住宅小區(qū)物業(yè)招標(biāo)評標(biāo)方式與評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

1、-住宅小區(qū)物業(yè)招標(biāo)評標(biāo)方式與評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱： 某某住宅小區(qū)二、招標(biāo)事宜： 某某住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理三、招標(biāo)人：某某住宅小區(qū)業(yè)主委員會（業(yè)主大會決議由業(yè)主管理委員會執(zhí)行）四、招標(biāo)方式： 公開招標(biāo)。五、招標(biāo)范圍及要求：見招標(biāo)人編制的住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件。六、評標(biāo)方式：招標(biāo)人采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理本次招標(biāo)事宜。1、評標(biāo)委員會的組成：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為7人，其中招標(biāo)人代表2人，物業(yè)管理方面的專家5人，物業(yè)管理方面的專家人員按北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法第四章開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第十八條相關(guān)規(guī)定，“由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取方

2、式確定”。1、有下列情形之一的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會成員：（1） 投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的親屬；房地產(chǎn)e網(wǎng) 企管智庫 范文匯 論文匯 （2） 與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；（3） 曾因在招標(biāo)、評標(biāo)以及其他與招投標(biāo)有關(guān)活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。有上列情形之一的被選定委員會成員，應(yīng)按此規(guī)定主動提出回避請求。招標(biāo)人在發(fā)現(xiàn)委員會成員有上列情形之一出現(xiàn)時，可直接取消該情形委員會的成員資格，排除該成員所做出的所有評審意見，并保留向北京市國土房管局提出投訴的權(quán)利。招標(biāo)人在開標(biāo)前對發(fā)生應(yīng)委員會成員提出回避而減員未能達(dá)到規(guī)定的評標(biāo)規(guī)定人數(shù)時，可通過北京市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)方式抽選物

3、業(yè)管理方面的專家作為補(bǔ)充。招標(biāo)人在開標(biāo)時對發(fā)生應(yīng)委員會成員提出回避而評標(biāo)專家未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)時，可選擇：（1）改變開標(biāo)時間；（2）減少專家人數(shù)按時開標(biāo)、評標(biāo)的方法。保障招投標(biāo)人的合法權(quán)益。2、評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密：評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人，其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。3、招標(biāo)人保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行：評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較。中標(biāo)候選人的推薦情況以及評標(biāo)有關(guān)的其他

4、情況。（前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員）。4、評標(biāo)辦法：本次評標(biāo)由評標(biāo)委員會成員根據(jù)招標(biāo)人編制的住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件規(guī)定的招標(biāo)范圍和要求，依照住宅小區(qū)物業(yè)管理評標(biāo)方式及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對投標(biāo)人標(biāo)書中財務(wù)和服務(wù)管理分別逐項(xiàng)打分的方式進(jìn)行。滿分為100分，（其中財務(wù)40分，服務(wù)管理60分）。以綜合得分最高的第一及第二投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)為中標(biāo)候選人。由評標(biāo)委員會做出推薦意見結(jié)論，招標(biāo)人根據(jù)結(jié)論分別對兩家候選企業(yè)就物業(yè)服務(wù)管理方案，物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)問題，有效區(qū)分開發(fā)和物業(yè)管理責(zé)任等進(jìn)行談判；同時對投標(biāo)人推薦的項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行

5、考察，最終確定中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)。5、評標(biāo)原則：“公開、公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)、效益”為本次評標(biāo)的基本原則，評標(biāo)委員會將按照這一原則的要求，公正、平等地對待每一個投標(biāo)人。同時，在評標(biāo)時遵守以下原則：客觀性原則、統(tǒng)一性原則、獨(dú)立性原則、保密性原則、綜合性原則。6、評標(biāo)工作程序：a) 投標(biāo)資格的獲得：投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件按規(guī)定密封后送達(dá)招標(biāo)人指定的收件地點(diǎn)。交納投標(biāo)保證金，領(lǐng)取保證金收據(jù)后，獲得有效投標(biāo)資格。b) 開標(biāo)：在招標(biāo)文件規(guī)定的提交文件截止時間后，在招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)確定的時間、地點(diǎn)，在不少于參加投標(biāo)人占投標(biāo)人數(shù)三分之二在場時，由評標(biāo)委員會公開進(jìn)行。開標(biāo)時由

6、到場投標(biāo)人和評標(biāo)委員會全體成員檢查投標(biāo)文件密封符合住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件第六條（四）投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記規(guī)定由檢查人共同簽字確認(rèn)后，符合規(guī)定的標(biāo)書方可進(jìn)入評標(biāo)程序。檢查人對不符合規(guī)定的標(biāo)書，共同簽字確認(rèn)后，評標(biāo)委員會直接判定此標(biāo)書為廢標(biāo)，不得進(jìn)入評標(biāo)程序。c) 驗(yàn)標(biāo)：由評標(biāo)委員會對進(jìn)入評標(biāo)程序的投標(biāo)文件按住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件第六條（一）投標(biāo)文件的組成與裝訂第3款資格、資質(zhì)文件。第4款投標(biāo)文件的編寫方式和裝訂規(guī)定進(jìn)行，符合規(guī)定的為驗(yàn)標(biāo)合格。不符合第3款規(guī)定的可作為廢標(biāo)處理；不符合第4款相關(guān)規(guī)定的扣除評標(biāo)總成績10分作為違規(guī)處罰。d) 評標(biāo)：4.1在開、驗(yàn)標(biāo)過程結(jié)束后將立即進(jìn)入本次評標(biāo)程序。

7、評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。4.2投標(biāo)人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和本次招標(biāo)文件要求。而且拒不按照評標(biāo)委員會要求對投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說明或者補(bǔ)正的，評標(biāo)委員會可以否決其投標(biāo)資格。4.3評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)審查每一件投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，未能在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)，應(yīng)作廢標(biāo)處理。4.4評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的報價明顯低于標(biāo)底，使得其投標(biāo)報價可能低于其成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)人做出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標(biāo)委員會認(rèn)定該投標(biāo)人以低于成本報價競標(biāo)，其投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。4.5在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)

8、、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的，該投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。4.6評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差。出現(xiàn)下列情況時屬于重大偏差：4.6.1投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋公章；4.6.2投標(biāo)文件載明的招標(biāo)項(xiàng)目完成期限超過招標(biāo)文件規(guī)定的期限；4.6.3投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件；4.6.4不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。投標(biāo)文件有上述情形之一的，為未能對招標(biāo)文件做出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，招標(biāo)人可按本規(guī)定有關(guān)條款對該文件作廢標(biāo)處理。4.6.5評標(biāo)委員會根據(jù)本文件規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個投標(biāo)人使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的

9、，評標(biāo)委員會可以否決全部投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個或者所有投標(biāo)被否決時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。4.6.6評標(biāo)委員會所有成員經(jīng)按照本文件中規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對每一份進(jìn)入評標(biāo)程序的有效標(biāo)逐項(xiàng)進(jìn)行打分。4.6.7本次評標(biāo)活動應(yīng)在規(guī)定遞交投標(biāo)文件截止日期后7個工作日內(nèi)完成。4.6.8評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告。評標(biāo)報告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：（1） 評標(biāo)委員會成員名單；（2） 開標(biāo)記錄；（3） 符合要求的投標(biāo)一覽表；（4） 廢標(biāo)情況說明；（5） 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法；（6） 經(jīng)評審的評分比較一覽表；（7） 經(jīng)評審確認(rèn)的投標(biāo)人排序；（8） 評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人名單與簽訂合同前要處理的各

10、項(xiàng)事宜。（9） 澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。4.6.9評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)論持有異議的評標(biāo)委員會成員可以書面方式闡述不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此做出書面說明并記錄在案。4.6.10招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會推薦出2名中標(biāo)候選人，并標(biāo)明排列順序。4.6.11招標(biāo)人應(yīng)在評標(biāo)委員會推薦出的2名中標(biāo)候選人中采用選擇方式，選擇結(jié)論在小區(qū)公示欄進(jìn)行公示。公示期為7天，在公示期滿后，如未有小區(qū)業(yè)主總數(shù)三分之一以上的業(yè)主提出反對，將按選擇結(jié)論確認(rèn)最終中標(biāo)人。如出現(xiàn)超過三分之一以上業(yè)主提出反對意見時，第二中標(biāo)人可

11、成為第一中標(biāo)人。如出現(xiàn)第二中標(biāo)人也遭到三分之一以上業(yè)主反對時，本次招標(biāo)作廢，招標(biāo)人必須重新組織再次招標(biāo)。如第一中標(biāo)人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同，排名第二的中標(biāo)候選人將成為中標(biāo)人。4.6.12在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人將不與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。4.6.13確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人將在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時通知未中標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有同等法律約束能力。4.6.14招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件內(nèi)容就招標(biāo)項(xiàng)目的管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。4.6.15招標(biāo)人自與中

12、標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機(jī)關(guān)按北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法第三十二條規(guī)定完成備案。4.6.16招標(biāo)人在與中標(biāo)人簽訂合同后5個工作日，向未中標(biāo)人全額退還其交納的投標(biāo)保證金，結(jié)束本次招標(biāo)活動。七、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：1、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行依據(jù)：評標(biāo)委員會將對各有效投標(biāo)文件中的財務(wù)及服務(wù)管理依照物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法、物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法、住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件、住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)評標(biāo)方式及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定分別進(jìn)行逐項(xiàng)評審打分。八、財務(wù)評審標(biāo)準(zhǔn)：財務(wù)評審滿分為40分。評標(biāo)委員會將參照下列程序及標(biāo)準(zhǔn)對每分投標(biāo)文件的財務(wù)內(nèi)容逐項(xiàng)評審，并采用打分的方式得出評審結(jié)論。1、物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)

13、約定方式：為最大限度的保障招標(biāo)人的合法權(quán)益，根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法鼓勵采用酬金制收費(fèi)方式的文件精神，招標(biāo)人提倡投標(biāo)人采用酬金制物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取方式。物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)方式評審標(biāo)準(zhǔn)：滿分為5分，其中采用酬金制收費(fèi)方式的5分；采用包干制的扣3分；沒有明確表述的不得分。2、物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)標(biāo)底為每建筑平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為每月2.5元。物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評審標(biāo)準(zhǔn)：滿分為6分。其中在2.5元時為4分。在此基礎(chǔ)上每增加0.050.10元時扣除1分。增加少于0.05元（不含0.05元）時不扣分；減少0.050.10元時增加1分，減少低于0.05元時不加分。報價低于2.30元（不含2.30元）時

14、，投標(biāo)人必須以書面方式向評標(biāo)委員會做出合理的解釋，委員會評定其解釋無法達(dá)到投標(biāo)人所承受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，該標(biāo)書做為廢標(biāo)處理。3、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)收繳時段：物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)收繳時段評審標(biāo)準(zhǔn)：滿分為4分。其中采取季收方式的為滿分；采取月收及半年一收方式的扣1分，采取年收方式的扣2分。沒有明確表述的不得分。4、物業(yè)服務(wù)管理支出預(yù)算：物業(yè)服務(wù)管理支出預(yù)算評審包括：管理、服務(wù)、維修、保潔、綠化、保安、前期介入、業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)、管理者酬金、稅金等項(xiàng)。評審標(biāo)準(zhǔn)：滿分為18分。其中：4.1人工支出評審：滿分為4分人工支出應(yīng)包括：職工工資含（分包項(xiàng)目人工工資）、職工福利、三險一金、職工培訓(xùn)、職工餐補(bǔ)。職工工資評審標(biāo)準(zhǔn)：

15、職工薪酬應(yīng)符合北京市物業(yè)管理行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，主要管理人員薪酬應(yīng)與招標(biāo)項(xiàng)目服務(wù)管理面積相匹配。不符合扣1-2分；職工福利、三險一金、職工培訓(xùn)、職工餐補(bǔ)4項(xiàng)各占0.5分，缺一項(xiàng)扣0.5分。人工支出與北京市物業(yè)管理行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，北京市地方法規(guī)規(guī)定有一定偏差的，由評標(biāo)委員會物業(yè)管理專家酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)，有重大偏差的不得分。委員會業(yè)主代表應(yīng)尊重專家意見，可以采用專家評審平均得分作為自己的評審結(jié)論。4.2管理支出評審：滿分為0.5分應(yīng)函蓋物業(yè)服務(wù)管理活動用各項(xiàng)費(fèi)用支出，符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，無明顯錯報漏報，費(fèi)用計算準(zhǔn)確得0.5分，有明顯錯報漏報，計算不合理的，由評標(biāo)委員會酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)，有嚴(yán)重漏報計算所得與實(shí)際費(fèi)

16、用出現(xiàn)極大偏差的不得分。4.3服務(wù)支出評審：滿分為0.5分評審標(biāo)準(zhǔn)及計分方式和4.2相同。4.4維修支出評審：滿分為2分維修支出范圍應(yīng)包括：小區(qū)供暖、供水、配電、消防、安防、市政、電梯、公共區(qū)域照明、弱電等項(xiàng)的小修及日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支出。評審標(biāo)準(zhǔn)：函蓋全面，符合各項(xiàng)行業(yè)計算標(biāo)準(zhǔn)，無明顯錯報漏報得2分，有明顯錯報漏報計算出現(xiàn)明顯偏差，由評標(biāo)委員會酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)。嚴(yán)重違背行業(yè)計算標(biāo)準(zhǔn)，有嚴(yán)重錯報漏報的扣2分。4.5能源支出評審：滿分為3分能源支出應(yīng)包括小區(qū)供暖、供水、消防、公共區(qū)域照明、地下公共建筑通風(fēng)、安防、排污系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)所產(chǎn)生的能源消耗支出。由于在本次招標(biāo)活動中，招標(biāo)人并未向每個投標(biāo)人

17、提供準(zhǔn)確詳細(xì)的能源設(shè)備技術(shù)資料，為保障最大限度的維護(hù)招標(biāo)人合法權(quán)益，其評審標(biāo)準(zhǔn)為：采用酬金制物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)方式的投標(biāo)人，在標(biāo)書中有明確財務(wù)支出公示方案，且方案可被招標(biāo)人評審代表認(rèn)同，本項(xiàng)預(yù)算涵蓋全面，預(yù)算基本合理的可得3分。采用包干物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)方式的投標(biāo)人，評標(biāo)委員會物業(yè)管理專家將逐項(xiàng)對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行評審，其中：涵蓋全面，計算規(guī)范準(zhǔn)確，無任何錯誤的得3分；計算基本準(zhǔn)確，無明顯錯報漏報的酌情扣除相應(yīng)得分；計算出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，并有明顯錯報漏報的扣3分。4.6保潔支出評審：滿分為1分保潔支出范圍應(yīng)包括小區(qū)紅線內(nèi)道路、綠化、室外娛樂場地、室內(nèi)公共區(qū)域、垃圾收集清運(yùn)、化糞池清掏、消殺、保潔用品消耗、專

18、用設(shè)備維修及折舊等項(xiàng)支出費(fèi)用。評審標(biāo)準(zhǔn)：涵蓋全面、計算合理，無錯報漏報得1分，有錯報漏報計算不合理的，由評標(biāo)委員會酌情扣除0.51分。4.7綠化支出評審：滿分為1分綠化支出范圍應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)、灌蓋、消殺、冬季防護(hù)、定期更新、合理補(bǔ)植、綠化工具維修折舊、綠化耗材等項(xiàng)支出費(fèi)用。評審標(biāo)準(zhǔn)：涵蓋全面、計算合理。無錯報漏報得1分，有錯報、漏報計算不合理的，由評標(biāo)委員會酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)。有明顯錯報漏報，計算嚴(yán)重不合理的扣1分。4.8保安費(fèi)用支出評審：滿分為1分保安費(fèi)用支出范圍應(yīng)包括小區(qū)保安所需：對講機(jī)、警棍、手電、檔案管理、停車泊位配套設(shè)施設(shè)備等項(xiàng)的維修養(yǎng)護(hù)及管理耗材支出費(fèi)用等。評審標(biāo)準(zhǔn)：涵蓋全面

19、、計算合理得1分，有明顯錯報漏報的，計算不合理的，由評標(biāo)委員會酌情扣除0.51分。4.9前期投入評審：滿分為2分前期投入支出應(yīng)包括物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)場后，為保障履行物業(yè)服務(wù)管理行為所必須需要支出的：物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾裝修費(fèi)；電話安裝購置費(fèi)；電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、辦公家具、維修工具、檢測儀器、保潔專用設(shè)備、保潔工具、綠化工具、保安器材；辦公、維修、綠化、保安等低值耗材用品；物業(yè)服務(wù)管理庫存?zhèn)淦焚徶觅M(fèi)；后勤保障所需的職工宿舍家具、臥具、飲水、餐廳用品的購置安裝費(fèi)。評審標(biāo)準(zhǔn)：涵蓋全面、計算合理，無明顯錯報漏報的得2分，有明顯錯報漏報的，計算不合理的，由評標(biāo)委員會酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)，有嚴(yán)重錯報漏報

20、計算嚴(yán)重不合理的扣2分。4.10業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)評審：滿分為0.5分業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)其主要設(shè)置目的是保證招標(biāo)人對簽約物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督；為業(yè)主自治管理提供必要資金保障為目的，評審標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人認(rèn)可，滿意的得0.5分，基本滿意的，由招標(biāo)人評標(biāo)代表酌情扣除相應(yīng)得分，沒有明確表明此項(xiàng)或招標(biāo)人非常不滿意的扣0.5分。4.11管理者酬金評審：滿分為2分管理者酬金符合國家及北京市政府相關(guān)法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并以年綜合收益為計算基礎(chǔ)的得2分。計算基礎(chǔ)出現(xiàn)錯誤的，由評標(biāo)委員會酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)，沒有表述此項(xiàng)的扣2分。4.12稅金評審：滿分為0.5分稅金計算符合國家法規(guī)規(guī)定，計算準(zhǔn)確得0.5分，計算出現(xiàn)錯誤，由評標(biāo)委員

21、會物業(yè)管理專家酌情扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)。5、物業(yè)管理收益評審：滿分為3分物業(yè)管理收益應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)收益；其他符合國家及北京市政府法規(guī)規(guī)定的合理收益。收益之合應(yīng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報價計算相符，收益余額處理符合國家政策法規(guī)規(guī)定，其中特約服務(wù)收費(fèi)方式可以獲得招標(biāo)人評標(biāo)代表認(rèn)可得3分。物業(yè)管理收益與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報價計算出現(xiàn)少量偏差，收益與支出處于少量財務(wù)虧損，特約服務(wù)收費(fèi)方式不能獲得招標(biāo)人評標(biāo)代表認(rèn)可，由評標(biāo)委員會扣除12分。物業(yè)管理收益與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報價計算出現(xiàn)較大偏差，收益與支出處于較大財務(wù)虧損，其他收益嚴(yán)重違反國家與北京市政府規(guī)定的扣3分。6、物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督評審：滿分為4分物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督以投標(biāo)人報出的監(jiān)督方式

22、符合國家與北京市政府政策法規(guī)規(guī)定，并且監(jiān)督方式可獲得招標(biāo)人評標(biāo)代表認(rèn)可得3分，投標(biāo)人在標(biāo)書中明確表述積極配合招標(biāo)人實(shí)行有效監(jiān)督方法的得4分。監(jiān)督方式不能完全獲得招標(biāo)人評標(biāo)代表認(rèn)可，但符合國家政策法規(guī)規(guī)定的扣3分。監(jiān)督方式違反國家政策法規(guī)規(guī)定的扣4分。1、缺項(xiàng)扣分：投標(biāo)人在財務(wù)表述中對照本標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)缺項(xiàng)的，由評標(biāo)委員會酌情從財務(wù)評審合計得分中按每條缺項(xiàng)扣除0.51分，扣除分?jǐn)?shù)后的評審得分，方可作為財務(wù)評審結(jié)論。2、財務(wù)評審結(jié)論：財務(wù)評審按綜合得分自高而低排定評審順序。七、 服務(wù)管理評審標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理評審滿分為60分，評標(biāo)委員會將參照下列程序及標(biāo)準(zhǔn)對每分投標(biāo)文件的服務(wù)管理內(nèi)容逐項(xiàng)評審，并采用打分

23、的方式得出評審結(jié)論。1.1服務(wù)管理評審程序：服務(wù)管理評審程序依照住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件規(guī)定程序進(jìn)行。1.2服務(wù)管理評審標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)管理評審以能夠體現(xiàn)招標(biāo)人的真實(shí)愿望，符合招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀，滿足廣大業(yè)主服務(wù)需求，最大限度的維護(hù)招標(biāo)人一切合法權(quán)益。公平、公證的對待積極參加本次活動的每一個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)。2、管理服務(wù)理念及目標(biāo)評審：滿分為5分投標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)書中明確表述出對招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理理念及目標(biāo)。評標(biāo)委員會將對管理理念及目標(biāo)的適應(yīng)性、操作性，分別由招標(biāo)人評標(biāo)代表和物業(yè)管理專家進(jìn)行評審。管理理念適應(yīng)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況，可滿足招標(biāo)人服務(wù)管理需求，目標(biāo)明確可操作性強(qiáng)，得5分，基本適應(yīng)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)

24、際情況，基本能夠滿足招標(biāo)人服務(wù)管理需求扣2.5分，沒有明確表述的扣5分。3、物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度評審：滿分為10分3.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)圖：（1分）要求：機(jī)構(gòu)設(shè)置合理，崗位安排符合項(xiàng)目服務(wù)管理需求，標(biāo)注明確，得1分。機(jī)構(gòu)設(shè)置基本合理，崗位安排基本滿足項(xiàng)目服務(wù)管理需求，標(biāo)注基本明確，扣0.5分。沒有表述的扣1分。3.2項(xiàng)目管理程序圖：（1.5分）要求：項(xiàng)目管理程序圖可以真實(shí)表達(dá)投標(biāo)人對項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)日常管理所采用的管理程序，任務(wù)下達(dá)流暢、管理效率高，任務(wù)完成具有反饋程序。符合要求的得1.5分，基本符合要求但任務(wù)下達(dá)不流暢，不能保證管理高效率的扣0.5分。沒有任務(wù)完成反饋的扣1分，沒有表述

25、的扣1.5分。3.3服務(wù)管理程序圖：（1.5分）要求：服務(wù)管理程序圖可以真實(shí)表達(dá)投標(biāo)人對業(yè)主提供服務(wù)自申請、受理、下達(dá)、執(zhí)行、反饋的管理程序，而且表述清楚、操作性強(qiáng)，任務(wù)完成具有反饋程序，符合招標(biāo)人對服務(wù)質(zhì)量的希望要求，得1.5分。基本符合要求但表述不清楚，操作性一般扣0.5分。任務(wù)下達(dá)不流暢，受理執(zhí)行程序不清楚，沒有任務(wù)完成反饋程序的扣1分，沒有表述的扣1.5分。3.4管理制度：（4分）要求：管理制度中各部門職責(zé)明確、各崗位職務(wù)職責(zé)明確、部門之間協(xié)調(diào)工作程序明確，監(jiān)督措施得力，適合招標(biāo)項(xiàng)目管理實(shí)際要求，對投標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置涵蓋全面，無任何錯報現(xiàn)象，有檔案管理制度、有檢查、工作、監(jiān)控記錄要求。得4分

26、。部門之間協(xié)調(diào)工作程序不明確，對照投標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置有輕微偏差的扣除1分，部門職責(zé)不夠明確、崗位職務(wù)職責(zé)不符合行業(yè)要求的扣除1.5分。監(jiān)督措施不得力的扣除0.5分，沒有檢查、工作、監(jiān)控記錄要求的扣除0.5分，無檔案管理制度扣除0.5分。3.5業(yè)主監(jiān)督機(jī)制：（2分）要求：投標(biāo)人建立有規(guī)范有效的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，并有明確表述的得2分。表述不明確的扣除1分，沒有監(jiān)督機(jī)制的不得分。4、管理服務(wù)人員的配備及主要管理人員簡介：滿分為5分4.1管理服務(wù)人員的配備：（4分）要求：項(xiàng)目管理服務(wù)人員配備合理，符合行業(yè)規(guī)范要求，滿足項(xiàng)目服務(wù)管理需要，可以履行投標(biāo)服務(wù)質(zhì)量承諾保證，得4分。人員配備不合理扣除1分。不符合行業(yè)規(guī)范

27、要求扣1分，不能滿足項(xiàng)目服務(wù)管理需要扣除1分。不能起到履行投標(biāo)服務(wù)質(zhì)量承諾保證作用扣除1分。4.2主要管理人員簡介：（1分）要求：主要管理人員是指投標(biāo)人推薦出任投標(biāo)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、客服經(jīng)理、工程經(jīng)理3人。主要管理人員簡歷需由投標(biāo)人加蓋確認(rèn)公章，被推薦人必須具有國家法規(guī)規(guī)定的上崗資質(zhì)及有效身份證明文件，符合要求的得1分，基本符合要求但簡歷未加蓋公章扣除0.5分。不符合要求的不得分。5、物業(yè)管理服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的設(shè)備：滿分為5分5.1物業(yè)管理服務(wù)用房：（2分）要求：物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)包括：辦公用房、服務(wù)接待（服務(wù)中心）用房、維修用房（工程部）、值班室（站）用房及后勤所需的職工宿舍、職工休息、

28、職工餐廳等，其中辦公用房和后勤保障用房應(yīng)分別計算所需面積，并將物業(yè)管理服務(wù)用房面積合計得出結(jié)論。同時就物業(yè)管理服務(wù)用房使用方式做明確表述，符合項(xiàng)目規(guī)模實(shí)際需要，得2分。未將辦公和后勤用房分開表述的扣除0.5分。不符合項(xiàng)目規(guī)模實(shí)際需要，面積過大扣除0.5分，面積過小扣除0.5分。使用方式?jīng)]有明確表述的扣除0.5分。沒有表述的不得分。5.2物業(yè)管理設(shè)施的配備：（3分）要求：物業(yè)管理設(shè)施的配備應(yīng)包括：服務(wù)管理類、辦公用品、工程機(jī)具、綠化工具、保安用具、檢測儀表儀器，各項(xiàng)低值消耗用品，后勤保障類：職工宿舍用品、飲水器具、餐廳設(shè)施等項(xiàng)內(nèi)容，配備目的能保障投標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理實(shí)際需要，（在評審時也可以投標(biāo)

29、人提出的物業(yè)管前期設(shè)備購置清單為參評依據(jù)）符合得3分，服務(wù)管理類和后勤保障沒有分開表述的扣除1分。所報管理設(shè)施配備不符合項(xiàng)目實(shí)際需要，不能保證有效開展物業(yè)服務(wù)管理需要的扣除1分。所報設(shè)施配備采購價格與市場價格出入較大的扣除0.5分。沒有合理庫存?zhèn)淦返目鄢?.5分。沒有表述的不得分。6、物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：滿分為12分要求：物業(yè)管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括：客服、工程、保潔、綠化、保安各部門各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，其中：（1）客服應(yīng)包括：（3分）服務(wù)受理、服務(wù)下達(dá)、任務(wù)完成確認(rèn)、任務(wù)完成反饋、滿意度調(diào)查，服務(wù)過程記錄歸檔等；（2）工程應(yīng)包括：（2分）任務(wù)受理、受理登記、到達(dá)時間、電工各項(xiàng)崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、弱電各項(xiàng)崗位

30、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、暖通管工各項(xiàng)崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、市政主要工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、入戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含入戶服務(wù)質(zhì)量確認(rèn)）等；（3）保潔應(yīng)包括：（2分）室內(nèi)公共區(qū)域各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)市政區(qū)域各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、垃圾收集外運(yùn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、消殺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及注意事項(xiàng)等；（4）綠化應(yīng)包括：（2分）養(yǎng)護(hù)、灌蓋、修剪、消殺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及注意事項(xiàng)等；（5）保安應(yīng)包括：（2分）機(jī)動車出入門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、非機(jī)動車出入服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、各樓首層門廳服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、巡邏服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、停車泊位管理（地上、地下）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、消防器材管理標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（6）物業(yè)管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：（1分）規(guī)定應(yīng)達(dá)到或超過北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有投訴處理標(biāo)準(zhǔn)能得到評標(biāo)委員會招標(biāo)人代表的

31、認(rèn)可。本項(xiàng)評審標(biāo)準(zhǔn)：符合要求得12分，（1）（5）各部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)中每缺1項(xiàng)內(nèi)容扣除0.2分。（7）基本符合北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但招標(biāo)人代表不能認(rèn)可的扣除1分，沒有投訴處理標(biāo)準(zhǔn)的扣除1分。（8）各項(xiàng)都不符合要求的不得分。（9）投標(biāo)人沒有表述的不得分。7、物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)操作流程圖：滿分為2分要求：如投標(biāo)人在服務(wù)管理評審標(biāo)準(zhǔn)3.2和3.3項(xiàng)有明確表述并符合要求并獲得滿分的，本項(xiàng)評審可直接獲得1分。如沒有明確表述或未獲得滿分的需符合如下要求：（1）服務(wù)流程圖；（2）管理流程圖；（3）維修服務(wù)流程圖；（4）保安巡邏流程圖；（5）投訴處理程序圖。并達(dá)到表示清楚，符合物業(yè)管理規(guī)范要求，得2分。

32、（獲得3.2和3.3直接加分的，按要求只參加（3）（4）（5）項(xiàng)的評審）每缺一項(xiàng)扣除0.5分，沒有表述的不得分，所扣分?jǐn)?shù)超過2分的不得分）。8、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想：滿分為6分要求：投標(biāo)人應(yīng)對小區(qū)供暖、配電、供水、消防、排污、道路、室內(nèi)外公共區(qū)域照明、安防監(jiān)控、電梯等各系統(tǒng)做出符合各系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范要求的設(shè)想表述。達(dá)到要求得6分，缺項(xiàng)和單項(xiàng)不符合系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范的每項(xiàng)扣0.5分。沒有表述的不得分。1、 物業(yè)管理應(yīng)急方案：滿分為3分要求：（1）投標(biāo)人對小區(qū)供暖、供電、供水突發(fā)故障為減少對業(yè)主的生活干擾做出應(yīng)急方案；（2）對小區(qū)火災(zāi)、治安、出現(xiàn)危重病人后，為減少業(yè)主損失做出應(yīng)急方案；（3）對本

33、地區(qū)突發(fā)性傳染病流行做出應(yīng)急方案。應(yīng)急方案符合要求，有良好的操作性，得3分。（1）（2）（3）每項(xiàng)為1分。（1）（2）內(nèi)容按要求每缺一項(xiàng)扣除0.5分。沒有表述的不得分。（4）內(nèi)容不符合衛(wèi)生防疫法規(guī)規(guī)定要求的不得分。10、對本物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的管理模式及運(yùn)作方法的創(chuàng)新：滿分為2分由評標(biāo)委員會物業(yè)管理專家對創(chuàng)新做出評定。如能獲得招標(biāo)人評標(biāo)代表的同意，得2分。物業(yè)管理專家評定具有創(chuàng)新但招標(biāo)人評標(biāo)代表不能完全同意的扣除1分，沒有表述的不得分。11、對本物業(yè)接管驗(yàn)收工作程序：滿分為10分投標(biāo)人認(rèn)為接管驗(yàn)收工作的好壞，將直接影響其自身合法權(quán)益，特別是由于招標(biāo)人和項(xiàng)目開發(fā)單位就施工質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)歸屬、規(guī)劃調(diào)整等項(xiàng)爭議，而物業(yè)接管驗(yàn)收，將會對澄清問題，找出解決方法，起到積極有效的促進(jìn)作用。評審要求：11.1明確物業(yè)接管驗(yàn)收法律主體：（2分）投標(biāo)人應(yīng)明確接管驗(yàn)收法律主體應(yīng)為招標(biāo)人，而不是開發(fā)建設(shè)單位，投標(biāo)人在本項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收中只是接受招標(biāo)人委托，行使委托權(quán)限規(guī)定的工作職責(zé)。符合要求得2分，不符合要求或沒有明確表述的不得分。11.2接管驗(yàn)收應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)：（2分）投標(biāo)人應(yīng)明確提供其接管驗(yàn)收制定標(biāo)準(zhǔn)：（1）標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和北京市政府相關(guān)法規(guī)規(guī)定；（2）技術(shù)驗(yàn)收應(yīng)