淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 摘要：針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的一些問(wèn)題和困難，分析房地產(chǎn)開(kāi)放貸款的風(fēng) 險(xiǎn)有哪些以及房地產(chǎn)貸 款內(nèi)部外部的環(huán)境。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境最 年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買商 品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使 得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。按揭貸款是指購(gòu)房戶交納部分首期付款后，將所購(gòu) 房產(chǎn)抵押給貸款行，剩余房款向銀行申請(qǐng)貸款的住房消費(fèi)貸款，實(shí)質(zhì)上是銀 行 與貸款人之間的資金借貸關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)此貸款有價(jià)值較穩(wěn)定的住房作抵押品，安 全性有一定保障，但由于政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均會(huì)影響貸款的 房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力，使得安全性存在一些問(wèn)題。據(jù)近年來(lái)我 國(guó)銀行實(shí)際運(yùn)作表明，貸款風(fēng)險(xiǎn)正日益增加。一、全球經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的政策性風(fēng)險(xiǎn)：隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國(guó)經(jīng)濟(jì)都在 相當(dāng)程度地合作滲透，相 互之間的影響也在不斷地加大。東南亞金融風(fēng)暴，就 是“ 一發(fā)”牽動(dòng)“千鈞”。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，但價(jià)格居高不 下使空房沉淀不少，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金回籠時(shí)，會(huì)通過(guò)虛擬按揭套取銀 行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。2.市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化。 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，業(yè)主愿意損失首付和已還 款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購(gòu)置低

3、價(jià)房產(chǎn)，使銀行難以收回貸款，貸 款損失風(fēng)險(xiǎn)增大。3.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限內(nèi)市場(chǎng)利率可能發(fā)生數(shù)輪波動(dòng)， 利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲利空間，利率下降，借款人以較 低利率籌資并提前還貸，銀行會(huì)因其放貸不能獲得原定貸款利息回報(bào)而受損失。 而且合同有關(guān)利率條款在利率管制時(shí)制訂，對(duì)利率市場(chǎng)化后可能形成風(fēng)險(xiǎn)缺乏前 瞻性。三、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析銀行是典型的負(fù)債經(jīng)營(yíng)組織，其經(jīng)營(yíng)的好壞，關(guān)系到儲(chǔ)戶存 款和銀行本身的安全，體系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定。按揭貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自借款 人和銀行經(jīng)營(yíng)兩方面：1借款人的風(fēng)險(xiǎn)（1）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約風(fēng)險(xiǎn)是銀行在經(jīng)營(yíng)按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨的最 直接最集中的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為被

4、迫違約（指?jìng)€(gè)人財(cái)力不足引起還款能力喪失） 和理性違約（即借款人轉(zhuǎn)移投資違約，指借款人具有還款能力，但覺(jué)得放棄繼 續(xù)還款可帶來(lái)更大的利益）。借款人買房后，房?jī)r(jià)上升，其理性違約的情況少， 而市場(chǎng)不景氣時(shí)，借款人可能提前還款，銀行在一定的時(shí)間內(nèi)，失去收入來(lái)源, 影響資金正常循環(huán)。（2）借款人個(gè)人信用潛在風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)H前個(gè)人收入制度不透明，個(gè)人消費(fèi)信貸 處于初級(jí)階段，貸款行不能正確評(píng)價(jià)借款人實(shí)際收入，不能對(duì)其進(jìn)行有效的跟 蹤監(jiān)控，個(gè)人信用狀況難以評(píng)估。（3）借款人對(duì)住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。部分業(yè)主購(gòu)房時(shí)被按揭優(yōu) 惠條件所吸引，未充分考慮自身的還款能力，隨時(shí)間推移，生老病死、事業(yè)成 敗、社會(huì)環(huán)境

5、等直接影響到按揭貸款的安全。（4）按揭成數(shù)確定不當(dāng)。按揭成數(shù)確定不當(dāng)，對(duì)借款人不加區(qū)分地提高按揭貸 款成數(shù)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)低的成數(shù)還可能誘發(fā)借款人的道徳風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以投資 為口的的購(gòu)房行為來(lái)說(shuō)，首付比例降低，前期投入越小，放棄投資后遭受損失 越小，房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，就有可能放棄房產(chǎn)并拒絕還款，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給銀 行。（5）信貸經(jīng)營(yíng)中信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)尚未建立個(gè)人信用征集系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人 資質(zhì)評(píng)估缺乏統(tǒng)一客觀的標(biāo) 準(zhǔn)，影響了銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查評(píng)定，會(huì) 產(chǎn)生提供虛假證明的欺詐行為，也為銀行在形成逾期后的催收匸作設(shè)置了障礙。2銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（1）按揭貸款比例問(wèn)題。按揭貸款比例越高，對(duì)借款人壓力越

6、大，在高按揭貸 款比例下一旦借款人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范有哪些違約，銀行處分抵押 房產(chǎn)所得扣除各項(xiàng)支出后，有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。一般還款期越長(zhǎng)， 經(jīng)濟(jì)可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)就越難預(yù)料和把握，銀行需承擔(dān)的違 約風(fēng)險(xiǎn)就越大。（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款和企事業(yè)單位的短期存 款，而住房按揭貸款的期限一般較長(zhǎng)，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的 風(fēng)險(xiǎn)，并在一定程度上影響銀行對(duì)短期資金的有效利用。四、開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)分析（1）假按揭（開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶串通對(duì)銀行金融欺詐，騙取銀行資金）風(fēng)險(xiǎn)。通 過(guò)高估房地產(chǎn)價(jià)值并與購(gòu)房人串通，以虛假購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)貸款，U的達(dá) 到后

7、，開(kāi)發(fā)商立即轉(zhuǎn)移資金，導(dǎo)致銀行債權(quán)懸空，即使銀行處置房產(chǎn)，也會(huì)大 幅“縮水”，信貸資產(chǎn)出現(xiàn)損失。（2）開(kāi)發(fā)商不具備相應(yīng)實(shí)力。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，具備雄厚資金實(shí)力、 強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)良開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)是各家銀行爭(zhēng)奪的對(duì)象，但激烈競(jìng)爭(zhēng) 也給一些實(shí)力很差的開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)可乘之機(jī)。（3）來(lái)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)口的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)因素分析失誤，房屋岀售后價(jià)格下降。 在期房按揭貸款中預(yù)售不理想，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶不能 按期入住，甚至項(xiàng)H “爛尾”。開(kāi)發(fā)商多利用融資和預(yù)售收入作為資金來(lái)源，處 于劣勢(shì)的客戶可能要求解除購(gòu)房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與 開(kāi)發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成

8、銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。（4）資格與能力、房產(chǎn)質(zhì)量、配套設(shè)施、市場(chǎng)、道德及其它風(fēng)險(xiǎn)。主要貸款風(fēng) 險(xiǎn)表現(xiàn)在： 抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析：1住房按揭貸款的抵押物即房屋是貸款金的最基本保障，但因 貸款期限長(zhǎng)，期內(nèi)抵押物發(fā)生變化的可能性極大，保證人資產(chǎn)可能惡化，易造 成抵押物風(fēng)險(xiǎn)。（1）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高佔(zhàn)，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金 額的風(fēng)險(xiǎn)。（2）抵押物損毀或滅失，影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。（3）抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)。主要來(lái)自抵押的合法性，一是因建筑違規(guī)違章或嚴(yán)重 質(zhì)量問(wèn)題，抵押物無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致抵押無(wú)效。二是重復(fù)抵押、重復(fù) 銷售，致不

9、能辦理抵押登記手續(xù)被查封，若此前銀行已發(fā)放貸款，就造成債權(quán) 懸空。（4）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)政策法規(guī)不健全，當(dāng)不能償還借款時(shí)，作為抵押人 的銀行雖有權(quán)處分抵押物，但若該抵押物為借款人的唯一財(cái)產(chǎn)，會(huì)涉及居民的 安置和社會(huì)穩(wěn)定等問(wèn)題，使處置難以執(zhí)行。即使收回房產(chǎn)，但我國(guó)住房二級(jí)市 場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，拍賣變現(xiàn)的處置方式也難以實(shí)行，若貸款后抵押物價(jià)值下降，銀行 很可能得不償失。住房按揭貸款雖是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的貸款，但各個(gè)環(huán)節(jié)仍存在 一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如不能正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)客觀環(huán)境的變化做出正確的預(yù) 測(cè)和反應(yīng)，就可能在未來(lái)造成損失。2貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)大環(huán)境、局部環(huán)境的變化，提倡市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)但要避

10、免無(wú)為了推動(dòng)其健康發(fā)展，就必須防范防范序競(jìng)爭(zhēng)。改善住房貸款 的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，制定相關(guān)的法律法規(guī)，健全社會(huì)保障制度，決政府直接參與問(wèn)題, 組建非盈利性擔(dān)保公司。嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸的金融政策、法規(guī)法令，防止有欺詐 行為的開(kāi)發(fā)商騙取信貸資金。提高按揭貸款審批門檻，大大提高賴賬的機(jī)會(huì)成 本，預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以保證銀行債權(quán)安全。銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范銀行是房地產(chǎn)貸款的提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要且穩(wěn)定 的操作者，銀行按揭業(yè)務(wù)的規(guī)范化、程序化和法制化是風(fēng)險(xiǎn)防范的中心環(huán)節(jié)。（1）加強(qiáng)貸前審查，在成本允許時(shí)，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜 合評(píng)價(jià)申請(qǐng)人的素質(zhì)、收入 穩(wěn)定性、還款第一來(lái)源及綜合還款能力等，確保業(yè)

11、主信用良好，據(jù)不同客戶群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶合理地確定貸 款金額、成數(shù)、期限。對(duì)宏觀市場(chǎng)情況、政策、法律環(huán)境應(yīng)有明確具體的審查； 抓住營(yíng)銷貸款的客戶經(jīng)理這個(gè)關(guān)鍵。（2）防范整個(gè)簽約過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。在簽 約時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的資信證明材料原件進(jìn)行審查，盡量不一次性把貸款付 予開(kāi)發(fā)商，盡量將回購(gòu)條款具體化，加強(qiáng)可操作性。不搞人情和關(guān)系貸款，設(shè)定 合理的抵押率。在簽約后介入項(xiàng)LI全過(guò)程，掌握按揭貸款的實(shí)際用途和流向， 開(kāi)發(fā)項(xiàng)H進(jìn)度、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、總投資、成本構(gòu)成、工程進(jìn)度、資金缺口及后續(xù)資 金落實(shí)情況等，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)按質(zhì)按量完成項(xiàng)U,防止工程“爛尾”，“供樓” 期間，了解購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)狀況，加

12、強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，掌握其經(jīng)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)和確 定“供樓”不能的情況后，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮 工程延期可能性，根據(jù)工程進(jìn)度，分期投放 貸款，?？顚Ｓ谩＃?）加強(qiáng)房地 產(chǎn)貸款的貸后管理工作和風(fēng)險(xiǎn)跟蹤訪問(wèn)策略。在發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程 中，必須適時(shí) 建立“兩項(xiàng)制度”，即貸后對(duì)業(yè)主訪問(wèn)制度和對(duì)業(yè)主跟蹤管理制度。 在期房按揭中應(yīng)落實(shí)專人加強(qiáng)對(duì)售房款的監(jiān)控。了解按揭樓盤的配套建設(shè)、小 區(qū)環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)悄況，加強(qiáng)對(duì)按揭項(xiàng)LI的回訪。掌握借 款人的動(dòng)態(tài)， 及時(shí)對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。（4）確定合理的風(fēng) 險(xiǎn)溢價(jià)、信貸額度及貸款成數(shù)。根據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小、市場(chǎng)供

13、求、市場(chǎng)價(jià)格、利 率及按揭比率，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和信貸額度，提詢預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。采取 實(shí)時(shí)防范措施，防止按揭違約帶來(lái)的提前償還風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的預(yù)期利潤(rùn)率， 提高資金的運(yùn)用效率。合理確定按揭貸款成數(shù)，不為競(jìng)爭(zhēng)而隨意提高按揭成數(shù)， 減少價(jià)格縮水的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)期樓適當(dāng)降低按揭成數(shù)。3密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商，規(guī)避來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)（1）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查。在簽 訂按揭貸款的合作協(xié)議之前，積極穩(wěn)妥地選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)，注重對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí) 力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、歷史業(yè)績(jī)等要素的調(diào)查，與實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)好、經(jīng)營(yíng)效益高 的開(kāi)發(fā)商發(fā)生業(yè)務(wù)合作；科學(xué)地分析和研究市區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)以及市民居住心理 和居住習(xí)慣，審慎選擇支持對(duì)象。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)H

14、的審查。嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)的 區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)、項(xiàng)H開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)許可證，加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè) 規(guī)劃的先期調(diào)查和信息收集工作。在期房按揭中，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)LI開(kāi)發(fā)資金的 審查，即自有資金的投入、預(yù)售形勢(shì)和前景、資金缺口及資金來(lái)源是否有保障。（3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運(yùn)轉(zhuǎn)及全部用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)對(duì)所有 的建設(shè)資金（包括銀行貸款）實(shí)行“封閉管理,專項(xiàng)運(yùn)行”。（4）要充分發(fā)揮按 揭貸款的綜合效應(yīng)。按揭客戶一般有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有的還創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，可 通過(guò)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取到本行開(kāi)戶或辦理銀行卡業(yè)務(wù)。（5）設(shè)置個(gè)人住房按揭貸款 保證金制度。簽訂按揭協(xié)議時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商按每個(gè)項(xiàng)LI專門設(shè)置貸款保證金,

15、 金額不得低于貸款額的10%,作為其履行擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，便于銀行收 回貸款。4加強(qiáng)對(duì)抵押物監(jiān)測(cè)，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)（1）強(qiáng)化對(duì)抵押物的審查，確保抵押 的有效性，防止重復(fù)抵押，對(duì)于期房按揭必須取得相應(yīng)的證明。（2）對(duì)抵押房 產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)。對(duì)所有按揭貸款中用作抵押的房產(chǎn)準(zhǔn)確佔(zhàn)價(jià)，按照謹(jǐn)慎性原則，采 用相對(duì)保守的評(píng)估方法，防止價(jià)格高估。最好建立銀行自己的抵押物評(píng)估機(jī)構(gòu), 若銀行沒(méi)有自己的評(píng)佔(zhàn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)委托信得過(guò)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。該類貸款期限長(zhǎng)，抵 押物的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，貸款行應(yīng)定期或不定期地對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)測(cè)，合理地 確定抵押物價(jià)值。（3）辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防止抵押物毀損。貸款銀行應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注 抵押物現(xiàn)狀，要求借款人在借款時(shí)對(duì)抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生人為或 自然毀損時(shí)，及時(shí)獲得補(bǔ)償,不會(huì)對(duì)貸款的按期償還產(chǎn)生影響。（4）采取積極的 措施，提詢研究抵押物的處理問(wèn)題，減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可考慮 釆取銀行同借款人到律師事務(wù)所簽署處置房產(chǎn)的委托授權(quán)書方式，給銀行處理 抵押物贏