)展，要以昆山為立 足點(diǎn)，擴(kuò)大服務(wù)半徑。今后，要按照昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃和昆山市服 務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，明確重點(diǎn)地區(qū)，特別是“1 3”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的發(fā)展方向， 把昆山建設(shè)成為江蘇國(guó)際商貿(mào)重鎮(zhèn)、 滬蘇物流轉(zhuǎn)運(yùn) 基地和長(zhǎng)三角休閑居住品牌城市， 形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、 現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化 休閑旅游業(yè)“三足鼎立”的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。我們將要投資的 happyland 項(xiàng)目恰好符合昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃和 昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃 ，而且項(xiàng)目所在地位于重

12、點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。經(jīng)營(yíng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)大型購(gòu)物中心在中國(guó)出現(xiàn)時(shí)間較短， 缺乏成功的可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?好在 茵夢(mèng)湖集團(tuán)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中成長(zhǎng)壯大起來(lái)的， 對(duì)市場(chǎng)的判斷和把握能力較為 準(zhǔn)確，具有靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和先進(jìn)實(shí)用的管理模式。 因此， 為保證項(xiàng)目的順利進(jìn) 展和經(jīng)營(yíng)成功，公司將結(jié)合司情，借鑒美國(guó)、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國(guó)家在 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)尤其是 SHOPPINGMALL 方面的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)深入研究，與時(shí) 俱進(jìn)地尋求合適的靈活的經(jīng)營(yíng)模式。 為此，公司將利用本項(xiàng)目將在不同階段采用 不同的經(jīng)營(yíng)模式， 聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英， 實(shí)施專業(yè)化管理， 并形成一套 成熟的管理模式和經(jīng)驗(yàn)， 力求在開(kāi)發(fā)商、 投資者、

13、經(jīng)營(yíng)商、管理商之間取得共贏， 在短期利潤(rùn)和長(zhǎng)期利潤(rùn)求得平衡區(qū)位優(yōu)勢(shì)茵夢(mèng)湖 happyland 具體坐落位臵昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國(guó)際大都市上海，與 上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱， 地處蘇滬交界處、 上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)， 東靠上海國(guó)際汽車城和浦東新區(qū)， 西鄰昆山 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。這里目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的 SHOPPING MALL 的商業(yè)輻射范圍的空白點(diǎn)或盲區(qū)。 因此，可以說(shuō) happyland 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位具有超前意識(shí)， 該項(xiàng)目將憑借如此的絕佳地段， 立足昆山， 輻射長(zhǎng)三角其他城市，輻射范圍將在百公里外。交通優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的

14、最東端、 上海市的西北郊。 曹安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)距虹橋機(jī)場(chǎng) 25 公里、距上海市中心 34 公里，距浦東機(jī)場(chǎng) 65 公里，距吳淞集裝箱碼頭 30 公里，交通距昆山市區(qū) 16 公里，距蘇州市 50 公里。依托滬寧高速公路、 312 國(guó)道、滬寧鐵路和同三國(guó)道、 上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、 城際軌 道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。該交通體系 的完善，大型購(gòu)物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域或郊區(qū)發(fā)展是一個(gè)方向， 這些 區(qū)域地價(jià)便宜，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，即將投資興建的商務(wù)物業(yè)檔次高、位臵好、價(jià)格 低、交通方便，必將受市場(chǎng)追捧。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富裕，消費(fèi)結(jié)構(gòu)面臨

15、升級(jí)項(xiàng)目地處長(zhǎng)三角， 國(guó)內(nèi)國(guó)際資本紛紛涌入， 商業(yè)極為發(fā)達(dá)， 長(zhǎng)江三角洲以全 國(guó) 2.2 的陸地面積、 10.4 的人口，創(chuàng)造了全國(guó) 22.1 的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5 的財(cái)政收入、 28.5 的進(jìn)出口總額， 2004 年長(zhǎng)三角地區(qū) 15 城市中有13 個(gè)城市居民家庭的人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元，長(zhǎng)三角已經(jīng)成為中國(guó)大陸最具 經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市 2004 年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 7450.27 億元，比上年增長(zhǎng) 13.6% ，增幅為 1996 年以來(lái)的最高水平，人均可支配收入 16000 多元。蘇州 市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 2

16、004 年的國(guó)民 生產(chǎn)總值達(dá) 3450 億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到 17.6% ，人均可支配收入 14451 元。 昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬(wàn)， 2004 年國(guó)民生產(chǎn)總值 314.34 萬(wàn)元， 人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元。該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費(fèi)群體龐大。其中，上海人口 1700 多萬(wàn)，蘇州 市實(shí)際人口超過(guò) 1000 萬(wàn)，在以昆山花橋 2.5 小時(shí)車程的半徑內(nèi)，約有 1 億人 口。另外，昆山市入選 2004 年度“最佳中國(guó)魅力城市” 和“極力推薦投資城 市” ，美國(guó)福布斯雜志首次推出“中國(guó)最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來(lái)之 星 50 強(qiáng)”，昆山分別名列第 69 位和第 7 位。自 1992 年

17、以來(lái)，已經(jīng)有來(lái)自美 國(guó)、英國(guó)、加拿大、法國(guó)、日本、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡、香港、臺(tái)灣等十多個(gè)國(guó) 家和地區(qū)的 200 多家企業(yè)在花橋投資，中高級(jí)白領(lǐng)較多，消費(fèi)意識(shí)發(fā)達(dá)，消費(fèi) 水平高，他們也都在翹首期盼這一項(xiàng)目早日投入運(yùn)營(yíng)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2005 上半年長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市的居民人均可支配收入 首次突破 8000 元大關(guān)，較全國(guó)平均水平高出 2628 元。收入增長(zhǎng)帶來(lái)消費(fèi)能力 升級(jí)，長(zhǎng)三角城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正由大眾消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變， 體驗(yàn)式的消費(fèi)前景看好周邊商業(yè)氛圍初步形成花橋鎮(zhèn)面積 50 平方公里，目前已經(jīng)形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、 高科技電子產(chǎn)業(yè)、 現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、 傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)

18、， 是昆山市的汽配商貿(mào)物流 重鎮(zhèn)。而且本項(xiàng)目周邊已建、 在建和規(guī)劃的物業(yè)項(xiàng)目種類繁多， 主要有上海國(guó)際 汽車城、同濟(jì)汽車學(xué)院、二手車交易市場(chǎng)、國(guó)際生態(tài)居住區(qū)、 F1 國(guó)際賽車場(chǎng)、 青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚，另?yè)?jù)了解，江蘇省國(guó)際貿(mào)易中心 也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。而該區(qū)域的 商業(yè)配套明顯跟不上， 從而為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了鍥機(jī)。因此， 本項(xiàng)目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效 應(yīng)，使整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰， 本項(xiàng)目能大幅提高周圍商圈的價(jià)值， 提升商業(yè)文 化，營(yíng)造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。地產(chǎn)升值空間巨大我們認(rèn)為， 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐漸轉(zhuǎn)從廣域型、 都市型購(gòu)物中心

19、轉(zhuǎn)向區(qū)域 型購(gòu)物中心或二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)將朝購(gòu)物、休閑、健身、交際等方 向綜合發(fā)展。該項(xiàng)目緊鄰上海， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)較少， 加上外資企 業(yè)如金融、 汽車、高檔零售商品等進(jìn)入上海及其周邊市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大， 我 們對(duì)該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景充滿信心， 加上該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、 主題經(jīng)營(yíng)富 有特色、經(jīng)營(yíng)模式科學(xué)合理，該項(xiàng)目必定能成功。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域 的商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲空間將被打開(kāi)。 該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)， 必定給地產(chǎn)帶來(lái)的巨大 升值空間，商鋪投資者將共同分享這盛夏的果實(shí)。四）配套設(shè)施市政設(shè)施：提供高標(biāo)準(zhǔn)“八通一平”條件，包括道路、供電、供水、污水排 放、雨水排放、通信

20、和寬帶、土地平整。娛樂(lè)休閑，除了本項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)設(shè)施外，周遍地區(qū)還有電影院、休閑度假 村、高爾夫球場(chǎng)、保齡球場(chǎng)等。學(xué)校： happyland 周邊地區(qū)擁有包括著名的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)在內(nèi) 的等眾多高等院校、省市級(jí)重點(diǎn)中、小學(xué)以及國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校所，可以滿足入住業(yè)主子女及職工不同的就學(xué)需求。醫(yī)院：除了本項(xiàng)目的整形美容專科醫(yī)院外，周遍地區(qū)還擁有家省市級(jí)衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)，可就近診治。居住：昆山是國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)，環(huán) 境優(yōu)美，景色、氣候怡人，各項(xiàng)生活設(shè)施一應(yīng)俱全，國(guó)際生態(tài)居住區(qū)將是您 忙碌后的棲息地。交通：目前主要有以下幾條線路經(jīng)過(guò)花橋鎮(zhèn)，昆山 102 上海安亭（間隔5

21、分鐘）、上海嘉定 昆山（間隔半小時(shí)）、上海青浦 昆山（間隔一小時(shí)。據(jù)了解，上海國(guó)際汽車城的公交營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)已進(jìn)入規(guī)劃程序，相信不遠(yuǎn)的將來(lái) 城際交通會(huì)大大改善花橋鎮(zhèn)現(xiàn)有公交體系和網(wǎng)絡(luò)。五）經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)專業(yè)的物業(yè)管理公司公司將聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)集團(tuán)下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行管理理念、 管理模式、 運(yùn) 行機(jī)制及人員專業(yè)培訓(xùn)，大幅提高現(xiàn)有管理水平， 適應(yīng)新形式下的物業(yè)管理需求，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行管理，提供質(zhì)優(yōu)費(fèi)用低廉的服務(wù)。電梯服務(wù)該項(xiàng)目共有包括貨梯、客梯共 部，具體分布情況如下： ； 公司將為客戶提供優(yōu)質(zhì)電梯服務(wù)，文明禮貌，使用文明用語(yǔ)，持證上崗； 遇到電梯出現(xiàn)故障，維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)排除故障，確保大廈安全運(yùn)

22、營(yíng)。水、電管理服務(wù)設(shè)臵專人負(fù)責(zé)受理客戶反映水電問(wèn)題， 24 小時(shí)值班，文明答復(fù)和解決問(wèn)題； 新增客戶辦理用水用電申請(qǐng)，手續(xù)齊全后， 2 個(gè)工作日到現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量， 3 個(gè)工作日 內(nèi)保證客戶用上水電； 實(shí)現(xiàn)全年安全供電、供水運(yùn)行無(wú)重大事故，接到停水、停電事故電話 10 分鐘內(nèi) 趕到現(xiàn)場(chǎng)，停水、停電搶修，大修不超過(guò) 48 小時(shí)，小修不超過(guò) 24 小時(shí)，正常 維修停水、停電提前 24 小時(shí)通知；按規(guī)定收取水、電費(fèi)，保證不亂收費(fèi)。給排水設(shè)備和電器設(shè)備供電設(shè)備： 花橋鎮(zhèn)建有 35KV 的變壓站二座、 在建 110KV 變壓站一座和籌 建的 220KV 變電站一座，由華東 22 萬(wàn)伏電網(wǎng)配變供應(yīng)，為花橋鎮(zhèn)工商企

23、業(yè)的 正常經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)提供了電力上的保證； 配電方式高壓采用雙回路選擇送電， 并以環(huán) 路配電方式供電， 保證電壓的穩(wěn)定； 同時(shí)配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)， 特殊情況下啟 動(dòng)備用電源；每一商戶均安裝電力計(jì)量裝臵，數(shù)據(jù)直接傳送至主監(jiān)控室并儲(chǔ)存。給排水設(shè)備：花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽(yáng)澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來(lái)水集 團(tuán)公司組團(tuán)供水，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過(guò)加 壓送至樓頂，排水由直徑 600 、450 、300 三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng)， 廢水、 污水、雨水分別排入下水道。通訊花橋鎮(zhèn)已建成一萬(wàn)門 （終端三萬(wàn)門） 的兩座郵電通信大樓， 采用先進(jìn)的光纜、 寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長(zhǎng)途、國(guó)際、港澳臺(tái)

24、電話及 電傳、傳真暢通無(wú)阻，先進(jìn)的光纜、 寬帶通信網(wǎng)絡(luò) 保證了信息的暢通。24 小時(shí)中央空調(diào)和中央監(jiān)控Happyland 各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客創(chuàng)造一個(gè)舒適的經(jīng) 營(yíng)和購(gòu)物、 休閑環(huán)境；并安裝有自動(dòng)化中央監(jiān)控系統(tǒng)， 由中央監(jiān)控中心自動(dòng)監(jiān)控 水電、空調(diào)、電梯等各項(xiàng)設(shè)施， 火災(zāi)自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)可自動(dòng)偵煙、 偵熱、偵水， 以防事故發(fā)生。消防設(shè)施為降低火災(zāi)誘因， 保證客戶和消費(fèi)者安全， 整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備均 屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。招商服務(wù)另外，花橋鎮(zhèn)還專門成立了外資招商服務(wù)中心， 為投資者提供“一站式、全 過(guò)程”的一條龍服務(wù)，即從項(xiàng)目立項(xiàng)審批、工商注冊(cè)

25、、稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶、海 關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由 外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理公司將組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。主要職責(zé)是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對(duì)租戶進(jìn)行教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整等；負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理，如統(tǒng)一組織進(jìn)行廣告宣傳策劃、 促銷；以及對(duì)租戶的財(cái) 務(wù)管理等。（六）投資成本優(yōu)勢(shì)與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無(wú)可比擬的成本優(yōu)勢(shì)列舉如下：1、土地費(fèi)用用地性質(zhì)用地方式使用年限價(jià)格（元人民幣/平方米）工業(yè)用地批租50157.5租賃7.5-12 （元人民幣/平方米.年）住宅用地批租70需競(jìng)

26、扌白商業(yè)公建用地批租40需競(jìng)扌白另需收取0.40元人民幣/平方米。年的土地權(quán)屬管理費(fèi)2、工商注冊(cè)費(fèi)注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元人民幣（含1000萬(wàn)元）以下的收0.08% ； 1000萬(wàn)元以上的超出部分收0.04% ; 1億元以上的超出部分不再收取。3、自來(lái)水、天然氣水費(fèi)：工業(yè)用水2.15元/噸。生活用水1.85元/噸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)用水2.45元/噸、賓館、飯店、娛樂(lè)業(yè)用水 2.65元/噸；天然氣：居民用氣2.2元/M 3、工業(yè)用氣1.9-2.0 元/M 3、公用事業(yè)用氣2.75元/M 3、商業(yè)用氣3.45元/M 34、通訊（1）電話（傳真）初裝費(fèi) 308元人民幣/線（2）ADSL初裝費(fèi)308

27、元人民幣/線5、電費(fèi)（1） 315KVA 及以上（大工業(yè)）用戶電壓等級(jí)供配電貼費(fèi)電度電價(jià)110KVA免0.443 元 /KWH35KVA免0.458 元 /KWH10KVA免0.473 元 /KWH（2） 315KVA以下用戶電壓等級(jí)供配電貼費(fèi)電度電價(jià)35KVA免0.634 元 /KWH10KVA免0.649 元 /KWH10KVA以下免0.664 元 /KWH6、勞動(dòng)力成本外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)， 具體由企業(yè)自行確定。各項(xiàng)基 金提成比例如下項(xiàng)目養(yǎng)老保險(xiǎn)生育保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)支付（%）18120.58個(gè)人支付（%）7/27、貨運(yùn)成本單位：人民幣/元A :集裝箱出口

28、費(fèi)20 40 B :集裝箱進(jìn)口費(fèi)20 40 正常內(nèi)陸包干費(fèi)11001600正常內(nèi)陸包干費(fèi)15002000其中運(yùn)費(fèi)7001000其中運(yùn)費(fèi)7001000定艙費(fèi)、提箱費(fèi)400600報(bào)關(guān)費(fèi)、理貨費(fèi) 等80010008、基建成本房屋造價(jià)：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一般為房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一般為500-1000 元/平方米10元/平方米.月注：以上均系現(xiàn)行參考價(jià)格（七）商鋪使用面積、戶型、價(jià)格等有關(guān)商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開(kāi)間、進(jìn)深、單價(jià)、總價(jià)等具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)銷售問(wèn)答三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識(shí)（一）商業(yè)物業(yè)種類HAPPYLAND 內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯(cuò)落 有致。主要有

29、：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、超市、百貨 店、專賣店、三星級(jí)、五星級(jí)賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。（二）建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介項(xiàng)目分三期完成。一期 由地下停車場(chǎng)層、 30 層高的綜合商貿(mào)樓、 3 棟六層 高的商業(yè)樓及連廊等組成， 建筑面積 470835 平方米， 其中 30 層高的綜合商貿(mào) 樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑 群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現(xiàn)代感，建筑物總高為 米，整個(gè)建筑物 為二類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防裂度為 8 級(jí)，整體為框架結(jié)構(gòu)， 各層均為大跨度大開(kāi)間布局，各層均采用天然光和照明相結(jié)合，布局設(shè)計(jì)合理， 適合各種商

30、業(yè)用途。二期由四星級(jí)以上星級(jí)賓館、會(huì)展中心、 3 棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場(chǎng) 及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積 229710 平方米；三期由產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目、地 下停車場(chǎng)等組成，建筑面積 291655 平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓 等，建筑面積 11 萬(wàn)平方米。各樓內(nèi)上下水管道及樓外自來(lái)水， 污水、 雨水管道全部接通， 每棟樓內(nèi)均設(shè) 有專用配電室， 有雙回路線路供樓內(nèi)使用， 樓內(nèi)還配有大型貨梯、 客梯直通樓內(nèi)各層。三）商業(yè)物業(yè)的主要用途見(jiàn)第二部分業(yè)態(tài)分布部分四）土地使用（五）八通一平一個(gè)平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。（六）土地使用證及其他證明書土地使用

31、證證書標(biāo)號(hào)： ，建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)： ，施工許可證編號(hào)： ，建設(shè)用地批準(zhǔn)書編號(hào)：，商品房銷售 （預(yù)售）許可證編號(hào)：四、銷售人員守則（一）基本準(zhǔn)則1、銷售人員必須忠于公司，熱愛(ài)本職工作，遵守職業(yè)道德；2、銷售人員在工作時(shí)間內(nèi)要時(shí)刻注意儀表、儀容；3、銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；4、銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；5、銷售人員必須微笑熱情善意地對(duì)待所有客戶。（二）職業(yè)準(zhǔn)則1、銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)，尤其是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)， 如房地產(chǎn)基本概念、建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān)法律法規(guī)；2、銷售人員必須對(duì)該項(xiàng)目具有詳細(xì)的了解，包括規(guī)

32、模、定位、設(shè)施、價(jià)格、 戶型、主要賣點(diǎn)、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃等；3、銷售人員需要不斷提高服務(wù)意識(shí)和技巧，如提高觀察應(yīng)變能力、了解客 戶心理及溝通交流能力；4、銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和周邊商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，及時(shí) 進(jìn)行反饋，以便公司銷售策略及時(shí)調(diào)整；5、銷售人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行 能力。（以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見(jiàn)上海商貿(mào)有限公司的業(yè)務(wù)管理辦法）五、銷售流程接待客戶（主動(dòng)上前、問(wèn)候語(yǔ)、確認(rèn)來(lái)訪渠道及次數(shù)。）項(xiàng)目沙盤展示（項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項(xiàng)目定位、景觀建筑規(guī)劃特點(diǎn)、配套設(shè)施等）帶看樣板商鋪洽談區(qū)洽談、溝通

33、填寫客戶資料追蹤客戶（開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)、建材標(biāo)準(zhǔn)、智能化特點(diǎn)、商鋪 特點(diǎn)、裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格分析、 鎖定客戶需求、掌握成交障礙點(diǎn)等。）（引導(dǎo)客戶入座、匯報(bào)客戶疑難問(wèn)題、申請(qǐng)解決方 案和銷售配合營(yíng)造洽談氣氛、互換名片、挖掘客 戶信息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓書及講 解。）（準(zhǔn)確的客戶資料和信息并及時(shí)更新）（將追蹤情況詳細(xì)記錄在案以便日后分析）成交收定（收定金、與客戶簽定認(rèn)購(gòu)書）簽定合約（認(rèn)真簽約并解答客戶所提疑問(wèn)）六、簽定銷售合同有關(guān)說(shuō)明簽定銷售合同前，銷售人員必須作到：銷售人員要對(duì)客戶身份進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)定，確信相關(guān)證明文件等;銷售人員必須仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，

34、對(duì)客戶作耐心解釋;格式合同與客戶銷售人員要嚴(yán)格按照程序按 昆山市商品房購(gòu)銷合同 簽定購(gòu)銷合同。統(tǒng)一保管銷售合同七、銷售相關(guān)問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)帶回來(lái)的問(wèn)題（一）項(xiàng)目概況1、happyland 建筑面積多少？使用面積多少？答：happyland 建筑面積102.5萬(wàn)平方米，使用面積約82萬(wàn)平方米。2、41萬(wàn)平房米及102.5萬(wàn)平方米究竟有多大？答：happyland 占地面積41萬(wàn)平方米換算成英制單位是101.31英畝；建筑面 積102.5萬(wàn)平方米換算成英制單位是1103.34平方英尺。3、Happyla nd是屬于哪個(gè)地方政府管制？有沒(méi)有任何稅項(xiàng)方面的限制或優(yōu)惠？ 答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)

35、區(qū)優(yōu)惠政策。昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策如下：依照中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)：1 ）外商投資的生產(chǎn)性企業(yè)，所得稅率按 15%征收。其中經(jīng)營(yíng)期在10年（含 10年）以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對(duì)能源、交通、 大規(guī)模集成電路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征2 ）產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按 10% 征收，先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng) 3 年減半期，減半后稅率按 10% 征收。3）外國(guó)投資者從企業(yè)分得的利潤(rùn)，在中國(guó)境內(nèi)再投資舉辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè) 或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于

36、 5 年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資 部分已繳納的所得稅稅款。4）中外合資企業(yè)的外國(guó)投資者，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額所得 稅。4 、Happyland 位臵會(huì)不會(huì)比較偏？為什么人流會(huì)乘車一小時(shí)來(lái)買東西？況且 一般市民都沒(méi)有自用汽車。有沒(méi)有公共交通設(shè)施或者旅游巴士順路到 Happyland ？答： HAPPYLAND 位于高速公路出口，園區(qū)出入口位于上海曹凇路口，有多條 公交線路通過(guò)，屬于上海市城郊的 mall 。該區(qū)域目前已經(jīng)形成汽車零配件、商 貿(mào)物流、高科技電子產(chǎn)業(yè)及傳統(tǒng)工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)，人流、物流密集，周圍配套 設(shè)施齊全、消費(fèi)人群潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，緊鄰江蘇省

37、國(guó)際商務(wù)區(qū)， 附近還有上海國(guó)際大眾汽車城、 F1 賽車場(chǎng)、上海最大的房地產(chǎn)公司綠地集團(tuán)開(kāi) 發(fā)的建筑面積 113562970.94 平方英尺國(guó)際生態(tài)居住區(qū)（其中，第一期占地面 積 1153.16 英畝）。因此，選擇該區(qū)域作為 HAPPLAND 所在地不偏僻。5、土地可用期限多久？答：土地使用期 40 年（二）項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃進(jìn)展6、有什么措施可以保證投資者 Happyla nd 內(nèi)所有項(xiàng)目會(huì)如期完工？答：公司在以下幾個(gè)方面可以保證項(xiàng)目如期完工： （1 ）公司具有雄厚的資金實(shí) 力；（2）公司與銀行、海內(nèi)外大財(cái)團(tuán)、地產(chǎn)基金等密切合作；（3）公司具有豐富的項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)。具

38、體見(jiàn)下表:項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積（m 2）一期商業(yè)、配套已建成綜合大樓、華美大樓、專豕樓以及配套的hotel100000二期配套設(shè)計(jì)結(jié)束，即 將開(kāi)工，2005.12 2007.124星級(jí)酒店，3個(gè)酒店式公寓以 及其它商業(yè)開(kāi)發(fā)200000三期商業(yè)2008.12009.1230層高的綜合商貿(mào)樓及其他商 業(yè)樓300000四期配套2010.12012.12四星級(jí)以上星級(jí)賓館、會(huì)展中心 及商業(yè)樓300000五期產(chǎn)學(xué)研基地2013.1產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目等1000002014.127、有無(wú)貸款計(jì)劃？答：中國(guó)最大的銀行中國(guó)工商銀行對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行大力支持8、四年內(nèi)大興土木，將會(huì)是沙塵滾滾，會(huì)不會(huì)

39、影響生意？交通及生態(tài)環(huán)境？答：公司會(huì)采取一切措施把影響降低到最低限度，如嚴(yán)格分區(qū)、合理安排施工進(jìn)程，因此，不會(huì)對(duì)交通和生態(tài)造成破壞性影響。9 、高星級(jí)酒店、五星 Resort 、兒童樂(lè)園等等的建設(shè) ?有沒(méi)有一個(gè)比較準(zhǔn)確的時(shí)間表？ 答：上述項(xiàng)目的建設(shè)均有詳細(xì)的時(shí)間表，一定會(huì)如期投入使用。具體見(jiàn)上題。10 、華美大樓是否分割、何時(shí)分割、如何分割？ 答：華美大樓將進(jìn)行重新裝修并按照業(yè)態(tài)和功能定位進(jìn)行分割，預(yù)計(jì) 8 月中旬 進(jìn)行。11 、華美大樓有沒(méi)有空調(diào)？將會(huì)給買者提供什么樣的裝修？ 答：華美大樓有空調(diào)；裝修標(biāo)準(zhǔn)為：外墻： 1-2 層為涂料和干掛大理石內(nèi)墻：乳膠漆和局布大理石地面：室內(nèi)水泥地面門：玻

40、璃門窗：鋁合金窗公共衛(wèi)生間：高級(jí)潔具、防水地面、墻面為高級(jí)瓷磚通訊：預(yù)留電話接口空調(diào)：安裝插座：預(yù)留數(shù)個(gè)插座公共走廊：地面：防滑地磚 墻面：環(huán)保乳膠漆 吊頂：吸音天花吊頂 設(shè)照明系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng)12 、目前周邊有哪些五星酒店在建？有沒(méi)有達(dá)成任何意向書？ 答： 問(wèn)王總，酒店的名字（三）區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及周邊商鋪13 、有沒(méi)有任何的調(diào)查有關(guān)附近人口、 工作收入、 年齡、消費(fèi)能力等重要資料？ 答：長(zhǎng)三角的部分?jǐn)?shù)據(jù)：按照通用的口徑， 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈是指上海、 南京、蘇州、無(wú)錫、常州、南通、 揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等 15 個(gè)省轄市以上 城市。從地理位臵來(lái)看， 項(xiàng)目所在蘇州

41、市正好處于長(zhǎng)三角的中心地帶， 而具體坐 落位臵昆山市花橋鎮(zhèn)，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大 陸橋之稱。項(xiàng)目服務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，內(nèi)外商賈云集，人民生活富裕。 長(zhǎng)江三角洲以全國(guó) 2.2 的陸地面積、 10.4 的人口，創(chuàng)造了全國(guó) 22.1 的國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值、 24.5 的財(cái)政收入、 28.5 的進(jìn)出口總額，已經(jīng)成為中國(guó)大陸最 具經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市自 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，特別是進(jìn)入 21 世紀(jì)以后， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展的 良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力不斷增強(qiáng)。 1992 年以來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù) 13 年保持兩位數(shù)

42、增長(zhǎng)。 2004 年，實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值 7450.27 億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.6% ，增幅為 1996 年以來(lái)的最高水平，比 1990 年增 長(zhǎng) 3.9 倍，平均每年增長(zhǎng) 12% 。蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，實(shí)際人口超過(guò) 1000 萬(wàn)。 21 世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的現(xiàn)代化地區(qū)。近幾年來(lái)，蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛， 2000 年蘇州市國(guó)民生產(chǎn)總值 1514 億元，2003 年 2802 億元， 2004 年的國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá) 3450 億元，經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 達(dá)到 17.6% ，超過(guò)北京

43、、上海、深圳等城市的發(fā)展速度。許多有識(shí)之士認(rèn)為， “長(zhǎng)三角”不僅已經(jīng)或者即將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的領(lǐng)航者， 而且極有可能成為世 界經(jīng)濟(jì)下一輪復(fù)蘇的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。 2004 年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使 這一區(qū)域居民家庭收入呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)速度。長(zhǎng)三角地區(qū) 15 城市中有 13 個(gè)城市 居民家庭的人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元，其中上海城市居民人均可支配收入達(dá) 16683 元，蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入 14451 元；有 14 個(gè)城市的居民 可支配收入增幅超過(guò) 10% ，其中，蘇州、無(wú)錫和紹興三市增幅最快， 超過(guò) 15% ； 上海增幅為 12.2% 。14 、該項(xiàng)目附近商鋪?zhàn)罱蹆r(jià)是多少？有多批少套賣

44、了答：該項(xiàng)目周邊的江蘇省國(guó)際商務(wù)區(qū)已經(jīng)全部售完，售價(jià)在 2萬(wàn)元/m 2左右, 上海綠地集團(tuán)的商鋪售價(jià)3.5萬(wàn)元/m 2。15 、同一類型的商鋪如在上?，F(xiàn)在賣到什么價(jià)位？答：上 海豫園 商城 的 商鋪價(jià) 格為 15 萬(wàn)元 /m 2 ,港 匯廣 場(chǎng)的商 鋪售價(jià)為8000 9000 美金/ m 2；同時(shí),距本項(xiàng)目較近的上海商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為：上海市 長(zhǎng)壽路附近達(dá)安花園裙房租金為每天每平方米 14-20 元,沙田半島租金為每天 每平方米 20-30 元,上海市武寧路大渡河路久良財(cái)富休閑廣場(chǎng)租金為每天每平方米 15 元左右。（四）招商及經(jīng)營(yíng)16 、有沒(méi)有任何品牌已經(jīng)入??？答：找戴 。 請(qǐng)把已簽訂的協(xié)議全部羅

45、列出來(lái)。17 、2006 年1 月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)的是哪一部分？又有哪一些商店已經(jīng)登記？答： 2006 年1 月1 日開(kāi)始營(yíng)業(yè)的是華美大樓、綜合大樓等。 已經(jīng)登記的商店： 找戴 。18 、最快什么時(shí)間可以賣鋪，兩年或四年？答：我公司已經(jīng)于 年 月 日 （問(wèn)王總） 取得昆山市商品房預(yù)售許可證，投資 者在取得兩證后可以轉(zhuǎn)讓或出售。19 、買鋪的手續(xù)？定金及付款的手續(xù)？收鋪的手續(xù)？交鋪的手續(xù)？答：詳見(jiàn)我公司和代理公司指定的商鋪買賣訂單、預(yù)付訂單和流程圖。 請(qǐng)?jiān)敿?xì)羅列需要的資料清單（個(gè)人購(gòu)房者攜帶身份證；公司購(gòu)房者攜帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件 及委托書。代理人購(gòu)房： 如購(gòu)房者本人不能親自前往辦理購(gòu)

46、房手續(xù)，可委托他 人代為辦理，購(gòu)房者需要親自簽署委托書， 并進(jìn)行公證。 被委托人應(yīng)攜帶委托書、 身份證復(fù)印件，本人身份證辦理購(gòu)房手續(xù)。 ）20 、有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證？什么時(shí)候會(huì)收到？答：有產(chǎn)權(quán)證， 2008 年 6 月 30 日前發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書21 、管理公司是誰(shuí)？費(fèi)用多少？頭四年管理費(fèi)用有沒(méi)有？四年后又會(huì)是怎樣？ 保險(xiǎn)又怎樣處理？答：正在和 4 家國(guó)際上著名的具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理公司進(jìn)行洽談，屆 時(shí)會(huì)通報(bào)。前四年沒(méi)有管理費(fèi)用，四年后將按照營(yíng)業(yè)額的 3-6% 收取。 投資者的物業(yè)加入財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按照保險(xiǎn)公司相關(guān)規(guī)定處理。22 、四年及四年后華美會(huì)不會(huì)真正有自己的商業(yè)在內(nèi)？ 答：公司不作商業(yè)，不會(huì)有

47、自己的商業(yè)在內(nèi)。23 、華美一樓及二樓在四年內(nèi)將會(huì)計(jì)劃作什么了類型的生意？四年后加入買方 要取回自用，是不是可以用來(lái)做任何生意？或者有無(wú)限制？ 答：華美一、二樓主要用于餐飲、小百貨等，其中會(huì)在二樓開(kāi)辟專用場(chǎng)地進(jìn)行老 爺車文化展；四年后買方取回自用， 須根據(jù)商業(yè)物業(yè)的總體業(yè)態(tài)規(guī)劃， 在餐飲、 百貨等范圍內(nèi) 自主安排使用，不受限制。（五）其他24 、健美俱樂(lè)部的會(huì)員費(fèi)是多少？是不是會(huì)有電影院？答：健美俱樂(lè)部會(huì)員等級(jí)不同， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，平均會(huì)員費(fèi)是 10000 元/年； 有多功能電影院25、假如公司宣布破產(chǎn)，投資者有什么保障？答：公司實(shí)力雄厚，注冊(cè)資本達(dá) 6.03億元。假如公司破產(chǎn)，對(duì)投資者沒(méi)有任

48、何 影響。投資者所投資物業(yè)仍然歸投資著所有，并憑籍成熟的商業(yè)氛圍獲得投資物 業(yè)的增值。產(chǎn)品篇26、本案的案名？答: English name: happyland中文名：茵夢(mèng)湖第一期：華美大樓27、本案的具體地理位臵？答：上海昆山曹淞路188號(hào)曹安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)28、開(kāi)發(fā)商、投資商、建筑商、代理商、設(shè)計(jì)公司？答：開(kāi)發(fā)商：蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑商：中國(guó)建筑第二工程局（簡(jiǎn)稱：中建二局）代理商:冋羅，代理商的英文全稱設(shè)計(jì)公司：中國(guó)東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院29 、產(chǎn)品的形態(tài)？答：商業(yè)30 、戶型面積？答：31 、層高多少？答：32 、開(kāi)間多少？進(jìn)深多少？答：

49、33 、單價(jià)、總價(jià)？答：上述幾道題目找羅34 、付款方式及折扣？答：首付 30% ，兩周內(nèi)付齊 70% ，無(wú)貸款。35 、總占地面積？答：總占地 41 萬(wàn)平方米36 、總建筑面積？答：總建筑面積 102.5 萬(wàn)平方米37 、容積率？答：2.538 、得房率？綠化率？答：59% ， 15%39 、總戶數(shù)？答：總戶數(shù) ，目前 I 期商鋪數(shù)量。40 、面積主要分?jǐn)?？答：以上兩題：找羅41 、何時(shí)開(kāi)盤？何時(shí)交房？答： 2006 年1 月1 日42 、產(chǎn)權(quán)年限？到期限怎么處理？答：土地產(chǎn)權(quán)年限到 2039 年 1 月 7 日截止。到期限后，根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)交土地稅后，繼續(xù)擁有該產(chǎn)權(quán)。43

50、 、是實(shí)測(cè)面積還是暫測(cè)面積？ 答：暫測(cè)面積44 、返租期內(nèi)裝修如何計(jì)算？ 答：由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。45 、購(gòu)房手續(xù)是否代辦？ 答：可以代辦。46 、返租期限及回報(bào)率？ 答：返租期限 4 年，年回報(bào)率 8%47 、何時(shí)招商？ 答：招商工作已經(jīng)在進(jìn)行中48 、如何看房？ 答：公司統(tǒng)一組織看房、專車接送。49 、除了商鋪外，還有無(wú)其他休閑設(shè)施，如何收費(fèi)？答：還有健美俱樂(lè)部、多功能電影院、網(wǎng)吧等，價(jià)格合理。政策法規(guī)50、何時(shí)出大產(chǎn)證？何時(shí)辦理小產(chǎn)證？3個(gè)月內(nèi)辦理小產(chǎn)證答：2008年6月30日前辦理大產(chǎn)證，辦理大產(chǎn)證之后50、辦理產(chǎn)證需要哪些費(fèi)用？找羅52、契稅及其它相關(guān)費(fèi)用？找羅53、有沒(méi)有公證？（第三方擔(dān)

51、保）答：有公證，沒(méi)有第三方擔(dān)保54、可否轉(zhuǎn)讓？（包租期內(nèi)）答：包租期內(nèi)不可以轉(zhuǎn)讓。55、回報(bào)從何時(shí)計(jì)算？答：全額付清房款之日起。56、利率浮動(dòng)回報(bào)是否變化?按羅冰心在會(huì)上和李總商量的結(jié)果回答57、有無(wú)定購(gòu)？定金多少?答：有定購(gòu)，定金問(wèn)羅58、公司在工商稅務(wù)方面是否可以給商戶一定的支持？執(zhí)照的辦理是否協(xié)助？如何協(xié)助？在招商到中期時(shí)，公司是否考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門建立合作 關(guān)系，建立小組進(jìn)駐到項(xiàng)目？答：公司委派專人積極協(xié)助商戶辦理相關(guān)工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等事宜， 招商工作進(jìn) 展到一定程度時(shí)，將考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門建立合作關(guān)系， 建立小組進(jìn) 駐到項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)集中辦公和業(yè)務(wù)咨詢等活動(dòng)。建 材

52、（有關(guān)建材方面，找羅）59、本案采用何種結(jié)構(gòu)？非承重結(jié)構(gòu)是否可改？答：整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。60、樓板是否現(xiàn)澆？答：樓板采用大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)61、抗震幾級(jí)？答；建筑抗震設(shè)防裂度為8級(jí)62、地面、內(nèi)墻如何處理?答：地面為現(xiàn)澆砼、水泥拉毛墻面63、外墻立面為何種顏色？答：外墻為彩色，紅色為主。64、公用部位如何裝修？65、商鋪衛(wèi)生間有否？答：小商鋪不設(shè)衛(wèi)生間，樓層設(shè)臵公共衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間采用精裝修，墻面及 地面鋪設(shè)面磚，衛(wèi)生潔具采用中高檔產(chǎn)品。66、門窗何種建材？答：玻璃鋁合金窗交通67、交通環(huán)境？答：該項(xiàng)目距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里、距上海市中心34公里，距浦東機(jī)場(chǎng)65公里, 距吳淞集裝箱碼頭30公里，距蘇州市50公里。滬寧高速公路與同三國(guó)道交匯圓區(qū)入口， 312國(guó)道環(huán)繞本區(qū)，滬寧鐵路和上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、便捷、立體的交通網(wǎng)68、有何交通路線？答：主要有滬寧咼速、312國(guó)道、中國(guó)最長(zhǎng)的海岸咼速同三咼速，安亭-昆山、 嘉定-昆山、昆山一青浦等交通線路。69、附近是否有廠房？是否有污染