房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識最新課件

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀；一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀； 二、建筑基礎(chǔ)知識；二、建筑基礎(chǔ)知識； 三、樓盤對比與戶型剖析三、樓盤對比與戶型剖析 四、常用名詞四、常用名詞 第一部分房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀什么是房地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)l不動產(chǎn)不動產(chǎn)l房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物建筑物和和構(gòu)構(gòu)筑物筑物構(gòu)成的。構(gòu)成的。房產(chǎn)權(quán)益的分類房產(chǎn)權(quán)益的分類 l占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。用財產(chǎn)的前提條件。l使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和

2、用途行使利用的指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。l收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。l處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。產(chǎn)的處分權(quán)。房產(chǎn)分類房產(chǎn)分類l住宅住宅l商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)l酒店房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)l工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)住宅分類住宅分類l按使用分：單元式、公寓式、別墅；按使用分

3、：單元式、公寓式、別墅；l按住房供應(yīng)：商品房、房改房、經(jīng)濟按住房供應(yīng)：商品房、房改房、經(jīng)濟適用房；適用房；l按消費檔次：普通住宅、非普通住宅。按消費檔次：普通住宅、非普通住宅。商業(yè)房地產(chǎn)分類商業(yè)房地產(chǎn)分類按照開發(fā)形式分類：按照開發(fā)形式分類：1、百貨商場、購物中心商鋪；、百貨商場、購物中心商鋪；2、商業(yè)街商鋪；、商業(yè)街商鋪；3、住宅底層商鋪；、住宅底層商鋪；4、社區(qū)型商鋪。、社區(qū)型商鋪。酒店房地產(chǎn)分類酒店房地產(chǎn)分類l酒店式服務(wù)公寓；酒店式服務(wù)公寓；l產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店。土地的所有制形式土地的所有制形式 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家實行土地的公有制，即規(guī)定：國家實

4、行土地的公有制，即全全民所有制民所有制和和勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制。 國家實行國有土地有償、有期限國家實行國有土地有償、有期限使用制度，劃撥土地除外。使用制度，劃撥土地除外。 國有土地使用權(quán)的獲得方式國有土地使用權(quán)的獲得方式l出讓：招標、拍賣、掛牌；（協(xié)議）出讓：招標、拍賣、掛牌；（協(xié)議）l劃撥劃撥國有土地使用權(quán)出讓年限： 住宅用地住宅用地7070年年 工業(yè)用地工業(yè)用地5050年年 科教、文體、衛(wèi)生用地科教、文體、衛(wèi)生用地50 50 年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年 綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)分類房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)分類l房地

5、產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)l房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) 向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)l房地產(chǎn)經(jīng)紀人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為。人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為。l需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項與服務(wù)標準。事項與服務(wù)標準。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押 3、房

6、地產(chǎn)的租賃房屋買賣房屋買賣l房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移l買賣雙方當事人有完全民事行為能力買賣雙方當事人有完全民事行為能力l房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人l出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意l出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)方可方可l房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。建筑物的分建筑物的分類類住宅建筑形式住宅建筑形式l單元（板式）式住宅單元（板式）式住宅 由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅。電梯的住宅。l塔式（點式）住宅塔式（點

7、式）住宅 由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。l通廊式住宅通廊式住宅 由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅。由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅。住宅按層數(shù)劃分如下：住宅按層數(shù)劃分如下：1 1 低層住宅為一層至三層；低層住宅為一層至三層；2 2 多層住宅為四層至六層；多層住宅為四層至六層；3 3 中高層住宅為七層至九層；中高層住宅為七層至九層；4 4 高層住宅為十層以上（小高層、高高層住宅為十層以上（小高層、高層、超高層）。層、超高層）。按照建筑結(jié)構(gòu)分類：按照建筑結(jié)構(gòu)分類：l磚木結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚砌，水平承磚木結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚砌

8、，水平承重的樓板為木材；重的樓板為木材；l磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土；重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土；l鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充；外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充；l鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)構(gòu)件梁、柱為鋼材。鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)構(gòu)件梁、柱為鋼材。住宅按高度劃分住宅按高度劃分 低層：低層：是指高度低于或等于是指高度低于或等于10米的建米的建筑物，一般是筑物，一般是1-3層建筑物層建筑物 多層：多層：指高于指高于10米、低于或等于米、低于或等于24米米的建筑物。多

9、層房屋一般為的建筑物。多層房屋一般為4 -8層層 高層：高層：是指高于是指高于24米的建筑。米的建筑。8層以上層以上(可含可含8層層)的建筑體，一般可分為小高的建筑體，一般可分為小高層（層（8-12）、高層和超高層（）、高層和超高層（24層以層以上）。上）。房屋面積的構(gòu)成及測算房屋面積的構(gòu)成及測算房屋面積的構(gòu)成及測算房屋面積的構(gòu)成及測算l建筑面積：建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積各層的外圍水平投影面積 。 建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+公攤面積公攤面積房屋面積的構(gòu)成及測算房屋面積的構(gòu)成及測算l套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積套內(nèi)

10、建筑面積=套內(nèi)使用套內(nèi)使用面積面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積陽臺建筑面積。l共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等。不包括獨立使用的地下室、道、地下室等。不包括獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。用房、以及人防工程等建筑面積。l公攤面積：共有建筑面積分攤后的面積。公攤面積：共有建筑面積分攤后的面積。住宅使用面積住宅使用面積 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚

11、度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。面積的總和（即地毯面積）。 其中包括臥室、起居室、廳、過道、其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積按投影面積)、陽臺。、陽臺。 斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。米的部分不計入面積。 實用面積實用面積 它是它是建筑面積建筑面積扣除公共分攤面積后扣除公共分攤面積后的余額的余額 面積測算的注意事項：面積測算的注意事項：l計算一半建筑面積的范圍：計算一半建筑面積的范圍： 未封閉的陽臺、挑廊、有柱雨篷等；未封閉的陽臺、挑廊、

12、有柱雨篷等；l不計算建筑面積的范圍：不計算建筑面積的范圍： 1、層高、層高2.2米以下；米以下； 2、突出墻面的構(gòu)件；、突出墻面的構(gòu)件； 3、挑臺、平臺等。、挑臺、平臺等。 常用名詞五證二書五證二書l五證按獲取的先后順序排列：五證按獲取的先后順序排列：；。 l商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等保修方式等l商品房使用說明書：介紹額定電流、主體商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。三通一平（七通一平）三通一平（七通一平）l三通：三通：通水、通電、通路、通水、通電、通路、l一平：道路

13、平整。一平：道路平整。l七通：通水、通電、通路、通郵、通七通：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣 l一平：平整土地一平：平整土地 房屋價格：房屋價格：l起價：起價：各樓層銷售價格中的最低價格，各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。即是起價。l均價：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價之和與各均價：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價之和與各套總建筑面積之比。套總建筑面積之比。起價起價l起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的或頂樓的

14、銷售價為起價；帶花園的住價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起的起價。高層物業(yè)，以最低層的價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為價為起步價起步價 均價均價l均價是指將各單位的均價是指將各單位的銷售價格相加之價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不即得出每平方米的均價。均價一般不是是銷售價，但也有例外，前段時期某價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，不計樓層、朝向，以以2800元平方米統(tǒng)一價元平方米統(tǒng)一價銷售，即，即以均價作以均價作銷售價，也不失為引人矚目價，也不失為

15、引人矚目的營銷策略。的營銷策略。 基價基價l基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品定的每平方米商品房基本價格。商品房的房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。層，朝向差價后而得出。 l預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部問核定的價格為準限部問核定的價格為準 房屋預(yù)售價房屋預(yù)售價戶型分類戶型分類l平層式平層式l錯層式：錯層式：主要指的是一套房子

16、不處于同一平面，即房內(nèi)主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。同層面。l復(fù)式：復(fù)式：復(fù)式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓。復(fù)式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓。l躍層式：躍層式：這類住宅的特點是住宅占有

17、上下兩層樓南，臥這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。 錯層式躍層躍層開間、進深開間、進深l住宅的開間就住宅的寬度。住宅的開間就住宅的寬度。 磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、米、2.4米、米、2.7米、米、3.0米、米、3.3米、米、3.6米、米、3.9米、米、4.2米。米。l住宅的進深就是指住宅的實際長度。住

18、宅的進深就是指住宅的實際長度。 磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、米、3.3米、米、3.6米、米、3.9米、米、4.2米、米、4.5米、米、4.8米、米、5.1米、米、5.4米、米、5.7米、米、6.0米。米。什么是層高、凈高什么是層高、凈高l層高：層高：上下兩層樓面或樓面與地面之上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。間的垂直距離。 l凈高：凈高：樓面或地面至上部樓板底面或樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 凈高凈高=層高層高-樓板厚度樓板厚度平臺平臺 樓房建筑體中沒有上樓房建筑體中沒有上蓋并高于層外地面之蓋并高

19、于層外地面之平面結(jié)構(gòu)為平臺。平平面結(jié)構(gòu)為平臺。平臺可供柱戶納涼、修臺可供柱戶納涼、修憩、涼衣物等活動之憩、涼衣物等活動之用。平臺可以在樓層用。平臺可以在樓層頂部，也可以在腰部頂部，也可以在腰部或底部。平臺不計算或底部。平臺不計算建筑面積。建筑面積。 走廊走廊走廊是指住宅套外使走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。用的水平交通空間。 玄關(guān)玄關(guān) 就是登堂入室第一步所就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是沖過渡的地段。居室是家庭的家庭的領(lǐng)地領(lǐng)地，講究一，講究一定的私密性，大門一開，定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。

20、內(nèi)就不能一覽無余。 隔斷隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚娴巾數(shù)陌虢亓⒚?樓梯樓梯l單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。分、雙合式樓梯。屋頂屋頂l平屋頂：屋面的最大坡度不超過平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡，民用建筑常用坡度為度為1%3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。l 坡屋頂：屋面坡度較大，在坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、以上。有單坡、雙坡、四坡和歇

21、山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。瓦材做屋面。l曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。等。l多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為，折板的波長為23M，跨度，跨度915

22、M，折板的傾角為，折板的傾角為30度度38度之間。按每個波的度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。截面形狀又有三角形及梯形兩種。地下室地下室地下室是指房間地面低于室外地平面地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的的高度超過該房間凈高的12者。者。 半地下室半地下室 半地下室是指房間半地下室是指房間地面低于室外地平面地面低于室外地平面的高度超過該房間凈的高度超過該房間凈高的高的13，且不超，且不超過過12者者 出房率出房率 是指住宅凈使用面積占是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。面積的百分比。由于住宅由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，面積的計算是以樓為單位的，所以相

23、同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但用面積相同，但銷售面積會有不同。面積會有不同。（使用面積：過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、（使用面積：過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、儲藏室、臥室、內(nèi)墻面裝修厚度）起居室、儲藏室、臥室、內(nèi)墻面裝修厚度）（銷售面積：使用面積面積：使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽陽臺建筑面積臺建筑面積+共用墻水平投影面積的一半共用墻水平投影面積的一半+分攤的公用建筑面積）分攤的公用建筑面積） 得房率得房率 及房屋實用率：是套內(nèi)建筑面積和建及房屋實用率：是套內(nèi)建筑面積和建筑面積之比，大于使用率。筑面積之比，大于使用率。(套內(nèi)建筑面積：

24、套內(nèi)使用面積套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)套內(nèi)墻體面積墻體面積+陽臺建筑面積陽臺建筑面積)（建筑面積：建筑物外墻外圍所圍成（建筑面積：建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積）空間的水平面積）綠化率綠化率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 容積率容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納

25、的建筑總量越小、居意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。住生活質(zhì)量就會越高。 一般來說，一般來說，常見的以常見的以6層磚混住宅為主的小區(qū)，層磚混住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。隔熱層隔熱層指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗尤其是西窗)，宣有，宣有適當遮陽措施；適當遮陽措施； (2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建

26、筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響； (3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅?；頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?(4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光對外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。反射，以達到隔熱目的。公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地 一般稱公建用地是與居住人口規(guī)模一般稱公建用地是與居住人口規(guī)模 相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類各類 設(shè)

27、施的用地，應(yīng)包括建筑基底設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所占地及其所 屬場院、綠地和配建停屬場院、綠地和配建停車場等。車場等。 居住區(qū)公共建筑用地居住區(qū)公共建筑用地 指居住區(qū)內(nèi)有明確界限的公共建筑用指居住區(qū)內(nèi)有明確界限的公共建筑用地。如托幼、學(xué)校等均按實際使用界地。如托幼、學(xué)校等均按實際使用界限計算，沿路時應(yīng)算到路邊。無明顯限計算，沿路時應(yīng)算到路邊。無明顯界限的公共界限的公共 建筑，則按實際占用地建筑，則按實際占用地計算，有時也按定額計算。計算，有時也按定額計算。 商品房商品房 商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)出讓方式取得土地使

28、用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價出售。商品房根的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種商品房和內(nèi)銷商品房兩種,北京北京9月起月起內(nèi)、外銷房已并軌。內(nèi)、外銷房已并軌。商品房的變頻供水商品房的變頻供水 是指居住在樓房的居民生活用水直接是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。商品房戶型比商品房戶型比 它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型一定數(shù)量住

29、宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占中套（二室戶）占47%，大套（三室，大套（三室或四室戶）占或四室戶）占28%。 指前后兩排房屋之間，為保證后排房指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。持的一定間隔距離。 日照間距日照間距建筑間距系數(shù)建筑間距系數(shù) 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；數(shù)； 建筑間距建筑

30、間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。指建筑平面外輪廓線之間的距離。 建筑密度建筑密度 是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。積和活動場地越大。 高容積率勢必高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。密度低的小區(qū)。 建筑高度建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：定： （1）煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上）煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物

31、不計入建設(shè)高度。的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。 （2）樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水）樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。度。 （3）建筑為坡度大于）建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。度一半處到室外地平面計算建筑高度。 （4）文物保護建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物）文物保護建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的

32、最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙和構(gòu)筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。計算建筑高度。 建筑用地面積建筑用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積不包括代征地的面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積規(guī)劃建設(shè)用地面積 是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動

33、場地等面積、建筑物所占面積、運動場地等等。等。公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積之和。 期房期房 習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費能交付使用的房屋稱為期房。即消費者在購買時不具備即買即可入住的商者在購買時不具備即買即可入住的商品房，品房，房地產(chǎn)開

34、發(fā)開發(fā)商從取得商品房預(yù)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。證為止，所出售商品房稱為期房。 準現(xiàn)房準現(xiàn)房l準現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋行配套施工階段的房屋 現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)

35、商完成房屋權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。購買初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。 公共維修基金公共維修基金l住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基住宅共用

36、部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金和維修資金專向用于住宅共用部位、金和維修資金專向用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造工程。修、更新、改造工程。l繳交比例：購房款的繳交比例：購房款的3%或每年每平或每年每平米米2元。元。定金定金l指依據(jù)擔保法的規(guī)定，當事人一方向指依據(jù)擔保法的規(guī)定，當事人一方向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額對方給付的作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價款或者收回，如果不履行定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。收受約定的債務(wù)的，定金不能返還。收

37、受定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。倍返還定金。 訂金訂金l根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的市房屋土地資源管理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當在總房價的千

38、分之五以內(nèi)，業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當全額返還購房者支付的訂金：企業(yè)應(yīng)當全額返還購房者支付的訂金： (1)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。誠意金誠意金